שאלות ותשובות (FAQ)

משרד וולר ושות' הוא משרד עורכי דין ונוטריון בחיפה, שפועל מאז 1965. תחומי הליבה שלו הם מכרזים ציבוריים, רשויות מקומיות ותאגידים עירוניים, הגנת הפרטיות ותיקון 13 (כולל שירותי DPO), ומקרקעין ומיסוי מקרקעין. המשרד עוסק גם בתכנון ובנייה, בהתחדשות עירונית, בצוואות וירושות, בייפוי כוח מתמשך, באפוטרופסות ובנאמנויות, בשירותי נוטריון, במשפט מסחרי ובאיכות הסביבה. להרחבה: כל תחומי העיסוק

המשרד נוסד בשנת 1965 ופועל ברציפות מאז, כלומר למעלה משישים שנה. לאורך השנים הוא ליווה רשויות מקומיות, תאגידים עירוניים, חברות, יזמים ומשפחות. להרחבה: אודות המשרד

עו"ד ונוטריון פנחס וולר הוא השותף המייסד. הוא בוגר הפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל אביב, עורך דין משנת 1980, נוטריון משנת 1996, ומוסמך לערוך ייפוי כוח מתמשך משנת 2019. הוא מתמחה במקרקעין, מיסוי מקרקעין, התחדשות עירונית, צוואות וירושות. להרחבה: עו"ד פנחס וולר | צוות המשרד

השותפים משלבים ניסיון מעשי מתוך המגזר הציבורי, בהם ניהול של מועצה אזורית ותפקידים בממשלה ובכנסת, עם עשרות שנות עבודה במשפט הפרטי. כך המשרד מלווה תחת קורת גג אחת גם רשויות, תאגידים עירוניים ומציעים במכרזים, וגם לקוחות פרטיים בעסקאות מקרקעין, בצוואות ובשירותי נוטריון.

כן. המשרד נבחר לדירוג Dun's 100 לשנת 2026 בתחום הרשויות המקומיות. הוא דורג גם ב-BDI Code בתחום הרשויות המקומיות בשנים 2021, 2022, 2024 ו-2025. להרחבה: Dun's 100 לשנת 2026 | BDI Code 2025

כן. המשרד נמצא בחיפה ומשרת את מחוז הצפון, אבל מייצג רשויות מקומיות, תאגידים, יזמים ולקוחות פרטיים בכל רחבי הארץ. עורכי הדין מופיעים בבתי המשפט לעניינים מינהליים, בבתי המשפט המחוזיים ובבית המשפט העליון.

השירות ניתן בעברית ובאנגלית, כולל בעסקאות ובמסמכים שמיועדים לשימוש בחו"ל. להרחבה: English

המשרד מנסח מסמכי מכרז ובודק הצעות. הוא מייצג מציעים וגופים ציבוריים מול ועדות מכרזים, מגיש השגות ובקשות עיון, ומגיש עתירות מינהליות, כולל בקשות לצו ביניים. בין לקוחותיו גופים ציבוריים ורשויות, וגם מציעים פרטיים, קבלנים ויזמים. להרחבה: עורך דין מכרזים

עירייה חייבת לערוך מכרז פומבי לפי סעיף 197 לפקודת העיריות ותקנות העיריות (מכרזים), התשמ"ח-1987. מועצה מקומית חייבת לפי צו המועצות המקומיות, ומועצה אזורית לפי צו המועצות האזוריות. החובה חלה על התקשרויות לעבודות, לטובין ולשירותים מעל סכום הסף, שמתעדכן מעת לעת. חוק חובת המכרזים ותקנותיו חלים על משרדי הממשלה ועל גופים ציבוריים אחרים. להרחבה: החקיקה בדיני מכרזים

ברשויות המקומיות, עילות הפטור קבועות בתקנה 3 לתקנות העיריות (מכרזים). בין השאר: ספק יחיד, עבודה שדורשת מומחיות מיוחדת, התקשרות בעקבות מכרז שלא הוגשו בו הצעות מתאימות, ומצבי חירום. החלטה על פטור צריכה להיות מנומקת ומתועדת. התקשרות בפטור שלא עומדת בתנאים חשופה לעתירה. להרחבה: פטור ממכרז | פטור ספק יחיד

אין בדין הליך ערר כללי על החלטות ועדת מכרזים. הצעד הראשון הוא בקשה לעיין במסמכי ההחלטה ובהצעה הזוכה, ואחריה פנייה מנומקת לוועדה. אם הפנייה לא מועילה, מגישים עתירה מינהלית לבית המשפט לעניינים מינהליים. אם לא נקבע בדין מועד אחר, המועד הוא בדרך כלל 45 יום, אבל כדאי לפעול מיד ולבקש צו ביניים לפני שהחוזה נחתם ומתחיל להתבצע. להרחבה: עתירה מנהלית במכרזים | זכות עיון בהצעות

בקשה לצו ביניים נדונה בדרך כלל תוך ימים עד שבועות. הכרעה בעתירה עצמה נמשכת בדרך כלל כמה חודשים, לפי המורכבות. פנייה מוקדמת מגדילה את הסיכוי לעצור את ההתקשרות עד ההכרעה.

