פירוק שיתוף במקרקעין

בניהול השותפות העיקרון הקובע הוא הכרעת הרוב. מנגד, בפירוק שותפות, המיעוט יכול וזכאי לכפות דעתו על הרוב. המחוקק קבע כי פירוק שיתוף במקרקעין הנה זכות בסיסית, המעוגנת בסעיף 37 לחוק המקרקעין, תשכ”ט -1969. על פי החוק והפסיקה, לכל שותף האוחז בנכס יחד עם שותפים נוספים, עומדת האפשרות לדרוש, בכל עת וללא צורך בנימוקים מיוחדים, את פירוק השותפות כולה (ולא רק להסתפק בהפרדת חלקו מיתר השותפים). במקרים בהם השותפים מסכימים לבקשה, השותף המבקש ימכור את חלקו לשותפים אחרים או לצד ג’, וכולם יפעלו לפירוק מהיר (“פירוק בהסכמה“). אולם במקרה בו קיימת התנגדות לפירוק שיתוף, הנושא יידון בתביעה לפירוק שיתוף.

מטרת פירוק שיתוף במקרקעין

המחוקק סבר, כי בית המשפט אינו המקום או הסמכות, להשכנת שלום בין שותפים למקרקעין, המסוכסכים ביניהם. מוטב שהשותפים יפרידו את נכסיהם, במהירות. מטרה משנית לפירוק שיתוף המקרקעין, הוא שחיסול השיתוף במקרקעין הנו מטרה רצויה, גם לטובת השותפים עצמם וגם למען המטרה המשקית הכללית והכלכלית, בפיתוח מקרקעין (ע”א 623/71 גן בועז בע”מ נ’ הרב אנגלנדר ואח’). מטרה נוספת נוכח חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, המאפשר לאדם לנתק עצמו מקשרים קנייניים עם בני אדם אחדים. הבנות אלו הובילו להוראה, כי יש לאפשר לשותפים במקרקעין לשקול את שיקוליהם ולדרוש את פירוק השותפות, מכל סיבה ובכל עת. הזכות לפירוק השיתוף אינה תלויה באחוזים או ברוב כלשהו, אלא מיעוט קטן רשאי לדרוש את הפירוק.

פירוק שיתוף במקרקעין נפוץ בדרך כלל בקרב יורשים שהסתכסכו; בקרב בני זוג שמתגרשים; רוכשים במשותף של נכס, שמצב אחד מהם השתנה לרעה; אצל משקיעי נדל”ן שמבקשים לעזוב את קבוצת הרכישה; ועוד.

חריגים לעיקרון פירוק השיתוף

1. הסכם שיתוף השולל או מגביל את הזכות לפירוק השיתוף. המחוקק הכיר באפשרות לקבוע בהסכם השיתוף תנייה, השוללת או המגבילה את הזכות לדרוש את פירוק השיתוף. עם זאת, החוק מגביל את התוקף של תניה מעין זו, לשלוש השנים הראשונות בלבד. לאחר שלוש שנים, נחלש כוחה, ולבית המשפט שיקול דעת להתערב ולפרק את השיתוף, אס נראה לו הדבר צודק בנסיבות העניין.
2. פירוק שיתוף בדיני משפחה. זכות פירוק השיתוף בכל הקשור לדיני משפחה, “נסוגה” נוכח הצורך לוודא ולשמור על מגורי הילדים הקטינים, ומגורי בן/בת הזוג.
3. חוסר תום לב קיצוני. מי שמבקש לטעון לפירוק שיתוף מכוח עיקרון מוסרי ורצונו להשתחרר מקשר כובל, צריך גם להתנהג בעצמו בתום לב ובדרך מקובלת.

תביעה לפירוק שיתוף

במקרה בו קיימת התנגדות לפירוק שיתוף, הנושא יידון כתביעה לפירוק שיתוף, בבית המשפט המוסמך. בתביעה לפירוק שיתוף, יש לבחון הן את סטטוס המקרקעין (היכן הם רשומים), ואת מהות הסכסוך. כלומר –

• מקרקעין הרשומים בטאבו – לבית משפט השלום באזור בו מצויים המקרקעין.
• מקרקעין שאינם רשומים בטאבו (רמ”י, חברה משכנת, חברה יזמית וכו’) – לבית משפט השלום או לבית המשפט המחוזי בהתאם לשווי המקרקעין. התביעה תתנהל לפי הוראות חוק המיטלטלין, תשל”א-1971.
• אם השותפים במקרקעין הם בני משפחה, אזי התביעה תידון אך ורק בבית משפט לענייני משפחה. כפי שמציינת המלומדת (וכב’ השופטת) ד’ פלפל, “כשמוגשת תביעה לפירוק השיתוף במקרקעין בין בני זוג, זהו למעשה אחד הביטויים החיצוניים לסופה של דרך החיים המשותפת של הצדדים וביטוי לרצון לסיים ביניהם גם את עבותות הרכוש המשותפים”.

