עבירות בניה בבניין משותף

לעבירות בנייה בבניין משותף ישנן השלכות רוחביות הרסניות, המהדהדות הרבה מעבר לקירות הדירה שבה בוצעה החריגה. במציאות המשפטית כיום, הפתגם "אוי לרשע ואוי לשכנו" מקבל משנה תוקף: די בדייר אחד המבצע חריגת בנייה (מסגירת מרפסת ועד השתלטות על רכוש משותף), כדי להטיל "כתם" תכנוני על המבנה כולו.

עבירות אלו אינן מסתכמות רק בקנסות; הן עלולות לשתק את רישום הבניין בטאבו כבית משותף, למנוע מהשכנים קבלת משכנתאות, ולעכב עסקאות מכר בגין אי-התאמות תכנוניות. סקירה מקצועית זו תנתח לעומק את סוגי עבירות הבנייה בבית המשותף, תפרט את מסלולי האכיפה הפליליים והמנהליים (בדגש על תיקון 116 לחוק התכנון והבנייה), ותחשוף את המשמעויות האזרחיות-קנייניות הנובעות מחוק המקרקעין.

עבור מרבית הציבור, קנייה או מכירת דירה היא הפעולה הכלכלית והרגשית המשמעותית ביותר בחייהם. בעולם שבו חריגת בנייה "פעוטה" עלולה להתפתח לכתב אישום פלילי או לתביעת נזיקין מורכבת בין שכנים, אין מקום לשיטת ה"יהיה בסדר" או להסתמכות על מזל. על מנת לוודא כי העסקה מבוצעת "לפי הספר" ומוגנת מבחינה משפטית ותכנונית, נדרש ליווי צמוד של עורך דין מקרקעין בעל ניסיון מצטבר בערכאות המשפטיות ובדינמיקה מול ועדות התכנון. בעסקת מקרקעין, טעות קטנה בבדיקת ההיתר עלולה לעלות ביוקר שנים לאחר מכן. הדרך הבטוחה והנכונה ביותר לצלוח את המבוך התכנוני היא להסתייע, כבר משלבי הבדיקה הראשוניים, במקצועיות של משרד וולר ושות' – המשלב ששה עשורים של מומחיות בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וליטיגציה מורכבת.

עבירת בנייה בדירה אחת: האם היא משפיעה גם על יתר בעלי הדירות?

בבית משותף, השאלה אם עבירת בנייה שנעשתה בדירה אחת משפיעה על יתר הדיירים אינה נבחנת לפי עצם קיומה של החריגה בלבד. יש להבחין בין המישור התכנוני, שבו הרשות בוחנת את התאמת הבנייה להיתר ולתכניות החלות, לבין המישור הקנייני, שבו נבחנות זכויותיהם של בעלי הדירות ברכוש המשותף ובחלקים הצמודים לדירות.

כאשר החריגה מצויה בתוך שטח הרשום כדירה ואינה משנה את הרכוש המשותף, ייתכן שההשלכה הישירה על יתר בעלי הדירות תהיה מצומצמת יותר. לעומת זאת, כאשר הבנייה נעשית על גג, בחצר, בקיר חיצוני, בחדר מדרגות, בחזית הבניין או בשטח אחר שהוא רכוש משותף, התמונה המשפטית שונה. במקרה כזה עשויה להתעורר לצד עבירת הבנייה גם שאלה של שימוש או תפיסה שלא כדין של נכס המצוי בבעלות משותפת.

גם במישור הרישומי אין לקבוע באופן גורף שכל חריגה בדירה אחת "משתקת" את הבניין כולו. המסגרת הרלוונטית מחייבת לבחון את מהות החריגה, היקפה, מיקומה והשלכתה על ההתאמה התכנונית של הבית. דו"ח ממשלתי שעסק בהאצת רישום זכויות במקרקעין הצביע במפורש על ההבחנה בין עבירות בנייה משמעותיות לבין חריגות שניתן לרשום לצדן הערה בדבר אי התאמה, תוך שמירה על זכויותיהם של בעלי דירות שלא ביצעו את העבירה.

מכאן גם נובעת חשיבותה של הבדיקה הפרטנית. דייר שאינו מעורב בעבירת הבנייה אינו אמור להניח שהסיכון שלו זהה לסיכון של מבצע החריגה, אך גם אינו יכול להתעלם ממנה. חריגה בדירה אחת עלולה להשפיע על אפשרות לבצע עסקה, לקבל אישור לרישום, להשלים רישום של בית משותף או לממש זכויות תכנוניות אחרות.

