פירוק שיתוף במקרקעין

פירוק שיתוף במקרקעין הנו הליך משפטי בתחום המקרקעין, שבאמצעותו רשאי שותף לדרוש את פירוק השותפות בנכס (קרקע, מבנה או זכויות), בכל עת. הליך זה מוסדר בסעיף 37 לחוק המקרקעין, תשכ”ט-1969. בעוד שבניהול שותפות העיקרון הקובע הוא הכרעת הרוב, הרי שבבפירוק שותפות, המיעוט זכאי לכפות דעתו על הרוב. כך, על פי החוק והפסיקה, לכל שותף האוחז בנכס יחד עם שותפים נוספים, עומדת האפשרות לדרוש, בכל עת וללא צורך בנימוקים מיוחדים, את פירוק השותפות כולה (ולא רק להסתפק בהפרדת חלקו מיתר השותפים). במקרים בהם השותפים מסכימים לבקשה, השותף המבקש ימכור את חלקו לשותפים אחרים או לצד ג’, וכולם יפעלו לפירוק מהיר (“פירוק בהסכמה“). אולם במקרה בו קיימת התנגדות, הנושא יידון בתביעה לפירוק שיתוף.

מהו שותפות?

שותפות היא התאגדות משפטית, בין מספר ישויות משפטיות (בני אדם, חברות וכו’), המבצעים פעולה לשם הפקת רווחים, ואינם מאוגדים באופן אחר (חברה בע”מ, אגודה שיתופית או מלכ”ר). טרם הקמת השותפות, הצדדים חותמים על הסכם שותפות, המקבע את המטרות והעקרונות השונים של הפעילות, את דרך הניהול, כמו גם את דרך פירוק השותפות.

בעת פירוק השותפות, השותפים מחלקים ביניהם את הרווחים, הרכוש וגם את החובות של העסק, בהתאם להסכם השותפות. אולם, בעוד שבניהול שותפות העיקרון הקובע הוא הכרעת הרוב, הרי שבבפירוק שותפות, המיעוט זכאי לכפות דעתו על הרוב. המחוקק קבע כי על אף הוראות הסכם השיתוף שבין הצדדים, ניתן לפרק את השותפות, בהסכמה או בהיעדר הסכמה, בתנאים מסויימים.

שיתוף במקרקעין

לפני שנתחיל לפרק את המקרקעין, יש להבין מהי הגדרת “שיתוף במקרקעין”. אם כן, סעיף 27 לחוק המקרקעין מגדיר שיתוף במקרקעין כ- “מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם.” מכאן, שכל הבעלים במקרקעין מחזיקים, כל אחד, בחלק בלתי מסויים ובלתי תחום באותם המקרקעין (“בעלות במושע”). לדוגמה – לשני אנשים יש דירה בבעלות משותפת, כל אחד מחזיק ב-50%. כל אחד מהם שותף לבעלות בכל הדירה, ולא לחדר מסוים או אזור מסוים.

סעיף 28 לחוק קובע כי “חלקיהם של כל אחד מהשותפים במקרקעין, חזקה שהם שווים” – אלא אם רשום אחרת.

סעיף 29 (א) לחוק קובע את המסגרת המשפטית, בה ניתן לרשום את השותפות, היעדים והמטרות, היחסים בין השותפים, הזכויות והחובות, מטרת השימוש במקרקעין, ואת יתר תהליכי קבלת ההחלטות לגבי המקרקעין. וכך קובע החוק:

“הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין ניתן לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר.”

אין חובה חוקית לרשום את הסכם השיתוף בטאבו, ואין חובה לתת לו תוקף קנייני או פומבי. אם כי מטרתו של הסכם השיתוף להביא את דבר ההסכם לידיעת כולי עלמא, ולמנוע תאונה משפטית עם קונה שיטען שלא ידע על הסכם השיתוף, ההסכם עומד בתוקף (ע”א 48/16 ציון דהאן נ’ יגאל שמחון). עוד נדגיש כי הסכם השיתוף אינו מהווה “עסקה במקרקעין”, שכן מטרתו היא הסדרת היחסים החוזיים בין הצדדים החתומים. בפועל, נוטים הצדדים לרשום “הערת אזהרה” על קיומו של הסכם השיתוף, מכוח סעיף 126 לחוק.

מטרת פירוק שיתוף במקרקעין

המחוקק סבר, כי בית המשפט אינו המקום או הסמכות, להשכנת שלום בין שותפים למקרקעין, המסוכסכים ביניהם. מוטב שהשותפים יפרידו את נכסיהם, במהירות. מטרה משנית לפירוק שיתוף המקרקעין, הוא שחיסול השיתוף במקרקעין הנו מטרה רצויה, גם לטובת השותפים עצמם וגם למען המטרה המשקית הכללית והכלכלית, בפיתוח מקרקעין (ע”א 623/71 גן בועז בע”מ נ’ הרב אנגלנדר ואח’). מטרה נוספת נוכח חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, המאפשר לאדם לנתק עצמו מקשרים קנייניים עם בני אדם אחדים. הבנות אלו הובילו להוראה, כי יש לאפשר לשותפים במקרקעין לשקול את שיקוליהם ולדרוש את פירוק השותפות, מכל סיבה ובכל עת. הזכות לפירוק השיתוף אינה תלויה באחוזים או ברוב כלשהו, אלא מיעוט קטן רשאי לדרוש את הפירוק.

