דייר סרבן בפרויקט תמ”א 38

ביום 23/11/2022, ניתן פסק דין בבהימ”ש העליון (רע”א 7421/22 ארז לוי נ’ בן שלום ביסוד המעלה 11 בע”מ), אשר אישר, הלכה למעשה, ביצוע עבודות ברכוש המשותף בבניין המגורים בו מצויה דירה בבעלות המבקש, במסגרת פרויקט תמ”א 38/1 (חיזוק בתים משותפים בפני רעידות אדמה). בתמצית הדברים, קבע בית המשפט כי הדייר הסרבן פוגע ביתר בעלי הדירות, ולפיכך איפשר בית המשפט לשכנים לחתום במקום הדייר הסרבן, ובכך לקדם את הפרויקט. סקירה בנושא דייר סרבן בפרויקטים של תמ”א 38.

יש לשים לב למחדל הבא: ההתנהלות בתוך פרויקט של תמ”א 38, וזכויותיהם של בעלי הדירות בפרויקטי תמ”א 38 – טרם הוסדרה בחקיקה. במילים אחרות, כמעט שני עשורים מאז אישור תמ”א 38, אך המדינה טרם חוקקה חוק שיגן על זכויות דיירים בפרויקטי ההתחדשות. ההגנה על הזכויות של בעלי הדירות בפרויקטי תמ”א 38 (ועל חייהם, למעשה), הנה בהסכמים ובחוזים שבין היזם לבין בעלי הדירות, בלבד. זו בדיוק הסיבה שאתם חייבים עורך דין מומחה לצידכם.

חיזוק מבנים

בארץ ישראל התרחשו לא מעט רעידות אדמה לאורך ההיסטוריה, חלקן רבות עוצמה וקטלניות. שורת עדויות היסטוריות , ארכיאולוגיות וגיאולוגיות רבות מלמדות כי לאורך ההיסטוריה, התרחשו מספר רב של רעידות אדמה הרסניות וקטלניות, אשר גרמו לקורבנות והרס בכל היישובים בארץ ישראל ובסביבתה. הניסיון מלמד כי בכל מקום שבו התרחשו רעידות אדמה בעבר, צפויות להתרחש רעידות אדמה גם בעתיד. לכן, צפויה להתרחש בישראל רעידת אדמה חזקה נוספת, אולם לא ניתן לצפות מתי ובאיזו עוצמה. רעידת אדמה עוצמתית אינה עניין תיאורטי בלבד כי אם איום ממשי ומוחשי. 

הצעת תקן ישראלי ראשון לנושא של רעידות אדמה פורסמה בשנת 1961. בשנת 1975, פורסם תקן מפורט יותר (ת”י 413), אשר נכנס לתוקף רק בשנת 1980. החל משנת 1980, המבנים החדשים שנבנו בישראל הנם בהתאם לתקן זה, המתאים להתמודדות מול רעידות אדמה הרסניות. הנחת העבודה היא כי מבנים שנבנו בישראל בארבעת העשורים האחרונים אמורים לעמוד בפני רעש שכזה. עם זאת, רוב הבניינים בישראל נבנו עוד קודם לכן, והם מוגדרים “מבנים בסכנה”. במילים אחרות: הבעיה האמיתית בישראל במקרה של רעידת אדמה, איננה בבניה הנוכחית והעתידית. היא טמונה בבניה הישנה, שבוצעה בטרם היתה בארץ (ובעולם) מודעות מספקת לרעידות אדמה, ובטרם היו בארץ (ובעולם), הידע המתאים והתקינה המתאימה לכך.

תקן 2413 נכנס לתוקף בשנת 2003. תקן זה עוסק במתודולוגית בחינת עמידות של מבנה קיים לרעידת אדמה, ע”מ לקבל אינדיקציה לעמידות המבנה, בהתבסס על הנתונים הקיימים והידועים של המבנה. התקן אינו מחייב, והוא מהווה אך ורק “כלי עבודה” למהנדס שמעוניין לבדוק צורך בחיזוק מבנה לרעידות אדמה או בעקרונות לחיזוק המבנה במידה ונמצא כי יש בכך צורך, תוך הפניה לתקן 413.

