top image

זכויות במקרקעין

רישום זכויות במקרקעין

חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מונה חמישה סוגי זכויות במקרקעין: בעלות; שכירות; משכנתא; זיקת הנאה; וזכות קדימה. היות וזכויות אלה נדונות בסכסוכים משפטים רבים, ולאור העובדה שחלק מהזכויות רשומות בנסח טאבו, מצאנו לנכון להסביר על סוגי הזכויות במקרקעין. יצויין כי על פי חוק המקרקעין, לא ניתן ליצור סוגים נוספים של זכויות במקרקעין, אף אם הוסכמו בין הצדדים (דוגמת רישום הערת אזהרה, פסק דין, בר-רשות וכו').

בעלות

סעיף 2 לחוק המקרקעין קובע: "הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם". משמע, מדובר בזכות בלעדית של אדם, קבוצת בני אדם או גוף משפטי, על נכס מקרקעין. בעל המקרקעין רשאי לבצע במקרקעין כל פעולה, ללא צורך בקבלת אישור מגורם כלשהו, למעט פעולות שנאסרו בהסכם או בדין. יצויין כי זכות הבעלות הנה זכות הקניין החזקה ביותר, והיא נוצרת ומשתכללת אך ורק עם ביצוע רישום בעלות בטאבו.

שכירות

סעיף 3 לחוק המקרקעין קובע: "שכירות מקרקעין הינה זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות". משמע, שכירות היא זכות לשימוש זמני במקרקעין, כנגד תשלום תמורה. החוק מונה שלושה סוגים של שכירות, ומחיל עליהן משטר וחובות שונים:

  • שכירות קצרת מועד (שכירות "רגילה"), הינה שכירות עד לחמש שנים. החוק קובע כי שכירות מעין זו, שהיא הנפוצה ביותר, אינה מחייבת הסכם בכתב, ואינה מחוייבת ברישום בטאבו. זאת, כיוון שהליכים אלה מטריחים ומכבידים על הצדדים לעסקה. עם זאת, אם הצדדים מעוניינים לרשום את הסכם השכירות, אין מניעה לבצע רישום. למען הסר ספק, תקופת "אופציה" בחוזה, המאריכה את השכירות מעבר לחמש שנים – חייבת ברישום
  • חכירה – שכירות לתקופה של למעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה", והיא מחייבת הסכם בכתב בין הצדדים. במידה והצדדים מעוניינים שתוקף ההסכם יהיה למשך למעלה מ-10 שנים, אזי נדרש גם רישום בטאבו. במניין השנים יחשב ההסכם המקורי, וגם תקופות ההארכה ("אופציה"), ככל שהיו.
  • חכירה לדורות – שכירות הארוכה מ-25 שנים. חכירה לדורות מהווה עסקה במקרקעין, בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין.

משכנתא

סעיף 4 לחוק המקרקעין, מונה בקצרה את הזכות השלישית במקרקעין – משכנתא. על פי החוק, "משכנתא היא משכון של מקרקעין". משכנתא אינה פוגעת בזכותו של בעל המקרקעין להחזיק בהם, להשתמש בהם ו/או לעשות בהם עסקה, בכפוף למוסכם בתנאי המשכנתא. המשכנתא תרשם בטאבו על הנכס (אם מדובר בנכס הרשום בלשכת רישום המקרקעין), או ברשם המשכונות (אם הנכס אינו רשום בלשכת רישום המקרקעין). המשכנתא תוסר בהחזרת ההלוואה במלואה – באמצעות פירעון ההלוואה במלואה, בגרירת ההלוואה לנכס מקרקעין אחר, או במימוש המשכנתא במקרה בו חדל הלווה לשלם את ההלוואה.

זיקת הנאה

זיקת הנאה מוגדרת בסעיף 5 לחוק המקרקעין: "שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמה זכות להחזיק בהם". זיקת הנאה עשויה לקבוע כי בעל המקרקעין הזכאים, או מי שהזיקה ניתנה לטובתו, זכאי לעשות שימוש מסויים, או חייב לבצע פעולה מסוימת, או כי בעל המקרקעין הכפופים אינו זכאי לעשות פעולה מסויימת, או אינו זכאי למנוע פעולה מסוימת, באותם מקרקעין. זיקת ההנאה הנפוצות ביותר נעשות לטובת אדם מסויים, קבוצת בני אדם (מוגדרת או לא מוגדרת), לטובת מקרקעין מסויימים, או למטרה מסויימת.