פירוק שיתוף במקרקעין נפוץ בדרך כלל בקרב יורשים שהסתכסכו; בקרב בני זוג שמתגרשים; רוכשים במשותף של נכס, שמצב אחד מהם השתנה לרעה; אצל משקיעי נדל”ן שמבקשים לעזוב את קבוצת הרכישה; ועוד.

חריגים לעיקרון פירוק השיתוף

1. הסכם שיתוף השולל או מגביל את הזכות לפירוק השיתוף. המחוקק הכיר באפשרות לקבוע בהסכם השיתוף תנייה, השוללת או המגבילה את הזכות לדרוש את פירוק השיתוף. עם זאת, החוק מגביל את התוקף של תניה מעין זו, ל-3 השנים הראשונות בלבד. לאחר שלוש שנים, נחלש כוחה, ולבית המשפט שיקול דעת להתערב ולפרק את השיתוף, אס נראה לו הדבר צודק בנסיבות העניין.
2. פירוק שיתוף בדיני משפחה, בין בני זוג הנמצאים בהליכי גירושין. פירוק השיתוף בדירת המשפחה הנו נושא טעון ביותר, שכן היא מחייבת התמודדות עם אינטרסים מנוגדים של בני הזוג. מצד אחד, האינטרס של אחד מבני הזוג לדרוש את פירוק השיתוף בדירה, לממש את הנכס ולקבל תמורה בגינו (זכות הקניין). מהעבר השני, האינטרס להסדיר את מדורם של הילדים הקטינים. במילים אחרות, לבית המשפט מסור שיקול דעת רחב יותר באשר לזכות פירוק השיתוף בדיני משפחה. הזכות לפרק שיתוף בין בני זוג “נסוגה” נוכח הצורך לוודא ולשמור על האינטרס של הילדים הקטינים ושל בן/בת הזוג.
3. חוסר תום לב קיצוני. מי שמבקש לטעון לפירוק שיתוף מכוח עיקרון מוסרי ורצונו להשתחרר מקשר כובל, צריך גם להתנהג בעצמו בתום לב ובדרך מקובלת.

תביעה לפירוק שיתוף

כאשר אחד הצדדים מבקש לפרק את השותפות, ניתן להגיש תביעה לפירוק שיתוף. ניתן לפרק את השיתוף בדרך של הסכמה בין כל השותפים בתנאים שנקבעו בחוק, לרבות האפשרות של חלוקת המקרקעין בעין באישור המפקח על רישום המקרקעין (סעיף 38 לחוק). אם הצדדים לא הגיעו להסכמה, רשאי צד לפנות אל בית המשפט לשם פירוק השיתוף בצו שיפוטי. בית המשפט רשאי להורות על פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין (סעיף 39), פירוק בדרך של מכירה פומבית (סעיף 40(א)) או פירוק בדרך של התמחרות בין הצדדים (“מכירה פנימית”) לפי צו של בית המשפט.

היבטים פרוצדורליים של הגשת תביעה לפירוק שיתוף

לפני הגשת תביעה לפירוק שיתוף נדרש להכין מספר מסמכים:

• נסח טאבו עדכני;
• הסכם שיתוף, אם קיים;
• חוות דעת שמאית;
• מסמכים המעידים על השקעות או שימוש בנכס;
• לעיתים – הסכמות מוקדמות או מכתבי סירוב מצד שותפים

בית המשפט המוסמך לדון בתביעת פירוק שיתוף

במקרה בו קיימת התנגדות לפירוק שיתוף, הנושא יידון כתביעה לפירוק שיתוף, בבית המשפט המוסמך. בתביעה לפירוק שיתוף, יש לבחון הן את סטטוס המקרקעין (היכן הם רשומים), ואת מהות הסכסוך. כלומר –

• מקרקעין הרשומים בטאבו – לבית משפט השלום באזור בו מצויים המקרקעין.
• מקרקעין שאינם רשומים בטאבו (רמ”י, חברה משכנת, חברה יזמית וכו’) – לבית משפט השלום או לבית המשפט המחוזי בהתאם לשווי המקרקעין. התביעה תתנהל לפי הוראות חוק המיטלטלין, תשל”א-1971.
• אם השותפים במקרקעין הם בני משפחה, אזי התביעה תידון אך ורק בבית משפט לענייני משפחה. כפי שמציינת המלומדת (וכב’ השופטת) ד’ פלפל, “כשמוגשת תביעה לפירוק השיתוף במקרקעין בין בני זוג, זהו למעשה אחד הביטויים החיצוניים לסופה של דרך החיים המשותפת של הצדדים וביטוי לרצון לסיים ביניהם גם את עבותות הרכוש המשותפים“.

