משכנתא הפוכה היא סוג של הלוואה, המיועדת לבני 60 ומעלה, הניתנת מגורם מלווה (לרוב- חברת ביטוח או בנק) תמורת משכון של דירת המגורים שבבעלות הלווה. מטרת ההלוואה היא קבלת סכום כסף גדול יחסית באופן מיידי, כאשר הלווה ממשיך להתגורר בדירה, ללא שינוי בשגרת חייו. דירת המגורים משמשת כבטוחה לקבלת ההלוואה, והיא משועבדת לגוף המלווה, שמעניק את הכסף בסכום חד-פעמי או בפעימות. לאחר פטירת הלווה, החוב עובר ליורשים, אשר מחויבים להחזיר אותו תוך 12 חודשים ממועד הפטירה. מטרת המשכנתא ההפוכה, לרוב – לעזור לילדים, לנכדים, להתמודד עם הירידה בשכר עם היציאה לפנסיה, עליה ברמת חיים, מימון הוצאות רפואיות או מצב סיעודי, או הגשמת חלומות. בשורה התחתונה, זהו פתרון מהיר ואפקטיבי – רק כשהוא מנוהל נכון, כלכלית ומשפטית. קראו כאן סקירה בנושא ייעוץ משפטי למשכנתא הפוכה.
למה קוראים לזה “משכנתא הפוכה”?
במשכנתא רגילה, הבנק מלווה כספים אך ורק עבור רכישת הנכס, והלווה מחזיר כספים מדי חודש (בהתאם ללוח סילוקין). במשכנתא הפוכה, הלווה מקבל כספים לכל מטרה, אך לא מחזיר את ההלוואה בימי חייו. הבעלות על הדירה נשארת של הלווה, והוא מתגורר בה כרגיל. במשכנתא הפוכה אין החזרים חודשיים. החזר ההלוואה יכול להתבצע במועד מכירת הנכס (על ידי הלווה עצמו, בעסקת מכר רגילה), או על ידי היורשים, עד 12 חודשים לאחר פטירת הלווה.
יתרונות וחסרונות משכנתא הפוכה
יתרונות משכנתא הפוכה
ישנם יתרונות רבים במשכנתא הפוכה. ראשית, אין צורך להחזיר סכום כסף מסוים מדי חודש. שנית, בניגוד למשכנתא רגילה – במשכנתא הפוכה אין חיוב אישי של הלווה. במקרה שהחוב עולה על שווי הנכס בעת מימושו, הגוף המלווה אינו רשאי לתבוע את ההפרש מהלווה או מעיזבונו. הגבלה זו מהווה הגנה משמעותית ללווה ומשפחתו. לפיכך, אין צורך בביטחונות. רישום הערת אזהרה על דירת המגורים, מהווה את הבטוחה הטובה ביותר. שלישית, ניתן להחזיר את החוב בכל רגע נתון, ללא קנסות וללא סיבוכים מיוחדים. רביעית, אין צורך לעזוב את בית המגורים הבטוח והמוכר. חמישית, משכנתא הפוכה מאפשרת להוריש את הבית לקרובים (ככלל, ללא מגבלות) וללא צורך בשינוי הצוואה. שישית, ניתן להשתמש בהלוואה לכל מטרה. ושביעית, אין “מבדק הכנסה” לפני קבלת ההלוואה, ואין צורך לעשות ביטוח חיים, כמו במשכנתא “רגילה”.
חסרונות משכנתא הפוכה
מהעבר השני, קיימים מספר חסרונות –
- ערך הדירה ישתנה בתקופת ההלוואה, באופן וודאי. במרבית המקרים, ערך הנדל”ן יעלה ריאלית. עם זאת, הלווה לא יהיה זכאי להגדיל את סכום ההלוואה (מכיוון שהנכס כבר מושכן למלווה).
- גובה ההלוואה מוגבל ל- 55%-15% משווי הדירה, בעת קבלת ההלוואה. כלומר, אם נדרש סכום כסף גבוה יותר, המשכנתא ההפוכה לא תהיה הכלי מתאים.
- הריבית מצטברת עם הזמן (בשונה ממשכנתא “רגילה”, בה תשלומי הריבית הם שוטפים). בנוסף, הריבית על ההלוואה, גבוהה מאוד ביחס לריביות במשכנתאות אחרות. בסביבת ריבית גבוהה (כפי שקיים היום), ובהצמדה למדד המחירים לצרכן, הסכום שעל היורשים להחזיר יהיה גבוה ומשמעותי. כלומר, החוב הולך וגדל עם השנים, ועלול להכביד על היורשים.