שינוי טכני אפשר לעשות. שינוי מהותי שפוגע בשוויון בין המציעים עלול להיפסל גם בהסכמת הצדדים, כי חוזה שנכרת בעקבות מכרז נבחן לפי דיני המכרזים ולא רק לפי דיני החוזים (ראו עע"מ 877/21). להרחבה: שינוי תנאים בחוזה מכרז

ככלל כן, גם כשהערבות מיטיבה עם עורך המכרז (הלכת אפקון). מאז פסק הדין בעניין זוהר חוצות מאפריל 2025, בוחנים כל פגם בערבות לפי עקרון השוויון ותום הלב של המציע, ולא באופן פורמלי בלבד. להרחבה: פסילת ערבות מיטיבה

ייצוג בהליך מכרז מתמקד באירוע מסוים: ניסוח המסמכים, בדיקת הצעות המתחרים, פנייה לוועדה ועתירה. ייעוץ שוטף הוא ליווי מונע לאורך כל שלבי ההתקשרות והפרויקט. המשרד מספק את שני השירותים.

המשרד מלווה עיריות, מועצות מקומיות ואזוריות, אשכולות אזוריים, תאגידים עירוניים ותאגידי מים וביוב. הליווי כולל ייעוץ שוטף, מכרזים ורכש, הסכמי פיתוח ותשתיות, חוקי עזר, הקצאת מקרקעין, ממשל תאגידי והגנת הפרטיות. להרחבה: עורך דין רשויות מקומיות

המשרד מייעץ באופן שוטף למועצה ולוועדותיה, מלווה מכרזים ורכש ציבורי, מנסח הסכמי פיתוח ותשתיות, מייצג בסכסוכים עם קבלנים וספקים, מייעץ בענייני תכנון ובנייה וארנונה, ומייצג בבתי המשפט.

הקצאה בלא תמורה או בתמורה סמלית מחייבת לפעול לפי נוהל משרד הפנים (חוזר מנכ"ל 5/2001). הנוהל כולל פרסום, ועדת הקצאות, אישור מועצה, ובמקרים הנדרשים גם אישור שר הפנים. הקצאה שנעשתה בחריגה מהנוהל חשופה לביטול. להרחבה: הקצאת מקרקעין ברשויות | מסמכים לבקשת הקצאה

מגישים השגה למנהל הארנונה תוך 90 יום מקבלת הודעת התשלום, בטענות כמו טעות בשטח הנכס, בסיווגו או בזהות המחזיק. על תשובת מנהל הארנונה אפשר לערור לוועדת הערר תוך 30 יום. על החלטת ועדת הערר אפשר להגיש ערעור מינהלי לבית המשפט לעניינים מינהליים.

כן, בכפוף לכללי ניגוד העניינים. המשרד מייצג אזרחים, עסקים, קבלנים ויזמים מול עיריות ומוסדות תכנון, בהשגות על ארנונה, בעררים, בעתירות מינהליות ובסכסוכי רישוי ותכנון.

רכישת דירה כוללת בדיקת נסח טאבו וזכויות, בדיקה תכנונית והערכת חבויות המס, ניסוח הסכם מכר, דיווח ותשלום מס רכישה, קבלת אישורי עירייה (ולפי הצורך גם של רשות מקרקעי ישראל), ולבסוף רישום הזכויות. מומלץ לפנות לעורך דין עוד לפני חתימה על זכרון דברים. להרחבה: עורך דין לקניית דירה

המשרד מלווה עסקאות מכר ורכישה, רישום זכויות בטאבו וברשות מקרקעי ישראל, חוזי שכירות, תכנון מס (מס שבח ומס רכישה), עסקאות קומבינציה ופינוי-בינוי, וסכסוכים בין שותפים במקרקעין. להרחבה: עורך דין מקרקעין בחיפה | עורך דין למכירת דירה