קביעת דרך פירוק השיתוף

על פניו, ניתן לחשוב כי יוזם הפירוק רשאי לקבוע גם את דרך פירוק השיתוף, ולהעדיף את הדרך הכדאית יותר עבורו. אולם, משעה שהשותף יוזם הפירוק התחיל את הליך פירוק השיתוף, אותו שותף מאבד שליטה על ההליך. בית המשפט איננו מחוייב לבקשה לפירוק השיתוף, או לדרך הפירוק. החלטת בית המשפט תתבסס על הראיות, התנגדויות, ומכלול השיקולים שיפגעו באופן מינימאלי בצדדים הנוגעים לדבר (ובצדדי ג’ אפשריים).

כיצד מבוצע פירוק שיתוף?

חלוקה בעין

הדרך העדיפה והיעילה לפירוק שיתוף, היא חלוקה פיזית בין השותפים (“חלוקה בעין“). סעיף 39 לחוק המקרקעין קובע כי כאשר השותפים לא הגיעו להסכמה ביניהם, וכאשר המקרקעין ניתנים לחלוקה, ייתן בית המשפט עדיפות ברורה לפירוק בדרך של חלוקה בעין. כלומר, כאשר אופי ומהות הנכס, הוראות התב”ע וחוקי התכנון והבניה מאפשרים חלוקה ופיצול, והצדדים מעוניינים בכך – ייתן בית המשפט עדיפות לפירוק, ולביצוע חלוקה פיזית מחודשת בין השותפים.

העדפת המחוקק ל”חלוקה בעין”, כאשר הדבר אפשרי, היא גם כאשר יתר השותפים יפסידו מכך. לדוגמה, כאשר קיימת קרקע שניתן לבנות עליה בניין מסויים, אך חלוקתה תותיר בידי כל אחד מהשותפים בחלקת קרקע שלא ניתן לעשות בה שימוש: במקרה זה וודאי יגרם הפסד, ואולי הפסד ניכר. אולם, המחוקק העדיף חלוקה פיזית במקרקעין, גם במחיר של הפסד כספי ליתר השותפים, כל עוד הפסד זה אינו “ניכר”. בית המשפט רשאי, כמובן, לקבוע “תשלומי איזון” להשוואת חלקיהם הנפרדים של השותפים לחלקם בנכס המשותף, קודם לחלוקה בעין.

מכירה לצד ג’

אם הנכס אינו ניתן לחלוקה פיזית, או כשהחלוקה תגרום נזק ניכר לאחד הזכאים, הפירוק נעשה באמצעות מכירה לצד ג’. סעיף 40(א) לחוק קובע כי במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, או כאשר חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, פירוק השיתוף יהיה בדרך של מכירת המקרקעין לצד ג’, וחלוקת התמורה בין השותפים. במקרה זה, ימנה בית המשפט כונס נכסים, שתפקידו למכור את הנכס ולחלק את התמורה בין השותפים, לפי חלקם היחסי. אופן המכירה יהיה בדרך בה מוכרים נכס בהוצאה לפועל, אלא אם בית המשפט יורה על מכירה בדרך אחרת.

הפסיקה פרשה את המונח “נזק ניכר“, כנזק ישיר שייגרם מן החלוקה, בנזק שהחלוקה תביא בעקביה, ולא ולא הפסד או חסרון כיס שייגרם למי מהשותפים מעצם פירוק השיתוף. סטיה מהעיקרון של “נזק ניכר” תתאפשר רק במקרים של נזק ישיר שייגרם מן החלוקה בעין, ולא במקרה של נזק ספקולטיבי או של מניעת רווח פוטנציאלי. על פי רע”א 1017/97 רידלביץ נ’ מודעי, הצד שטוען להפסד ניכר – עליו נטל ההוכחה.

לעיתים, ניתן לפנות לבית המשפט בבקשה למכור את הנכס בהתמחרות פנימית בין השותפים. במרבית המקרים, השותף שמציע את הסכום המירבי, יזכה בנכס. בית המשפט עשוי לראות דרך זו כיעילה וצודקת, ואף עשויה למנוע סחטנות.

פירוק שיתוף ע”י רישום בית משותף

בית המשפט רשאי להורות על רישום זיקת הנאה בנכס. הוא גם רשאי להורות על “תשלומי איזון”, להשוואת חלקיהם של השותפים בנכס, טרם החלוקה. יש מקרים בהם מורה בית המשפט לבצע את הפירוק, באמצעות חלוקתו של הנכס והפיכתו לבית משותף (רק כאשר הבית ניתן לרישום כבית משותף).