הסדרים ליישום תמ”א 38

תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה – תמ”א 38, אושרה בממשלה בשנת 2005. התוכנית נועדה לעודד בעלי זכויות במקרקעין לחזק מבנים שבשליטתם מפני רעידות אדמה. בהמשך לכך, חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס”ח-2008, קובע הסדרים ליישומה של התוכנית. החוק קובע מהו הרוב הנדרש לקבלת החלטות על-ידי דיירים בבניין משותף לביצוע עבודות על פי תמ”א 38 במצבים השונים המפורטים בו:

• ביצוע של עבודה ברכוש משותף שאינה עולה כדי הרחבת דירה או בניית דירה חדשה טעון החלטה של רוב בעלי הדירות ברכוש המשותף (לפי סעיף 3 לחוק).
• הרחבת דירה שכרוכה בהוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לאותה דירה וחלוקת זכויות הבנייה הנדרשות לשם ביצוע העבודה טעונות החלטה של מי שבבעלותם 60% מהדירות בבית המשותף (סעיף 4 לחוק).
• ואילו עבודות הכרוכות בהוספה של דירה או דירות חדשות, טעונה ברגיל החלטה של כל בעלי הזכויות, בכפוף לסמכותו של המפקח לאשר עבודות אלו על-פי תביעה של מי שבבעלותם שני שלישים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף (סעיף 5 לחוק).

בין השאר, החוק מעניק למפקח על רישום מקרקעין סמכות לאשר ביצוען של עבודות חיזוק במבנה, המלוות בעבודות לבניית דירה או דירות חדשות כתוצאה מהוספת זכויות בניה בהתאם למנגנון שנקבע בתמ”א 38. החוק מעניק למפקח סמכות לאשר ביצוען של עבודות לחיזוק הבניין על-פי תביעה של בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף, ובלבד שתינתן לכל בעל דירה הזדמנות לטעון את טענותיו. החוק אף מסמיך את המפקח למנות עורך דין או רואה חשבון על מנת שזה יתקשר, בהתאם להוראות המפקח, בשם כל בעלי הדירות בבית המשותף לשם בניית הדירה החדשה והעברת הזכויות בה לאחר מכן.

שינוי הרוב הדרוש בחוק ההסדרים 2023-2024

חוק ההסדרים לשנת 2023, שינה את הרוב הדרוש, במקרה של הריסה ובנייה מחדש (תמ”א 38/2), והעמיד אותו על 66%. משמעות התיקון היא שרוב קטן יספיק בכדי לכפות את הפרויקט על כלל בעלי הדירות. מחד, מדובר בשינוי משמעותי, שיאפשר פיתוח וקידום של פרויקטים, תוספת דירות מגורים, מיגון, והקטנת כוחו של דייר סרבן. מן העבר השני, הפחתת הרוב הדרוש משמעותה ביצוע פרויקט כנגד רצונו של הדייר, פגיעה ברכושו ובקניינו, ושינוי מהותי של אורחות חייו.

אישור אופן ביצוע עבודות מכוח תמ”א 38

למפקח על המקרקעין נתונה סמכות להורות על ביצוען של עבודות לפי תמ”א 38 שתכליתן היא בניית דירה או דירות חדשות. אולם הסמכות אינה מוגבלת לאישור עצם ביצוען של עבודות חיזוק, אלא היא משתרעת גם על אישור מתכונת העבודות. כפי שקבע בית המשפט העליון (רע”א 1002/14‏ דב שומרוני נ’ אוהד קופמן ו-14 אח’‏), לשון החוק, הקובעת כי למפקח סמכות “לאשר את ביצוע העבודה”, מעלה כי לכאורה סמכותו של המפקח אינה מוגבלת רק לאישור עצם הוראות החיזוק והיא משתרעת גם על האישור של אופן ביצוען.