נסח טאבו, או נסח של רשות מקרקעי ישראל ובדיקה ברשם המשכונות, מראה מיהו הבעלים הרשום, ואם רשומים על הנכס משכנתאות, עיקולים, הערות אזהרה או זכויות של צד שלישי. מי שמדלג על הבדיקה עלול לקנות נכס מעוקל או נכס שאינו של המוכר. להרחבה: רישום עסקה בטאבו

מומלץ שלא לחתום בלי ייעוץ משפטי. זכרון דברים שיש בו גמירות דעת ומסוימות הוא חוזה מחייב, גם אם הצדדים ראו בו טיוטה. הוא עלול לחייב את הצדדים להשלים את העסקה או לשלם פיצוי, וגם לחייב דיווח לרשות המסים. להרחבה: זכרון דברים במקרקעין

הסיכונים העיקריים הם איתנותו הכלכלית של הקבלן, הבטוחות לפי חוק המכר (הבטחת השקעות), התאמת המפרט, מועד המסירה, והצמדת המחיר למדד. בדיקת ההסכם לפני החתימה וליווי עד הרישום מקטינים את הסיכון. להרחבה: חוק המכר (דירות)

בחוזים שנחתמו מ-7.7.2022 ואילך (תיקון 9 לחוק המכר): על החודש הראשון לאיחור אין פיצוי. בחודשים 2–4 הפיצוי הוא 100% מדמי שכירות של דירה דומה, בחודשים 5–10 הוא 125%, ומהחודש ה-11 ואילך הוא 150%. אין צורך להוכיח נזק. הקבלן פטור רק אם האיחור נגרם בגלל הקונה או מנסיבות סיכול שהוא מוכיח. להרחבה: איחור במסירת דירה

העירייה מנפיקה את האישור לפי סעיף 324 לפקודת העיריות, ובדרך כלל המוכר אחראי להשיג אותו. מומלץ לקבוע זאת במפורש בחוזה. להרחבה: אישור היעדר חובות

עורך דין מקרקעין עוסק בעסקאות: רכישה, מכירה, שכירות ורישום זכויות. עורך דין תכנון ובנייה עוסק בהיתרי בנייה, בוועדות התכנון, בהתנגדויות לתוכניות ובתביעות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. המשרד עוסק בשני התחומים.

מס שבח מוטל על הרווח (השבח) ממכירת זכות במקרקעין. שיעורו תלוי במועד הרכישה ובזהות המוכר, כלומר אם הוא יחיד או חברה. קיימים פטורים, בהם פטור על מכירת דירת מגורים מזכה, ואפשר לנכות הוצאות מוכרות. כדאי לתכנן את המס לפני חתימה על העסקה. להרחבה: מס שבח | הוצאות מוכרות

מס רכישה מוטל על מי שרוכש זכות במקרקעין, ומחושב לפי מדרגות שמתעדכנות מדי שנה. על רכישת דירה יחידה חלות מדרגות מופחתות, כולל מדרגה פטורה עד תקרה מסוימת. על דירה נוספת חלים שיעורים גבוהים יותר. להרחבה: מס רכישה

היטל השבחה הוא תשלום לוועדה המקומית בשיעור מחצית מעליית שווי המקרקעין. הוא חל כשהשווי עולה בגלל אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. משלמים אותו כשמממשים את הזכויות, כלומר במכירה או כשמקבלים היתר. על השומה אפשר להשיג בפני שמאי מכריע או ועדת ערר. להרחבה: היטל השבחה

המשרד מלווה בקשות להיתרי בנייה, מייצג בהתנגדויות בפני ועדות התכנון המקומיות והמחוזיות, מגיש תביעות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, ומטפל בהפקעות, בפיצויים, בשימוש חורג ובחריגות בנייה. להרחבה: תכנון ובנייה

סעיף 197 מאפשר לבעל מקרקעין לתבוע פיצויים מהוועדה המקומית כשתוכנית פגעה בשווי הנכס שלו. את התביעה מגישים תוך שלוש שנים מיום שהתוכנית נכנסה לתוקף.

מי שרואה עצמו נפגע מתוכנית שהופקדה רשאי להגיש התנגדות למוסד התכנון תוך חודשיים מהפרסום. ההתנגדות נשמעת בפני מוסד התכנון, ועל החלטתו אפשר לערור. חוות דעת תכנונית ושמאית מחזקות את ההתנגדות.

כדאי לפעול מהר. בודקים אם אפשר להכשיר את החריגה בהיתר או בהקלה, נערכים משפטית מול צו הריסה או כתב אישום, ובודקים איך החריגה משפיעה על עסקה עתידית.

