חפ/2666 יצאה להפקדה: כך משנה התוכנית שמחליפה את תמ"א 38 את חיפה

תמצית

חשוב לא לבלבל את המספר הזה עם ההצהרה המדיניותית של ראש עיריית חיפה על יעד מצטבר של כ-100,000 יח"ד לעיר (המסכם יחד פרויקטי פינוי-בינוי, התחדשות בניינית ובנייה חדשה בפרויקטים נפרדים ורבים), וגם לא עם תוכנית "שער המפרץ" (תמ"א 75) – מיזם נפרד לחלוטין של רשות מקרקעי ישראל להסבת שטחי התעשייה במפרץ חיפה למגורים, שגם בו מדברים על כ-100,000 עד 130,000 יח"ד. שלוש תוכניות, שלוש רשויות מובילות, שלושה לוחות זמנים שונים לגמרי. בלבול ביניהן עלול להוביל בעלי דירות ומשקיעים להערכות שגויות לגבי הרלוונטיות של כל תוכנית עבורם.

מתמ"א 38 ל"התחדשות בניינית": למה צריך תוכנית חדשה

תמ"א 38 (תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) נחתה על מפת הנדל"ן הישראלית לפני כשני עשורים. במשך שנים היא היוותה את מנוע ההתחדשות הבניינית המרכזי בערים הוותיקות, חיפה בכללן. ואולם התוכנית תוכננה כמענה ארצי אחיד, ולא הותאמה למאפיינים הייחודיים של כל עיר. משרד האוצר ומינהל התכנון החליטו שלא להאריך את תוקפה הארצי באופן גורף, ובמקומה נבנתה מדיניות שלפיה כל רשות מקומית מכינה תוכנית התחדשות בניינית ייעודית משלה, המותאמת לצרכיה.

בחיפה, כמו בכ-13 רשויות מקומיות נוספות שהגישו תוכניות מחליפות במועד, הוארך תוקפה של תמ"א 38 באופן זמני עד לאישור תוכנית מחליפה או עד למועד קבוע, לפי המוקדם מביניהם. המועד הזה הגיע: תמ"א 38 בעיר פקעה סופית ב-18 במאי 2026. מרגע זה, בקשות חדשות להיתרי בנייה מכוח תמ"א 38 אינן אפשריות עוד בחיפה, ובעלי דירות ויזמים שטרם הגישו בקשה נדרשים לפעול תחת המסגרת החדשה – חפ/2666. יצוין כי ערים שלא הגישו תוכנית מחליפה במועד (בהן תל אביב-יפו, בני ברק ובת ים) נותרו, נכון לכתיבת שורות אלה, ללא מסגרת סטטוטורית מחליפה. חיפה, לעומת זאת, נמנית עם קבוצת הערים שהשלימו את התהליך בזמן.

חפ/2666 – התוכנית להתחדשות בניינית: מה בתוכה

התוכנית קודמה במשותף על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ועברה מסלול ארוך: קליטה במוסדות התכנון עוד בסוף 2023, הצגה לוועדה המחוזית, אישור להפקדה בישיבה מיום 9 באפריל 2026 (שפורסמה ב-12-13 באפריל), השלמת תנאי סף שנמשכה עד סוף יוני 2026, והפקדה בפועל ביום 3 ביולי 2026. מנהל אגף תכנון בכיר ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, גורי נדלר, תיאר אותה כ"התוכנית הגדולה והמורכבת ביותר להתחדשות בניינית" הנדונה כיום בישראל, בשל היקפה וההתאמות המורכבות לטופוגרפיה הקיצונית של העיר. ראש עיריית חיפה, יונה יהב, ציין עם אישורה להפקדה כי מדובר בבשורה משמעותית לתושבי העיר, והדגיש כי לאורך כל התהליך הושם דגש על כך שהתוכנית לא תעתיק מודלים שנבנו עבור ערים אחרות, אלא תכבד את ייחודה של חיפה. בין היתר, הטופוגרפיה, הוואדיות, קווי הנוף, השכונות ההיסטוריות ואיכות החיים של התושבים.