דייר סרבן

מדינת ישראל ביקשה לעודד דיירים לחזק את בתיהם מפני רעידות אדמה בהתאם להוראות תמ”א 38. זאת, במטרה להגן על החברה בכללותה (עוברי אורח, תשתיות, והקופה הציבורית). ככלל, עבודות ופעולות ברכוש המשותף, מחייבות הסכמה של 100% מבעלי הנכסים. עם זאת, לצורך ההגנה על החברה כולה והעדפת האינטרס של הרוב, בחר המחוקק להפחית את הרוב הנדרש מקרב בעלי הדירות. דהיינו, עבודות חיזוק מכוח תמ”א 38 באה לידי ביטוי בקביעת הסדרים המפחיתים את הרוב הדרוש בחוק המקרקעין לקבלת החלטה בנוגע לביצוע עבודות ברכוש המשותף. זאת, במטרה למנוע מצב שבו “דייר סרבן” יכשיל ביצוע של עבודות מכוח תמ”א 38. באופן ספציפי יותר, מטרת ההסדר היא למנוע מצב שבו, בשל התנגדות לא מוצדקת מצד בעל דירה אחת או יותר, לא יהיה ניתן לנצל את זכויות הבניה על פי תוכנית החיזוק ובכך תימנע האפשרות להשיג את המקורות הכספיים הדרושים לחיזוק הבית. בערכאה אחרת‏ ((ת”א) 813/20 ‏בלטר ויקטור נ’ קראויז צדוק (דייב)‏), ניסח בית המשפט כך:

“יש ליתן משקל לזכותם של רוב מכריע מקרב בעלי הדירות, להתגונן מפני קריסת הבית בעת רעידת אדמה, תוך קבלת תמורות נאותות ולהעדיף את זכותם זו על פני זכויותיו של הנתבע.”

מיהו דייר סרבן?

“דייר סרבן” הוא בעל נכס בבית משותף, המסרב לחתום על הסכם לביצוע פרויקט התחדשות עירונית (פינוי־בינוי או תמ”א 38), ובכך מכשיל את ביצוע הפרויקט בבניין המשותף. בפרויקט פינוי-בינוי עומדת לשאר הדיירים שחתמו על ההסכם עילת תביעה נגד ‘הדייר הסרבן’ לאכיפת ההסכם, דהיינו לחייב את הדייר הסרבן לחתום על ההסכם. בנוסף, בעלי הדירות יכולים לתבוע את הדייר הסרבן תביעה כספית לפיצוי כספי בגין הנזקים שנגרמים לדיירים כתוצאה מאי־חתימת ‘הדייר הסרבן’ על ההסכם לפינוי־בינוי. לעומת זאת, בפרויקטים של תמ”א 38 אין אפשרות לתביעת פיצויים, אלא עומדת לשאר הדיירים רק עילת תביעה אחת – חיוב הדייר הסרבן לחתום על ההסכם.

מהן זכויות הדייר הסרבן?

גם לדייר הסרבן יש זכויות קנייניות. כאמור, לא כל דייר שמתנגד לפרויקט נחשב לסרבן בלתי סביר. דייר המתנגד לפרויקט רשאי לפעול בצורות הבאות, ככל שהוא סבור שהפרויקט אינו הוגן או פוגע בו, כדלקמן:

1. הגשת ערר לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. אם הדייר חושב שהפרויקט אינו עומד בתנאים תכנוניים, הוא יכול להביע התנגדות מנומקת, וכן לערער על החלטות הוועדה.
2. פנייה לבית המשפט (המפקח על המקרקעין). אם הדייר טוען לפגיעה בלתי סבירה בזכויותיו, הוא רשאי לפנות לבית המשפט ולדרוש שינוי בהסכם או התנגדות לפרויקט.
3. משא ומתן מול היזם. לעיתים ניתן להגיע לפשרה עם היזם בנוגע לתמורות, תנאי פינוי, או שינויים בתכנון.