במקרים שבהם קיימת מחלוקת בין הדיירים, יש לבחון בנפרד את שאלת חוקיות הבנייה מול הרשות ואת שאלת זכויות בעלי הדירות זה כלפי זה. היתר בנייה, אפילו אם יינתן בדיעבד, אינו בהכרח מכריע את המחלוקת הקניינית. מן הצד השני, הסכמה של שכנים לבנייה אינה מחליפה היתר בנייה במקום שבו הדין דורש היתר.

לכן, לפני נקיטת הליך, נכון למפות שלושה דברים: מה נבנה בפועל, מה קובע ההיתר ומה מעמדו הקנייני של השטח. רק לאחר מכן ניתן לקבוע אם מדובר בעיקר בבעיה תכנונית, במחלוקת קניינית או בשתי הבעיות גם יחד.

האם כל חריגת בנייה בבניין משותף מהווה גם פגיעה ברכוש המשותף?

אחת הטעויות הנפוצות היא ההנחה שעבירת בנייה היא עניין שבין בעל הדירה לבין הוועדה המקומית בלבד. בפועל, במקרים רבים חריגת בנייה בבית משותף פוגעת גם בזכויות הקנייניות של יתר בעלי הדירות.

כאשר דייר סוגר חלק מהגג, משתלט על חצר משותפת, בונה מחסן בשטח משותף, מרחיב דירה על חשבון שטחים משותפים או מבצע חפירה מתחת למבנה, אין מדובר רק בהפרה של דיני התכנון והבנייה אלא גם בפגיעה אפשרית בזכויות הקניין של כלל בעלי הדירות.

במצבים אלה רשאים יתר בעלי הדירות לפעול במקביל בשני מישורים: פנייה לרשויות האכיפה בגין עבירת הבנייה, והגשת הליך אזרחי או הליך בפני המפקח על רישום מקרקעין לצורך הפסקת השימוש והשבת המצב לקדמותו.

לפיכך, גם אם בסופו של דבר יינתן היתר בדיעבד, אין בכך בהכרח כדי לרפא את הפגיעה הקניינית שנגרמה לבעלי הזכויות האחרים.

דרישת ההיתר ועבירות לפי חוק התכנון והבניה

מהי חריגת בניה?

חריגת בניה הינה כל סוג של בניית קבע, שנעשתה בסטיה מהיתר הבנייה שנתנה הוועדה המקומית לתכנון ובניה שבתחום שיפוטה נעשתה הבניה, או בניה שנעשתה ללא קבלת היתר בניה, או שימוש בפועל החורג מההיתר או מהתב"ע. חריגת הבנייה עשויה להתייחס לשטח וגבולות המבנה שנבנה, גובה, קווי הבניין, לשינויים שונים במבנה (גודל פתחים, קירוי המבנה, חללים), לקונסטרוקציה, לחומרי הגלם, לקירוי, לשינויים פנימיים (פיצולים, שינויים הפוגעים במפרט המיגון של הממ"ד, וכו'), לשימושים במבנה, מקומות חניה, נגישות, לתשתיות, וכו'. ככלל, כל שינוי שבוצע ביחס להיתר הבניה, מהווה "חריגה".

חובת ההיתר

חוק התכנון והבניה מחייב קבלת היתר בניה כדין עבור עבודות בניה או שימוש בקרקע ובמבנים, פרט לעבודות הפטורות מהיתר דוגמת שיפוצים פנימיים, פרגולות וכיוצ"ב. אי-עמידה בדרישות החוק מהווה, כלשעצמה, עבירה על החוק, העלולה לעלות כדי עבירה פלילית, כמפורט להלן.

בניה ללא היתר: סעיף 204(א)

סעיף 204(א) לחוק התכנון והבניה, קובע כי –

"המבצע עבודה או משתמש במקרקעין בלא היתר כשביצוע העבודה או השימוש טעונים היתר לפי חוק זה או תקנה על פיו, דינו – קנס, מאסר שנתיים…"

כלומר, שינוי מבני, בנייה של תוספת לדירה, פתיחת/ סגירת פתחים, שינוי חזיתות, כגון סגירת מרפסת, בניית פרגולה קבועה, שינוי מספר יחידת דיור וכיוצ"ב, ללא שניתן היתר בניה מראש, מהווה עבירה פלילית שדינה עד שתי שנות מאסר ובנוסף קנס כספי.

חריגה מהיתר ושימוש חורג: סעיף 204(ב)

גם כאשר קיים היתר בניה, סטייה מההיתר ו/או מהתוכניות החלות על השטח (תב"ע) ו/או שימוש בפועל בנכס למטרה אחרת מזו שהותרה – אסורה.