כיצד מבוצע פירוק שיתוף?

חלוקה בעין

הדרך העדיפה והיעילה לפירוק שיתוף, היא חלוקה פיזית בין השותפים (“חלוקה בעין“). סעיף 39 לחוק המקרקעין קובע כי כאשר השותפים לא הגיעו להסכמה ביניהם, וכאשר המקרקעין ניתנים לחלוקה, ייתן בית המשפט עדיפות ברורה לפירוק בדרך של חלוקה בעין. כלומר, כאשר אופי ומהות הנכס, הוראות התב”ע וחוקי התכנון והבניה מאפשרים חלוקה ופיצול, והצדדים מעוניינים בכך – ייתן בית המשפט עדיפות לפירוק, ולביצוע חלוקה פיזית מחודשת בין השותפים. לצורך החלוקה בעין של המקרקעין, תידרש מדידה המאושרת על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה, וכן אישור של המפקח על המקרקעין כי החלוקה מתיישבת בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה.

העדפת המחוקק ל”חלוקה בעין”, כאשר הדבר אפשרי, היא אף כאשר עלול לגרום להפסד ליתר השותפים. כלומר, העדפה של חלוקה פיזית במקרקעין עדיפה, גם במחיר של הפסד כספי ליתר השותפים, כל עוד הפסד זה אינו “ניכר” כאמור בסעיף 40(א) לחוק המקרקעין. הפסיקה פרשה את המונח “נזק ניכר”, כנזק ישיר שייגרם מן החלוקה, בנזק שהחלוקה תביא בעקביה, ולא אי ניצול מלוא הפוטנציאל הממוני הטמון בנכס המקרקעין. סטיה מהעיקרון של “נזק ניכר” תתאפשר רק במקרים של נזק ישיר שייגרם מן החלוקה בעין, ולא במקרה של נזק ספקולטיבי או של מניעת רווח פוטנציאלי. וראה לעניין זה רע”א 1017/97 רידלביץ נ’ מודעי [פורסם בנבו].

מניעת נזק ניכר על ידי מכירה לצד ג’

אם הנכס אינו ניתן לחלוקה פיזית, או כשהחלוקה תגרום נזק ניכר לאחד הזכאים, הפירוק נעשה באמצעות מכירה לצד ג’. זאת, מכוח סעיף 40 לחוק המקרקעין. במקרה זה, ימנה בית המשפט כונס נכסים, שתפקידו למכור את הנכס ולחלק את התמורה בין השותפים, לפי חלקם היחסי. אופן המכירה יהיה בדרך בה מוכרים נכס בהוצאה לפועל, אלא אם בית המשפט יורה על מכירה בדרך אחרת.

לעיתים, ניתן לפנות לבית המשפט בבקשה למכור את הנכס בהתמחרות פנימית בין השותפים. כך, השותף שמציע את הסכום המירבי, יהיה זה שלו יימכר הנכס. בית המשפט עשוי לראות דרך זו כיעילה וצודקת, ואף עשויה למנוע סחטנות. עם זאת, דרך זו היא החריגה, ואיננה “דרך המלך”.

פירוק שיתוף ע”י רישום בית משותף

בית המשפט רשאי להורות על רישום זיקת הנאה בנכס. הוא גם רשאי להורות על “תשלומי איזון”, להשוואת חלקיהם של השותפים בנכס, טרם החלוקה. יש מקרים בהם מורה בית המשפט לבצע את הפירוק על ידי רישום בית משותף. במקרה הנ”ל, כל שותף יקבל דירה בנכס, בהתאם לחלקו היחסי. למעשה, הפיכתו של נכס לבית משותף, דומה לחלוקתו בעין. שכן, דירה בבית משותף היא נושא לבעלויות, לזכויות ולעסקאות. זו אמנם התיאוריה, אולם נדמה כי היא מחמיצה את העיקר שבבסיס פירוק השיתוף: הבקשה לפירוק היא להסתלק איש מרעהו. בבית משותף, השותפים לשעבר פוגשים זה את זה בחצר, במדרגות ובמעלית, והם עדיין שותפים בכל הקשור לרכוש המשותף. זאת ועוד, ברישום בית משותף כדרך לפירוק סכסוך, יש בעיות נוספות.