עשרה מתחמי תכנון, שני מסלולי התחדשות

אחד המאפיינים המרכזיים של חפ/2666 הוא המעבר מתפיסה אחידה של התחדשות בניינית לתכנון המותאם למאפיינים השונים של חיפה. התוכנית מחלקת את העיר לעשרה מתחמי תכנון, שלכל אחד מהם מערכת הוראות המותאמת למאפיינים המקומיים. משמעות הדבר היא שאין להתייחס ל"חפ/2666" כמקשה תכנונית אחת המעניקה לכל הבניינים אותן זכויות.

החלוקה למתחמים נועדה להתמודד עם השונות הרבה בין חלקי העיר: אזורים בעלי טופוגרפיה תלולה, שכונות ותיקות וצפופות, אזורים הסמוכים לחוף, מוקדים בעלי חשיבות עירונית, אזורים שבהם קיימים ערכי מורשת ושימור, ואזורים שבהם קיבולת התשתיות מחייבת התאמה של היקפי הבנייה. עיריית חיפה מציינת במפורש כי לכל אחד מעשרת המתחמים נקבעו כללים ייעודיים. כך למשל, במתחם בת גלים הודגשה חזית מסחרית לכיוון הים; במתחם נווה שאנן ושער הטכניון ניתן דגש לצפיפות המתאימה לדיור סטודנטים וזוגות צעירים; ולאורך ציר הרכס אושרה עירוניות אינטנסיבית יותר.

במסגרת התוכנית ניתן לקדם שני מסלולים עיקריים:

• הריסה ובנייה מחדש. פירוק המבנה הקיים והקמת בניין חדש תחתיו, בדרך כלל בתוספת קומות וזכויות בנייה משמעותית יותר, במסגרת צפיפות של כ-11 עד 22 יח"ד לדונם ועד לגובה של כ-7 קומות באזורי המרקם.
• חיזוק המבנה הקיים ותוספת בנייה. חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה (כולל תוספת ממ"דים) ותוספת יחידות דיור וקומות מעל המבנה הקיים, בדומה למתכונת המוכרת מתמ"א 38/2.

התוכנית חלה, על פי הפרסום הרשמי, על כ-13,000 מבנים שנבנו לפני שנת 1984 וטרם עברו חיזוק. הערכות מקצועיות מצביעות על כך שבטווח הארוך, אם תמומש התוכנית במלואה, ניתן יהיה לחדש כ-69,000 יחידות דיור קיימות, ולהוסיף להן פוטנציאל של בין כ-31,000 ל-63,000 יחידות דיור חדשות. הפער בין קצוות הטווח נובע מהבדל בין הערכת העירייה, השמרנית יותר ומבוססת על היתכנות כלכלית ריאלית בטווח הקצר-בינוני, לבין תחזית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, השואפת למיצוי מלא של הפוטנציאל התכנוני לאורך שנים רבות.

דיור מכליל ושילוב שימושים

לצד חיזוק המבנים, התוכנית מאמצת עיקרון של "דיור מכליל" – חיוב או תמריץ לשילוב דירות קטנות המיועדות לזוגות צעירים ולסטודנטים בפרויקטים, לצד אפשרות לשילוב שטחי מסחר, תעסוקה ומבני ציבור במתחמים המתאימים. עיקרון זה נועד להתמודד עם משבר הדיור בר-ההשגה בעיר ולמשוך אוכלוסייה צעירה למרכזי העיר, לצד הבטחת קיבולת תשתיות (חינוך, בריאות, תחבורה) ההולמת את הגידול הצפוי באוכלוסייה.

מה לא נכלל בתוכנית?

חשוב לדעת: התוכנית אינה חלה באופן גורף על מבנים המיועדים לשימור או על מתחמים בעלי מרקם היסטורי מובהק, ובראשם המושבה הגרמנית, וכן שכונות ומתחמים נוספים המוגדרים לשימור בהדר ובכרמל. באזורים אלה, כל תוספת בנייה תיבחן ותאושר לפי הנחיות ועדת השימור הספציפיות, מה שעשוי להאריך משמעותית את משך ההליך או להגביל את היקפי הבנייה המותרים.

