top image

זכויות תלת מימד במקרקעין

רישום תלת מימד - תיקון 33 לחוק המקרקעין

הצורך לנצל את המרחב האנכי מזוהה כבר שנים רבות במערכת התכנון. צפיפות האוכלוסיה בישראל ובעולם גדלה, התשתיות הולכות ומתרחבות, מעמיק השימוש בתת הקרקע, מתרחבת מגמת עירוב שימושים בתכנון – אולם המרחב האנכי של חלקה נותר בידי בעלי המקרקעין. על תיקון 33 לחוק המקרקעין, על תיקוני החקיקה ברישום זכויות תלת מימד במקרקעין, והמשמעויות של ההליכים בתחום המקרקעין, התכנון והבניה – קראו כאן.

 

המצב המשפטי ערב תיקון חוק המקרקעין

במצב המשפטי שהיה קיים ערב תיקון חוק המקרקעין, לא ניתן היה להעביר ולרשום זכויות בעלות בחלקים של שכבות קרקע שונות. הוראת סעיף 11 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, קבעה כי, ככלל, הבעלות בשטח של קרקע מתפשטת בכל העומק שמתחת לשטח הקרקע ובכל חלל הרום שמעליו; אף הוראת סעיף 13 לחוק המקרקעין קבעה את עקרון אחידות הקרקע ולפיו, למעט חריגים מסוימים הקבועים בחוק, אין תוקף לעסקה בחלק מסוים במקרקעין. נוסף על כך, גם בפן הרישומי, בהיות מרשם המקרקעין דו־ממדי, הוא אינו מאפשר רישום של זכויות בעלות בחלק מסוים מן המרחב האנכי.

מגבלות הדין הקיים, הובילו לקשיים משפטיים ומעשיים שונים, אשר הולכים ומתעצמים בשנים האחרונות על רקע ההתפתחויות הטכנולוגיות שמאפשרות לקדם פרויקטים המתפרשים על פני שכבות קרקע שונות (דוגמת מנהרות תת–קרקעיות לתחבורה או לתשתיות וגשרים עיליים). נושא זה נידון, בין היתר, בפרשת אקונס פרץ ואח' נ' מדינת ישראל [פורסם בנבו], בה המערערים סירבו למסור חזקה במקרקעין אשר המדינה התכוונה להפקיע מתחת למגרשיהם ובתיהם, לצורך בניית מנהרות הכרמל. כך, במצב המשפטי ערב תיקון החוק, לא ניתן היה לרשום זכויות, בבעלות נפרדת, הנמצאות מתחת לפני הקרקע. מאחר שהבעלות בקרקע לא הייתה ניתנת לפיצול נוצרו פתרונות שאינם מושלמים, שהיו תלויים בהסכמות חוזיות, שלקחו זמן רב ושהקשו על הסחירות בקרקע.

עבודה בין–משרדית שנערכה בשנים קודמות בעקבות החלטות הממשלה, בשנים 1999 ו-2000, בנושא ייעול השימוש במשאבי הקרקע, המליצה לממשלה להנהיג משטר רב־שכבתי של זכויות בקרקע, ולבחון את שינויי החקיקה הנדרשים.

 

תיקון 33 לחוק המקרקעין (חלקה תלת מימדית)

בחודש דצמבר 2018, התקינה הממשלה את תיקון 33 לחוק המקרקעין (חלקה תלת מימדית). החוק הוסיף, בסימן א1, את ההגדרה של "חלקה תלת-ממדית", שתחמה את גבולות העומק והגובה של החלקה, ובכך הגבילה את הבעלות בחלקה זו, לגבולות שנקבעו. כל מה שמעבר לגבולות אלה, בעומק ובגובה, יוכל להירשם בבעלות נפרדת. משמע, ניתן לפצל את הבעלות במרחב האנכי ולרשום במרשם המקרקעין בעלות נפרדת בחלק מסוים מהמרחב האנכי של החלקה על שם בעלים אחר, שאינו בהכרח הבעלים של יתרת החלקה.