- דמי הניהול, שכר טרחת עורך דין, שמאות ועמלות פתיחת התיק, גבוהים יחסית. בהחלט ייתכן כי הסכום יצטבר לאלפי ש”ח, על חשבון הלווה.
- מיסוי. היבטי המיסוי של המשכנתא ההפוכה עשויים להשתנות בהתאם לנסיבות הספציפיות. בין היתר, הכספים המתקבלים במסגרת המשכנתא ההפוכה נחשבים כהלוואה ולא כהכנסה (החייבת במס).
- צורך לעדכן ולהחתים את ילדי הלווה, על מסמכים שונים (שהרי סכום העיזבון יקטן). במקרים מסויימים, הגוף המלווה ידרוש כי היורשים יהיו ערבים להחזר ההלוואה. במקרים של סכסוכים במשפחה, לא תמיד זה אפשרי.
- זכות המגורים בדירה, לאחר לקיחת המשכנתא ההפוכה, הינה בכפוף לשיקול דעתו המלא והבלעדי של המלווה.
- במקרים מסויימים, הלווה יצטרך להציג אישורים רפואיים, המעידים כי הוא מבין את המשמעות הכלכלית של המהלך.
- ועוד חסרונות, עליהם עמדנו בהרחבה במאמר משכנתא הפוכה.
צרכים כספיים בגיל השלישי
מחקר של אוניברסיטת בן-גוריון מגלה שרמת ההכנסה לאחר היציאה לפנסיה צונחת ביותר מ-36%. נחזור שוב על הנתון: משפחה ישראלית מפסידה בממוצע יותר משליש מהכנסתה הכוללת, כאשר מפרנסיה יוצאים לפנסיה. למעשה, הפנסיונרים בישראל סופגים את הירידה הגבוהה ביותר בהכנסותיהם, ממרבית הארצות ב-OECD. למעלה מ-21% מהאוכלוסיה שזכאית לפנסיה, ממשיכה לעבוד, בין אם בגלל שקצבת הפנסיה שלהם לא מספיקה, ובין אם בגלל שהם מעדיפים להמשיך לעבוד ולדחות את הפרישה. האם ניתן יהיה, במצב כזה, לשמור על אותה רמת החיים?
המסגרת המשפטית של משכנתא הפוכה
בישראל, המשכנתא ההפוכה אינה מוסדרת בחקיקה ייעודית, אלא כפופה למסגרת החוקית הכללית החלה על משכנתאות ועל פעילות בנקאית. החוקים העיקריים הרלוונטיים כוללים את חוק הבנקאות (שירות ללקוח), התשמ”א-1981; חוק המשכון, התשכ”ז-1967; חוק הגנת הצרכן, התשמ”א-1981; ואת פקודת הבנקאות, 1941. בנוסף לכך, בנק ישראל, כרגולטור האחראי על המערכת הבנקאית, פרסם הוראות ניהול בנקאי תקין המתייחסות למשכנתאות הפוכות. הוראות אלו מגדירות את המסגרת הפיקוחית ואת הדרישות מהבנקים בעת מתן משכנתאות הפוכות, לרבות דרישות גילוי נאות, הערכת יכולת ההחזר של הלווה, הגבלות על שיעור המימון (LTV), ודרישות לניהול סיכונים.
ריבית משכנתא הפוכה
ריבית משכנתא הפוכה, היא הגורם (והאינטרס) העיקרי, לשיווק האגרסיבי של התוכנית, לבני הגיל השלישי. נדגיש כי הריבית, לבדה, עלולה לגרום לכך שההחזר שיידרשו הצאצאים לשלם, לאחר הפטירה – עלול להיות גבוה פי 2, מגובה ההלוואה.
- ריבית משכנתא הפוכה, תמיד גבוהה יותר מריבית של משכנתא רגילה. הריבית תהא סביב 4%-6%, לכל שנה, בתוספת הצמדה למדד המחירים לצרכן. זאת, מכיוון שהסיכון גבוה יותר עבור הגורם המממן (התארכות תוחלת החיים, ירידה אפשרית במחירי הנדל”ן, וכו’).
- בניגוד למשכנתא רגילה, בה מחזירים מדי חודש סכום לבנק המלווה, בחלק ממסלולי המשכנתא ההפוכה – אין החזר חודשי. במילים אחרות, סכום החוב גדל עם השנים (במקום לרדת). זוהי “הלוואת בלון” (מכיוון שהיא מתנפחת). במסלולים אחרים (“מסלול גרייס” או “בלון חלקי”), הלווים מחזירים רק את הריבית על המשכנתא. במועד פירעון המשכנתא, היורשים יחזירו את מלוא הקרן, בצירוף שארית הריבית עד למועד הפירעון.