נקודה משפטית מרכזית: בשונה מתמ"א 38, שהעניקה זכויות בנייה כמעט אוטומטיות מכוח תוכנית ארצית, חפ/2666 היא תוכנית מפורטת ברמה העירונית. כלומר, ההיתכנות בפועל של כל פרויקט תיבחן פרטנית מול נספחי המתחם הרלוונטי, קיבולת התשתיות באזור, ותנאים נלווים, ובכללם נספח קיבולת תשתיות מחייב שנועד להבטיח שהיקפי הבנייה לא יחרגו מיכולת הקליטה של תשתיות המים, הביוב, החינוך והתחבורה. בעלי דירות המעוניינים לבחון היתכנות פרויקט צריכים לבדוק את הוראות המתחם הספציפי שבו נמצא הבניין שלהם, ולא להסתמך על נתוני התוכנית הכוללת בלבד.

שימו לב: שלוש תוכניות שונות, שלושה מספרים של "100,000 יחידות דיור"

אחת הטעויות הנפוצות בתקשורת ובשיח הציבורי בחודשים האחרונים היא ערבוב בין שלושה מהלכי תכנון נפרדים לחלוטין בחיפה, שכולם מוזכרים בהקשר של מאות אלפי יחידות דיור. להלן פירוט מסודר, שחשוב להכיר לפני קבלת כל החלטה:

המשמעות המעשית: כאשר לקוח שואל "כמה דירות מתוכננות בחיפה?", התשובה תלויה לחלוטין באיזו תוכנית מדובר. חפ/2666 היא התוכנית הרלוונטית לרוב בעלי הדירות הפרטיים במבנים ותיקים בעיר. יעד הצמיחה העירוני המצטבר הוא מסגרת מדיניות רחבה שמסכמת שאיפות לטווח ארוך על פני עשרות פרויקטים שונים, חלקם עדיין בשלבי תכנון מוקדמים. ותמ"א 75 כלל אינה רלוונטית לבעלי דירות במבנים קיימים — מדובר בפיתוח קרקע תעשייתית חדשה לחלוטין, בבעלות המדינה בעיקרה (כ-90% משטח התוכנית נקי מזיהום, ורק כ-2,900 דונם תפוסים כיום בבתי זיקוק וחוות מיכלים), בתהליך ארוך טווח (עשור ומעלה) שכולל תסקירי השפעה על הסביבה בשל ההיסטוריה התעשייתית הכבדה של השטח, וללא תאריך פינוי קבוע נכון להיום.

השפעה צפויה על שוק הנדל"ן ועל בעלי נכסים בעיר

מעבר להיבט המשפטי-תכנוני, להפקדת התוכנית יש גם משמעות כלכלית מיידית. ניסיון העבר מלמד שבערים בהן קודמה תוכנית מחליפה לתמ"א 38, עצם הפקדת התוכנית מייצרת גל של פניות יזמים ומארגנים לבעלי דירות במבנים הרלוונטיים. לעיתים, אף יוצרת השפעה מסוימת על שווי הנכסים באזורים המועדפים לפיתוח. בעלי דירות ומשקיעים המחזיקים בנכסים במתחמי התכנון העשרה שהוגדרו בתוכנית צפויים לחוות עלייה בפניות בחודשים הקרובים, ולכן חשוב להיערך מבעוד מועד עם הבנה בסיסית של זכויותיהם וחובותיהם בטרם ייכנסו למגעים.

יחד עם זאת, יש להיזהר מציפיות מוגזמות. כפי שהוסבר לעיל, הפוטנציאל התכנוני עדיין כפוף להליך התנגדויות שטרם הסתיים, ובפועל ההיתכנות הכלכלית של כל פרויקט תלויה במאפיינים ספציפיים – גודל המגרש, מספר הדירות הקיימות, מצב התשתיות באזור, ומידת העניין של יזמים בהיקף הפרויקט המסוים. לא כל בניין הנכלל גיאוגרפית בתחומי התוכנית יהיה בהכרח כדאי כלכלית ליזם במסלול הריסה ובנייה מחדש; בחלק מהמקרים מסלול החיזוק ותוספת הבנייה יהיה הרלוונטי יותר. בחלק מהמקרים, בעיקר במבנים קטנים או בעלי צפיפות דיירים גבוהה יחסית לשטח המגרש, ייתכן שההיתכנות הכלכלית תהיה מוגבלת בשלב זה. הפער העצום שמצוין לעיל בין ההערכה השמרנית (כ-31,000 יח"ד) לתחזית האופטימית (כ-63,000 יח"ד) הוא, למעשה, שיקוף ישיר של אי-הוודאות הזו.

