כונס נכסים
“כונס נכסים” הוא כינוי לאדם המתמנה מטעם בית המשפט, לניהול ולפיקוח על נכסים של אנשים פרטיים או עסקים שנקלעו למצוקה כלכלית, סכסוכים משפטיים, פשיטת רגל, אפוטרופוס, או חדלות פירעון. בתפקיד זה, כונס הנכסים משמש כקצין בית המשפט (Officer of Court), העומד תחת פיקוחו בית המשפט וכפוף להוראותיו. תפקידו העיקרי של כונס הנכסים הוא להעביר את הרכוש נשוא המינוי להחזקתו, למשמורתו או לניהולו של כונס הנכסים, ולהעניק לו את הסמכויות שהיו בו, לבעל הרכוש. בדיני המקרקעין, תפקידו של כונס הנכסים הוא לגבש את רשימת הנכסים, לשמור על ערך הנכסים, ולמכור אותם במטרה לפרוע את חובות החייב לנושה. מסיבה זו, כונסי הנכסים מהווים “שחקן” משמעותי בשוק הנדל”ן בישראל, וקניית דירה מכונס נכסים היא אחד מתחומי העניין של משקיעי נדל”ן. אלא שרכישת נכס מכונס נכסים, שונה מעסקת נדל”ן “סטנדרטית”, ויש בה יתרונות וחסרונות משפטיים, תכנוניים וכלכליים. קראו כאן את המדריך השלם.
שיקולים למינוי כונס הנכסים
בעבר, קבעה הפסיקה כי מינוי כונס הנכסים יהיה מוגבל ל”רשימה סגורה” של מקרים. בין היתר, לשמירת הרכוש נשוא המחלוקת, בעת שקיים סכסוך התלוי ועומד לפני בית המשפט; לשמירת רכוש הנמצא בסכנת השמדה בידי אנשי שיש להם זכות באותו הרכוש; או לשם ביצוע פסק דין. עם זאת, תקנות סדר הדין האזרחי, תשע”ט-2018, וההלכה היא שאין “רשימה סגורה”, והנושא נתון לשיקול דעתו של בית המשפט. יש לשים לב כי מינוי כונס נכסים מהווה למעשה “השתלטות” על קניינו של האדם. לכן, בית המשפט מפעיל את שיקול דעתו למינוי כונס נכסים, ואף במקרים בהם קיימת הסכמה בין הצדדים המידיינים. הגבלות אלו הן על הפעולות או על עניינים, על משך זמן המינוי, על היקף הרכוש וכיוצ”ב.
חובות כונס הנכסים
מעת מינוי כונס הנכסים לתפקידו על ידי בית המשפט, הוא בגדר מי שפועל מטעמו, וכזרועו הארוכה של בית המשפט (ולא של בעל הדין). כונס הנכסים אינו רשאי לקבל הוראות מגורם אחר כלשהו, פרט לבית המשפט. על כונס הנכסים החובה למלא את תפקידו באופן אובייקטיבי, תוך נאמנות להוראות מטעם בית המשפט. זאת, בנוסף לחובות האמון והזהירות כלפי הזולת.
מסגרת הניהול והפיקוח שמפעיל בית המשפט על כונס הנכסים, היא בהכרעה ב”בקשה למתן הוראות”. הכונס רשאי לעתור למתן הוראות נוספות גם לאחר שניתן פסק הדין, ואף לעתור למתן הוראות לביצוע בקירוב, אם יש קושי לביצוע פסק הדין כלשונו. יוער כי מסגרת זו משמשת את בתי המשפט לפיקוח על פעילותם השוטפת של בעלי תפקידים שונים שמונו על ידו, דוגמת מפרק, נאמן בפשיטת רגל, מנהל עיזבן וכיוצ”ב. לרוב, בית המשפט אינו מכריע בסכסוכים שבין כונס הנכסים לבין אחרים, והוא מסתפק בהנחיה כיצד לנהוג ולטפל בסכסוכים כאלה. אולם, כאשר העניין אינו מסובך, ייתכן ובית המשפט יכריע בסכסוך לגופו.
חלק מאותו החובה של כונס הנכסים, היא פרסום דבר המינוי ברשומות או בעיתונים היומיים (אלא אם הורה בית המשפט, מטעם מיוחד, שלא לפרסם את המינוי). עם מתן צו המינוי, על כונס הנכסים לרשום הערה על מינויו במרשם המתאים על זכויות החייב. כאשר מדובר בנכס מקרקעין, עליו לרשום הערת אזהרה בטאבו או במנהל מקרקעי ישראל.
יתרונות וחסרונות קניית דירה מכונס נכסים
יתרונות רכישת דרה מכונס נכסים:
- מחיר נכס נמוך, משמעותית (עד כדי 25%), משווי השוק.
- הליך הרכישה מהיר, ללא משא ומתן, ונמשך זמן קצר (יחסית).
- הרכישה של הנכס “בטוחה”: הנכס נקי ממשכנתא, שעבודים, עיקולים וכיוצ”ב.
