בשיעורים הראשונים בקורס דיני מקרקעין בבתי הספר למשפטים, לומדים הסטודנטים ש”הערת אזהרה” היא כלי משמעותי ובטוח, שנועד להבטיח את זכויותיו של רוכש זכויות במקרקעין, בשלב שבין רכישת הזכות (השלב החוזי) ועד להשלמת העסקה ברישום (השלב הקנייני). מטרה נוספת להערת האזהרה בטאבו – להזהיר ולאותת כי לאדם או גוף כלשהו, שאינו נמנה עם בעלי הנכס, קיימות זכויות קנייניות בנכס. בית המשפט העליון, בשורה של פסיקות עקביות, קבע כי מעמדה של הערת אזהרה הינו כמעמד שעבוד, ומחיקת הערת האזהרה תתאפשר אך ורק לבקשת מוטב ההערה, או בצו שניתן על ידי בית המשפט. אלא שהוודאות הזו התערערה לאחרונה, בכל הנוגע לרכישת דירה מקבלן ורישום הערת אזהרה בעסקאות תמ”א 38. סקירה.
הערת אזהרה במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית/ תמ”א 38
הערת אזהרה בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית או תמ”א 38, היא כלי משפטי מרכזי, אשר מאפשר הגנה על זכויות הצדדים המעורבים. תכלית רישום הערת האזהרה היא למנוע ביצוע עסקאות הסותרות את ההתחייבויות שניתנו בפרויקט ולשמור על זכותם של הצדדים, בהתאם למערכת היחסים החוזית ביניהם.
רישום לטובת היזם
כאשר נחתם הסכם בין בעלי הדירות לבין היזם, נרשמת הערת אזהרה לטובת היזם כדי להבטיח את זכויותיו המשפטיות במימוש הפרויקט. רישום זה מעגן את התחייבותם של בעלי הנכס להעביר או להמחות זכויות מסוימות ליזם, בתמורה להטבות מוגדרות כגון זכויות בנייה נוספות או שדרוג הדירות. יתר על כן, רישום הערת האזהרה נועד להבטיח את ביצוע התחייבויות היזם בהתאם להוראות ההסכם, ובכלל זה השלמת הפרויקט במסגרת לוחות הזמנים שנקבעו ומסירת הדירות במצב העומד בסטנדרטים המפורטים בחוזה.
רישום לטובת הדיירים
במקרים מסוימים, נרשמת הערת אזהרה לטובת הדיירים כדי להבטיח את התחייבויות היזם כלפיהם. רישום זה מאפשר לדיירים להגן על זכויותיהם לקבלת דירה משודרגת או חדשה, תוך שמירה על תנאי המוסכם בהסכם, כגון מועד המסירה, סטנדרט הבנייה, ופיצוי במקרה של איחור או הפרת התחייבויות.
רישום לטובת צדדים שלישיים
בפרויקטים מורכבים, לעיתים נדרש רישום הערת אזהרה לטובת צדדים שלישיים, כגון מממנים או בנקים. במקרים אלו, רישום ההערה מספק ביטחון עבור הגורם המממן, המבטיח את זכותו לקבלת תשלומים או ערבויות הנובעים מהפרויקט.
פסק דין “הערת אזהרה” תמ”א 38
במטרה להבטיח את השקעות רוכשי דירות בפרויקטים חדשים, נקבע בחוק המכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), כי אחת מהבטוחות הינה רישום הערת אזהרה על שם הרוכשים. בפרויקט נשוא פסק הדין, התקשרו מספר בעלי דירות ברמת גן, עם יזם, בהסכם לביצוע פרויקט תמ”א 38 במסלול חיזוק ותוספת בנייה. תמורת הסכומים ששילמו, נרשמו לטובת הרוכשים של הדירות החדשות (הנוספות) הערות אזהרה, כדין, כבטוחה.