בין סירוב סביר לסירוב שאינו סביר

עמדת בתי המשפט בנושא דייר סרבן

בשנים האחרונות, מגמת בתי המשפט היא להחמיר ולפסוק כנגד דייר סרבן, המסרב לקידום תוכניות תמ”א 38, או תוכניות פינוי-בינוי. בתי המשפט מנסים לבצע הבחנה, האם הסירוב להצטרף לפרויקט הפינוי והבינוי הוא סירוב סביר בנסיבות העניין, והאם ההתנגדות נובעת מנימוקים כנים וראויים שיש להתחשב בהם, או שמא ההתנגדות הנה מנימוקים סחטניים שמטרתם לנצל את מעמדם לצורך השגת רווח כספי או תנאים מטיבים אחרים ביחס שאר בעלי הדירות. לאחרונה (יולי 2023) ניתן פסק דין דרמטי של בית המשפט המחוזי בתל אביב בעניין פרויקט פינוי בינוי בשכונת ויצמן בהרצליה. במקרה זה, קיבל בית המשפט את תביעת רוב בעלי הדירות אשר תבעו שלושה דיירים סרבנים לביצוע הריסה של 32 בניינים ובנייה של 1,800 יחידות דיור. בית המשפט חייב את שלושת הדיירים הסרבנים בתשלום פיצויים של 2.6 מיליון שקל כל אחד, אך העניק לדיירים הסרבנים את האפשרות שלא לשלם את הפיצויים האמורים, אם יחזרו בהם מטענותיהם ויצטרפו לפרויקט.

“רוח גבית” מבית המשפט העליון להחמרת הענישה נגד דיירים סרבנים

פסק הדין מבשר את החמרת המגמה בהתייחסות הערכאות המשפטיות לתופעת “הדייר הסרבן”, ומתן משקל מופחת לאדם בודד כוח למנוע קידומם של פרויקטים עירוניים חשובים. מגמה זו הולמת ועוקבת אחר כוונת המחוקק, בין היתר כפי שבאה לידי ביטוי בחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס”ו-2006 ובתיקונים לחוק. עד כמה בתי המשפט ירחיקו לכת עם שינוי המגמה המסתמן בהתייחסות לתופעת “הדייר הסרבן”? ימים יגידו.

שיקולי המפקח על המקרקעין בנושא דייר סרבן בפרויקט תמ”א 38

המפקח על המקרקעין הוא הגורם השיפוטי שמכריע במחלוקות בין בעלי דירות בבניין משותף, כולל מקרים בהם יש דייר סרבן המתנגד לביצוע פרויקט תמ”א 38/1 (חיזוק ותוספות) או תמ”א 38/2 (פינוי-בינוי).

בבואו של המפקח לבחון בקשה לאשר הסכם, חרף התנגדות של מיעוט מקרב הדיירים, עליו להקדים ולבחון את מכלול נסיבות העניין. בכלל זה, על המפקח לתת דעתו למספר שאלות, לרבות –

• האם הוצג טעם להתנגדות (או שמא ההתנגדות היא בעלת אופי “עקרוני” ללא הנמקה). למשל, אם התמורה המוצעת לדייר הסרבן נמוכה מהותית לעומת אחרים, או אם יש לו צרכים מיוחדים (נכות, מחלה) שלא מקבלים מענה.
• האם במישור האובייקטיבי התוכנית עתידה להיטיב את מצב כלל הדיירים בבניין. דהיינו, האם הפרויקט מביא תועלת מהותית לכלל בעלי הדירות, כמו חיזוק מבני, שיפור הבניין, עלייה בערך הנכס, או שיפור באיכות החיים. ככל שהתועלת לפרויקט משמעותית יותר לכלל הדיירים, כך קטן הסיכוי שהמפקח יתמוך בהתנגדות של דייר בודד.
• האם התוכנית פוגעת באופן מהותי בזכויותיו של המיעוט. לדוגמה, הקטנת שטח הדירה או זכויות השימוש; חסימת אור, אוויר, נוף או פגיעה חמורה בערך הדירה; או יצירת מטרדים בלתי נסבלים (כגון מיקום הדירה החדשה ליד חדר אשפה או מעל חניון תת-קרקעי). המפקח יבחן האם הפגיעה חורגת מהמקובל בפרויקטים דומים, או שמדובר בטענות שאינן עומדות במבחן המציאות.
• האם נשמר השוויון בין הדיירים. אם הדייר מבקש תמורות נוספות מעבר למה שניתן לכלל הדיירים, ייתכן שייחשב לסרבן בלתי סביר. דוגמה נוספת היא אם הדירה החדשה תהיה קטנה יותר משמעותית, לא נגישה לצרכיו, או שהפרויקט יגרום לו לנזק חריג.
• האם היא התקבלה בחוסר תום לב או בניגוד עניינים?
• האם הוצגה תוכנית חלופית קונקרטית והאם גלומים בזו יתרונות שאין בהסכם שהוצג לאישור?

