דייר סרבן בפרויקט תמ”א 38

ביום 23/11/2022, ניתן פסק דין בבהימ”ש העליון (רע”א 7421/22 ארז לוי נ’ בן שלום ביסוד המעלה 11 בע”מ), אשר אישר, הלכה למעשה, ביצוע עבודות ברכוש המשותף בבניין המגורים בו מצויה דירה בבעלות המבקש, במסגרת פרויקט תמ”א 38/1 (חיזוק בתים משותפים בפני רעידות אדמה). בתמצית הדברים, קבע בית המשפט כי הדייר הסרבן פוגע ביתר בעלי הדירות, ולפיכך איפשר בית המשפט לשכנים לחתום במקום הדייר הסרבן, ובכך לקדם את הפרויקט. סקירה בנושא דייר סרבן בפרויקטים של תמ”א 38.

יש לשים לב למחדל הבא: ההתנהלות בתוך פרויקט של תמ”א 38, וזכויותיהם של בעלי הדירות בפרויקטי תמ”א 38 – טרם הוסדרה בחקיקה. במילים אחרות, כמעט שני עשורים מאז אישור תמ”א 38, אך המדינה טרם חוקקה חוק שיגן על זכויות דיירים בפרויקטי ההתחדשות. ההגנה על הזכויות של בעלי הדירות בפרויקטי תמ”א 38 (ועל חייהם, למעשה), הנה בהסכמים ובחוזים שבין היזם לבין בעלי הדירות, בלבד. זו בדיוק הסיבה שאתם חייבים עורך דין מומחה לצידכם.

חיזוק מבנים

בארץ ישראל התרחשו לא מעט רעידות אדמה לאורך ההיסטוריה, חלקן רבות עוצמה וקטלניות. שורת עדויות היסטוריות , ארכיאולוגיות וגיאולוגיות רבות מלמדות כי לאורך ההיסטוריה, התרחשו מספר רב של רעידות אדמה הרסניות וקטלניות, אשר גרמו לקורבנות והרס בכל היישובים בארץ ישראל ובסביבתה. הניסיון מלמד כי בכל מקום שבו התרחשו רעידות אדמה בעבר, צפויות להתרחש רעידות אדמה גם בעתיד. לכן, צפויה להתרחש בישראל רעידת אדמה חזקה נוספת, אולם לא ניתן לצפות מתי ובאיזו עוצמה. רעידת אדמה עוצמתית אינה עניין תיאורטי בלבד כי אם איום ממשי ומוחשי. 

הצעת תקן ישראלי ראשון לנושא של רעידות אדמה פורסמה בשנת 1961. בשנת 1975, פורסם תקן מפורט יותר (ת”י 413), אשר נכנס לתוקף רק בשנת 1980. החל משנת 1980, המבנים החדשים שנבנו בישראל הנם בהתאם לתקן זה, המתאים להתמודדות מול רעידות אדמה הרסניות. הנחת העבודה היא כי מבנים שנבנו בישראל בארבעת העשורים האחרונים אמורים לעמוד בפני רעש שכזה. עם זאת, רוב הבניינים בישראל נבנו עוד קודם לכן, והם מוגדרים “מבנים בסכנה”. במילים אחרות: הבעיה האמיתית בישראל במקרה של רעידת אדמה, איננה בבניה הנוכחית והעתידית. היא טמונה בבניה הישנה, שבוצעה בטרם היתה בארץ (ובעולם) מודעות מספקת לרעידות אדמה, ובטרם היו בארץ (ובעולם), הידע המתאים והתקינה המתאימה לכך.

תקן 2413 נכנס לתוקף בשנת 2003. תקן זה עוסק במתודולוגית בחינת עמידות של מבנה קיים לרעידת אדמה, ע”מ לקבל אינדיקציה לעמידות המבנה, בהתבסס על הנתונים הקיימים והידועים של המבנה. התקן אינו מחייב, והוא מהווה אך ורק “כלי עבודה” למהנדס שמעוניין לבדוק צורך בחיזוק מבנה לרעידות אדמה או בעקרונות לחיזוק המבנה במידה ונמצא כי יש בכך צורך, תוך הפניה לתקן 413.

הסדרים ליישום תמ”א 38

תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה – תמ”א 38, אושרה בממשלה בשנת 2005. התוכנית נועדה לעודד בעלי זכויות במקרקעין לחזק מבנים שבשליטתם מפני רעידות אדמה. בהמשך לכך, חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס”ח-2008, קובע הסדרים ליישומה של התוכנית. החוק קובע מהו הרוב הנדרש לקבלת החלטות על-ידי דיירים בבניין משותף לביצוע עבודות על פי תמ”א 38 במצבים השונים המפורטים בו:

• ביצוע של עבודה ברכוש משותף שאינה עולה כדי הרחבת דירה או בניית דירה חדשה טעון החלטה של רוב בעלי הדירות ברכוש המשותף (לפי סעיף 3 לחוק);
• הרחבת דירה שכרוכה בהוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לאותה דירה וחלוקת זכויות הבנייה הנדרשות לשם ביצוע העבודה טעונות החלטה של מי שבבעלותם 60% מהדירות בבית המשותף (סעיף 4 לחוק);
• ואילו עבודות הכרוכות בהוספה של דירה או דירות חדשות, טעונה ברגיל החלטה של כל בעלי הזכויות, בכפוף לסמכותו של המפקח לאשר עבודות אלו על-פי תביעה של מי שבבעלותם שני שלישים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף (סעיף 5 לחוק).