זיקת הנאה לרוב אינה נעשית בהסכם כתוב: נסיבות העניין, הקשרים בין הצדדים, אופי וצורת המקרקעין, והשימוש בו. עם זאת, המחוקק קבע כי הענקת זיקת הנאה מחייבת הסכם בכתב, למעט זיקת הנאה מכח שנים (מי שהשתמש בזכות הראויה להיות זיקת הנאה, בתקופה של 30 שנים, ברציפות, רשאי לדרוש רישום של הזיקה על שמו). 

זכות קדימה

זכות קדימה במקרקעין הינה זכות המוקנית על ידי בעל מקרקעין אחר, לפיה במידה ובעל המקרקעין יהיה מעוניין למכור את המקרקעין (או את חלקם), יהיה חייב להציעם קודם לבעל זכות הקדימה, אשר לו האפשרות לסרב ראשון. קיימות סיטואציות חוקיות, בהם קיימת זכות קדימה, ללא צורך לרישומה בטאבו, וביניהן:

  • זכות קדימה בין בני זוג (דירה המשמשת לבני הזוג כדירת מגורים, הרשומה על שם שני בני הזוג, או מקרקעין שהם עסק או משק חקלאי, המתנהלים ע"י שני בני הזוג במשותף). במקרים אלה, אחד מבני הזוג רשאי להעביר את חלקו במקרקעין לאחר, רק אם הציע אותו קודם לכן, לבן זוגו.
  • זכות קדימה בין יורשים – במקרקעין שהינם משק חקלאי שעבר בירושה, יכול יורש להעביר את חלקו במקרקעין לאחר, אך ורק במידה ופנה קודם ליורש אשר לו זכות הקדימה. יורשי משק חקלאי זכאים לזכות קדימה אך ורק במהלך השנתיים הראשונות לאחר הוצאת צו ירושה או צו קיום צוואה.

רישום זכויות

מרבית הזכויות רשומות בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו). אולם, מתנהלים עוד מספר מרשמים, בהם ניתן לבצע רישום זכויות: רשות מקרקעי ישראל (רמ"י); רשם המשכונות; חברה משכנת; רשם החברות; ובמינהל האזרחי ליהודה ושומרון (במקרה ומדובר בקרקע באיו"ש). בנוסף, לעיתים מתגלה רישום גם בתיקי הוועדה המקומית לתכנון ובניה, או ברישומי הרשות המקומית. בהקשר זה יצויין כי אחת הטעויות הנפוצות של עורכי דין – עניין המהווה רשלנות מקצועית בפני עצמו – היא בדיקה שאינה יסודית דיה, במרשמים אלה, במסגרת עסקת מקרקעין – דבר המוביל לנזקים בלתי הפיכים ללקוחות.

רישום זכויות בטאבו 

כפי שנסקר לעיל, ככלל, כל עסקה במקרקעין מסתיימת ברישום ייחודי. כל זמן שהרישום לא הושלם, באמצעות רישום הזכויות בטאבו, העסקה לא הושלמה. כך, אי רישום זכויות בטאבו מגביל את האפשרות לסחור בנכס, למכור אותו, לשעבד אותו ולעשות בו פעולות נוספות. כיום, ניתן לבצע רישום זכויות בטאבו, או העברת זכויות בטאבו, באופן מקוון (הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין).

עורך דין מקרקעין בחיפה

המומחיות הנדרשת מעורך דין מקרקעין, ופסיקות בתי המשפט באשר לאחריותו של עורך הדין, מציבות רף מקצועי גבוה לעורכי הדין בתחום המקרקעין. אלו מדגישים את החשיבות והצורך בבחירת עורך דין מיומן, מקצועי, המתמחה ובקיא בדיני מקרקעין, מיסוי מקרקעין, ודיני התכנון והבניה. אין תחליף לניסיון של עורך דין, שעשה כבר אלפי עסקאות במקרקעין. למשרד וולר ושות' ניסיון עשיר בייעוץ וייצוג לגורמים הפעילים בתחום המקרקעין והנדל"ן, לרבות אנשים פרטיים, יזמים, וועדי בתים, שותפויות עסקיות וחברות פרטיות. נשמח לסייע גם לכם, ולשמור על האינטרסים שלכם. צרו קשר, כבר עכשיו.

שתפו עם חברים
צרו איתנו קשר