ציפייה להשבחת נכס – אינה מצדיקה עיכוב פירוק שיתוף

בחודש אוגוסט 2021, דן בית המשפט המחוזי בבאר שבע, בבקשה לפירוק שיתוף בין בני זוג המצויים בהליך גירושים (רמ”ש (באר שבע) 31047-04-21 ד.ד נ’ ע.ל). במקרה זה, נוכח העובדה שהנכס לא היה רשום בטאבו, ביקש אחד הצדדים להמתין לרישום. לאחר הרישום בטאבו, מחירו של הנכס יעלה (השבחה). בית המשפט דחה את הבקשה, וקבע כי עצם אי-הרישום בטאבו, אינה מצדיקה, כשלעצמה, עיכובים הליכים. מעבר לכך, במישור הרחב יותר, קבע בית המשפט כי ציפייה של שותף לפיה במועד כלשהו בעתיד יושבח הנכס המשותף – אינה מהווה צידוק לעיכוב.

פירוק שלא בתום לב

בית המשפט אינו מחויב לדון בכל בקשת פירוק. מניסיוננו, במקרים רבים, מוגשת בקשה לפירוק, כתוצאה מקנוניה בין שותפים, או לשם יצירת לחץ על שותף חלש. במקרה זה, רשאים השותפים המתנגדים להגיש לבית המשפט ראיה, כי נסיבות הגשת הבקשה מהוות שימוש לרעה בזכות. בית המשפט ישקול את הראיה ואת העדויות, ויהיה רשאי לסרב במקרה כזה לבקשת הפירוק. פעמים רבות מוגשות בקשות סרק לבתי המשפט, במטרה להחליש שותפים.

הטענה “שלא בתום לב”, היא סיסמא. על הטוען אותה, לתמוך בעדויות ובראיות. על בית המשפט להפעיל שיקול דעת מהו “שלא בתום לב”. כפי שפסק בית המשפט העליון ב-ת”א 32453-84 יגאל בהט נ’ רחל בהט, תשמ”ו(2) 236 –

“שיקול דעת עשוי להיות מופעל, לפחות במקרה שבו צד נוקט בפעולה זו לא למען פיתוח המקרקעין ולא למען השגת רווח איזשהו לעצמו כי אם יותר על מנת להקניט הצד שכנגד, מבלי שהפירוק יביא לו כל תועלת ממשית קרובה או רחוקה.”

הסכם שיתוף במקרקעין

כאמור לעיל, במקרה בו נחתם הסכם המגביל את יכולת הפירוק, רשאי ביהמ”ש להורות על הפירוק, שלוש שנים לאחר חתימת ההסכם. עם זאת, במקרה של שימוש במקרקעין המשותפים ללא הסכמה או זכות, או בניגוד להוראות ההסכם, רשאי כל אחד מן השותפים לפנות לבית המשפט ולהגיש בקשה לפירוק.

ניהול הנכס בתקופה שעד לפירוק

סעיף 44 לחוק המקרקעין קובע הסדר מיוחד לניהול נכס המקרקעין, לאחר שאחד מהצדדים מבקש את הפירוק. וכך קובעת ההוראה:

“בית המשפט רשאי לתת צו זמני בדבר סדרי ניהול המקרקעין והשימוש בהם עד לסיום הסדרי הפירוק”.

בית המשפט לרוב ממנה כונס נכסים שיהיה אחראי לניהול הנכס ולמכירתו, לתת צווי עשה וצווי מניעה, ועוד. פעמים רבות עושים שימוש בסעיף זה, על מנת “להקים לתחיה” נכסים עזובים, נטושים, אשר השותפים הסתכסכו ביניהם. במילים אחרות, כונס נכסים או נאמן יכול לנהל את נכס המקרקעין ולהרוויח ממנו, אף מבלי שתהיה הכרעה שיפוטית לגבי זכויות השותפים. לצורך הדוגמה, זוג הנמצא בהליכי גירושין, יורשים שירשו יחד דירת מגורים, וכו’.

עורך דין מקרקעין לפירוק שיתוף

הזכות לפירוק שיתוף מקרקעין, היא זכות בסיסית וטבעית, ובתי המשפט נוטים לאשר בקשות אלה במהירות. לצורך שמירה ומיצוי זכויות הצדדים, חשוב לבצע פירוק שיתוף במקרקעין, בסיוע של עורך דין מקרקעין, על מנת להבטיח שזכויותיו של אף אחד מהשותפים לא תפגענה בתהליך. משרד וולר ושות’ מעניק ללקוחותיו, לא רק את הידע המשפטי ההכרחי והנדרש לביצוע העסקה, אלא גם את הערך המוסף: ניסיון של למעלה מ-40 שנה במקרקעין, התכנון והבניה, אלפי לקוחות וחוזים, והופעה בכל ערכאות בתי המשפט. צרו קשר, כבר עכשיו.