עיריית חיפה וממשלת ישראל מקדמות בשנים האחרונות שורה של תוכניות ופיתוחי תשתית, אשר צפויים להשפיע באופן משמעותי על תהליכי בנייה למגורים בחיפה עד 2035. תוכניות אלה כוללות פיתוח תחבורה ציבורית (רכבות קלות וקווי מטרונית), הרחבת שדה התעופה בחיפה, הקמת מתחמי דיור חדשים והתחדשות עירונית רחבת-היקף. במקביל, מתגבשת תכנית מקיפה לפינוי התעשיות המזהמות במפרץ חיפה והסבת שטחיהן לאזורי מגורים, תעסוקה ופארקים. סקירה של התוכניות העיקריות, במטרה להבין מה עשויה להיות ההשפעה על חיפה.
בנייה למגורים בחיפה עד 2035: תחזיות ותוכניות פיתוח
הרכבת הקלה “נופית” (חיפה–נצרת)
אחד מפרויקטי התחבורה הגדולים באזור הוא הקמת קו רכבת קלה אזורי המכונה “נופית”, שיחבר בין חיפה לנוף הגליל/נצרת. אורכו של קו זה כ-41 ק”מ, והוא עתיד לשרת את אוכלוסיית מטרופולין חיפה והגליל התחתון. התוואי כולל מקטע פרוורי ממרכזית המפרץ (תחנת הרכבת/אוטובוס הגדולה בחיפה) דרך הקריות ועד להר יונה בנוף הגליל. לאורך המקטע הפרוורי מתוכננות מספר תחנות בערי הקריות – ביניהן מחלף אתא, מחלף ביאליק, תחנה מרכזית בקריית אתא ותחנת “שדרות בגין” בקריית ביאליק. אלה יספקו חיבור מהיר בין אזור הקריות לחיפה ולנצרת, ויקצרו זמני נסיעה לתושבי הפרברים. פרויקט “נופית” כבר אושר בוועדה לתשתיות לאומיות, והעבודות להקמתו החלו בינואר 2021.
מיזמי תחבורה מסילתיים כמו הרכבת הקלה צפויים להגביר את אטרקטיביות המגורים באזורים הסמוכים לתחנות, בזכות שיפור הנגישות והתנועה. ככל שיתקרב מועד ההפעלה (צפוי בסוף העשור), ייתכן שנראה עליה בביקוש לדירות בקרבת התחנות המתוכננות, הן בחיפה והן בקריות.
המטרונית ושיפור מערך האוטובוסים
חיפה והקריות נהנות כבר היום ממערכת אוטובוסים מהירה (BRT) – “מטרונית”, שהחלה לפעול ב-2013. המטרונית כוללת כמה קווים פעילים בין חיפה, הקריות וטירת כרמל, הנוסעים בנתיבים בלעדיים. לאחרונה הורחבה המערכת עם חנוכת קו מטרונית חדש (קו 5) בשנת 2022, המקשר את העיר נשר ואזור יגור, ישירות לחיפה. בנוסף, הוכנו תוכניות לקווי מטרונית נוספים: בעבר נבחנו למשל קו מטרונית לרכס הכרמל (ממרכז הכרמל לאוניברסיטת חיפה דרך ציר מוריה), ואף נשקלה חפירת מנהרה תחבורתית בחיפה העליונה – אולם תכניות אלה נגנזו, והמשאבים הוקצו לפרויקטים אחרים.
חיזוק מערך המטרונית ותוספת קווים שיפוריים צפויים לתרום לניידות בתוך חיפה ובינה לבין הפרברים. כבר כיום המטרונית היא חלק בלתי נפרד מהנוף התחבורתי בעיר, עם תרומה משמעותית לקישוריות השכונות.