בין השאר, החוק מעניק למפקח על רישום מקרקעין סמכות לאשר ביצוען של עבודות חיזוק במבנה, המלוות בעבודות לבניית דירה או דירות חדשות כתוצאה מהוספת זכויות בניה בהתאם למנגנון שנקבע בתמ”א 38. החוק מעניק למפקח סמכות לאשר ביצוען של עבודות לחיזוק הבניין על-פי תביעה של בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף, ובלבד שתינתן לכל בעל דירה הזדמנות לטעון את טענותיו. החוק אף מסמיך את המפקח למנות עורך דין או רואה חשבון על מנת שזה יתקשר, בהתאם להוראות המפקח, בשם כל בעלי הדירות בבית המשותף לשם בניית הדירה החדשה והעברת הזכויות בה לאחר מכן.

אישור אופן ביצוע עבודות מכוח תמ”א 38

למפקח נתונה סמכות להורות על ביצוען של עבודות לפי תמ”א 38 שתכליתן היא בניית דירה או דירות חדשות. אולם הסמכות אינה מוגבלת לאישור עצם ביצוען של עבודות חיזוק, אלא היא משתרעת גם על אישור מתכונת העבודות. כפי שקבע בית המשפט העליון (רע”א 1002/14‏ דב שומרוני נ’ אוהד קופמן ו-14 אח’‏), לשון החוק, הקובעת כי למפקח סמכות “לאשר את ביצוע העבודה”, מעלה כי לכאורה סמכותו של המפקח אינה מוגבלת רק לאישור עצם הוראות החיזוק והיא משתרעת גם על האישור של אופן ביצוען.

שיקולי המפקח על המקרקעין בנושא דייר סרבן בפרויקט תמ”א 38

כפי שמוסיף בית המשפט העליון, בבואו של המפקח לבחון בקשה לאשר הסכם, חרף התנגדות של מיעוט מקרב הדיירים, עליו להקדים ולבחון את מכלול נסיבות העניין, ובכלל זה לתת דעתו לשאלות הבאות:

• האם הוצג טעם להתנגדות (או שמא ההתנגדות היא בעלת אופי “עקרוני” ללא הנמקה)?
• האם במישור האובייקטיבי התוכנית עתידה להיטיב את מצב כלל הדיירים בבניין?
• האם התוכנית פוגעת באופן מהותי בזכויותיו של המיעוט?
• האם נשמר השוויון בין הדיירים?
• האם היא התקבלה בחוסר תום לב או בניגוד עניינים?
• האם הוצגה תוכנית חלופית קונקרטית והאם גלומים בזו יתרונות שאין בהסכם שהוצג לאישור?

מדובר ברשימת שיקולים לא ממצה. כמובן שעל המפקח על המקרקעין לשקול את התוכנית שמוגשת לאישורו, בהתאם למכלול נסיבות העניין.

דייר סרבן

מטרתו העיקרית של החוק היא לעודד דיירים לחזק את בתיהם מפני רעידות אדמה בהתאם להוראות תמ”א 38, כדי להגן עליהם מפני נזקי רעידות אדמה. החוק גם נועד להגן על החברה בכללותה (עוברי אורח, תשתיות, והקופה הציבורית). עידוד הדיירים לבצע עבודות חיזוק מכוח תמ”א 38 באה לידי ביטוי בקביעת הסדרים המפחיתים את הרוב הדרוש בחוק המקרקעין לקבלת החלטה בנוגע לביצוע עבודות ברכוש המשותף. זאת, במטרה למנוע מצב שבו “דייר סרבן” יכשיל ביצוע של עבודות מכוח תמ”א 38, שיש בהן כדי להטיב עם יתר הדיירים בבניין ועם החברה בכללותה. באופן ספציפי יותר, מטרת ההסדר היא למנוע מצב שבו, בשל התנגדות לא מוצדקת מצד בעל דירה אחת או יותר, לא יהיה ניתן לנצל את זכויות הבניה על פי תוכנית החיזוק ובכך תימנע האפשרות להשיג את המקורות הכספיים הדרושים לחיזוק הבית.

בערכאה אחרת‏ (ת”א) 813/20 ‏בלטר ויקטור נ’ קראויז צדוק (דייב)‏), היטיב בית המשפט לנסח:

“יש ליתן משקל לזכותם של רוב מכריע מקרב בעלי הדירות, להתגונן מפני קריסת הבית בעת רעידת אדמה, תוך קבלת תמורות נאותות ולהעדיף את זכותם זו על פני זכויותיו של הנתבע.”

לסיכום, בפרויקטים מסוג תמ”א 38, קיימות העדפות וצרכים שונים לבעלי הדירות. חלק מהדרישות לגיטימיות וסבירות, והן מושגות בתהליך של משא ומתן עם היזם או הקבלן. אלא שלעיתים קרובות קיימים בעלי דירות המתנגדים לחיזוק הבניין, וגורמים לסרבול ואיטיות של הפרויקט, ולנזקים לכל השאר. אם אתם מעוניינים לממש פרויקט לפי תמ”א 38, אך “דייר סרבן” מתנגד, אין סיבה להרים ידיים. חוק המקרקעין, ופסיקות בתי המשפט, מכירות בזכות למגן את הבניין המשותף ולהשביח את הרכוש, ושם סוף לזכות המיעוט להחזיק את שכניהם כ”בני ערובה”. החוק קובע מנגנון למימוש זכויות אלה, ויש צורך לממשן. צרו קשר עם עורך דין מקרקעין מומחה בפרויקטים של תמ”א 38, תכנון ובניה, ומיסוי מקרקעין. למשרד וולר ושות’, ניסיון של עשרות שנים בתחום. צרו קשר, עכשיו.