זו התוכנית של עיריית חיפה להתחדשות מבנים, שמחליפה את תמ"א 38. תמ"א 38 פקעה בחיפה ב-18 במאי 2026, והתוכנית הופקדה ב-3 ביולי 2026. היא חלה על כ-13,000 מבנים שנבנו לפני 1984, ואינה חלה על אזורי שימור. התוכנית מציעה שני מסלולים: הריסה ובנייה מחדש עם תוספת זכויות, או חיזוק ותוספת בנייה. להרחבה: חפ/2666 יצאה להפקדה

חשוב לבדוק את האיתנות והניסיון של היזם, את התמורה לכל דייר, את הבטוחות (ערבויות, ביטוח ודיור חלופי), את לוחות הזמנים ואת תנאי היציאה מההסכם. אם פועל בפרויקט מארגן, חוק המארגנים מסדיר את השכר שלו ואת חובות הגילוי שלו. כדאי שלדיירים יהיה עורך דין משלהם, ולא עורך דין שהיזם בחר. להרחבה: פינוי-בינוי: מדריך לדיירים | שכר מארגנים | אחריות יזם

צוואה שנערכה בלי ליווי משפטי חשופה לפסילה בגלל פגמים צורניים, ניסוח עמום או טענות להשפעה בלתי הוגנת. עורך דין מוודא שהצוואה עומדת בדרישות חוק הירושה ומשקפת במדויק את רצון המצווה, וכך מקטין את הסיכון להתנגדויות. להרחבה: צוואות וירושות

כשאין צוואה, העיזבון מתחלק לפי חוק הירושה, וזה לא תמיד תואם את רצון הנפטר. צוואה מאפשרת לקבוע במדויק מי יקבל מה, כולל מי שאינם יורשים על פי דין, כמו נכדים או עמותה.

צו ירושה ניתן כשהנפטר לא השאיר צוואה, והוא קובע את היורשים לפי חוק הירושה. צו קיום צוואה ניתן כשיש צוואה, והוא נותן לה תוקף. את שתי הבקשות מגישים לרשם לענייני ירושה. להרחבה: בקשה לצו קיום צוואה

כן. מגישים התנגדות לרשם לענייני ירושה, בדרך כלל תוך 14 יום מפרסום הבקשה לקיום הצוואה. העילות העיקריות הן חוסר כשרות של המצווה, השפעה בלתי הוגנת, פגם צורני, מעורבות של נהנה בעריכת הצוואה, וזיוף. ההליך עובר לבית המשפט לענייני משפחה. להרחבה: התנגדות לצוואה

חלוקה ראשונה של נכסי העיזבון בין היורשים אינה נחשבת מכירה (סעיף 5(ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין), ולכן אין בה מס שבח ומס רכישה. התנאי הוא שאין בה תשלום איזון מכסף שאינו מנכסי העיזבון. כדאי לתכנן את החלוקה לפני שרושמים את הזכויות. להרחבה: הסכם חלוקת עיזבון | חלוקת נכסי עיזבון ללא מס

אחרי הפטירה היורשים מגישים לרשם לענייני ירושה בקשה לצו ירושה או לצו קיום צוואה. במקרים מורכבים, כמו עיזבון עם חובות, נכסים בחו"ל או סכסוך בין היורשים, ממנים מנהל עיזבון. הוא מרכז את הנכסים, משלם את החובות ומחלק את היתרה. להרחבה: ניהול עיזבון

ייפוי כוח מתמשך (לפי חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות) מאפשר לאדם לקבוע מראש מי יטפל בענייני הרכוש, הבריאות והעניינים האישיים שלו אם יאבד את כשירותו. אפשר לערוך אותו רק כל עוד האדם כשיר. הוא נערך בפני עורך דין שהוסמך לכך ומופקד אצל האפוטרופוס הכללי. עו"ד פנחס וולר מוסמך לכך משנת 2019. להרחבה: ייפוי כוח מתמשך | סוגי ייפוי כוח מתמשך

ייפוי כוח רגיל פוקע כשהממנה מאבד את כשרותו המשפטית. ייפוי כוח מתמשך נועד בדיוק למצב הזה: הוא נכנס לתוקף כשהממנה כבר לא מסוגל להבין בדבר, או בתנאים שנקבעו בו.

ייפוי כוח מתמשך נערך מראש ומרצון, כשהאדם עוד כשיר, והוא בוחר בעצמו את מיופה הכוח. אפוטרופוס ממנה בית המשפט בדיעבד, אחרי שהאדם איבד את כשירותו. זה הליך ארוך ויקר יותר, ובית המשפט הוא שבוחר.

