פירוק שיתוף במקרקעין

פירוק שיתוף במקרקעין הנה זכות בסיסית, המעוגנת בחוק המקרקעין, תשכ”ט -1969. על פי החוק והפסיקה, לכל שותף האוחז בנכס יחד עם שותפים נוספים, עומדת האפשרות לדרוש, בכל עת וללא צורך בנימוקים מיוחדים, את פירוק השותפות. במקרים בהם השותפים מסכימים לבקשת הפירוק, השותף המבקש ימכור את חלקו לשותפים אחרים או לצד ג’, וכולם יפעלו לפירוק מהיר (“פירוק בהסכמה“). אולם במקרה בו קיימת התנגדות לפירוק שיתוף, הנושא יידון בתביעה לפירוק שיתוף, שתוגש לבית המשפט המוסמך.

מטרת פירוק שיתוף במקרקעין

המחוקק סבר, כי בית המשפט אינו המקום או הסמכות, להשכנת שלום בין שותפים למקרקעין, המסוכסכים ביניהם. מוטב שהשותפים יפרידו את נכסיהם, במהירות. מטרה משנית לפירוק שיתוף המקרקעין, הוא שחיסול השיתוף במקרקעין הנו מטרה רצויה, גם לטובת השותפים עצמם וגם למען המטרה המשקית הכללית והכלכלית, בפיתוח מקרקעין (ע”א 623/71 גן בועז בע”מ נ’ הרב אנגלנדר ואח’). הבנה זו הובילה להוראה, כי יש לאפשר לשותפים במקרקעין לשקול את שיקוליהם ולדרוש את פירוק השותפות, מכל סיבה ובכל עת.

פירוק שיתוף במקרקעין נפוץ בדרך כלל בקרב יורשים שהסתכסכו; בקרב בני זוג שמתגרשים; רוכשים במשותף של נכס, שמצב אחד מהם השתנה לרעה; אצל משקיעי נדל”ן שמבקשים לעזוב את קבוצת הרכישה; ועוד.

פירוק שיתוף ללא הסכמה

במקרה בו קיימת התנגדות לפירוק שיתוף, הנושא יידון בתביעה לפירוק שיתוף, שתוגש לבית המשפט המוסמך. מבקש הפירוק, באמצעות עורך דין מקרקעין, צריך לבחון תחילה היכן רשומים הזכויות: אם המקרקעין רשומים בטאבו, אזי תוגש תביעה לבית המשפט השלום במחוז השיפוט בו המקרקעין מצויים. אולם, אם זכויות המקרקעין רשומות ברשות מקרקעי ישראל או בחברה קבלנית בלבד, אזי תוגש התביעה בהתאם לשווי הנכס: עד 2 מיליון ₪ לבית משפט השלום, ולמעלה מכך – לבית המשפט המחוזי. אם הסיבה לתביעה נעוצה בסכסוך משפחתי, והצדדים הם בני משפחה – תוגש התביעה לבית המשפט לענייני משפחה.

כיצד מבוצע פירוק שיתוף?

הדרך העדיפה והיעילה לפירוק שיתוף, היא חלוקה פיזית בין השותפים (“חלוקה בעין“). סעיף 39 לחוק המקרקעין קובע כי כאשר השותפים לא הגיעו להסכמה ביניהם, וכאשר המקרקעין ניתנים לחלוקה, ייתן בית המשפט עדיפות ברורה לפירוק בדרך של חלוקה בעין. כלומר, כאשר אופי ומהות הנכס, הוראות התב”ע וחוקי התכנון והבניה מאפשרים חלוקה ופיצול, והצדדים מעוניינים בכך – ייתן בית המשפט עדיפות לפירוק, ולביצוע חלוקה פיזית מחודשת בין השותפים.

יש להדגיש כי העדפת המחוקק ל”חלוקה בעין”, כאשר הדבר אפשרי, היא אף כאשר עלול לגרום להפסד ליתר השותפים. כלומר, העדפה של חלוקה פיזית במקרקעין עדיפה, גם במחיר של הפסד כספי ליתר השותפים, כל עוד הפסד זה אינו “ניכר” כאמור בסעיף 40(א) לחוק המקרקעין. הפסיקה פרשה את המונח “נזק ניכר”, כנזק ישיר שייגרם מן החלוקה, בנזק שהחלוקה תביא בעקביה, ולא אי ניצול מלוא הפוטנציאל הממוני הטמון בנכס המקרקעין.

אם הנכס אינו ניתן לחלוקה פיזית, או כשהחלוקה תזיק לאחד הזכאים, ימנה בית המשפט כונס נכסים. תפקיד כונס הנכסים למכור את הנכס ולחלק את התמורה בין השותפים, לפי חלקם היחסי. כמובן שבית המשפט רשאי להורות על מכירה בדרך אחרת.

בית המשפט רשאי להורות על רישום זיקת הנאה בנכס. הוא גם רשאי להורות על “תשלומי איזון”, להשוואת חלקיהם של השותפים בנכס, טרם החלוקה. יש מקרים בהם מורה בית המשפט לבצע את הפירוק על ידי רישום בית משותף. במקרה הנ”ל, כל שותף יקבל דירה בנכס, בהתאם לחלקו היחסי.

פירוק שלא בתום לב

בית המשפט אינו מחויב לדון בכל בקשת פירוק. מניסיוננו, במקרים רבים, מוגשת בקשה לפירוק, כתוצאה מקנוניה בין שותפים, או לשם יצירת לחץ על שותף חלש. במקרה זה, רשאים השותפים המתנגדים להגיש לבית המשפט ראיה, כי נסיבות הגשת הבקשה מהוות שימוש לרעה בזכות. בית המשפט ישקול את הראיה ואת העדויות, ויהיה רשאי לסרב במקרה כזה לבקשת הפירוק. פעמים רבות מוגשות בקשות סרק לבתי המשפט, במטרה להחליש שותפים.

הסכם שיתוף במקרקעין

במקרה בו נחתם הסכם המגביל את יכולת הפירוק, רשאי ביהמ”ש להורות על הפירוק, שלוש שנים לאחר חתימת ההסכם. עם זאת, במקרה של שימוש במקרקעין המשותפים ללא הסכמה או זכות, או בניגוד להוראות ההסכם, רשאי כל אחד מן השותפים לפנות לבית המשפט ולהגיש בקשה לפירוק.

עורך דין מקרקעין לפירוק שיתוף

הזכות לפירוק שיתוף מקרקעין, היא זכות בסיסית וטבעית, ובתי המשפט נוטים לאשר בקשות אלה במהירות. לצורך שמירה ומיצוי זכויות הצדדים, חשוב לבצע פירוק שיתוף במקרקעין, בסיוע של עורך דין מקרקעין, על מנת להבטיח שזכויותיו של אף אחד מהשותפים לא תפגענה בתהליך. משרד וולר ושות’ מעניק ללקוחותיו, לא רק את הידע המשפטי ההכרחי והנדרש לביצוע העסקה, אלא גם את הערך המוסף: ניסיון של למעלה מ-40 שנה במקרקעין, התכנון והבניה, אלפי לקוחות וחוזים, והופעה בכל ערכאות בתי המשפט. צרו קשר, כבר עכשיו.