חשוב לזכור שחלק מהיתרונות המשמעותיים של משכנתא הפוכה, היא האפשרות לשנות מסלולים, בכל מועד, וללא קנסות. לפיכך, יש להיות ערים לשינויים שקורים בשוק, במטרה לבחון האם זה הזמן לבצע שינוי במסלולי המשכנתא ההפוכה. גם בשינויים אלה – פיננסיים במהותם – יש לוודא שהם משתקפים מבחינה משפטית.
דרישות מקדימות לקראת המשכנתא ההפוכה – רישום הנכס
לצד הצדדים הכלכליים של משכנתא הפוכה, קיימים צדדים משפטיים. אחד האתגרים המשפטיים לקראת לקיחת משכנתא הפוכה, או בתהליך, הוא הסדרת מעמד ורישום הנכס, דירת המגורים. דרישה זו הגיונית וסבירה, שכן הגורם המלווה מעוניין בנכס תקין ו”נקי”. לפיכך, הדרישות המקדימות הנפוצות הן כדלקמן:
- הנכס מיועד למגורים בלבד.
- הזכויות בנכס חייב להיות בבעלות מלאה של הלווים, או של אחד מהם. במילים אחרות, נכס שרשום בשותפות, לא יוכל לקבל הלוואה.
- הנכס רשום באחד מהגופים הבאים: טאבו, רשות מקרקעי ישראל, או באחת מהחברות המשכנות.
- אין משכנתא או שעבודים על הנכס, ואין מניעה ברישום הערת אזהרה, שעבוד או משכנתא.
- חתימה על מסמכי ההלוואה בנוכחות עורך הדין של הלווים.
- אם הנכס מושכר, אזי יש להמציא לגורם המלווה את הסכם השכירות לבדיקה ועיון. מלבד זאת, במעמד מתן ההלוואה, השוכרים יצטרכו לחתום על כך שבעת מכירת הנכס הם מתחייבים לפנות אותו.
משמע: במקרה של בעיות, פערים או חוסרים ברישום הנכס על שם הלווה (הבעלים) – יש להסדיר זאת בסיוע עו”ד מקרקעין.
מיחזור משכנתא הפוכה
מחזור משכנתא הפוכה, הוא תהליך המאפשר לשדרג או להחליף את מסלול המשכנתא ההפוכה הקיים, להפיק ממנו תועלות נוספות או להתאים אותו לשינויים כלכליים ולצרכים אישיים. תהליך זה כולל בחינה מעמיקה של השוק, המטרות הפיננסיות וההתחייבויות הנוכחיות של הלווה. לצד הבדיקות הכלכליות הללו, יש צורך לבדוק שהמסלולים החדשים מתאימים גם מבחינה משפטית, ומשרתים את הצרכים של הלווה ושל בני משפחתו.
מתי יש לשקול מיחזור משכנתא הפוכה?
- ירידת הריבית במשק.
- שינויים כלכליים. מצבים כלכליים חדשים, כמו עלייה בהכנסות, פרישה לפנסיה, פרק ב’ של נישואין, קבלת ירושה, או הוצאות בלתי צפויות.
- שיפוט מחדש של הנכסים. שינוי בשווי הנכס עשויים להשפיע על הסכום המתקבל.
האינטרס של הגורמים המלווים במשכנתא הפוכה
מלבד הבנקים, כיום ישנם חברות ביטוח ובתי השקעות כגון (הראל ביטוח, אילון ביטוח, הפניקס, מנורה וכו’), המציעות מסלולים שונים של משכנתא הפוכה. לגורמים המלווים יש אינטרס כלכלי משמעותי, להעניק הלוואות למשכנתא הפוכה. לצורך כך, הבנקים, חברות הביטוח, והגורמים המורשים, מתחרים על תשומת הלב ועל כיס בני הגיל השלישי. הם מעמידים יועצים כלכליים, יועצים משכנתאות, יועצים לגיל השלישי וכו’, מתגאים בשקיפות ובנגישות מידע. אתרי אינטרנט נוצצים, ידוענים (סלבריטאים) ממליצים, פרסומות מותאמות, ועוד. הכל במטרה “להדביק” הלוואות לבני הגיל השלישי. בין אם צריך את ההלוואה, ובין אם קיימים פתרונות מימון אחרים. נדגיש כי על הגוף המלווה חלה חובת גילוי נאות מורחבת, הכוללת מתן הסבר מפורט ללווה על מבנה העסקה ומשמעויותיה הכלכליות, כל העלויות הכרוכות בעסקה (לרבות ריביות, עמלות והוצאות), השלכות העסקה על היורשים הפוטנציאליים, ועל האפשרויות לביטול העסקה ותקופת ההתחרטות.