- הליכי רישום הזכויות על שם הרוכש, מבוצעות ע”י הכונס.
חסרונות רכישת דירה מכונס נכסים:
- בעל הנכס רשאי, בכל שלב, לקנות את הנכס במחירו – גם אם יש זוכה בהתמחרות.
- המכירה כפופה לאישור בית המשפט. במקרה במקרה בו בית המשפט סבור כי המחיר לא סביר, המכירה לא תאושר.
- הנכס נמכר כמו שהוא (AS-IS), ומצב הנכס – הנדסי או תכנוני – אינו ידוע. הוא אף אינו נמצא באחריות כונס הנכסים. לעיתים, קיימות בדירה חריגות בניה או עבירות בניה, שיש להסדירן. לעיתים יתגלה שהדירה זקוקה לשיפוץ נרחב.
אין תשובה חד משמעית, האם רכישת דירה מכינוס נכסים, משתלמת. ברור כי מחיר העסקה, אינו חזות הכל. אנחנו ממליצים להיעזר בשירותי עורך דין מומחה למקרקעין, על מנת לבצע את כל הבדיקות הרלבנטיות, לפני שמגישים הצעה לרכישת דירה מכונס נכסים.
הליך מכירת דירה על ידי כונס נכסים
רכישת דירה מכונס נכסים כרוכה במספר שלבים עיקריים שנועדו להבטיח את שקיפות והגינות ההליכים, ואת הגדלת הסיכוי לאישור על ידי בית המשפט:
שמאות של הנכס
על כונס הנכסים לקבל שמאות על הנכס, משמאי מוסמך, במטרה לקבוע את ערך הנכס, בהפחתת התיקונים ו/או השיפורים הדרושים. על שומת המקרקעין (שתצורף לבקשה לבית המשפט), יקבע כונס הנכסים את המחיר המבוקש של הדירה. הכונס אינו חייב לפרסם את השמאות, לציבור המתעניינים.
פרסום הנכס העומד למכירה
כונס הנכסים יפרסם מודעה בעיתונים היומיים, במסגרתה יזמין את הציבור להציע הצעות לרכישת הנכס. לעיתים, הכונס יפרסם גם בעיתונות מקומית, באתרי אינטרנט, במדיה חברתית, בליווי תמונות, סרטונים ותיאור הנכס. מקור מידע נוסף הוא מתווכים שעובדים עם כונסי נכסים. לעיתים, כונס הנכסים יעדיף לבצע את ההתמחרות, כמכרז פרטי. התנאי להציע הצעות לרכישה, הוא הפקדת ערבות בסך של כ-10% משווי ההצעה, על פי החלטת הכונס.
התמחרות
לאחר חלוף המועד האחרון לקבלת הצעות, יערוך כונס הנכסים התמחרות בין המציעים השונים. ברוב המכריע של המקרים, הצעת המחיר הגבוהה ביותר תוכרז כהצעה הזוכה (למרות שלכונס קיימת הזכות לקבל כל הצעה שהיא). עם קבלת ההצעה הסופית ישלם הזוכה בהתמחרות, את יתרת סכום הרכישה של הנכס הספציפי בפרק זמן קצוב ומוגדר מראש, בכפוף לאישור העסקה ע”י בית המשפט. אם ההצעה תתקבל, לא ניתן עוד לחזור ממנה אלא במחיר חילוט הערבות. לכן מומלץ לתת הצעת מחיר על הנכס, רק לאחר שביצעתם את כל הבירורים.
אישור המכירה על ידי בית המשפט
לאחר מציאת ההצעה הטובה והמשתלמת ביותר, כונס הנכסים יפנה לבית המשפט, לאישור ההצעה. בית המשפט יבחן את הליכי ניהול המכירה, יבחן את המחיר לעומת השמאות, ויבחן האם – בסופו של דבר – המכירה משרתת את החייב ואת הנושים. אישור המכירה מאפשר את השלמת הרישום של הנכס על שם הרוכש, ומבטיח שלא יצוצו תביעות כנגד הנכס או הרוכש.
איך קונים דירה מכונס נכסים?
אחרי שסקרנו את שלבי תהליך המכירה (מימוש הנכסים) על ידי הכונס, נעבור לצד הקונים – איך קונים דירה מכונס נכסים?
בדיקת הנכס
בדיקה פיזית. חשוב מאד לערוך סיור בדירה, על מנת לבדוק לעומק את מצב הדירה מבחינה פיזית. המידע שהכונס יכול לתת לגבי המצב הפיזי של הנכס, מטבע הדברים – מוגבל. הכונס אינו יודע על נזילות, רטיבות, סדקים, מטרדים, מצב המערכות וכיוצ”ב, והוא מוכר את הדירה במצבה (AS-IS). לפיכך, עוד יותר מאשר בדירה “רגילה”, חשוב לבדוק את תשתיות הדירה, לברר עם דיירים ושכנים, ולהגיע עם בעלי מקצוע. כמו כן, יש לוודא היטב כי בדירה אין פולשים, דייר מוגן, ולא נדרשים הליכים כלשהם כנגדם. מומלץ מאד (מאד!) לוודא כי בדירה אין פגם, שמחיר התיקון, וההליכים המשפטיים האפשריים, יעלו בהרבה על הרווח מהעסקה.