נאמנות היא הסדר שבו נאמן מחזיק ומנהל נכסים לטובת נהנים. משתמשים בה לתכנון עיזבון, להגנה על נכסים, ולטובת קטינים או אנשים עם צרכים מיוחדים. להקמת נאמנות צריך כתב נאמנות מנוסח היטב, שמותאם למטרות המשפחה ולהשלכות המס. להרחבה: העברה בין-דורית

כן. עו"ד פנחס וולר הוא נוטריון מוסמך מטעם משרד המשפטים משנת 1996. הוא מאמת חתימות, מאשר תרגומים והעתקים נאמנים למקור, עורך ייפויי כוח נוטריוניים לשימוש בישראל ובחו"ל ומאמת תצהירים. השירות ניתן במשרד, בדרך העצמאות 15 בחיפה. להרחבה: שירותי נוטריון

בעיקר כשמגישים מסמכים לגורמים בחו"ל, כמו קונסוליות ומוסדות זרים. הוא נדרש גם לתרגומים רשמיים, לייפויי כוח לשימוש מחוץ לישראל ולמסמכים בהליכי ירושה בינלאומיים.

אפוסטיל הוא אישור לפי אמנת האג, שמאמת מסמך ציבורי לשימוש במדינה אחרת שחתומה על האמנה. את האפוסטיל למסמך נוטריוני נותן בית משפט השלום, ואת האפוסטיל למסמך של משרד ממשלתי נותן משרד החוץ. המשרד מכין את המסמך הנוטריוני ומדריך איך להשלים את האפוסטיל.

תיקון 13 נכנס לתוקף ב-14 באוגוסט 2025. הוא הרחיב את הגדרת "מידע אישי", הגדיר "מידע בעל רגישות מיוחדת", וצמצם את חובת רישום המאגרים. הוא גם הרחיב את סמכויות הפיקוח והאכיפה של הרשות להגנת הפרטיות, כולל עיצומים כספיים משמעותיים, וקבע חובה למנות ממונה הגנה על הפרטיות (DPO) לגופים מסוימים. להרחבה: תיקון 13: מדריך לרשויות | פרטיות ואבטחת מידע

לפי סעיף 17ב1 לחוק, החובה חלה על ארבע קבוצות: (1) גופים ציבוריים, בהם רשויות מקומיות ותאגידים עירוניים; (2) גופים שעיקר עיסוקם איסוף מידע אישי כדי למסור אותו לאחרים; (3) גופים שעיקר פעילותם ניטור שיטתי של בני אדם בהיקף משמעותי; (4) גופים שמעבדים מידע בעל רגישות מיוחדת בהיקף ניכר. עסק שאינו באחת הקבוצות אינו חייב במינוי. להרחבה: DPO בתיקון 13: מי חייב

כן. רשות מקומית היא גוף ציבורי, ולכן מאז תיקון 13 היא חייבת למנות ממונה הגנה על הפרטיות. אפשר למנות ממונה פנימי או חיצוני, כל עוד הוא עומד בדרישות הכשירות והעצמאות. להרחבה: חובת DPO ברשויות מקומיות

אחרי תיקון 13 חובת הרישום מצומצמת לסוגי מאגרים מסוימים. על מאגרים גדולים של מידע רגיש חלה במקום זאת חובת הודעה לרשות. גם מאגר שפטור מרישום כפוף לתקנות אבטחת המידע ולחובות ניהול. להרחבה: רישום מאגרי מידע

צריך לפעול מהר: לבלום את האירוע, לתעד אותו ולהעריך את היקפו. באירוע חמור מדווחים לרשות להגנת הפרטיות לפי תקנות אבטחת המידע, ובמקרים מסוימים גם לאנשים שהמידע עליהם נפגע. מאז תיקון 13, אי-עמידה בחובות האלה חושפת את הארגון לעיצומים כספיים. להרחבה: דיווח על אירוע אבטחה חמור

שכר הטרחה נקבע לפי סוג העניין, המורכבות שלו והיקף העבודה. בעסקאות מקרקעין נהוג אחוז משווי העסקה, בעריכת מסמכים יש תעריף קבוע, ובליטיגציה משלבים שכר קבוע ולעיתים גם רכיב הצלחה. הצעת שכר הטרחה מוצגת מראש ובכתב.

כן. חוץ מפגישות במשרד בחיפה, אפשר לקבל ייעוץ בטלפון, בשיחת וידאו או ב-WhatsApp, ולהעביר מסמכים באופן דיגיטלי.

בטלפון 04-8661537, בנייד או ב-WhatsApp בכתובת 052-4264318. המשרד נמצא בדרך העצמאות 15, חיפה 3133801, ופתוח בימים א'–ה' בשעות 08:30–17:30. להרחבה: יצירת קשר