לצערינו, מעט לקוחות מקדישים זמן לעיון ולבדיקה של ההסכם המשפטי. מעט מאד מבין נוטלי המשכנתא ההפוכה, בודקים עם עורך דין, מה באמת כתוב בהסכם, עליו יחתמו. תשומת הלב כי הסכם נטילת המשכנתא, מבטא את ההסכמות ואת התחייבויות הצדדים. הוא מנסח בצורה משפטית את המסלולים, התשלומים, ההחזרים, את התרחישים, הבטוחות ואת הסנקציות. מסמך בן עשרות עמודים, הכתוב בשפה משפטית ארוכה, צפופה, מפותלת ולא ברורה, לרעת הלווים ולטובת האינטרס של הגורם המלווה. ניסוחים, שהבנה שלהם מצריכה ניסיון ומומחיות מקצועית של עורך דין.
חשיבות בדיקת הסכם משכנתא הפוכה על ידי עורך דין
מה יקרה אם הלווה המבוגר, חס וחלילה, לא יוכל לשלם את הריבית, עקב בעיה רפואית מתמשכת, מצב סיעודי או בעיה כלכלית? מה יקרה בעקבות פטירת אחד מבני הזוג? ועוד תרחישים ריאליים, המתרחשים מדי יום? במקרה זה, הלווה עלול להיזרק מביתו לעת זקנה. לא רק זאת: במקרה של אי-פרעון ההלוואה, מכל סיבה, הגורם המלווה ימנה כונס נכסים, שיציע את הדירה למכירה, באופן מהיר, ובמחיר הנמוך ממחיר השוק שלה. להליכים אלו יתווספו הוצאות משפטיות, הוצאות כינוס נכסים, אגרות, שכר טרחה ועוד. במקרה כזה, ללווה (או ליורשים), ייגרמו הוצאות נוספות והפסדים מובטחים. איך מגינים עליכם? זו בדיוק חשיבות בדיקת הסכם משכנתא הפוכה, על ידי עורך הדין שלכם.
לשמחתנו, נוכח התחרות של הגורמים המלווים, ניתן להתמקח הן על התנאים הכלכליים, והן על התנאים המשפטיים. בדיקת הסכם המשכנתא ההפוכה על ידי עורך דין המתמחה בתחום, וניהול שיח עם המחלקה המשפטית בגורם המלווה, מאפשרת שינויים בהסכם. היא משפרת את המצב המשפטי של הלווה, ו”מאזנת” בין האינטרסים השונים.
ייעוץ משפטי למשכנתא הפוכה
משכנתא הפוכה מאפשרת קבלת הלוואה (משכנתא) על דירת המגורים, לבני הגיל השלישי. בניגוד למשכנתא רגילה, בה הלווה משלם לגוף המלווה תשלומים חודשיים, במשכנתא הפוכה הגוף המלווה משלם ללווה סכום חד-פעמי, תשלומים תקופתיים, או שילוב של השניים. הסכום המשולם נקבע על בסיס שווי הנכס, גיל הלווה, ותנאי השוק. זהו אחד מפתרונות המימון המיידי האטרקטיביים ביותר כיום בשוק הפיננסי בישראל. לגורמים המלווים יש אינטרס כלכלי משמעותי, להעניק הלוואות למשכנתא הפוכה, והם מעמידים יועצים כלכליים, יועצים לגיל השלישי וכו’. המסקנה היא ברורה: צריך להיזהר ולהישמר. לצד הבדיקות הכלכליות, אתם חייבים עורך דין, שיגן על הזכויות שלכם.
במשכנתא הפוכה, השאלה איננה תמיד שאלה כלכלית. זו שאלה משפטית, יסודית ומהותית. ובשאלות משפטיות ומהותיות בתחום זה, מתייעצים עם משרד וולר ושות’. יחד, נוכל ללוות אתכם בהליך נטילת המשכנתא, נמפה את הסיכונים, נברר ונחדד את הצרכים והיכולות, ונפחית את הסיכונים בנטילת משכנתא הפוכה. צרו קשר עכשיו עם עורך דין משכנתא הפוכה, ונשמח לסייע מיידית.