בדיקה תכנונית. יש לבדוק את נסח הטאבו, את תיק הבניין ברשות המקומית, ולבדוק את שטח הדירה, הצמדות, צו בית משותף (ככל שקיים). יש לבדוק את אפשרויות הרחבה ותוספות בנייה, לרבות תוספת ממ”ד. בנוסף, יש לשים לב שאין חריגות בנייה, עבירות בניה, הליכים מנהליים, צו מבנה מסוכן או צו הריסה, תמ”א 38 או פינוי בינוי (בנכס או בנכסים סמוכים), ועוד בדיקות.
בדיקה כלכלית. מעבר למחיר על הנכס, ומחיר התיקונים האפשריים, יש לוודא מול הרשויות (ובעיקר מול העירייה) כי אין על הנכס חובות בשל ארנונה, חוב היטל השבחה, אגרות והיטלים שלא שולמו, תשלומים לועד הבית, ועוד.
הגשת הצעה
הצעה לקניית דירה מכונס נכסים נמוכה ממחיר השוק, לעיתים אף ב-20%-15%. לרוב, הגשת ההצעה לכונס הנכסים, צריכה להתבצע יחד עם ערבות (המחאה אישית, המחאה בנקאית או כסף מזומן), בגובה של 10% משווי ההצעה. ערבות זו משמשת בטוחה לכונס הנכסים, ומעידה על רצינותו של הקונה הפוטנציאלי. אם ההצעה תתקבל על ידי כונס הנכסים, הרי שלא ניתן עוד לחזור ממנה אלא במחיר חילוט הערבות.
התמחרות – שיפור ההצעה
ההצעה שתזכה לבסוף בנכס (או ליתר דיוק – ההצעה עליה ימליץ הכונס בפני בית המשפט), תהיה ההצעה הכספית הגבוהה ביותר. הליך הרכישה מבוצע כ”מכירה פומבית”, בה כל מציע רשאי לשפר את הצעתו. לעתים המכירה הפומבית נעשית באופן פיזי במשרדי כונס הנכסים, ולעתים המציעים מופרדים באמצעות חדרים שונים או באמצעים דיגיטליים אחרים (מערכת הצעות מקוונת, זום וכו’), במטרה לסכל תיאום הצעות. כונס הנכסים מעדכן את כל מגישי ההצעות (הרוכשים הפוטנציאליים) בסכום ההצעה הגבוה ביותר עד כה, ומאפשר להם לשפר את הצעתם. אם הם ישפרו את ההצעה, הם ימשיכו בהליך המכירה הפומבית, אולם אם יבחרו לפרוש מהתחרות, תוחזר להם הערבות. מבין הממשיכים, מציע ההצעה הגבוהה ביותר יזכה לרכוש את הדירה.
כחריג להליך המכירה הפומבית, החוק קובע כי בעל הנכס המקורי יכול לקנות את הדירה במחיר שנקבע בהתמחרות.
חתימת ההסכם ואישור בית המשפט
לאחר חתימה על הסכם המכר, הוא עובר לאישורו של בית המשפט. אין וודאות כי בית המשפט יסכים לבקשה/ להצעה. כמו כן, אין ודאות לגבי לוחות הזמנים לאישורו של בית המשפט. זאת ועוד, במקרים מסוימים יבקש בית המשפט את תגובת גורמים שונים (כונס הנכסים הרשמי, לדוגמה), לפני קבלת החלטה. רק לאחר אישור בית המשפט, יכולה להתמשש העסקה לרכישת הדירה וזו הופכת להיות בבעלותו של מציע ההצעה באופן סופי. הליך רישום הנכס בטאבו מבוצע על ידי כונס הנכסים.
לסיכום
קניית דירה מכונס נכסים, עשויה לעיתים להיות מהלך אסטרטגי עבור קונים פוטנציאליים, המחפשים נכס להשקעה. בקניייה קיים פוטנציאל להשיג נכס במחיר נמוך ממחיר השוק, שכן שאין מדובר במכירה מרצון של הבעלים, אלא הכונס מחויב למכור את הנכס, במחיר המירבי. עם זאת, קנייה מכונס נכסים מחייבת זהירות, שיקול דעת, “אורך נשימה”, ביצוע מחקר מעמיק ובדיקת נאותות לפני הגשת הצעה כלשהי. עם הידע וההכנה הנכונים, וליווי עורך דין מומחה לענייני מקרקעין, רכישת דירה מכונס נכסים עשויה להיות מאמץ מתגמל ורווחי. צלצלו עכשיו למשרד וולר ושות’, להתייעצות וליווי משפטי בכל תחומי המקרקעין.
