רישום מחסן כדירה בטאבו

רישום מחסן כדירה בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו), היא אחת השאלות הנפוצות ביותר במשרדנו. קיימים מחסנים הרשומים כ”מחסנים” בהיתר הבניה, אך בפועל נעשה בהם שימוש חורג, כדירת מגורים. לעיתים קרובות, קיימים פערים בין הרישום בטאבו, לבין הרישום בספרי הרשות המקומית, לבין הרישום במשרדי מיסוי מקרקעין. במקרים אחרים, עולה השאלה במסגרת בחינת היתכנות לביצוע פרויקט תמ”א 38 או בעסקאות של התחדשות עירונית. לעיתים, עולה השאלה כשקונים מאתרים “הזדמנויות” נדל”ן, במחיר נמוך. אלא שכידוע, החוק והמציאות בתחום הנדל”ן – מורכבים. היכולת לבצע רישום מחסן כדירה בטאבו, מחייבת בדיקה מעמיקה של היבטים תכנוניים, הנדסיים ומשפטיים. מוזמנים לעיין בסקירה קצרה בנושא.

הגדרת המושג דירה בחוק המקרקעין

חוק המקרקעין, תשכ”ט – 1969, מגדיר את המושג “דירה”: “חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר”. משמעות המונח “דירה” בחוק המקרקעין רחבה יותר מהמשמעות הנפוצה. כפי שמציין פרופ’ ויסמן (דיני קניין בעלות ושיתוף, עמ’ 355) –

“הדירות שמדובר בהן אינן חייבות להיות במשמעות המילונית של המילה דירות, דהיינו, מקום למגורים. תא המשמש לכל צורך שהוא (כגון מחסן) מספיק כדי שייחשב כ’דירה’ בהקשר של בתים משותפים, ובלבד שמדובר ביחידה שלמה ונפרדת… הן מבחינה חזותית הן מבחינת היעוד התא הוא נפרד ואינו מהווה חלק מיחידה אחרת שבבית”.

תנאים להכרה במחסן כדירה

כפי שצויין לעיל, המחסן צריך להיות יחידה שלמה ונפרדת, מתוחמת, שיש לה קיום עצמי לאחת מן המטרות: “מגורים”, “עסק”, שהן, או “לכל צורך אחר”. במילים אחרות, על מנת שמחסן יוכר כדירה, עליו לעמוד ב-2 תנאים מצטברים:

• חדר או תא.
• הוא מהווה יחידה שלמה ונפרדת: מבחינה חזותית, מבחינת הייעוד התכנוני (מפרט טכני, היתר הבניה, תקנון וכו’, ומטרות השימוש בו), ללא הצמדה לדירה בבית המשותף, ומבלי שהוא מהווה חלק מהרכוש המשותף.

לפיכך, מחסן במרתף שנועד לשמש את אחת מדירות הבית, לא יחשב כדירה, לאור הכוונה שיהיה נספח לדירה. דוגמא נוספת יכולה להיות מחסן שאינו משמש לכל מטרה ואינו מחובר לחשמל ולמים: מחסן שכזה אינו נחשב כדירה וזאת על אף שהיה רשום ככזה (ע”א 11965/05 עזבון המנוח מרדכי קליין נ’ דוד שרון). מחסן העומד בכל התנאים המצטברים, אין מניעה לראותו כדירה, ולרשום אותו כדירה בטאבו. בהתאם, ניתן להצמיד למחסן שהפך לדירה, מחסנים אחרים, חניות, חצרות, גגות וכיוצ”ב.

היבטי תכנון ובנייה: שימוש חורג והיתרי בנייה

נזכיר כי הסבת מחסן לדירה מחייבת, קבלת היתר לשימוש חורג לפי חוק התכנון והבניה. שימוש ללא היתר חושף את בעל הנכס להליכים מנהליים ופליליים, לרבות צווי הפסקת שימוש והריסה, קנסות משמעותיים, ולעיתים אף אחריות פלילית אישית.

רישום מחסן 

ככלל, דיני המקרקעין בישראל מאפשרים שלושה מצבים עיקריים לרישום מחסן בלשכת רישום המקרקעין:

1. כרישום כדירה נפרדת – מחסן העומד בתנאים המהותיים של יחידה שלמה ונפרדת, וייעודו התכנוני מאפשר שימוש עצמאי, ניתן לרושמו כדירה לכל דבר ועניין (כתת-חלקה).

2. כרכוש משותף צמוד לדירה מסוימת – מחסן הרשום כחלק מהרכוש המשותף, אך הוצמד לדירה מסוימת בתקנון הבית המשותף או בהסכם שיתוף.

3. כרכוש משותף כללי – מחסן שהוא בבעלות כלל בעלי הזכויות בבית המשותף, איננו דירה עצמאית וללא הצמדה לדירה ספציפית. המחסן שייך לרכוש המשותף של כל בעלי הדירות בבית המשותף לפי חלקם היחסי.