לוחות זמנים: מה קורה עכשיו ומה הלאה

• סוף 2023 – קליטת התוכנית במוסדות התכנון ותחילת הליכי הבדיקה.
• עד אפריל 2026 -דיונים בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה חיפה, לרבות בחינת השגות מקדימות.
• 9–13 באפריל 2026 – החלטת הוועדה המחוזית לאשר את הפקדת התוכנית, בכפוף להשלמת תנאים.
• עד סוף יוני 2026 – השלמת תנאי הסף להפקדה.
• 3 ביולי 2026 – הפקדת התוכנית בפועל ופרסום הודעת ההפקדה הרשמית.
• בהמשך – תקופת הגשת התנגדויות והשגות לציבור, כמקובל בתוכניות מפורטות מכוח חוק התכנון והבנייה (בדרך כלל 60 יום ממועד הפרסום ברשומות ובעיתונות, בהתאם לסעיף 100 לחוק). ההתנגדויות מוגשות בכתב לוועדה המקומית ולוועדה המחוזית, ולפי הנוהג המקומי מומלץ להעביר עותק גם בדואר אלקטרוני למחלקה הרלוונטית בעירייה.
• לאחר דיון בהתנגדויות – אישור סופי של התוכנית ופרסום למתן תוקף, שרק ממנו ואילך ניתן להגיש בקשות להיתרי בנייה מכוחה באופן מלא.

חשוב להדגיש: הפקדה אינה אישור סופי. בין מועד ההפקדה למועד מתן התוקף עשויים לחלוף חודשים ואף שנים, בהתאם להיקף ההתנגדויות שיוגשו ולמורכבות הדיון בהן. בעלי דירות ויזמים הבוחנים כניסה לתהליך כעת נדרשים להביא בחשבון שההיתכנות המשפטית והתכנונית המלאה תתבהר רק לאחר מתן התוקף.

היבטים משפטיים מרכזיים לבעלי דירות בשלב זה

חוזי ארגון ובחירת ליווי משפטי

עם השקת המסגרת החדשה, צפויה התעוררות של פניות מצד "מארגני חתימות" ויזמים לבעלי דירות במבנים הנכללים בתוכנית. חשוב לזכור כי הסכם ארגון כפוף לחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז-2017 ("חוק המארגנים") – המחייב בין היתר כינוס מוקדם של בעלי הדירות (בהשתתפות של לפחות 40% מהם), פירוט מפורש של שכר הטרחה בשקלים ולפי אבני דרך, והצהרת ניגוד עניינים של המארגן ובא כוחו. שכר טרחה שאינו תואם את התעריפים המומלצים על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מהווה דגל אדום שראוי לבדוק לפני חתימה.

הבחנה בין הסכם ארגון להסכם ביצוע

יש להקפיד כי התמורה הסופית לבעלי הדירות (שטח הדירה החדשה, מפרט, חניה, ומועדי מסירה וכיוצ"ב) תיקבע במפורש רק בהסכם הביצוע מול היזם שייבחר בהמשך, ולא תיסגר או תוגבל כבר בשלב הסכם הארגון הראשוני. חתימה מוקדמת מדי על תנאים מהותיים, בטרם נבחר יזם במכרז מסודר, עלולה לפגוע בכוח המיקוח של בעלי הדירות בהמשך התהליך.