שדרוג והרחבת שדה התעופה בחיפה
נמל התעופה הקטן בחיפה עומד בפני שדרוג משמעותי. באוקטובר 2023 אישרה הוועדה לתשתיות לאומיות את תת”ל 80א’ – תוכנית להרחבת פעילות שדה התעופה חיפה. התוכנית אינה מאריכה את מסלול ההמראה באופן ניכר, אך מסדירה את השימוש בשדה ומאפשרת לראשונה טיסות בינלאומיות סדירות ליעדים קרובים, בנוסף לטיסות הפנים-ארציות. במסגרת התוכנית נקבעו גם הגבלות בנייה ושימושי קרקע בסביבת השדה, כדי להתמודד עם רעש מטוסים וסיכוני בטיחות. כך למשל, הוחלט על הגבלת גובה הבנייה ברדיוס מסוים סביב שדה התעופה. מגבלות אלו עוררו דאגה בערי הקריות: רשויות מקומיות כמו קריית ביאליק וקריית אתא אף הגישו התנגדויות, בטענה שהגבלת הגובה עלולה לטרפד פרויקטי התחדשות עירונית המתוכננים בתחומן (שכרגיל כוללים בנייה גבוהה), וליצור חוסר ודאות תכנונית בקידום פרויקטים כאלה.
הרחבת הפעילות האווירית עשויה להפוך את חיפה לשער כניסה אווירי נוסף לישראל, לעודד תיירות לעיר ולצפון, ולמשוך עסקים חדשים. מצד שני, השפעות שליליות כמו רעש מטוסים והגבלות הבנייה עשויות במידת מה לרסן פיתוח נדל”ן בקרבת השדה. בסך הכול, ההערכה היא ששדרוג שדה התעופה הוא נדבך חשוב בצמיחת המטרופולין. ניהול זהיר של המגבלות התכנוניות יאפשר להעלות את קרנה של חיפה ולשפר את הנגישות הבינלאומית שלה, מה שבתורו יתרום לביקוש למגורים בעיר.
תוכניות דיור עתידיות והתחדשות עירונית בעיר חיפה
מתחמי דיור חדשים (“ותמ״ל”)
כחלק מהמאמץ לתת מענה לגידול באוכלוסייה ולהקל על משבר הדיור בישראל, הוקמה בשנת 2014 ועדה ארצית לתכנון מתחמים מועדפים לדיור (ותמ”ל). ועדה זו מאיצה תכנון ואישור שכונות גדולות ברחבי הארץ. גם במטרופולין חיפה קודמו בשנים האחרונות מספר תוכניות ותמ”ל להקמת שכונות חדשות – בקריית אתא (ותמ”ל/1024); בקריית ביאליק מוקמת שכונת “נאות אפק”; בעיר נשר מקודמות תוכניות בנייה למגורים (למשל פיתוח אזור רכס תל חנן). עיקר תוספת הדיור במרחב צפויה בקריות ולא בעיר חיפה עצמה, בשל מגבלות שטח ופיתוח טופוגרפי בחיפה. שילובן של שכונות חדשות בפרברים הקרובים לחיפה יגדיל את היצע הדיור באזור, וצפוי להשפיע על מחירי הדיור בעיר: בטווח הקרוב, הודעה על פרויקטי ענק עשויה דווקא לעודד ביקוש ספקולטיבי ולייקר מחירים בשל ציפיות לפיתוח האזור, אך בטווח הארוך היצע דירות מוגדל אמור לסייע בבלימת עליות מחירים.
