top image

הערת אזהרה תמ”א 38

אור אדום

בשיעורים הראשונים בקורס דיני מקרקעין בבתי הספר למשפטים, לומדים הסטודנטים ש”הערת אזהרה” היא כלי משמעותי ובטוח, שנועד להבטיח את זכויותיו של רוכש זכויות במקרקעין, בשלב שבין רכישת הזכות (השלב החוזי) ועד להשלמת העסקה ברישום (השלב הקנייני). מטרה נוספת להערת האזהרה בטאבו – להזהיר ולאותת כי לאדם או גוף כלשהו, שאינו נמנה עם בעלי הנכס, קיימות זכויות קנייניות בנכס. בית המשפט העליון, בשורה של פסיקות עקביות, קבע כי מעמדה של הערת אזהרה הינו כמעמד שעבוד, ומחיקת הערת האזהרה תתאפשר אך ורק לבקשת מוטב ההערה, או בצו שניתן על ידי בית המשפט. אלא שהוודאות הזו התערערה לאחרונה, בכל הנוגע לרכישת דירה מקבלן בעסקאות תמ”א 38.

פסק דין “הערת האזהרה”

במטרה להבטיח את השקעות רוכשי דירות בפרויקטים חדשים, נקבע בחוק המכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), כי אחת מהבטוחות הינה רישום הערת אזהרה על שם הרוכשים. בפרויקט נשוא פסק הדין, התקשרו מספר בעלי דירות ברמת גן, עם יזם, בהסכם לביצוע פרויקט תמ”א 38 במסלול חיזוק ותוספת בנייה. תמורת הסכומים ששילמו, נרשמו לטובת הרוכשים של הדירות החדשות (הנוספות) הערות אזהרה, כדין, כבטוחה.

לימים, נכנסה החברה לקשיים ומונה לה מנהל מיוחד. המנהל המיוחד ביקש להשלים את הפרויקט ש”נתקע”, ופנה ליזמים אחרים. יזמים אלה, לאחר שבדקו את מצב הפרויקט, ובחנו את העלויות ואת ההתחייבויות, סירבו להתחייב להסכמי המכר שנחתמו. משכך, פנה המנהל המיוחד לבית המשפט, במטרה לבטל את ההתקשרויות בין החברה לבין רוכשי הדירות, ולמחוק את הערות האזהרה שנרשמו לטובת הרוכשים. בית המשפט המחוזי בת”א-יפו (פר”ק 14785-05-18 בן מנחם ואח’ נ’ ספיר פרויקטים מגורי יוקרה בע”מ) נעתר לבקשה, לאחר שקבע כי זו הדרך היחידה לחילוץ הפרויקט ולהביאו לכדי סיום. על פי בית המשפט, במקרה בו נרשמו הערות אזהרה לצורך הבטחת בנייה של דירות שטרם נבנו, מעמדן כשל התחייבות חוזית. משמע, משלא עמדה החברה בהתחייבויותיה לרוכשים החדשים, על פי הסכמי המכר, אין בסיס אמיתי להערות האזהרה שנרשמו, ולכן ניתן להסירן.

בית המשפט העליון, דחה ביום 10/8/2021, את הערעור שהגישו מספר רוכשי הדירות החדשות, והותיר את הרוכשים החדשים, הלכה למעשה, ללא דירות וללא כסף. אמנם, בית המשפט העליון הבהיר כי הפסיקה ניתנה בשל נסיבות חריגות ואין בה משום הלכה כללית או הכרעה באילו נסיבות יש למחוק הערת אזהרה. אולם הפסיקה מחוללת סערה ויוצרת אי וודאות בתחום הנדל”ן.

מה השלכות פסק הדין בנושא הערת אזהרה תמ”א 38 ?

הערת האזהרה הינה הבטוחה השכיחה ביותר, המהירה ביותר והיעילה ביותר, הניתנת בראשית הדרך לטובת רוכשי דירות. אלא שפסק הדין (שנודע לאחרונה כ”פסק דין הערת האזהרה”), ערער את הוודאות באפשרות להסתמך על הערות האזהרה כבטוחות לטובת רוכשי דירות, ושינה לרעה את מצבם של היזמים ושל הרוכשים.

עבור יזמים בפרויקטים של תמ”א 38 (שלעיתים מתקשים לקבל ליווי בנקאי), פסק הדין יקשה למכור דירות, עקב חשש הרוכשים הפוטנציאלים לקנות דירה, בפרויקט שאינו ‘יודע’ לתת להם הגנה. במקרים אלה, במקרה הטוב, ייאלצו היזמים להעמיד בטוחות טובות יותר, מאלה שחוק המכר מספק.

עבור רוכשי דירות חדשות, פסק הדין עלול להוביל למדרון חלקלק, בו הערת האזהרה לא תספיק כבטוחה מספיקה לרכישת דירה.

 

מה המשמעויות ללקוחותינו ?

כמי שמייצגים לקוחות רבים ברכישת דירות מקבלן, ומלווים פרויקטים מסוג תמ”א 38, אנחנו מעדכנים ומיידעים את לקוחותינו, בסיכונים שברכישת דירות מגורים בפרויקטים שבהם אין ליווי בנקאי, או שלא ניתנות בו בטוחות כספיות מספיקות. אנו מנסים לוודא כי, בתרחישים המשפטיים, התכנוניים והכלכליים השונים, יוכל היזם לעמוד בהתחייבויותיו כלפי לקוחותינו, ולקוחותינו לא יאבדו את זכויותיהם לדירה או את כספם. במקרים לא מעטים, אנו ממליצים שלא לרכוש דירות בפרויקטים כאלו.

משרד וולר ושות’ מעניק ללקוחותיו, לא רק את הידע המשפטי ההכרחי והנדרש לביצוע העסקה, אלא גם את הערך המוסף: ניסיון של למעלה מ-40 שנה בתחום המקרקעין, התכנון והבניה, אלפי לקוחות וחוזי מכר, ייצוג בעסקאות תמ”א 38, מיומנות, הבנה, ידע מקצועי רב-תחומי, ניהול סיכונים, ייצוג נאמן ומסור של הלקוחות, והופעה בפני כל הערכאות המשפטיות. זאת, על מנת לסייע לכל לקוח, ביצירת העסקה המיטבית עבורו. רוצים להגן על עצמכם בעסקאות תמ”א 38 ? צרו קשר עכשיו.

 

האמור לעיל, אינו מהווה חלופה לקבלת ייעוץ משפטי מקצועי מטעם עורך דין, והם מובאים לידיעה כללית בלבד. מידע זה אינו מהווה מידע משפטי מחייב, ואין להסתמך עליו בשום צורה.

שתפו עם חברים