לדוגמה, סגירת חניה מקורה ושימושה לחדר; הפיכת מחסן ליחידת דיור; שימוש בדירת המגורים כמחסן או לעסק, ללא שינוי יעוד (חריגת שימוש); בניית חדר נוסף הגדול מהמותר בהיתר שקיבל הדייר (חריגה מהיתר הבניה שניתן); שימוש בדירת המגורים להשכרה קצרת טווח (דירות Airbnb), ועוד. דהיינו, כל שימוש בפועל החורג מייעוד הקרקע או המבנה כפי שאושרו הוא שימוש אסור.

עבודה ברכוש המשותף

בבניין משותף, הרכוש המשותף מוגדר בחוק המקרקעין, התשכ"ט–1969, ככל חלקי הבניין שאינם רשומים כדירות פרטיות. בכלל זה, הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, היסודות, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים וכיוצ"ב. כל בנייה על הרכוש המשותף חייבת היתר בניה מהרשויות, ובנוסף דורשת הסכמה קניינית של שאר הדיירים.

עתירה לרישום בית משותף למרות עבירות בניה

ביהמ"ש המחוזי (עת"מ (ב"ש) 525-09-20 טולוס אנין והשקעות בע"מ נ' עיריית אילת ואח'), דן במקרה בו עיריית אילת והוועדה המקומית לתכנון ובניה, סרבו לחתום על תשריט רישום בית משותף, לצורך רישום בניין מגורים כ"בית משותף" בטאבו. סירוב זה נבע מחריגות בניה רבות שנתגלו במרבית הדירות בבניין המשותף, בתקופה שחלפה ממועד בנייתו. החברה שבנתה את הבניין ורצתה לרשום אותו בטאבו, טענה כי העירייה והוועדה המקומית, אינן רשאיות לסרב לחתום על התשריט, אף אם נתגלו עבירות בנייה בחלק מהדירות. אם נתגלו עבירות בניה טרם רישום הבית המשותף, תשתמש הוועדה בסמכותה מכח תקנה 29 לתקנות המקרקעין, בכל יחידה. אין להעניש את כל הדירות ואת כל הדיירים, ובתוכם כאלו שלא ביצעו עבירות בניה. לאור סירוב העירייה והוועדה המקומית, הוגשה עתירה מינהלית כנגדן.

בית המשפט דחה את העתירה, וקבע כי מטרת הוראות תקנות 27(א), 29(א) ו-50(א)(2) לתקנות המקרקעין, הנן יצירת זיקה בין הרישום הקנייני וההיבט התכנוני, לבין התאמת המבנה להיתר הבניה. תשריט הבית המשותף נותן תמונה נאמנה של הבית, ושל דירותיו. תכלית ההוראה בתקנות המקרקעין, היא הבטחת רישום הנכס בהתאם לתכנון המאושר. לא ניתן לרשום במרשם זכויות במבנים שנבנו שלא כדין, שכן המשמעות היא גושפנקא לעקיפת חוקי התכנון והבניה.

תקנה 27 לתקנות המקרקעין (הערה על ייעוד מקרקעין)

תקנה 27 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב-2011, מאפשרת למוסד תכנון לרשום הערת אזהרה, על הייעוד או על השימוש שנקבע למקרקעין. רישום הערת האזהרה נועד להבטיח שהייעוד שנקבע כתנאי לקבלת היתר יישאר בתוקפו, ותוכן ההערה יובא לידיעת רוכש הדירה בעת הרישום. קראו כאן הרחבה בנושא.

תקנה 29 לתקנות המקרקעין (הערה על אי התאמה)

תקנה 29 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב-2011, עוסקת ברישום הערה בדבר אי התאמת בניין להיתר. קיומה של התקנה אינו יוצר כלל שלפיו כל בית משותף שבו קיימת חריגת בנייה ניתן לרישום, אלא מאפשר במקרים המתאימים להתמודד עם אי ההתאמה במסגרת הרישום, בהתאם לנסיבות ולדרישות הרשות המוסמכת. קראו כאן מאמר בנושא.

מה שיקול דעת הוועדה לתכנון ובניה?

לוועדה לתכנון ובניה, שיקול הדעת לאפשר רישום על דרך של חתימה על התשריט. עצם מתן הסמכות ושיקול הדעת בידי מוסד התכנון משמעו כי זה לא יפעל באופן אוטומטי. מוסד התכנון מאזן בין שיקולים שונים, בהם האינטרס של רוכשים שומרי חוק העלולים להיפגע מדחיית הרישום, וכן היקף החריגות ומהותן.

