מהם המסמכים הנדרשים לרישום עסקת מקרקעין בטאבו?
באופן עקרוני (ומפתיע), רישום בטאבו של עסקה שגרתית במקרקעין, מצריך מעט מסמכים. לנוחיותכם, ובקצרה, להלן רשימת המסמכים הנדרשים לצורך רישום זכויות בטאבו:
- בקשה לרישום מקרקעין: בקשה לרישום הנכס, על שם הרוכש. לרוב, מדובר בעותק מקורי של הסכם מכר, החתום על ידי הצדדים.
- שטר מכר: שטר בו מצויינים פרטי הנכס להעברת זכויות לרוכש. לאחר רישום הנכס, הקונה יקבל לידיו העתק מקורי משטר המכר, חתום ע”י הטאבו, המהווה אסמכתא לביצוע רישום הנכס על שם הקונה. על שטרי המכר להיות מקוריים, חתומים ומאומתים כדין, ללא תיקונים וללא מחיקות. במקרים מסויימים, אם שטרי המכר הנם בני למעלה מ-3 שנים, נדרש שימוש בייפוי כוח נוטריוני. לעיתים, יידרש לצורך רישום העסקה, שטר מכר חדש, או פסק דין מאומת של בית המשפט.
- העתק תעודות הזהות של כל הצדדים לעסקה – במקרה של חברה, נדרשים מסמכים נוספים (תעודת התאגדות, פרוטוקולים, אישורי מורשי חתימה ועוד), בהעתק “נאמן למקור”.
- אישור הרשות המקומית בדבר היעדר חובות.
- אישור תשלום מס שבח – המעיד כי למוכר אין חובות במיסוי מקרקעין (מס שבח) בגין המכירה.
- אישור תשלום מס רכישה – המעיד כי הרוכש שילם מס רכישה נדרש.
- תשלום אגרה – הגשת הבקשה לרישום כרוכה בתשלום אגרה, בסכום המשתנה לפי סוג הפעולה הנדרשת.
- ייפוי כוח לגורם המבצע את הרישום. כן נדרש העתק נאמן למקור של תעודת עורך הדין.
במקרים מורכבים, יידרשו מסמכים נוספים ואסמכתאות לביצעו הרישום. כך לדוגמה, אישור רשות מקרקעי ישראל, מסמכי משכנתא, הוכחות שונות ועוד, צו בית המשפט, ייפויי כח, הסכמות וכו’), להנחת דעתו של רשם המקרקעין.
סיום עסקה ברישום
עסקת מקרקעין מסתיימת ברישום בטאבו, על פי חוק המקרקעין. זהו אחד מהצעדים החשובים ביותר בעסקת מכר דירה. אולם, פעמים רבות, מסיבות שונות – הוא לא מושלם. למעשה, מאות אלפי דירות במדינת ישראל, אינם רשומות בטאבו. משמעות הרישום היא כי הרשום במסמכי הטאבו, הוא הבעלים היחידים של הנכס, והוא יכול לעשות בו כרצונו, בכפוף להוראות כל דין. קראו כאן על חשיבות סיום הרישום בטאבו.
תיקון רישום בטאבו
סעיף 125(א) לחוק המקרקעין קובע כי עצם הרישום בטאבו, מהווה הוכחה חותכת לתוכנו. הרישום הינו קונסטיטוטיבי, משמע יוצר זכויות כלפי כולי עלמא. העקרונות העומדים בבסיס הוראת חוק זו הינם סופיות המרשם, תקינות המרשם, והיכולת להסתמך על הרישום. לפיכך, רק בנסיבות חריגות, מיוחדות, לאחר שהוכח מעבר לכל ספק כי הרישום הושג שלא כדין או בטעות – הרישום יתוקן. המבקש להוכיח זאת יידרש לעמוד בנטל הוכחה כבד, ולהציג ראיות חד-משמעיות. כפי שפסק ביהמ”ש העליון ב-ע”א 8995/03 עמותת אוהל יצחק נ’ עמותת אוהל דוד לצרכי דת ואח’-
“השימוש בסעיף, כדי לתקן את הרישום, צריך להעשות לעיתים רחובות ובמקרים נדירים, זאת מאחר והוא מהווה יוצא מן הכלל של מעשה בית דין, העלול לערער את בטחון הזכויות המקרקעין, אשר ההסדר מיועד להשיגו”.
על אף כוחו ועוצמתו של הרישום בטאבו, בנסיבות חריגות ניתן לקעקע את המשקל הראייתי של הרישום. כפי שמציין המלומד מ’ דויטש דיני קניין (בורסי, תשס”ז-2007, עמ’ 243):
“מי שאינו בעל זכויות אמיתי אינו הופך לבעלים מחמת הוראה זו … בכל מקרה, אף אם מאמצים גישה רחבה יותר… אין כל הצדקה להגן על נטול זכויות מול בעל הזכות האמיתי, רק מחמת כך שהוא נרשם בפנקסים שלא כדין… כל עוד לא מדובר בהגנה על רכישה של צד שלישי, אין הרישום עצמו מצדיק את שכלול תקפותה של הזכות בנדון” .
הראיות הדרושות לתיקון הרישום בטאבו
עדויות בדבר זהות בעל המקרקעין יכולות להיות מסוגים שונים, ראיות על תשלומי מס בעבור המקרקעין; עדויות על בעלי זכויות במקרקעין סמוכים; אישורים של רשויות בנסיבות אחרות; דוגמאות חתימה; קיומם או העדרם של טוענים נוספים; ועוד. לעיתים, הדרך שבה מנהל בעל דין את עניינו בבית המשפט הינה בעלת משמעות ראייתית, באופן דומה לראיה נסיבתית, וניתן להעניק משמעות ראייתית לאי הגשת ראיה. לא ניתן לקבוע מראש אילו ראיות יספיקו וכל ראיה משכנעת עשויה לשמש בסיס להוכחת הזיהוי. וראה ת”א (חי’) 31294-08-19 עזבון המנוח ליאו פריש ז”ל נ’ דרורה פריש [פורסם בנבו].
רישום עסקה בטאבו
כל עסקה במקרקעין מורכבת ממאות פרטים קטנים. ריבוי המידע, הסתירות במידע, שינויי החקיקה והפסיקה, עלולים להביא להפסדים בלתי הפיכים. לכן, בעסקת נדל”ן וברישום זכויות במקרקעין, לא מתפשרים ולא מוותרים. רק עורך דין במקרקעין מומחה יכול לשמור עליכם.
משרד עורכי דין וולר ושות’ מעניק ללקוחותיו, ידע משפטי וניסיון מוכח, שנרכש במשך למעלה מ-40 שנה. אלפי לקוחות וחוזי מכר, ניסיון ברישום זכויות מקרקעין בעסקאות מורכבות, ומיסוי מקרקעין. זאת, על מנת לסייע לכל לקוח, ביצירת העסקה המיטבית והבטוחה ביותר עבורו. צרו קשר עכשיו.