סמכויות המפקח על המקרקעין במקרה של דייר סרבן

אם המפקח על המקרקעין קובע כי הסירוב בלתי סביר, הוא יכול:

• לאשר את הפרויקט ולכפות את ביצועו גם ללא הסכמת הדייר הסרבן.
• להורות על חתימה בשמו של הדייר הסרבן על ההסכם עם היזם.
• לאפשר לדיירים האחרים לתבוע פיצויים מהדייר הסרבן על עיכוב הפרויקט.

תפקידו של עורך הדין בעניין דייר סרבן

דייר בעל מוגבלות

לעיתים, מעלה דייר סרבן טענה מפתיעה: היותו בעל מוגבלות פיזית. בכך, הוא מבקש להישען על אחד משתי הוראות החוק הבאות:

• סעיף 2(ב)(2) לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס”ו-2006. הסעיף קובע כי סירוב להעברת זכויות לא ייחשב כבלתי סביר, בין השאר, במקרה בו בעל הדירה המסרב או בן משפחתו המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות – המגורים החלופיים שהוצעו לו אינם כוללים התאמות, ככל שהיו בדירה שהזכויות בה מועברות או ככל שהן מתחייבות ממאפייניהם של המגורים החלופיים.

• סעיף 5(ב1)(1) לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס”ח-2008 (תמ”א 38). החוק קובע כי, ככלל, ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה אחת או יותר, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות. ואולם, רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם 66% מהדירות בבית המשותף ו-66% מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם. זאת, בכפוף לכך שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו. אולם, המפקח על המקרקעין לא יאשר את ביצוע העבודות, אם בעל הדירה או בן משפחתו המתגורר עמו דרך קבע הוא אדם עם מוגבלות – המגורים החלופיים שהוצעו לו כוללים התאמות, ככל שהיו בדירות בעל הדירה או ככל שהן מתחייבות ממאפייניהם של המגורים החלופיים.

הסדרים לדייר בעל מוגבלות

המפקח על המקרקעין בת”א (5/850/2019 זיסקינד בנימין ואח’ נ’ קתוע רחל) קבע כי יש להביא לכך שאדם בעל מוגבלות יקבל במהלך ביצוע העבודות דיור חילופי מותאם. בנוסף, יש לוודא שדירת הקבע שלו, שיקבל כדירת תמורה במסגרת הפרויקט, תהיה מותאמת למגבלותיו (ככל שדירתו המקורית היתה מותאמת). המפקח קבע כי עיקרון השוויון בין הדיירים, הוא זה הקובע, ואין לאפשר חריגה ממנו. דהיינו, אין לתת לאדם בעל המוגבלות זכות לדירה ספציפית, בשווי העולה משמעותית על התמורה שקיבלו יתר בעלי הדירות.

לסיכום, בפרויקטים מסוג תמ”א 38, קיימות העדפות וצרכים שונים לבעלי הדירות. חלק מהדרישות לגיטימיות וסבירות, והן מושגות בתהליך של משא ומתן עם היזם או הקבלן. אלא שלעיתים קרובות קיימים בעלי דירות המתנגדים לחיזוק הבניין, וגורמים לסרבול ואיטיות של הפרויקט, ולנזקים לכל השאר. אם אתם מעוניינים לממש פרויקט לפי תמ”א 38, אך “דייר סרבן” מתנגד, אין סיבה להרים ידיים. חוק המקרקעין, ופסיקות בתי המשפט, מכירות בזכות למגן את הבניין המשותף ולהשביח את הרכוש, ושם סוף לזכות המיעוט להחזיק את שכניהם כ”בני ערובה”. החוק קובע מנגנון למימוש זכויות אלה, ויש צורך לממשן. צרו קשר עם עורך דין מקרקעין מומחה בפרויקטים של תמ”א 38, תכנון ובניה, ומיסוי מקרקעין. למשרד וולר ושות’, ניסיון של עשרות שנים בתחום. צרו קשר, עכשיו.