top image

פירוק שיתוף במקרקעין

פאזל

מה זה פירוק שיתוף במקרקעין ?

פירוק שיתוף במקרקעין הנה זכות בסיסית, המעוגנת בחוק המקרקעין, תשכ"ט -1969. על פי החוק והפסיקה, לכל שותף האוחז בנכס יחד עם שותפים נוספים, עומדת האפשרות לדרוש, בכל עת וללא צורך בנימוקים מיוחדים, את פירוק השותפות. במקרים בהם השותפים מסכימים לבקשת הפירוק, השותף המבקש ימכור את חלקו לשותפים אחרים או לצד ג', וכולם יפעלו לפירוק מהיר ("פירוק בהסכמה"). אולם במקרה בו קיימת התנגדות לפירוק שיתוף, הנושא יידון בתביעה לפירוק שיתוף, שתוגש לבית המשפט המוסמך. מחפשים עורך דין שיסייע לכם לנסח חוזה מכירת דירה? צרו קשר עוד היום.

 

מטרת פירוק שיתוף במקרקעין

המחוקק סבר, כי בית המשפט אינו המקום, או מקור הסמכות, להשכנת שלום בין שותפים למקרקעין, שיחסיהם עלו על שרטון. במקרים אלה, מוטב שהשותפים יפרידו את נכסיהם, במהירות. מטרה משנית לפירוק שיתוף המקרקעין, הוא שחיסול השיתוף במקרקעין הנו מטרה רצויה, גם לטובת השותפים עצמם וגם למען המטרה המשקית הכללית והכלכלית, בפיתוח מקרקעין (וראה ע"א 623/71 גן בועז בע"מ נ' הרב אנגלנדר ואח' [פורסם בנבו]). הבנה זו הובילה להוראה, כי יש לאפשר לשותפים במקרקעין לשקול את שיקוליהם ולדרוש את פירוק השותפות, מכל סיבה ובכל עת.

פירוק שיתוף במקרקעין נפוץ בדרך כלל בקרב יורשים שהסתכסכו; בקרב בני זוג שמתגרשים; רוכשים במשותף של נכס, שמצב אחד מהם השתנה לרעה; אצל משקיעי נדל"ן שמבקשים לעזוב את קבוצת הרכישה; ועוד.

 

פירוק שיתוף ללא הסכמה

במקרה בו קיימת התנגדות לפירוק שיתוף, הנושא יידון בתביעה לפירוק שיתוף, שתוגש לבית המשפט המוסמך. מבקש הפירוק, באמצעות עורך דין מקרקעין, צריך לבחון תחילה היכן רשומים הזכויות: אם המקרקעין רשומים בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו), אזי תוגש תביעה לבית המשפט השלום במחוז השיפוט בו המקרקעין מצויים. אולם, אם זכויות המקרקעין רשומות ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) או בחברה קבלנית בלבד, אזי תוגש התביעה בהתאם לשווי הנכס: עד 2 מיליון ₪ לבית משפט השלום, ולמעלה מכך – לבית המשפט המחוזי. אולם, אם מקור והסיבה לתביעה נעוצה בסכסוך משפחתי, והצדדים הם בני משפחה, אזי תוגש התביעה לבית המשפט לענייני משפחה.

 

כיצד מבוצע פירוק שיתוף במקרקעין ?

הדרך העדיפה והיעילה יותר לפירוק שיתוף, היא חלוקה פיסית בין השותפים ("חלוקה בעין"). סעיף 39 לחוק המקרקעין קובע כי כאשר השותפים לא הגיעו להסכמה כיצד יש לפרק את השיתוף במקרקעין, וכאשר המקרקעין ניתנים לחלוקה, ייתן בית המשפט עדיפות ברורה לפירוק השיתוף על דרך של חלוקה בעין. כלומר, כאשר אופי ומהות הנכס, הוראות התב"ע וחוקי התכנון והבניה מאפשרים חלוקה ופיצול, והצדדים מעוניינים בכך – ייתן בית המשפט עדיפות לפירוק השיתוף במקרקעין ולבצע חלוקה פיזית מחודשת בין השותפים.