עשויים לעניין אותך המאמרים הבאים:
הגנה על דיירים בעסקת פינוי בינוי >>
התנהלות מול עורכי דין המייצגים בעלי דירות בהתחדשות עירונית >>
התחדשות עירונית כחלק מבנייה למגורים בחיפה עד 2035
בחיפה עצמה, חלק ניכר מהבנייה למגורים בחיפה עד 2035 יגיע מהתחדשות עירונית בשכונות הוותיקות. תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים (תמ”א 38) אמנם פגה ב-2024, אך חיפה גיבשה מדיניות חלופית נרחבת. בתחילת 2025 דנה הוועדה המקומית בתוכנית חפ/2666 – תוכנית ההתחדשות הבניינית של חיפה, שמטרתה להחליף את תמ”א 38 ולהרחיב את ההתחדשות בכל רחבי העיר. תוכנית זו תחול על כ-13,000 מבנים בעשרות שכונות ותיקות ברחבי חיפה, במטרה לחזקם ולחדש את המרקם הבנוי. לפי הנתונים שנחשפו, בחיפה קיימות כיום כ-69 אלף דירות במבנים הישנים שיוכללו בתוכנית; על בסיס חידוש מבנים אלה, תתאפשר תוספת פוטנציאלית של כ-31,000 עד 63,000 יחידות דיור חדשות בעיר. הפער בין המספרים (31 אלף מול 63 אלף) נובע מהערכות מימוש שונות: עיריית חיפה נוקטת תחזית שמרנית יותר, בעוד הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מעריכה מיצוי גבוה יותר של זכויות הבנייה. כך או כך, מדובר בפוטנציאל משמעותי להגדלת מלאי הדירות בעיר בעשור הקרוב. התוכנית מתמקדת בעיבוי בנייה באזורים בנויים – לרוב באמצעות פינוי-בינוי (הריסת בניינים ישנים והקמת חדשים במקומם) או עיבוי מבנים קיימים – תוך הגבלת גובה לבנייה מירבית של 7 קומות ברוב האזורים, כדי להתאים לאופייה של חיפה.
יישום מוצלח של התחדשות עירונית בהיקף רחב יתרום גם הוא להיצע הדיור. סך הדירות שיתווספו (עשרות אלפים) עשוי למתן את עליית המחירים בטווח הארוך, אך מנגד איכות הדירות החדשות תהיה גבוהה משמעותית – מה שעשוי דווקא להעלות את מחיריהן ביחס לדירות הישנות שהוחלפו. גם השכונות המתחדשות עצמן עשויות להפוך אטרקטיביות יותר (עקב מבנים מודרניים, תשתיות משודרגות ושיפור סביבתי), ולהביא לעליית ערך הקרקע בהן. לכן, ההשפעה על מחירי הדיור אינה חד-משמעית: בטווח הקצר ייתכנו עליות עקב עליית הביקוש לדירות חדשות ומודרניות, אך בטווח הארוך הגדלת ההיצע תאזן את השוק ותספק היצע משופר לרוכשים בחיפה.
פינוי מפרץ חיפה ופיתוח אזורי תעשייה (“תוכנית שער המפרץ”)
אחת התוכניות שאפתניות ביותר היא פינוי התעשייה הפטרוכימית ממפרץ חיפה והפיכת המפרץ לאזור עירוני פורח. במרץ 2022 אישרה הממשלה החלטה אסטרטגית (החלטה 1231) לקידום פינוי המפעלים המזהמים במפרץ חיפה. היעד שנקבע הוא לסגור את בתי הזיקוק (בז”ן) ולסיים את פינוי התעשייה הפטרוכימית מהמפרץ עד שנת 2029 – תוך הבטחת רציפות המשק האנרגטי. לשם יישום ההחלטה הוקמה מנהלת מיוחדת במשרד ראש הממשלה, ובהמשך גובשה תוכנית המתאר הארצית תמ”א 75 “שער המפרץ”. בדצמבר 2023 אושרה סופית תמ”א 75 על ידי ועדת שרים לענייני פנים, תכנון ושלטון מקומי. תמ”א 75 משתרעת על פני כ-36,000 דונם במפרץ חיפה, והיא קובעת את החזון התכנוני לשטחי המפרץ לשנים הבאות. עיקרי התוכנית כוללים: יצירת חיבור אורבני רציף בין ערי הקריות, חיפה ונשר, ופיתוח מעורב שימושים של מגורים, תעסוקה, מסחר, תשתיות ופארקים במקומם של המפעלים.
התוכנית מציעה בהיקף מלא עיר חדשה של ממש: לפי הערכות, במתחם המפרץ ניתן יהיה לבנות בטווח הארוך בין 100,000 ל-130,000 יחידות דיור חדשות. לשם השוואה, כיום בכל חיפה יש כ-120 אלף יחידות דיור – כך שמדובר כמעט בהכפלת מלאי הדיור במטרופולין. מלבד מגורים, התוכנית כוללת הקמת מיליוני מטרים רבועים של שטחי תעסוקה, תעשייה נקייה ומסחר (כ-11–15 מיליון מ”ר לפי תוכניות שונות), מאות אלפי מ”ר למבני ציבור, וכ-2,500–3,500 חדרי מלון לפיתוח התיירות.