מדובר על יצירת יחידת רישום חדשה, אשר הייחוד שלה ביחס לחלקה רגילה (הרשומה במרשם הדו־ממדי הקיים) הוא שלחלקה התלת־ממדית קבועים גבולות סופיים בשלושת הממדים, כלומר לרבות בממד הגובה. וכפי שהגדיר החוק, בסעיף 14א, מהי חלקה תלת מימדית: "יחידה נפחית שגבולותיה רשומים באופן תלת מימדי, המצויה בעומק שמתחת לקרקע או בחלל הרום שמעליה, במקרקעין רשומים".

תיקון מס' 33 לחוק המקרקעין כלל גם תיקון עקיף לחוק התכנון והבניה, המאפשר קביעת מגרש תלת ממדי. בעקבותיו, הותקנו תקנות התכנון והבניה (רישום מגרש תלת ממדי), התש"ף – 2020, ונערכו תיקונים מתבקשים בתקנות נוספות הנוגעות למלאכת רישום המקרקעין. במועד סמוך, פרסם מינהל התכנון את המדריך ליצירת מגרש תלת מימדי.

 

משמעויות תיקון 33 לחוק המקרקעין

  • יצירת פלטפורמה משפטית יעילה ומהירה, לרישום תכנון מודרני רב-שכבתי, בהתאמה למשפט האזרחי במאה ה-21.
  • מתן אפשרות לקדם שימושים מעורבים, על מנת למקסם את אפשרויות ניצול הקרקע, ואת האפשרות הכלכליות בקרקע.
  • ביצוע עסקאות פרטיות, ויצירת וודאות משפטית.
  • חסכון כספי ציבור, לאור הקטנת פיצויי הפקעה. יקטנו לאור העובדה שבעל הקרקע המופקעת יוכל להמשיך להחזיק בבעלות בחלק ממנה ולעשות בה שימוש.

 

הפקעה לאור תיקון 33

תיקון 33 לחוק, לא העניק אפשרות נוספת להפקעה. לפיכך, גם במצבים שבהם נדרשת הפקעת קרקע ניתן יהיה, במקרים המתאימים, להפקיע רק את חלק הקרקע ההכרחי, ולא את כל החלקה. הבעלות ביתרת הקרקע תיוותר בבעלות הבעלים המקורי. כך, החלק היחסי שיופקע יהיה קטן יותר – וכך גם הפיצוי הכספי: בעל הקרקע המופקעת יוכל להמשיך להחזיק בבעלות בחלק ממנה ולעשות בה שימוש. מאידך, עשוי החוק להכניס כספים לקופה הציבורית.

בשולי הדברים, יש לציין כי ביצוע ההפקעות, מצריך, בין היתר, פרסום של ההודעה לבעלים הרשומים של המקרקעין בטאבו, פרסום ברשומות, בעיתון, ועל גבי שלט שיוצב על המקרקעין עצמו או בסמוך לו. בנוסף, יש לרשום בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) הערת אזהרה על ההפקעה.

 

רישום דירה בית משותף לאור תיקון 33

דירה בבית משותף לא תוכל להירשם כחלקה תלת־ממדית. זאת, כדי להבטיח את המשך קיומו של מוסד הבית המשותף, על הוראותיו הייחודיות, המסדירות את היחסים בין בעלי הדירות ואת ניהול הרכוש המשותף.

 

עורך דין מומחה למקרקעין 

החוק והפסיקה בתחום המקרקעין מתעדכנים באופן תדיר, ומחייבים התמקצעות, מומחיות, ידע וניסיון. במשך למעלה מ-40 שנה, מייצג משרד עורכי דין וולר ושות', אלפי לקוחות, באופן מסור, מקצועי ומיומן, בתחומי המקרקעין, הנדל"ן, התכנון והבניה. צרו קשר עם עורך דין מקרקעין מומחה, כבר עכשיו.

שתפו עם חברים

לא הצלחנו לאתר את הטופס.