מחסן לצורך תמ”א 38 

תמ”א 38 נועדה לתמרץ בעלי דירות לחזק את דירתם מפני רעידות אדמה ואירועי לחימה. הבסיס להצלחת פרויקט תמ”א 38, הוא שמירה על עיקרון השוויון בין בעלי הדירות. משמע, כל בעלי הדירות בפרויקט אמורים לקבל מהיזם, את אותה התמורה – תוספת שטח לדירתם. אלא שהמציאות מוכיחה כי בפרויקט תמ”א 38, קיומו של מחסן, עלול לחבל בפרויקט כולו, ובתמורה לבעלים.

קיומם של מחסנים שהוסבו לדירות מעלה קושי משמעותי בפרויקטי תמ”א 38 ופינוי-בינוי. בעלי מחסנים רבים דורשים זכויות תמורה שוות ערך לדיירים בעלי דירות, חרף העובדה שהמחסן אינו מוכר כדירה בהיתר. הדבר עלול לשבש את עקרון השוויון בין בעלי הדירות ולעכב את הפרויקט כולו. הפסיקה קבעה כי מחסן אינו מקנה זכויות זהות לדירה לעניין זכויות בנייה, אולם בפועל יזמים רבים נאלצים להגיע להסכמות עם בעלי המחסנים, לעיתים באמצעות תמורה כספית או הטבות אחרות, על מנת שלא לסכל את מימוש הפרויקט.

תמורה למחסן בפרויקטי תמ”א 38

ברור כי הכרה במחסן כיחידה נוספת, משבשת את האיזון בין בעלי הדירות, ומפירה את עיקרון השוויון. במספר פסקי דין נקבע כי המחסנים, אף ששימשו למגורים – אינם מהווים ״הכשר קנייני״ או תכנוני. לא ניתן להשוות בין דירת מגורים שנבנתה בהיתר, לבין מחסן המשמש כדירת מגורים, ללא היתר כדין. לפיכך, הבעלים אינם זכאים לקבל תוספת או הרחבה מכוח תמ״א 38. עם זאת, המציאות מוכיחה כי יזמים עורכים משא ומתן, ומנסים להגיע להסדרים עם בעלי מחסנים, ולהציע להם חלופות שונות (רכישת שטח נוסף, תגמול כספי, שדרוגים וכיוצ”ב), במטרה לא לעכב את פרויקט התמ”א 38. מעטים המקרים בהם מובאים המקרים לבית המשפט.

לסיכום, ככל שבעל דירה דורש תמורה עודפת ביחס ליתר בעלי הדירות, ובשל כך העסקה מתעכבת או מסוכלת – באפשרות נציגות הבית המשותף לפנות אל המפקח על הבתים המשותפים, לאחר שהושג הרוב הדרוש, בבקשה לאכוף את העסקה על אותו בעל דירה ולאפשר את הוצאתה לפועל. מוזמנים להרחיב לקרוא במדריך המקיף לועד הבית לקראת פרויקט תמ”א 38.

מס שבח על מחסן

מס שבח, הנו התשלום החל על מוכר זכויות במקרקעין, על הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה. ואולם, המחוקק קבע פטור מתשלום מס השבח במקרים מסויימים, כאשר אחד מהם הוא מכירתה של “דירת מגורים מזכה“, המוגדרת בסעיף 49ב לחוק מיסוי מקרקעין כ”דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים“. נזכיר כי קיימות הקלות ופטורים במס שבח, במכירת דירת מגורים, ככל שמתקיימים מספר תנאים נוספים.

ככלל, רשות המיסים אינה מאפשרת ואינה מכירה בפטור על מחסן, כ”דירת מגורים”. גם אם נעשה במחסן שימוש למגורים, המבחן הוא השימוש התכנוני ולא מבחן הניצול. עם זאת, נסייג כי לאחרונה, הכיר בית המשפט העליון בפטור ממס שבח על מחסן, נוכח הנסיבות הייחודיות שבמקרה (שימוש חוקי ובלתי מסויג במשך כ־70 שנה, תשלומי מס רכישה שבוצעו, היעדר היתכנות להסדרה תכנונית, ועוד). אולם נדמה כי זהו מקרה חריג שבחריגים.

לסיכום:

החוק והפסיקה מתירים את רישום המחסן כדירה, בתנאים שצויינו לעיל. בחינת ייעוד המחסן, האפשרויות לעשות בו שימוש, התיקונים הנדרשים ברישום ועוד, צריכים להיעשות על ידי עורך דין דיני מקרקעין מומחה. בנוסף, יש להביא בחשבון היבטי מס שבח, אגרות והיטלים, שאפשר שיידרשו על ידי הרשויות. במשך למעלה מ-40 שנה, משרד עורכי דין וולר ושות’ מהווה כתובת מקצועית לאלפי לקוחות. נשמח לסייע גם לכם. צרו קשר, כבר עכשיו.