רישום עסקה במקרקעין בלשכת רישום המקרקעין הוא שלב מהותי בהעברת זכויות קנייניות. למרות המורכבות הנתפסת, רישום עסקה שגרתית דורש מספר מסמכים מצומצם יחסית, ובלבד שהם תקינים, מקוריים ומאומתים כדין. להלן סקירה מקיפה של המסמכים המרכזיים הנדרשים לצורך רישום זכויות בטאבו, בהתאם לדין ולנוהלי רשם המקרקעין.
המסמכים הנדרשים לרישום עסקה בטאבו
1. בקשה לרישום מקרקעין
בקשה רשמית לרישום הזכות על שם הרוכש. לרוב, מדובר בעותק מקורי של הסכם מכר, החתום על ידי הצדדים.
2. שטר מכר
שטר מכר, המכונה גם “שטר עסקה” בהקשר של רישום מקרקעין, הוא מסמך מהותי המוגש ללשכת רישום המקרקעין (טאבו) לצורך השלמת עסקה במקרקעין והקניית זכות קניינית. הוא מהווה את הבסיס לרישום הבעלות או זכות אחרת בפנקסים, ונדרש להיערך כדין, להיחתם על ידי הצדדים ולאומת על ידי עורך דין או רשם המקרקעין. השטר כולל את פרטי הנכס, פרטי הצדדים והצהרת העברת הזכויות לרוכש.
על שטר המכר לעמוד בדרישות הבאות:
- מסמך מקורי בלבד.
- חתימות מאומתות כדין.
- ללא מחיקות, תיקונים או תוספות.
- במקרים מסוימים, כאשר השטר ישן (מעל 3 שנים) – יש להציג ייפוי כוח נוטריוני או להכין שטר חדש.
3. מסמכי זיהוי
- העתק תעודות זהות של כל הצדדים לעסקה
- בעסקאות עם תאגידים: תעודת התאגדות, אישורי מורשי חתימה, פרוטוקולים מתאימים ואישורים נלווים. כל המסמכים צריכים להיות בהעתק נאמן למקור.
4. אישור היעדר חובות לרשות המקומית
אישור עדכני המעיד כי לא קיימים חובות ארנונה או היטלים החלים על הנכס.
5. אישור מס שבח
אישור רשות המסים המוכיח כי המוכר סילק את חובו במס שבח בגין העסקה.
6. אישור מס רכישה
אישור רשות המסים על כך שהרוכש שילם מס רכישה, בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין.
7. אגרות רשם המקרקעין
רישום עסקה בטאבו מחייב תשלום אגרה. גובה האגרה משתנה בהתאם לסוג הפעולה (שינוי בעלות, רישום משכנתא, הערת אזהרה ועוד).
8. ייפוי כוח
כאשר עורך דין או נציג מטעם הצדדים מטפל ברישום העסקה, יש להציג ייפוי כוח מקורי.
במקרים מורכבים, יידרשו מסמכים נוספים ואסמכתאות לביצעו הרישום. כך לדוגמה, אישור רשות מקרקעי ישראל, מסמכי משכנתא, הוכחות שונות ועוד, צו בית המשפט, ייפויי כח, הסכמות וכו’, להנחת דעתו של רשם המקרקעין.
סיום עסקה ברישום
עסקת מקרקעין מסתיימת ברישום בטאבו, על פי חוק המקרקעין. זהו אחד מהצעדים החשובים ביותר בעסקת מכר דירה. אולם, פעמים רבות, מסיבות שונות – הוא לא מושלם. למעשה, מאות אלפי דירות במדינת ישראל, אינם רשומות בטאבו. סיום עסקה במקרקעין ברישום בטאבו (לשכת רישום המקרקעין) הוא השלב הקנייני המכונן, המעביר את הבעלות או זכות קניינית אחרת לקונה והופך אותה לתקפה כלפי כולי עלמא. עסקה שלא נגמרה ברישום נחשבת להתחייבות לעשות עסקה בלבד, המקנה זכות חוזית, חלשה (יחסית), ולא קניינית. קראו כאן על חשיבות סיום הרישום בטאבו.
חשיבות הדיוק והבדיקה
לשכת רישום המקרקעין נושאת באחריות לבחינת שטר העסקה והמסמכים הנלווים לו, גם כאשר החתימה נעשית בפני עורך דין. בקשות המוגשות למרשם אמורות לעבור בחינה כפולה: הן על ידי רשם לשכת הרישום והן על ידי הביקורת. זאת, כדי להבטיח את מהימנות המרשם ולמנוע תקלות וטעויות, שכן הרישום מהווה ראיה חותכת לתוכנו. אי-דיוקים או זיופים במסמכים, עלולים להוביל לביטול הרישום, לצורך בתיקון הרישום, ולנזקים כבדים.