במקרה הנ”ל, כל שותף יקבל דירה בנכס, בהתאם לחלקו היחסי. למעשה, הפיכתו של נכס לבית משותף, דומה לחלוקתו בעין. שכן, דירה בבית משותף היא נושא לבעלויות, לזכויות ולעסקאות. זו אמנם התיאוריה, אולם נדמה כי היא מחמיצה את העיקר שבבסיס פירוק השיתוף: הבקשה לפירוק היא להסתלק איש מרעהו. בבית משותף, השותפים לשעבר פוגשים זה את זה בחצר, במדרגות ובמעלית, והם עדיין שותפים בכל הקשור לרכוש המשותף. מלבד זאת, ברישום בית משותף כדרך לפירוק סכסוך, יש בעיות נוספות.

השפעת הערכת השווי על פירוק השיתוף

הערכת שווי הנכס היא גורם מכריע בקביעת אופן פירוק השיתוף בין הבעלים. השווי שנקבע משפיע על אופן חלוקת הזכויות והכספים בין השותפים ויכול להכריע אם הפירוק ייעשה בהסכמה או בהליך משפטי. נפרט:

השפעת הערכת שווי לצורך מכירה לצד ג’. כאשר כל השותפים מסכימים למכור את הנכס, השווי שנקבע על ידי שמאי או על סמך עסקאות דומות באזור ישמש בסיס לקביעת מחיר המכירה. אם ההערכה גבוהה מהציפיות, הצדדים עשויים לרצות למכור ולממש את ערך הנכס. מנגד, אם ההערכה נמוכה, ייתכן שחלק מהשותפים יתנגדו למכירה וינסו לערער על השווי.

רכישת חלקם של השותפים האחרים. במצבים בהם אחד השותפים מעוניין לרכוש את חלקם של האחרים, הערכת השווי קובעת את גובה התשלום שהוא יצטרך להעביר. אם ההערכה נמוכה, הרוכש הפוטנציאלי ירוויח – אך שאר השותפים עלולים להתנגד.

קביעת חלוקת הזכויות הכספיות. במקרים בהם הנכס נמכר וההכנסות מחולקות בין השותפים, השווי שנקבע ישפיע על גובה הפיצוי שכל שותף יקבל בהתאם לאחוזי הבעלות שלו.

הליך משפטי במקרה של מחלוקת. אם השותפים אינם מסכימים על שווי הנכס, בית המשפט יכול לקבל את חוות דעתו של השמאי, או להורות על מינוי שמאי מטעמו שיקבע את השווי ההוגן.

היבטים כלכליים נוספים. תשומת הלב כי הערכת השווי עשויה להשפיע גם על מיסוי העסקה, כגון מס שבח ומס רכישה. בנוסף, אם הנכס ממושכן, השווי יקבע את ההון העצמי של השותפים ויכול להשפיע על יכולתם לקבל מימון נוסף.

תשלומי איזון

תשלומי איזון הם תשלומים שנועדו לפצות שותף אחד או יותר במקרה של חלוקה לא שוויונית של נכס משותף. מטרתם, כאמור, להבטיח חלוקה הוגנת בין בעלי הזכויות ולמנוע מצב שבו אחד מהצדדים יקבל נכס או חלקה שערכם נמוך או גבוה משמעותית מזה של הצד השני. חישוב תשלומי האיזון מתבסס על הערכת שווי שמאית של הנכס כולו, ושל החלקים שכל שותף עתיד לקבל.

מתי מתבצעים תשלומי איזון?

• כאשר אחד השותפים רוכש את חלקם של האחרים. אם שותף אחד רוצה להחזיק בנכס כולו, עליו לשלם לשותפים האחרים את שווי החלק שלהם בהתאם להערכת השווי.
• כאשר הנכס מחולק אך יש הבדל בערכו. לדוגמה, בקרקע גדולה השייכת למספר שותפים, כאשר חלק מהקרקע נהנה מזכויות בנייה עדיפות.
• הוצאות ושיפורים שהשפיעו על שווי הנכס. אם אחד השותפים השקיע בשיפוץ הנכס או שילם הוצאות משמעותיות על תחזוקה, בהסכמת השותפים, ייתכן שיקבל תשלום איזון כדי להחזיר לו את ההשקעה.
• במסגרת הליך משפטי.

הסכם שיתוף במקרקעין

סעיף 37(ב) לחוק המקרקעין קובע כי –

“היתה בהסכם שיתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות הענין“.

משמע, אם נחתם הסכם שיתוף, המגביל את יכולת הפירוק, אזי על אף הוראות ההסכם, יהיה רשאי ביהמ”ש להורות על הפירוק, 3 שנים לאחר חתימת ההסכם. אולם, במקרה של שימוש במקרקעין המשותפים ללא הסכמה או זכות, או בניגוד להוראות ההסכם, רשאי כל אחד מן השותפים לפנות לבית המשפט ולהגיש בקשה לפירוק.