מיסוי

עסקאות התחדשות עירונית במסלול פינוי-בינוי נהנות ככלל מפטור ממס שבח מכוח פרק חמישי-4 לחוק מיסוי מקרקעין (סעיף 49כב ואילך), בכפוף לתנאים ולחריגים (למשל לגבי נכס שאינו משמש למגורים, או במצבי ירושה ובעלות מורכבת). היטל השבחה בגין אישור תב"ע חדשה מוסדר בסעיף 196א לחוק התכנון והבנייה ובתוספת השלישית לו, וחלוקת הנשיאה בו בין בעלי הדירות ליזם היא נושא למשא ומתן שראוי להסדיר במפורש בהסכם. מומלץ לבחון את הסוגיה הפרטנית מול יועץ מס מוסמך, שכן כל מקרה נבחן לגופו.

דיירים סרבנים ותהליך קבלת ההחלטות

ככל שפרויקט ספציפי יתקדם למתכונת של פינוי-בינוי מלא (ולא רק חיזוק מבנה בודד), יחולו הוראות חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי) תשס"ו-2006 בנוגע לרוב הנדרש להסכמת הדיירים ולזכויות ולחובות של דייר המסרב להצטרף להסכם. מדובר בהיבט משפטי מורכב שראוי לבחון מוקדם ככל האפשר בתהליך, לא בשלביו המאוחרים.

המלצות מעשיות לבעלי דירות בבניינים הנכללים בתוכנית

1. בדקו את סטטוס הבניין שלכם – פנו למחלקת רישוי ותכנון בעיריית חיפה או בדקו במערכת התכנון הזמינה (מבא"ת/מערכות התכנון הממשלתיות, תחת מספר התוכנית 304-1213156) האם המבנה נכלל בגבולות חפ/2666, ובאיזה מתחם תכנון מתוך העשרה.
2. אל תחתמו על מסמכים מחייבים בלחץ זמן – פניות של "מארגנים" בשלב הראשוני של תוכנית חדשה נוטות להתרבות, ולעיתים כוללות לחץ להחתמה מהירה. הסכם ארגון תקין אמור לשמור על גמישות בעלי הדירות ולא לכבול אותם מראש לתנאים בלתי הפיכים.
3. ארגנו נציגות דיירים מוסמכת – ריכוז הפניות והייצוג מול מארגנים ויזמים דרך נציגות דיירים מסודרת, בליווי משפטי, מונע פיצול כוח המיקוח ומצבים של הסכמים סותרים בין דיירים שונים באותו בניין.
4. שקלו ליווי משפטי כבר משלב הסכם הארגון – בדיקת הסכם הארגון בטרם החתימה, ולא רק בשלב הסכם הביצוע, חוסכת לעיתים קרובות עימותים משפטיים מאוחרים יותר בתהליך.
5. עקבו אחר מועדי ההתנגדויות – בעלי עניין בתוכנית (כולל שכנים למתחמים המושפעים משינויי בנייה) רשאים להגיש התנגדות בתוך המועד הקבוע בהודעת ההפקדה הרשמית. פספוס המועד שולל את הזכות להישמע בשלב זה של ההליך.
6. בררו מראש את מסלול ההתחדשות הרלוונטי – עוד בטרם מגעים עם מארגן או יזם, כדאי לקבל הערכה ראשונית (תכנונית ומשפטית) לגבי השאלה אם עבור הבניין הספציפי רלוונטי יותר מסלול הריסה ובנייה מחדש, מסלול חיזוק ותוספת, או שההיתכנות הכלכלית בשלב זה מוגבלת. זאת, על מנת לתאם ציפיות ולמנוע השקעת זמן ומשאבים בכיוון שאינו ריאלי.

הריסה ובנייה מחדש או חיזוק ותוספת: איזה מסלול מתאים לבניין?

חפ/2666 אינה מציעה מסלול אחיד לכל הבניינים. התוכנית כוללת שני מסלולי התחדשות מרכזיים, הריסה ובנייה מחדש, וחיזוק ותוספת בנייה, כאשר הבחירה והאפשרות לממש כל מסלול תלויות בהוראות התוכנית ובמאפייני המגרש והבניין.

