האם מחלוקת קניינית יכולה להצדיק עיכוב בהכרעה תכנונית? בית המשפט העליון פסק לאחרונה – לא. מה המסקנות ומה המשמעויות עבור מבקשי היתר, ועבור וועדות מקומיות לתכנון ובניה? סקירת פסיקה.
פרטי המקרה:
חברה קבלנית הקימה פרויקט מגורים בבאר שבע, ורשמה את הבניינים, כבתים משותפים, בפנקס הבתים המשותפים. מספר שטחים בבניינים אלה, נרשמו כיחידות מגורים, כאשר תקנון הבית המשותף קובע כי במידה שיינתנו זכויות בנייה לחלקות, הן יוקנו לבעליהן, במטרה שיוכלו לממש את זכויות הבנייה. לימים, כתוצאה מניוד זכויות, התאפשרה בניית ארבע יחידות דיור נוספות באותו הבניין, והחברה הקבלנית הגישה בקשה להיתר. בחודש מאי 2019 קבעה הועדה המקומית שלא לערוך דיון בהיתר, עד להכרעת הסוגייה הקניינית.
הדיונים המשפטיים בתיק:
הוועדה המקומית לתכנון ובניה באר שבע, החליטה, כאמור, שלא לדון בבקשת החברה הקבלנית, עד להכרעה במחלוקת הקניינית. ועדת הערר המחוזית, דחתה ערר שהוגש על החלטה זו. ביהמ”ש לעניינים מינהליים דחה עתירה שהוגשה נגד החלטת ועדת הערר. על כך נסוב הערעור שהוגש לבית המשפט העליון, ששב ומעלה את השאלה האם מחלוקת קניינית יכולה להצדיק עיכוב בהכרעה תכנונית.
פסק הדין בבית המשפט העליון:
המחלוקת בתיק דנן נעוצה ביישומה של הלכת אייזן (בג”ץ 1578-90). פסק הדין בעניין אייזן הוא פסק דין תמציתי, שבמסגרתו נקבע הכלל שלפיו ועדה מקומית לתכנון ובניה רשאית לא לקיים דיון בבקשה להיתר בניה “מקום שעל פני הדברים אין למבקש זכויות בניה מבחינת דיני הקנין […] כל עוד לא ניתן פסק דין מטעם בימ”ש מוסמך הקובע שלמבקש זכות קניינית“. באותו עניין הוגשה בקשה להיתר בניה ברכוש המשותף ונפסק כי לאחר שיוכרו הזכויות הקנייניות, ניתן יהיה לדון בפן התכנוני. הקביעה העקרונית בעניין אייזן נשענה על שתי הנמקות מרכזיות: ראשית, החשש שמא יערכו הוועדות המקומיות דיוני סרק במקרים שבהם נראה לכאורה שזכות הבניה, אם תאושר, אינה ניתנת למימוש; שנית, השאיפה להימנע ממצבים שבהם מוסדות התכנון יהיו מעורבים בשאלות קנייניות, שבהן אינם מוסמכים לדון. הנמקה נוספת בהקשר זה שצויינה בעע”ם 2832/09 בעניין בני אליעזר היא כי דיון בהיבטים תכנוניים של בקשה שנעדרת תימוכין קניינים עלול להוביל להכשרה בפועל של בניה בלתי חוקית.
הכלל שנקבע בעניין אייזן הוא אם כן שבמצב שבו עולה מהחומר תמונה לכאורית שלפיה אין למבקש ההיתר זכות קניינית, רשאית הוועדה לעכב את בירור הבקשה ו”להפנות את המבקש לביהמ”ש המוסמך“.
יישום ההלכה המשפטית:
במקרה דנן, ולהבדיל מהמקרים הקודמים שנדונו בבימ”ש זה, זכויותיה הקנייניות של המערערת בתתי החלקות שלגביהן התבקש היתר הבניה רשומות בפנקס הבתים המשותפים. בשים לב להוראות סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, הקובע כי “רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו“, קיים קושי של ממש בקביעה כי חרף זכויותיה הרשומות של המערערת בתתי החלקות אין לראות בה כמי שאוחזת “תימוכין קניינים”. אף בהנחה כי טענותיהם הקנייניות של הדיירים מעלות שאלה שראויה לבירור בדבר האפשרות לממש את ההיתר המבוקש על כל רכיביו – הרי שבכך אין כדי לשרטט תמונה לכאורית שלפיה למערערת אין תימוכין קנייניים (כנדרש לפי מבחני ההלכה הפסוקה שהובאו לעיל)… לפיכך, במכלול נסיבות המקרה דנן, ובהן זכויותיה הרשומות של המערערת בתתי החלקות, לא היה מקום לעכב את הדיון בבקשת ההיתר (לא כל שכן לעכבו ללא הגבלת זמן).
עורך דין מקרקעין
למשרד עורכי דין וולר ושות’, ניסיון של למעלה מ-40 שנה במקרקעין, נדל”ן, ותכנון ובניה. משרד וולר ושות’ מייצג גורמים פרטיים, קבלנים ודיירים בפני רשויות מקומיות, מוסדות התכנון ובתי המשפט. למשרד ניסיון רב במתן חוות דעת, הגשת התנגדויות, תמ”א 38, הגשת בקשות להיתר בניה, בקשות לשימוש חורג, בקשות להקלות, ועוד. צרו קשר עכשיו.