התוויית "קו גבול" לצורך הפעלת שיקול הדעת, בין בית משותף שבו בוצעו עבירות בניה חמורות (שלא יירשם עד הסרת העבירות), ובין בית משותף בו עבירות בניה קלות (שירשם תוך רישום הערה בדבר אי התאמה) – סבירה והולמת.

מה יכול לעשות ועד הבית כאשר דייר מבצע עבירת בנייה?

ועד הבית אינו הרשות המקומית ואינו מוסד תכנון. אין לו סמכות להוציא צו הריסה, להכשיר בנייה או לקבוע אם עבודה מסוימת טעונה היתר. עם זאת, כאשר בנייה של אחד מבעלי הדירות פוגעת ברכוש המשותף או בזכויות יתר הדיירים, נציגות הבית אינה יכולה להתייחס לכך כאל עניין פרטי לחלוטין.

השלב הראשון הוא איסוף העובדות. רצוי לתעד את הבנייה, לברר מתי בוצעה, לאתר את ההיתר והתכניות הרלוונטיות ולבדוק אם השטח שבו בוצעה העבודה הוא רכוש משותף או שטח שהוצמד כדין לדירה. אין להסתפק באמירות של דיירים או בהתרשמות חזותית.

במקרים המתאימים רשאית הנציגות לפנות לרשות המקומית או לוועדה המקומית ולבקש לברר את המצב התכנוני. במקביל, כאשר קיימת פגיעה קניינית, ניתן לשקול נקיטת הליך משפטי מתאים. העמוד הקיים מציין בצדק כי ועד הבית אינו גוף אכיפה תכנוני, אך יש לנסח את תפקידו בזהירות: אחריותו היא בעיקר במישור ניהול הרכוש המשותף וייצוג האינטרס המשותף של בעלי הדירות.

חשוב גם להבחין בין פעולה בשם הבית לבין פעולה של בעל דירה מסוים. כאשר הבנייה פוגעת ברכוש המשותף, עשויה להיות הצדקה לפעולה מטעם הנציגות. כאשר הפגיעה היא בעיקר בדירה מסוימת או בזכות פרטית של אחד מבעלי הדירות, ייתכן שההליך צריך להינקט על ידי בעל הזכות עצמו.

החלטה על נקיטת הליך צריכה להתקבל באופן מסודר, בהתאם להוראות הדין, התקנון והנסיבות. אין די בכך שיו"ר ועד הבית החליט באופן אישי לפעול. יש לבחון מי מוסמך לייצג את הבית, מהו מקור הסמכות ומהו ההליך המתאים.

גם מבחינה מעשית, לעיתים עדיף להתחיל במכתב מסודר לדייר שביצע את הבנייה. המכתב צריך להבהיר מהי הפגיעה הנטענת, מהו הבסיס הקנייני או התכנוני לטענה ומה נדרש לתיקון. במקרים שבהם קיימת אפשרות ריאלית להסדרה, הידברות מוקדמת עשויה למנוע הליך ממושך.

לעומת זאת, כאשר מדובר בבנייה משמעותית, השתלטות על רכוש משותף או עבודה העלולה ליצור עובדות בלתי הפיכות, אין להסתמך על משא ומתן בלבד. במצב כזה יש לבחון במהירות את הסעדים האפשריים ואת הצורך בפעולה משפטית.

תביעת שכנים כלפי עבירות בניה של דייר

הדיירים הנפגעים מעבירת בניה של שכן אינם חסרי אונים, מעבר להגשת תלונה לרשויות התכנון. יש בידם לפנות לערכאות אזרחיות בבקשות לסעדים שיבטיחו את זכויותיהם. במקרה בו ביצע דייר חריגת בניה, ובוודאי במקום בו נגרם נזק, דיירים אחרים או ועד הבית, רשאים לפנות לבתי המשפט, בתביעה להרוס את הבניה שבוצעה בניגוד להיתר הבניה, ולהשיב את המצב לקדמותו בהתאם לתשריט ובהתאם להיתר הבניה.

בנוסף, ניתן לדרוש רישום הערת אזהרה "כללית", מכוח סעיף 130 לחוק המקרקעין – מעין "סעיף סל", המקנה לבית המשפט סמכות למלאו בתוכן, ללא מגבלה. לבית המשפט נתונה הסמכות למלא את הוראת הסעיף בתוכן ולקבוע את תוכן ההערות. תכליתו של סעיף 130 היא להבטיח את שימור המצב הקיים ולמנוע העמדת הצדדים בתובענה בפני עובדות מוגמרות, וכן יידוע צדדים שלישיים בדבר קיומו של הליך שעניינו זכות במקרקעין, לרבות קיומו של פסק דין. כך, כפי שפסק לאחרונה המפקח על המקרקעין (פ"ת) 553/21 ירון יונגר נ' אברהם זאב פריד.