בהריסה ובנייה מחדש, המבנה הקיים נהרס ובמקומו מוקם בניין חדש. מסלול כזה עשוי לאפשר תכנון מלא של הבניין מחדש, אך הוא כרוך בדרך כלל בפינוי בעלי הדירות, בדיור חלופי ובתהליך בנייה מורכב. מנגד, בחיזוק ותוספת נשמר המבנה הקיים ומבוצעות בו עבודות חיזוק ושינויים בהתאם למסגרת התכנונית.

אין משמעות הדבר שמסלול אחד עדיף בכל מקרה. התאמת המסלול צריכה להיבחן לפי נתוני הבניין, המגרש, מצב המבנה, זכויות הבנייה, התשתיות, מגבלות השימור והכדאיות הכלכלית של הפרויקט.

מבחינת בעלי הדירות, השאלה אינה רק "איזה מסלול נותן יותר דירות", אלא איזה מסלול מאפשר לפרויקט מסוים להגיע מהתוכנית אל היתר ואל ביצוע בפועל.

לכן, לפני חתימה על הסכם, יש לבקש לקבל הסבר מקצועי לגבי המסלול המוצע, מקורו התכנוני, היתכנותו והשלכותיו על התמורה, לוחות הזמנים והביטחונות לבעלי הדירות.

האם חפ/2666 כבר מעניקה זכויות בנייה?

לא במובן של זכות סטטוטורית סופית שניתן לממש באופן אוטומטי. נכון למועד כתיבת המאמר, חפ/2666 הופקדה אך טרם קיבלה תוקף. לכן יש להבחין בין פוטנציאל תכנוני הנובע מהתוכנית המופקדת לבין זכויות בנייה מכוח תוכנית תקפה.

הבחנה זו חשובה במיוחד לבעלי דירות המקבלים פניות מיזמים או מארגנים. עצם העובדה שבניין נכלל בתחום חפ/2666 אינה אומרת כי ניתן כבר לקבוע בוודאות כמה קומות ניתן יהיה לבנות, כמה יחידות דיור חדשות יתווספו או מה תהיה התמורה שתוצע לבעלי הדירות. נתונים אלה תלויים בהוראות התוכנית החלות על המתחם והמגרש הספציפיים, וכן בהתפתחויות שיחולו במהלך הליך האישור.

גם לאחר מתן תוקף לתוכנית, אין משמעות הדבר שכל בניין יקבל את מלוא הפוטנציאל התיאורטי המופיע במסמכי התכנון. מימוש זכויות בנייה מחייב בחינה של המגרש המסוים, הוראות הבינוי, קווי הבניין, גובה המבנה, מספר יחידות הדיור, החניה, התשתיות, הטופוגרפיה, השימור והיבטים תכנוניים נוספים.

לכן, כאשר יזם מציג לבעלי דירות תחזית של מספר קומות, מספר דירות או שטח בנייה שניתן יהיה לקבל במסגרת חפ/2666, השאלה המשפטית והתכנונית הראשונה אינה אם המספר "נשמע סביר", אלא מהו המקור התכנוני שלו. יש לבדוק אם מדובר בזכות הקבועה בתוכנית, בפוטנציאל הנובע מהוראות התוכנית, בהערכה תכנונית של אדריכל או שמאי, או בתחזית עסקית של היזם.

מבחינת בעלי הדירות, ההבדל משמעותי. זכויות סטטוטוריות, פוטנציאל תכנוני והבטחה חוזית אינם אותו דבר. גם כאשר התוכנית מאפשרת עקרונית היקף בנייה מסוים, התמורה לבעלי הדירות תיקבע בסופו של דבר במסגרת ההסכמות החוזיות עם היזם ותושפע, בין היתר, מהיתכנותו הכלכלית של הפרויקט ומהתכנון שניתן יהיה לאשר בפועל.

לכן, לפני חתימה על הסכם ארגון או הסכם עם יזם, מומלץ שלא להסתפק באמירה כללית שלפיה "הבניין נמצא בחפ/2666". יש לבדוק את מיקום הבניין בתוכנית, את המתחם הרלוונטי, את הוראות הבינוי ואת ההיתכנות התכנונית והכלכלית של הפרויקט הספציפי.