תיקון רישום בטאבו
סעיף 125(א) לחוק המקרקעין קובע כי עצם הרישום בטאבו, מהווה הוכחה חותכת לתוכנו. הרישום הינו קונסטיטוטיבי, משמע יוצר זכויות כלפי כולי עלמא. העקרונות העומדים בבסיס הוראת חוק זו הינם סופיות המרשם, תקינות המרשם, והיכולת להסתמך על הרישום. לפיכך, רק בנסיבות חריגות, מיוחדות, לאחר שהוכח מעבר לכל ספק כי הרישום הושג שלא כדין או בטעות – הרישום יתוקן. המבקש להוכיח זאת יידרש לעמוד בנטל הוכחה כבד, ולהציג ראיות חד-משמעיות. כפי שפסק ביהמ”ש העליון ב-ע”א 8995/03 עמותת אוהל יצחק נ’ עמותת אוהל דוד לצרכי דת ואח’ –
“השימוש בסעיף, כדי לתקן את הרישום, צריך להעשות לעיתים רחובות ובמקרים נדירים, זאת מאחר והוא מהווה יוצא מן הכלל של מעשה בית דין, העלול לערער את בטחון הזכויות המקרקעין, אשר ההסדר מיועד להשיגו”.
על אף כוחו ועוצמתו של הרישום בטאבו, בנסיבות חריגות ניתן לקעקע את המשקל הראייתי של הרישום. כפי שמציין המלומד מ’ דויטש דיני קניין (בורסי, תשס”ז-2007, עמ’ 243):
“מי שאינו בעל זכויות אמיתי אינו הופך לבעלים מחמת הוראה זו … בכל מקרה, אף אם מאמצים גישה רחבה יותר… אין כל הצדקה להגן על נטול זכויות מול בעל הזכות האמיתי, רק מחמת כך שהוא נרשם בפנקסים שלא כדין… כל עוד לא מדובר בהגנה על רכישה של צד שלישי, אין הרישום עצמו מצדיק את שכלול תקפותה של הזכות בנדון” .
הראיות הדרושות לתיקון הרישום בטאבו
הראיות הדרושות לתיקון רישום בטאבו נדרשות לעמוד בנטל הוכחה כבד במיוחד, שכן הרישום במקרקעין מוסדרים מהווה ראיה חותכת לתוכנו. התיקון יתאפשר רק במקרים חריגים ונדירים, כאשר יוכח שהרישום הושג במרמה, או שזכות שהייתה רשומה בפנקס קיים הושמטה מהפנקס החדש או נרשמה בו שלא כשורה (לרבות טעות סופר). כדי לעמוד בנטל ההוכחה הכבד, יש להציג ראיות כבדות משקל. אלו יכולות לכלול:
- מסמכים רשמיים: נסחי טאבו קודמים, שטרות קניין, תעודות רישום, צו רישום בית משותף, מסמכים עליהם התבסס הרישום המקורי, ומסמכים המעידים על הליכי הסדר.
- מפות ותשריטים: מפות גוש, תשריטי חלוקה, תשריטי בתים משותפים, ותשריטים שהוכנו על ידי מודד מוסמך, המעידים על אי-התאמה בין הרישום למצב בפועל או למסמכים אחרים.
- עדויות: עדויות בעל פה, לרבות עדויות על טעות סופר, וכן תצהירים המאמתים את העובדות והמסמכים.
- ראיות פיזיות: ראיות המעידות על חזקה ועיבוד בפועל של המקרקעין, כפי שהיה במקרה של טעות סופר במספרי חלקות.
- מסמכים חוזיים: הסכמי מכר, עלוני מכר, וטיוטות קודמות למסמכים, שיכולים להעיד על כוונת הצדדים המקורית.
וראה ת”א (חי’) 31294-08-19 עזבון המנוח ליאו פריש ז”ל נ’ דרורה פריש [פורסם בנבו].
חריגים לכלל הרישום בטאבו (מתי אין צורך ברישום?)
ישנם מקרים בהם העברת בעלות במקרקעין אינה דורשת רישום בטאבו לשם השלמתה. לדוגמה, הורשה על פי דין (שאינה על פי צוואה) או הפקעה. כמו כן, שכירות לתקופה שאינה עולה על 5 שנים אינה טעונה רישום. במקרים של מכר כפוי (למשל בהליכי הוצאה לפועל), קיימת מחלוקת בפסיקה האם אישור המכר על ידי רשם ההוצאה לפועל משלים את המכר באופן קנייני, או שעדיין נדרש רישום בלשכת רישום המקרקעין להשלמת העסקה.
רישום עסקה בטאבו
כל עסקה במקרקעין מורכבת ממאות פרטים קטנים. ריבוי המידע, הסתירות במידע, שינויי החקיקה והפסיקה, עלולים להביא להפסדים בלתי הפיכים. לכן, בעסקת נדל”ן וברישום זכויות במקרקעין, לא מתפשרים ולא מוותרים. רק עורך דין במקרקעין מומחה יכול לשמור עליכם.משרד עורכי דין וולר ושות’ מעניק ללקוחותיו, ידע משפטי וניסיון מוכח, שנרכש במשך למעלה מ-40 שנה. אלפי לקוחות וחוזי מכר, ניסיון ברישום זכויות מקרקעין בעסקאות מורכבות, ומיסוי מקרקעין. זאת, על מנת לסייע לכל לקוח, ביצירת העסקה המיטבית והבטוחה ביותר עבורו. צרו קשר עכשיו.