השפעה על הביקוש ומחירי הדירות
פינוי מפרץ חיפה צפוי להשפיע עמוקות על שוק הדיור האזורי. בטווח הקצר, ההכרזה על הפסקת הזיהום ועל פיתוח אזרחי במקומו משפרת מאוד את התדמית של אזורי המפרץ והקריות. איכות החיים העולה (אוויר נקי יותר, פחות סיכוני בריאות) יכולה להעלות את הביקוש למגורים בחיפה והסביבה, ואנו רואים כבר כעת התחדשות עניין בשכונות סמוכות למפרץ שבעבר נחשבו לפחות מבוקשות. כך למשל, עיריית חיפה מקדמת תוכניות אב לשיקום שכונות בחלק המזרחי-צפוני של העיר (חליסה, נווה שאנן תחתון, נווה פז וכדומה) במטרה למשוך אוכלוסייה חדשה תוך שיפור הנוף והסביבה – אותן שכונות שגובלות במתחמי התעשייה המתפנים עשויות להפוך אטרקטיביות בעקבות הניקוי והפיתוח. גם קריית חיים וקריית שמואל (שכונות הקריות הגובלות במפרץ) עשויות ליהנות מעליית שווי נכסים לאחר הסרת המפגעים הסביבתיים.
עם זאת, חשוב לזכור שהשפעת פינוי המפרץ היא דו-שלבית: לאחר הפינוי, כאשר יתחיל להתממש הבינוי החדש, יוזרם לשוק היצע עצום של דירות. אם אמנם ייבנו עשרות אלפי יחידות דיור חדשות במפרץ חיפה במהלך העשורים הקרובים, הדבר צפוי להגדיל משמעותית את היצע הדיור בצפון הארץ. היצע זה יכול למתן את עליות המחירים ואפילו לגרום לירידת מחירים ריאלית בחיפה, בתנאי שהבנייה אכן תתממש בהתאם לתכנון ושהביקוש ישאר ברמה הנוכחית.
למעשה, תמ”א 75 מציבה יעד שאפתני של יצירת מרחב מטרופוליני חדש שיניע את כלכלת האזור. אם יעד זה יתקרב למימוש, פירושו זרימת אוכלוסייה חדשה (עובדים ומשפחות) לאזור חיפה, מה שיעלה גם את הביקוש למגורים. בשקלול כל הגורמים, פינוי המפרץ ופיתוחו יביאו כנראה תחילה לעליית ביקושים ועליית מחירים עקב השבחת סביבת המגורים, ואילו בטווח הארוך, ככל שהשטחים יבנו והיצע הדירות יתרחב, השוק עשוי להתמתן ולחזור לאיזון עם השלמת “עיר המפרץ” החדשה.
התחדשות עירונית ותשתיות לעומת מחירים היסטוריים
ניתן להבחין שההתקדמות במחירים לוותה גם בשינויים שפעלו לשיפור פני העיר: חנוכת מנהרות הכרמל (2010) קיצרה מרחקים בחיפה, פתיחת המטרונית (2013) שיפרה את התחבורה הציבורית, ופיתוח מוקדי תעסוקה חדשים כמו פארק מתם וחידוש הנמל תרמו לכלכלה המקומית. מהצד השני, אירועים כמו מלחמת לבנון השנייה (2006) ותקופות של קיפאון כלכלי עיכבו לעיתים את שוק הנדל”ן המקומי. אולם בטווח הארוך, המגמה הייתה חד-משמעית כלפי מעלה, בתיאום עם המגמה הארצית.
לקראת בנייה למגורים בחיפה עד 2035, שילוב של השקעות בתשתית, הוספת דירות חדשות (מהתחדשות עירונית ומפינוי המפרץ) ושינויים דמוגרפיים עשוי להביא לשוק דיור מאוזן יותר. אם קצב בניית הדירות יצליח להדביק את הביקוש, ייתכן שחיפה תהנה מיציבות יחסית במחירים בניגוד לעשור שחלף. עם זאת, מאחר וחיפה הופכת אטרקטיבית יותר (בזכות הפיתוח העירוני והסביבתי), הביקוש עשוי להמשיך לגדול – מה שעלול ללחוץ שוב את המחירים כלפי מעלה, במיוחד בשכונות המבוקשות ובלב העיר.