ציפייה להשבחת נכס אינה מצדיקה עיכוב פירוק שיתוף

בחודש אוגוסט 2021, דן בית המשפט המחוזי בבאר שבע, בבקשה לפירוק שיתוף בין בני זוג המצויים בהליך גירושים (רמ”ש (באר שבע) 31047-04-21 ד.ד נ’ ע.ל). במקרה זה, מכיוון שהנכס לא היה רשום בטאבו, ביקש אחד הצדדים להמתין לרישום, על מנת שלאחר הרישום בטאבו, מחירו של הנכס יעלה (השבחה). בית המשפט דחה את הבקשה, וקבע כי עצם אי-הרישום בטאבו, אינה מצדיקה, כשלעצמה, עיכובים הליכים. מעבר לכך, במישור הרחב יותר, קבע בית המשפט כי ציפייה של שותף לפיה במועד כלשהו בעתיד יושבח הנכס המשותף, אינה מהווה צידוק לעיכוב.

היבטי מיסוי מקרקעין בפירוק שיתוף

מס שבח

אחד ההיבטים המהותיים ביותר בפירוק שיתוף במקרקעין הוא ההשלכה של ההליך על חבות במס שבח. במקרים מסוימים, שיקולי מס עלולים להרתיע אחד מהשותפים מהליך פירוק השיתוף, ולהוביל להתנגדות מצידו. בעוד שפירוק שיתוף עשוי להיראות כהליך טכני, מבחינת רשויות המס הוא עלול להיחשב “מכירה” החייבת במס – אלא אם כן מתקיימים תנאים ספציפיים שהחוק מתיר בהם פטור.

ככלל, פירוק שיתוף מהווה “מכירה” מבחינת מס שבח. עם זאת, סעיף 67 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) מעניק פטור ממס שבח בתנאים מסוימים. התנאי הבסיסי קובע כי חלוקת מקרקעין משותפים בין שותפיהם לצורך סיום השותפות אינה תיחשב “מכירה”, ובלבד שאין שינוי מהותי בזכויות הבעלות של כל אחד מהצדדים. המשמעות היא אם בפירוק השיתוף כל שותף מקבל נכס או חלק ממנו בהתאם לחלקו היחסי, וללא תמורה חיצונית, אזי לא תוטל חבות במס שבח.

מתי כן יחול מס שבח?

• כאשר אחד השותפים רוכש את חלקם של השותפים האחרים בתמורה כספית (שאינה מתוך הנכס או ההון המשותף). או אז, הדבר יהווה עסקת מכר לכל דבר, ותחול חבות במס שבח על חלקם של המוכרים.
• כאשר מתבצעים תשלומי איזון מכספים חיצוניים. כלומר, לא מתוך העיזבון במקרה של ירושה או לא מתוך תמורת הנכס המשותף.
• כאשר נרשמת חלוקה שאינה תואמת את חלקי הבעלות הקיימים.

מס רכישה

בפירוק שיתוף במקרקעין, ייתכנו השלכות מיסוי משמעותיות, במיוחד בנוגע למס רכישה. ככלל, העברת זכויות בין שותפים נחשבת ל”מכירה” לצורכי מס, ולכן עשויה לחייב בתשלום מס רכישה.​

תקנה 27 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשל”ה-1974, מעניקה פטור ממס רכישה, במקרים מסוימים של פירוק שיתוף. בדומה למס שבח, הפטור חל כאשר הפירוק מתבצע ללא תמורה נוספת, והזכויות מחולקות בהתאם לחלקים היחסיים של השותפים בנכס המקורי. אולם, אם במסגרת הפירוק מועברת תמורה נוספת בין השותפים, מס הרכישה יחול באופן יחסי.

היטל השבחה

היטל השבחה הוא תשלום המוטל על בעלי מקרקעין כאשר ערך הנכס עולה בעקבות אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג . החבות בהיטל נוצרת עם אישור התוכנית המשביחה, אך התשלום עצמו נדרש בעת “מימוש הזכויות”, כגון מכירת הנכס או קבלת היתר בנייה. במסגרת פירוק השיתוף, אם הפירוק מתבצע ללא שינוי תכנוני, לרוב לא יוטל היטל השבחה. עם זאת, אם הפירוק כולל פעולות תכנוניות, ייתכן שייווצר חיוב בהיטל השבחה. 

לסיכום: מיסוי מקרקעין בפירוק שיתוף

פירוק שיתוף במקרקעין טומן בחובו היבטי מס חשובים. הבנה מעמיקה של התקנות והחוקים הרלוונטיים, ייעוץ מקצועי של עורך דין מומחה במיסוי מקרקעין, ותכנון מס מוקדם, יסייעו בבחירת הדרך האופטימלית לפירוק השיתוף ולחיסכון בתשלום מס.

פירוק שותפות בין יורשים

לעיתים, אנשים מוצאים עצמם שותפים בנכס מקרקעין, שלא מתוך בחירה, אלא מתוך קבלת ירושה. מכיוון שהצרכים של היורשים שונים (שלא לדבר על סכסוכים במשפחה), וככל שמספר היורשים גבוה יותר, קשה יותר להגיע להסכמות בדבר השימוש והניהול של הנכס. גם סוגיות של חובות העיזבון (ככל שקיימים) המצריכים מכירה של הנכס, צורך בהשקעה או בשיפוץ דחופים, חילוקי דעות לגבי מכירה או השכרה, ועוד סוגיות – מביאות לצורך הטבעי בפירוק השיתוף בין היורשים.