לימים, נכנסה החברה לקשיים ומונה לה מנהל מיוחד, שביקש להשלים את הפרויקט ש”נתקע”, ופנה ליזמים אחרים. יזמים אלה, לאחר שבדקו את מצב הפרויקט, ובחנו את העלויות ואת ההתחייבויות, סירבו להתחייב להסכמי המכר שנחתמו. משכך, פנה המנהל המיוחד לבית המשפט, במטרה לבטל את ההתקשרויות בין החברה לבין רוכשי הדירות, ולמחוק את הערות האזהרה שנרשמו לטובת הרוכשים. בית המשפט המחוזי בת”א-יפו (פר”ק 14785-05-18 בן מנחם ואח’ נ’ ספיר פרויקטים מגורי יוקרה בע”מ) נעתר לבקשה, לאחר שקבע כי זו הדרך היחידה לחילוץ הפרויקט ולהביאו לכדי סיום. בית המשפט קבע כי, במקרה בו נרשמו הערות אזהרה להבטחת בנייה של דירות שטרם נבנו, מעמדן כשל התחייבות חוזית. משמע, משלא עמדה החברה בהתחייבויותיה לרוכשים החדשים, על פי הסכמי המכר, אין בסיס אמיתי להערות האזהרה שנרשמו, ולכן ניתן להסירן.
בית המשפט העליון, דחה ביום 10/8/2021, את הערעור שהגישו מספר רוכשי הדירות החדשות. בכך, הותיר את הרוכשים החדשים בפרויקט, הלכה למעשה, ללא הדירות וללא הכסף. אמנם, בית המשפט העליון הבהיר כי הפסיקה ניתנה בשל נסיבות חריגות ואין בה משום הלכה כללית או הכרעה באילו נסיבות יש למחוק הערת אזהרה, אך הפסיקה חוללה סערה ויצרה אי וודאות בתחום.
השלכות פסק הדין בנושא הערת אזהרה תמ”א 38
הערת האזהרה הינה הבטוחה השכיחה ביותר, המהירה ביותר והיעילה ביותר, הניתנת בראשית הדרך לטובת רוכשי דירות. אלא שפסק דין זה ערער את הוודאות שבהסתמכות על הערות האזהרה כבטוחות לטובת רוכשי דירות, ושינה לרעה את מצבם של היזמים ושל הרוכשים.
עבור יזמים בפרויקטי תמ”א 38 (שלעיתים מתקשים לקבל ליווי בנקאי): פסק הדין יקשה למכור דירות, עקב חשש הרוכשים הפוטנציאלים לקנות דירה, בפרויקט שאינו ‘יודע’ לתת להם הגנה. במקרים אלה, במקרה הטוב, ייאלצו היזמים להעמיד בטוחות טובות יותר, מאלה שחוק המכר מספק.
עבור רוכשי דירות חדשות, פסק הדין עלול להוביל למדרון חלקלק, בו הערת האזהרה לא תספיק כבטוחה מספיקה לרכישת דירה.
מה המשמעויות ללקוחותינו?
כמי שמייצגים לקוחות רבים בפרויקטי תמ”א 38, אנחנו מיידעים את לקוחותינו בסיכונים שברכישת דירות ללא ליווי בנקאי, או שלא ניתנות בטוחות כספיות מספיקות. אנו מנסים לוודא כי, בתרחישים המשפטיים, התכנוניים והכלכליים השונים, יוכל היזם לעמוד בהתחייבויותיו כלפי לקוחותינו, ולקוחותינו לא יאבדו את זכויותיהם לדירה או את כספם. במקרים לא מעטים, נוכח האחריות המקצועית שלנו, אנו ממליצים שלא לרכוש דירות בפרויקטים כאלו.
משרד וולר ושות’ מעניק ללקוחותיו, לא רק את הידע המשפטי ההכרחי והנדרש לביצוע העסקה, אלא גם את הערך המוסף: ניסיון של למעלה מ-40 שנה בתחום המקרקעין, התכנון והבניה, אלפי לקוחות וחוזי מכר, ייצוג בעסקאות תמ”א 38, מיומנות, הבנה, ידע מקצועי רב-תחומי, ניהול סיכונים, ייצוג נאמן ומסור של הלקוחות, והופעה בפני כל הערכאות המשפטיות. זאת, על מנת לסייע לכל לקוח, ביצירת העסקה המיטבית עבורו. רוצים להגן על עצמכם בעסקאות תמ”א 38? צרו קשר עכשיו עם עורך דין מקרקעין.