יש להדגיש כי העדפת המחוקק ל"חלוקה בעין", כאשר הדבר אפשרי, היא אף כאשר עלול לגרום להפסד ליתר השותפים. כלומר, העדפה של חלוקה פיזית במקרקעין עדיפה, גם במחיר של הפסד כספי ליתר השותפים, כל עוד הפסד זה אינו "ניכר" כאמור בסעיף 40(א) לחוק המקרקעין. הפסיקה פרשה את המונח "נזק ניכר", כנזק ישיר שייגרם מן החלוקה, בנזק שהחלוקה תביא בעקביה, ולא אי ניצול מלוא הפוטנציאל הממוני הטמון בנכס המקרקעין.

במקרה בו הנכס אינו ניתן לחלוקה פיזית (דוגמת דירת מגורים), או כאשר החלוקה עלולה לגרום נזק והפסדים לאחד הזכאים, יורה בית המשפט על מינויו של כונס נכסים, לשם מכירת הנכס וחלוקת הפדיון מהמכירה, בין השותפים, בהתאם לחלקו של כל אחד. עם זאת, רשאי בית המשפט להורות על ביצוע מכירה בדרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר.

בית המשפט יהיה רשאי, כמובן, להורות על רישום של זיקת הנאה, וכן להורות על ביצוע "תשלומי איזון", לשם השוואת חלקיהם הנפרדים של השותפים בנכס, קודם החלוקה. יש מקרים בהם מורה בית המשפט לבצע פירוק שיתוף במקרקעין, על ידי רישום בית משותף, ככל שניתן לבצע זאת. במקרה הנ"ל, כל שותף יקבל דירה בנכס, בהתאם לחלקו היחס.

 

פירוק שלא בתום לב

בית המשפט אינו מחויב לדון בכל בקשת פירוק. במקרים לא מעטים, מניסיוננו, מוגשת בקשה לפירוק שיתוף, כתוצאה מקנוניה בין שותפים, או לשם יצירת לחץ בלתי הוגן, על שותף חלש. במקרה זה, רשאים השותפים המתנגדים להגיש לבית המשפט ראיה, כי נסיבות הגשת הבקשה מהוות שימוש לרעה בזכות. בית המשפט ישקול את הראיה ואת העדויות, ויהיה רשאי לסרב במקרה כזה לבקשת הפירוק.

בנוסף, ראוי לציין כי פעמים רבות מוגשות בקשות סרק לבתי המשפט, במטרה להחליש שותפים, ולגרום להם להוציא כספים בהליכים משפטיים מיותרים.

 

הסכם שיתוף במקרקעין

במקרה בו נחתם הסכם שיתוף בין השותפים, המגביל את פירוק השיתוף, בית המשפט רשאי להורות על הפירוק, שלוש שנים לאחר חתימת ההסכם. עם זאת, במקרה של שימוש במקרקעין המשותפים ללא הסכמה או זכות, או בניגוד להוראות הסכם השיתוף שנכרת, יכול כל אחד מן השותפים לפנות לבית המשפט בבקשת פירוק.

עורך דין מקרקעין לפירוק שיתוף

הזכות לפירוק שיתוף מקרקעין, היא זכות בסיסית וטבעית, ובתי המשפט נוטים לאשר פירוק במהירות. לצורך שמירה ומיצוי זכויות הצדדים, חשוב לבצע פירוק שיתוף במקרקעין, בסיוע של עורך דין מקרקעין ובעריכת הסכם פירוק, על מנת להבטיח שזכויותיו של אף אחד מהשותפים לא תפגענה בתהליך. משרד וולר ושות' מעניק ללקוחותיו, לא רק את הידע המשפטי ההכרחי והנדרש לביצוע העסקה, אלא גם את הערך המוסף: ניסיון של למעלה מ-40 שנה בתחום המקרקעין, התכנון והבניה, אלפי לקוחות וחוזים, הופעה בכל ערכאות בתי המשפט בתביעות פירוק שיתוף, התמחות, מיומנות, הבנה, ידע מקצועי רב-תחומי, ניהול סיכונים, ייצוג נאמן ומסור של הלקוחות. צרו קשר, כבר עכשיו.

 

האמור לעיל, אינו מהווה חלופה לקבלת ייעוץ משפטי מקצועי מטעם עורך דין, והם מובאים לידיעה כללית בלבד. מידע זה אינו מהווה מידע משפטי מחייב, ואין להסתמך עליו בשום צורה.

שתפו עם חברים

לא הצלחנו לאתר את הטופס.