מנגד, דרישה לפירוק שותפות בין יורשים, מעוררת מספר סוגיות. מקרים נפוצים הם –

• מיסוי מקרקעין. פירוק שיתוף על פי הסכם בין יורשים, מכוח סעיף 110 לחוק הירושה, איננו מהווה אירוע מס. הדבר פוטר את הצדדים מתשלום מיסי מקרקעין. עם זאת, כדי ליהנות מהפטור, יש להקפיד על שתשלומי האיזון יגיעו מתוך העיזבון בלבד (ולא כספים חיצוניים). לפיכך, אנחנו ממליצים לתכנן בזהירות רבה את חלוקת הדירה ואת פירוק השותפות בין היורשים, כדי להפחית את חבות המס.
• פירוק שותפות בדירת יורשים, במקרה שאחד היורשים התגורר בדירת הוריו עוד בחייהם.

פירוק השיתוף במצב שבו לא ניתן לאתר חלק מבעלי הזכויות

אחד הבעיות בדיני פירוק השיתוף, היא מצב בו לא ניתן לאתר את כלל הבעלים. קרקעות שנקנו בישראל בראשית המאה ה-20 ונרשמו בצורה חלקית או מוטעית, ללא פרטי זיהוי, כך שכיום לא ניתן לאתר את הבעלים הרשומים או את יורשיהם. במקרים אלו, ככלל, מורה בית המשפט לבצע הליך מקיף ומעמיק של איתור הבעלים, והמצאת תביעה לפירוק שיתוף לידיהם, טרם שהוא מתיר לבצע את הפירוק. בתיק זה (רע”א 6889/23 עו”ד רן ברא”ז נ’ רשם המקרקעין נתניה), קבע בית משפט השלום כי במצב בו לא ניתן לאתר את כל בעלי הזכויות, על אף מאמצים, רשאי בית המשפט להורות על פירוק השיתוף. זאת, בכפוף להסדרים להבטחת זכויותיהם בתמורה הכספית שתתקבל, ומינוי כונס נכסים.

הסיבוך המשפטי התעורר כאשר רשם המקרקעין התנה את הרישום בזיהוי נוסף של הבעלים. ביהמ”ש השלום הורה לכונס הנכסים למצות את הליכי הזיהוי מול רשם המקרקעין, החלטה שאושרה גם בביהמ”ש המחוזי. על החלטה זו הוגש הערעור לבית המשפט העליון. בית המשפט העליון קיבל את הערעור וקבע כי לא היה מקום לחייב את כונס הנכסים לבצע הליך זיהוי נוסף בפני הרשם, לאחר שבית המשפט כבר הורה על פירוק השיתוף ואישר את הסכם המכירה. לאחר שנעשו מיטב המאמצים לאיתור כלל בעלי הזכויות וניתנה החלטה על פירוק השיתוף, חל על העניין סעיף 123(ב) לחוק המקרקעין, המורה כי בפנקסי המקרקעין יירשמו פסקי דין והחלטות שניתנו ע”י בית המשפט. על רשם המקרקעין לפעול בהתאם להחלטות וצווי בית המשפט, ואין הוא רשאי לסרב לכבדן. החשש מפני פגיעה אפשרית בזכויותיהם של הבעלים הרשומים כבר טופל במסגרת ההחלטה על פירוק השיתוף, ואין צורך לטפל בו שנית בשלב הרישום.

משמעות והשלכות

פסק הדין מהווה תקדים חשוב, אשר מייעל משמעותית את הליכי פירוק השיתוף במקרקעין ומקל על עבודת כונס הנכסים. הפסיקה מאזנת בין הצורך בבירור זהות בעלי הזכויות, לבין היעילות המשפטית, בקובעה כי הליך בירור הזהות יתבצע בשלב חלוקת התמורה – ולא כתנאי להעברת הזכויות. בכך, היא מונעת פגיעה בבעלי זכויות שלא הצליחו לאתר את שותפיהם במקרקעין, תוך שמירה על זכויות הבעלים שטרם אותרו. יתרה מכך, פסק הדין מתמודד עם בעיה היסטורית שמקורה ברישום חסר שאפשר רשם המקרקעין בעבר, ומונע מצב בו רשם המקרקעין מנצל את סמכותו כדי להכביד על השלמת עסקאות מסוג זה. בכך, הוא מקדם את האינטרס הציבורי של פיתוח המקרקעין ומימוש זכויות הקניין של בעליהם.

פירוק שלא בתום לב

מהו פירוק שיתוף שלא בתום לב?

מקרה שבו אחד השותפים מבקש לפרק את השיתוף בנכס מקרקעין לא מתוך מטרה אמיתית לנתק את השותפות, אלא מתוך מניעים פסולים – כגון נקמה, סחטנות, לחץ פסיכולוגי, פגיעה כלכלית מכוונת או ניסיון לרכוש את הנכס במחיר מופחת תוך ניצול מצוקה של שותף אחר.