במילים אחרות: חפ/2666 יוצרת מסגרת תכנונית ופוטנציאל להתחדשות, אך היא אינה הופכת כל בניין הנמצא בתחומה לפרויקט מאושר ואינה קובעת מראש את התמורה שיקבל כל בעל דירה.

כמה קומות ניתן יהיה לבנות?

גם כאן אין מספר אחיד לכל חיפה.

אחד היתרונות של תוכנית מקומית הוא האפשרות להתייחס למאפייני האזור, אך המשמעות היא גם שהזכויות עשויות להשתנות ממקום למקום.

מספר הקומות אינו עומד בפני עצמו.

יש משמעות גם לגובה המבנה, לקווי הבניין, לשיפוע המגרש, לחניה, לנגישות, למבנים סמוכים, לתשתיות וליתר הוראות התוכנית.

לכן, כאשר יזם מציג לבעלי דירות מספר מסוים של קומות, חשוב לברר מהו המקור התכנוני למספר הזה והאם מדובר בזכות קיימת, בהוראה של תוכנית מופקדת או בהערכה תכנונית בלבד.

כמה דירות חדשות ניתן יהיה לבנות?

גם מספר יחידות הדיור אינו נקבע באופן אחיד לכל הבניינים.

הנתון העירוני של כ־30 אלף דירות ממוגנות מתייחס לפוטנציאל התוכנית ברמה העירונית ולא לזכאות של כל בניין או בעל דירה. עיריית חיפה עצמה מציגה את המספר כפוטנציאל של התוכנית.

לכן אין לקחת נתון עירוני ולהמיר אותו באופן ישיר לזכויות של מגרש מסוים.

המספר הרלוונטי לבעל הדירה הוא זה שניתן לגזור מהוראות התוכנית ומהתכנון של המגרש שלו.

מה קורה אם כבר הבניין כבר חתם על הסכם תמ"א 38?

פקיעת תמ"א 38 אינה מובילה, כשלעצמה, למסקנה שכל הסכם שנחתם בעבר בין בעלי דירות לבין יזם בטל או מתבטל אוטומטית. כאשר קיים הסכם קודם, יש לבחון בנפרד את המצב התכנוני ואת המצב החוזי.

השאלה הראשונה היא מה נקבע בהסכם עצמו. יש לבדוק את התנאים המתלים, את לוחות הזמנים, את התחייבויות היזם, את המנגנונים שנקבעו במקרה של שינוי בדין או בתכנון ואת הוראות הביטול או היציאה. במקרים מסוימים עשויות להיות גם הערות אזהרה, ייפויי כוח, ערבויות או התחייבויות אחרות שיש לבחון את מעמדם.

השאלה השנייה היא מה היה מצבו של הפרויקט במועד פקיעת תמ"א 38. יש הבדל בין פרויקט שבו כבר הוגשה בקשה להיתר, פרויקט שקיבל היתר, פרויקט המצוי בשלבי תכנון מוקדמים ופרויקט שבו לא נעשתה התקדמות משמעותית.

השאלה השלישית היא מהי המסגרת התכנונית החלה כיום. חפ/2666 נועדה להחליף את תמ"א 38 בחיפה, אך המעבר ממסגרת תכנונית אחת לאחרת אינו משנה אוטומטית את כל ההתחייבויות החוזיות שנוצרו בעבר.

לכן, בעל דירה שחתם בעבר על הסכם אינו צריך להסתפק באמירה שה"תמ"א נגמרה". יש לבדוק את ההסכם, את המסמכים התכנוניים ואת הפעולות שבוצעו בפרויקט בפועל.

במקרים שבהם היזם טוען כי ניתן להמשיך בפרויקט, יש לבדוק על איזה מקור תכנוני מבוססת הטענה. במקרים שבהם היזם טוען כי הפרויקט אינו אפשרי עוד, יש לבדוק אם מדובר באי-אפשרות משפטית או תכנונית אמיתית, או במחלוקת חוזית הניתנת לפתרון. לכן, לפני ביטול הסכם, החלפת יזם או חתימה על הסכם חדש, נכון לבצע בדיקה משולבת של ההסכם הקיים, המצב התכנוני והזכויות שנוצרו לצדדים. 

שאלות נפוצות (FAQ)