סיכום – בנייה למגורים בחיפה עד 2035
בפרספקטיבה ארוכת טווח, בנייה למגורים בחיפה עד 2035, מעביר את חיפה ממעמד של עיר זולה מאד (בשנות ה-90 וה-2000 המוקדמות) לעיר בינונית-יקרה כיום. אף שעדיין זולה משמעותית מת”א, רמת גן והרצליה, הפער הצטמצם: בשנת 2005 מחיר דירה בחיפה היה כ-55% ממחיר דירה בת”א, ואילו ב-2024 הוא כ-50%–60% ממחיר דירה בת”א. דהיינו, חיפה שומרת בערך על אותו יחס, אך המחירים האבסולוטיים עלו בכל הארץ.
העשור הקרוב טומן בחובו שינויים דרמטיים בנופה העירוני והכלכלי של חיפה והסביבה. השקעות עתק בתחבורה ציבורית (הרכבת הקלה, שדרוג המטרונית), בתשתיות לאומיות (נמל תעופה, נמלי הים החדשים) ובפיתוח עירוני (התחדשות אלפי מבנים, הקמת שכונות חדשות) – כל אלו יביאו לשיפור ניכר באיכות החיים במטרופולין חיפה. לטווח הקצר, ישנם סימנים שמעגל עליות המחירים הגיע לשיא וייתכן שמתייצב, בין השאר הודות לעליית הריבית ולהיצע דירות הגדל מתוכניות הבנייה. לטווח הארוך, כניסת עשרות אלפי דירות חדשות לשוק דרך התחדשות עירונית ופיתוח מפרץ חיפה עשויה לספק מענה לביקושים ולאפשר לחיפה לקלוט אוכלוסייה גדולה בלי להשתולל במחירי הדיור. אם התוכניות יתבצעו בהצלחה, חיפה בשנת 2035 תהיה עיר גדולה ומודרנית יותר: עם עורק תחבורה חדש לנצרת, שדה תעופה משודרג, מפרץ נקי ממפעלים וגדוש בפארקים ומגדלים, ועשרות אלפי תושבים חדשים שנהנים מדיור איכותי. מגמות אלו יחזקו את מעמד חיפה כמרכז מטרופוליני שלישי בגודלו בישראל ויתרמו לאיזון הפיתוח בין מרכז ופריפריה.
משרד עורכי דין מומחים לנדל”ן בחיפה
תהליכי הפיתוח הנרחבים הצפויים בשנים הקרובות בחיפה, הכוללים התחדשות עירונית, פינוי מפרץ חיפה, ופיתוח מאסיבי של תשתיות תחבורה, יובילו להגברת המורכבות המשפטית והרגולטורית בשוק הנדל”ן באזור. מצב זה ידגיש את החשיבות הרבה בשירותיהם של עורכי דין המתמחים בנדל”ן בחיפה, בהתחדשות עירונית ובתכנון ובנייה בחיפה, ויצריך מעורבות משפטית מקצועית שוטפת מצד משקיעים, יזמים, ודיירים במטרה להבטיח עסקאות מוצלחות, בטוחות, ורווחיות בשנים הקרובות.
משרד עורכי הדין וולר ושות’ הוא אחד המשרדים הבולטים בחיפה המתמחים בדיני מקרקעין, התחדשות עירונית ומכרזים. המשרד, בעל מוניטין גבוה בתחום הנדל”ן, מעורב רבות בפרויקטים של בנייה חדשה, פינוי-בינוי, תמ”א 38, וליווי פרויקטי תשתית עירונית משמעותיים. המשרד מהווה כתובת מקצועית משמעותית ליזמים, חברות בנייה, יזמי התחדשות עירונית, רשויות מקומיות ומשקיעים באזור חיפה והצפון. צרו קשר עכשיו.