בתי המשפט הכירו בזכות לפירוק שיתוף כזכות יסוד קניינית (סעיף 37 לחוק המקרקעין), אך הבהירו שהזכות איננה מוחלטת. גם בזכות קניינית יש לעשות שימוש בתום לב ובדרך מקובלת, בהתאם לעקרונות סעיפים 12 ו־39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973. כפי שפסק בית המשפט העליון ב-ת”א 32453-84 יגאל בהט נ’ רחל בהט –

“הזכות לפירוק שיתוף אינה כלי לניגוח או פגיעה בזולת. אין לאפשר שימוש לרעה בזכות שניתנה לצורך התנתקות משותפות כפויה, כדי לשרת אינטרסים זרים.”

התנגדות לבקשה לפירוק שיתוף בטענת חוסר תום לב

מניסיוננו, במקרים אלו, רשאים השותפים המתנגדים להגיש לבית המשפט ראיה, כי נסיבות הגשת הבקשה מהוות שימוש לרעה בזכות. בית המשפט ישקול את הראיה ואת העדויות, ויהיה רשאי לסרב במקרה כזה לבקשת הפירוק. בית המשפט בוחן האם קיימת התנהלות פסולה מצד המבקש; מהו ההקשר הכללי של הבקשה; מה מידת הפגיעה בצד שכנגד; והאם יש חיקוק אחר, אינטרס ציבורי או מוסרי המצדיק סירוב.

נטל הראיה על חוסר תום לב

הטענה כי פירוק השיתוף נעשה שלא בתום לב אינה טענה טכנית. זוהי טענה עובדתית-מוסרית. הנטל להוכחתה מוטל על הצד שמעלה אותה. עליו להציג ראיות, מסמכים, התכתבויות או עדים שיתמכו בכך שהבקשה לפירוק נעשתה ממניעים פסולים. על בית המשפט להפעיל שיקול דעת מהו “שלא בתום לב”. כפי שפסק בית המשפט העליון ב-ת”א 32453-84 יגאל בהט נ’ רחל בהט –

“שיקול דעת עשוי להיות מופעל, לפחות במקרה שבו צד נוקט בפעולה זו לא למען פיתוח המקרקעין ולא למען השגת רווח איזשהו לעצמו כי אם יותר על מנת להקניט הצד שכנגד, מבלי שהפירוק יביא לו כל תועלת ממשית קרובה או רחוקה.”

פירוק שיתוף בגירושין

הליך של פירוק שיתוף בגירושין נועד לנתק את הבעלות המשותפת בנכסים בין בני זוג הנמצאים בהליכי גירושין, או לאחר הגירושין. לרוב, הנכס העיקרי של התא המשפחתי הוא דירת המגורים. לעיתים, הנכס רשום על שם אחד מבני הזוג (ואז יהיה צורך במתן פסק דין הצהרתי, הקובע את הבעלות של אותו הצד בנכס), ובמקרים אחרים הנכס רשום על שם שני צדדים בחלקים שווים. במקרים אלו, יהיה צורך בפירוק שיתוף, על ידי הגשת תביעה לפירוק שיתוף. הליך חלוקת דירת המגורים כולל מספר שלבים ובהם הגשת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, קביעת שווי הנכס, ומכירת הדירה לאחד הצדדים או לצד ג’.

לאחרונה, דן בית המשפט במקרה בו בני הזוג קבעו בהסכם הגירושים כי האישה והילדים ימשיכו להתגורר בדירה משותפת עד הגיע הילד הצעיר לגיל 21. אולם, במועד כלשהו, פנה אחד מבני הזוג לבית המשפט וביקש להקדים את מועד פירוק השיתוף. הפסיקה קובעת כי במקרה זה, על בית המשפט לבחון את הנסיבות, וייתכן מאוד שיורה על הקדמת פירוק השיתוף, למרות קיומו של סעיף בהסכם הקובע את ההיפך. עם זאת, גם אם החליט בית המשפט על פירוק השיתוף, “לא יורה על ביצועה, והמכירה תעוכב, כל עוד לא נוכח בית המשפט כי לילדי בני הזוג הקטינים, ולבן הזוג המחזיק בהם, יחדיו, נמצא הסדר מגורים אחר המתאים לצרכיהם, לרבות הסדר ביניים למגורים זמניים“. המשמעות היא שעל אף הסכם הגירושין (והסכם לדחיית פירוק השיתוף שבו, לצורך הגנה על הילדים), בית המשפט יכול להורות על פירוק שיתוף בדירה גם בניגוד להסכם הגירושים.