סיכום ומסקנות:

עבירות בנייה בבניין משותף הן תופעה מורכבת ורבת השפעה. במבט ראשון מדובר בעבירה פלילית על חוקי התכנון, המטופלת במישור הציבורי באמצעות כתבי אישום, קנסות, צווי הפסקה והריסה. אולם מעבר לכך, בבניין משותף כל חריגת בנייה נוגעת גם בלב דיני הקניין המשותף: היא משנה שלא כדין את הנכס המשותף של כלל הדיירים, פוגעת בערך דירותיהם, ועלולה לשלול מהם זכויות קניין רשומות בטאבו כל עוד החריגה קיימת.

בניית תוספת או שינוי משמעותי ללא מסלול חוקי, חושפת כל בעל דירה בבית המשותף, לא רק לסנקציות פליליות וכספיות, אלא גם לאפשרות של מאבקים משפטיים ממושכים כנגד שכניו. הדרך הנכונה להרחבת דירה או שינוי שימוש בה היא באמצעות שני האישורים הנדרשים גם יחד: הן היתר בניה כדין מהרשויות והן הסכמה קניינית מתאימה במסגרת התקנון וצו הבית המשותף.

המלצות

עבור לקוחותינו, מוכרי הדירות

מומלץ לבדוק את רישום נכס המקרקעין, במרשם הרלוונטי, ולהסדיר את נושא הרישום (ככל שלא הוסדר) טרם ביצוע המכירה. במקרה בו מתגלות בעיות ברישום, אי התאמות תכנוניות, חריגות בניה או חריגות שימוש, או התנגדות לרישום, מומלץ לאתר את הגורם המתנגד, ואת עילת ההתנגדות, ולפעול לביצוע ההתאמות הנדרשות. לחילופין, לבחון לתבוע או לעתור כנגד ההחלטה.

עבור לקוחותינו, רוכשי הדירות

רכישת נכס שאינו רשום בלשכת רישום המקרקעין או ברשות מקרקעי ישראל, כרוכה בסיכונים. על מנת לשקול רכישה של נכס כזה, יש לקבל את מלוא המידע אודותיו, בסיוע עורך דין מקרקעין. פעמים רבים מתברר כי "דירת החלומות" על הנייר, מסכנת את כספכם ואתכם, באופן בלתי ניתן לתיקון או לריפוי. למידע נוסף, ראו את המאמר "טיפים לביצוע עסקת נדל"ן".

קנייה או מכירת דירה, היא אחת הפעולות המשמעותיות ביותר, מבחינה כלכלית ורגשית, עבור מרבית האנשים. בעסקת מקרקעין, אין מקום לטעויות או לפשרות. הדרך הנכונה ביותר לבצע עסקת מקרקעין, היא להסתייע, כבר מראשית התהליך, בשירותי עורך דין מקרקעין – משרד וולר ושות'.

משרד עורכי דין וולר ושות' מעניק ללקוחותיו את הערך המוסף: ניסיון של למעלה מ-60 שנה במקרקעין, תכנון והבניה, אלפי לקוחות וחוזי מכר, מיסוי מקרקעין, מיומנות ומומחיות. זאת, על מנת לסייע לכל לקוח, ביצירת העסקה המיטבית עבורו, והפחתת התשלומים הנדרשים לרשויות, במסגרת החוק. צרו קשר עכשיו.

נכתב על ידי עו״ד ונוטריון פנחס וולר, המוביל במשך עשרות שנים את תחום דיני המקרקעין, מיסוי מקרקעין ותכנון ובניה, בחיפה והצפון. עו״ד וולר נמנה עם דור המייסדים של העשייה המשפטית בתחום הנדל״ן הציבורי והפרטי, וליווה אלפי עסקאות מקרקעין, פרויקטי בנייה מורכבים, הסכמי קומבינציה, רישומי זכויות, תוכניות מתאר, הפקעות והליכי הפשרה. במסגרת עבודתו, ייצג עו״ד פנחס וולר רשויות מקומיות, קבלנים, בנקים, אגודות שיתופיות ובעלי קרקעות פרטיים, בכל הערכאות.

פורסם ביום 06/02/2022. נבדק ועודכן לאחרונה ביום 08/09/2026.