פירוק שיתוף בקרקע חקלאית, בנחלות ובמושבים

פירוק שיתוף בקרקע חקלאית ובמושבים שונה מהותית מפירוק שיתוף בנכס “רגיל”. שלא כמו דירות מגורים או מגרשים עירוניים, קרקעות חקלאיות לרוב מוחזקות בשכירות ארוכת טווח מרמ”י, ולעיתים שייכות לסוכנות היהודית ו/או לאגודות השיתופיות. דהיינו, הזכויות בקרקע אינן נרשמות על שם החקלאים, אלא מוחזקות לעיתים על ידי האגודה השיתופית או מוקנות מכוח חוזה חכירה עם רמ”י. אשר על כן, הליכי פירוק שיתוף מצריכות הסכמה ותיאום בין השותפים בנכס, בין השותפים לבין האגודה השיתופית/חקלאית; ובין השותפים לבין רמ”י.

במצבים אלו, לא ניתן לפנות לבית המשפט בבקשה לפירוק שיתוף. ייתכן שיידרש הליך של שינוי ייעוד, חלוקת חלקות משנה, ולעיתים אף קבלת הסכמה של האגודה או של רמ”י. יש לזכור כי זהו הליך בעל רגישות משפטית, חקלאית וציבורית, אשר מחייב לעיתים אישור של גופים נוספים, ותכנון מוקפד של השלכות המשפטיות והכלכליות. במקרים כאלה, עשוי בית המשפט להתמקד בזכויות הכלכליות, ולעשות שימוש ב”היפרדות תפעולית” (חלוקה בפועל, ללא רישום).

פירוק שיתוף כאשר השותף הנו הרשות המקומית

מה הדין כאשר אחד מהצדדים לשותפות, הנו רשות מקומית? על פניו, חובת המכרז הפומבי חלה על רשות מקומית גם כאשר היא חלק מהליך פירוק שיתוף, והיא מבקשת למכור את חלקה בהסכם.

חובת העירייה למכור מקרקעין במכרז פומבי קבועה בסעיפים 197 ו-198 לפקודת העיריות. ככלל, העירייה לא תתקשר בחוזה להעברת מקרקעין ללא מכרז פומבי אלא אם נקבע אחרת בחוק או בתקנות. בתקנות העיריות (מכרזים), התשמ”ח-1987 (להלן: התקנות) קבע שר הפנים שורה של מקרים, שבהם עירייה רשאית להתקשר בחוזה להעברת מקרקעין ללא מכרז פומבי. דוגמאות לכך, בין היתר, הן מכירת מקרקעין למדינה או למוסד ציבורי למטרות חברתיות שונות, או מקרקעין הניתנים כפיצויי הפקעה, פינוי או במסגרת חילופי מקרקעין. ברם, הסכם להעברת הזכויות במסגרת פירוק שיתוף אינו נמנה עם החריגים. כפי שפסק בית המשפט העליון (עע”מ 1930/18 עיריית תל אביב – יפו נ’ ספי צביאלי), חובת המכרז הפומבי חלה גם על הסכם פשרה שרוצה רשות לכרות במסגרת הליך של פירוק שיתוף. תוצאה זו באה להגן על תכליות דיני המכרזים ועל תכליות דיני פירוק השיתוף.

ניהול הנכס בתקופה שעד לפירוק

סעיף 44 לחוק המקרקעין קובע הסדר מיוחד לניהול נכס המקרקעין, לאחר שאחד מהצדדים מבקש את הפירוק. וכך קובעת ההוראה:

“בית המשפט רשאי לתת צו זמני בדבר סדרי ניהול המקרקעין והשימוש בהם עד לסיום הסדרי הפירוק”.

בית המשפט לרוב ממנה כונס נכסים או נאמן שיהיה אחראי לניהול הנכס ולמכירתו, לתת צווי עשה וצווי מניעה, ועוד. פעמים רבות עושים שימוש בסעיף זה, על מנת “להקים לתחיה” נכסים עזובים, נטושים, אשר השותפים הסתכסכו ביניהם. במילים אחרות, כונס נכסים או נאמן יכול לנהל את נכס המקרקעין ולהרוויח ממנו, אף מבלי שתהיה הכרעה שיפוטית לגבי זכויות השותפים. לצורך הדוגמה, זוג הנמצא בהליכי גירושין, יורשים שירשו יחד דירת מגורים, וכו’.

עורך דין מקרקעין לפירוק שיתוף

הזכות לפירוק שיתוף מקרקעין, היא זכות בסיסית וטבעית, ובתי המשפט נוטים לאשר בקשות אלה במהירות. לצורך שמירה ומיצוי זכויות הצדדים, חשוב לבצע פירוק שיתוף במקרקעין, בסיוע של עורך דין מקרקעין, על מנת להבטיח שזכויותיו של אף אחד מהשותפים לא תפגענה בתהליך. משרד וולר ושות’ מעניק ללקוחותיו, לא רק את הידע המשפטי ההכרחי והנדרש לביצוע העסקה, אלא גם את הערך המוסף: ניסיון של למעלה מ-40 שנה במקרקעין, מיסוי מקרקעין, בדיני משפחה וירושה, והופעה בכל ערכאות בתי המשפט. צרו קשר, כבר עכשיו.