שכר טרחה עורך דין תמ”א 38

דיירים רבים מופתעים לדעת, כי שכר טרחת עורך הדין בפרויקטים של תמ”א 38, משולם על ידי היזם. כלומר, הדיירים לא נדרשים להוציא כספים מכיסם, כדי לשמור על האינטרסים שלהם. כל מה שנדרש לדיירים זה לבחור את עורך הדין המקצועי והמיומן ביותר, שיידע להבין את הצרכים שלהם, ולהגן על האינטרסים שלהם, בכל השלבים: הסכמים, תכנון, ביצוע, פיקוח, כולל העמדת בטוחות וערבויות לדיירים, עד לסיומו המוצלח של הפרויקט, ואף לאחר מכן.

חובת עורך הדין כלפי הלקוח בפרויקטים של תמ”א 38  

חובת עורך הדין כלפי הלקוח, מתחלקת לשניים: האחת – מקצועית, והשניה – אתית. ברמה המקצועית, הלקוח מסתמך על כישוריו, ידיעותיו וחובותיו המקצועיות של עורך הדין. רמת הזהירות הנדרשת מצד עורך דין כלפי הלקוח, היא של “עורך דין סביר”, הגבוהה יותר משל “האדם הסביר”. ברמה האתית, נאמנותו של עורך הדין, נתונה אך ורק ללקוח. אסור לעורך דין לייצג לקוח, אם קיים חשש שהוא ימצא במצב של ניגוד עניינים.

אולם בפרויקטים של תמ”א 38, ושל התחדשות עירונית, שכר הטרחה של עורך הדין משולם ע”י היזם/ הקבלן, ולא על ידי הלקוחות – בעלי הדירות. ככך, עורך הדין עלול להיות בניגוד עניינים. מחד, נאמנות בלעדית ללקוחות, בעלי הדירות. מהעבר השני, היזם הוא זה שמשלם את שכר הטרחה, ובו הוא תלוי.

עמדת הרשות להתחדשות עירונית

הרשות להתחדשות עירונית נוקטת בנושא זה, בגישה מחמירה. לפי ההמלצה, לא רק שעורך דין אינו יכול לייצג במקביל את היזם ואת הדיירים, אלא אף מומלץ לפסול עורך דין שייצג בעבר את יזם הפרויקט, ועשוי להיות בשל כך בניגוד עניינים אפשרי. לצורך זה, מציין ההסכם מספר התניות/ הצהרות:

• עורך הדין מצהיר כי אין לו, ולא יהיה לו, במהלך כל ביצוע הפרויקט, קשר משפחתי או עסקי עם היזם שנבחר (או ייבחר) בפרויקט.
• עורך הדין מצהיר כי אינו מייצג את היזם ולא ייצג אותו בעבר, בתחום ההתחדשות העירונית.
• לעורך דין לא יהיו כל זכויות או עניין במקרקעין המדובר, כי לא יפעל כמארגן פרויקט ההתחדשות העירונית, וכי לא ייצג נציגויות דיירים או יחידים בבניינים גובלים או שכנים, שייצוגם עשוי לייצר מצב של ניגוד עניינים.

ייצוג דיירים בתמ”א 38

ייצוג דיירים בתמ”א 38 שונה ומורכב יותר ביחס לעסקאות נדל”ן אחרות. זאת, ממספר סיבות:

• ראשית, לאור המספר הרב של הדיירים ושל בעלי הדירות, שצריכים להתגבש, להגיע לעמק השווה בקשר לעצם ההתקשרות, תוכן ההתקשרות, ההיתכנות, התנאים המסחריים-כלכליים, ועוד.
• שנית, בשל הצורך לסכם ולגבש עסקה, למול גורמים רבים: דיירים, נציגות הבית המשותף (“ועד הבית”), היזם, פיקוח, מתכנן, מהנדסים, קבלן הביצוע, וצדדי ג’ נוספים.
• שלישית, בשל הצורך להיות “עם האצבע על הדופק” בתהליך, לרבות עיכובים בלוחות הזמנים, בהכנת התוכניות, בביצוע, ולהיות ער לקשיים כלכליים או תזרימיים של היזם.
• רביעית, בשל הצורך לדאגה לערבויות ולבטחונות, בכל אחת מאבני הדרך ובכל התרחישים, לשם הבטחת הפרויקט והאינטרסים של הדיירים.
• וחמישית, לאור הצורך בדאגה ובהסדרה, באופן אישי, של כל אחד מהדיירים, על הצרכים, הרצונות והחלומות הפרטיים שלו, לאורך מספר שנים – ואף לאחר סיום הפרויקט (ערבות בדק). לעיתים הליווי כולל דיור חליפי, הובלה אליו וממנו, העברת הנכס (מכירה, העברה בירושה), ועוד.

לכל אלה, אמורה להיות כתובת זמינה, מקצועית ונאמנה אחת בלבד – עורך דין מומחה תמ”א 38.

עורך דין תמ”א 38 או עורך דין מקרקעין?

מי באמת בוחר את עו”ד?

כאשר היזם מממן את עלות עורך הדין שמייצג את הדיירים, הדיירים נוטים “לזנוח” נושא זה, ולחשוב שהם מוגנים. אלא שהמאסדר הורה (וגם השכל הישר), כי זהות עורך הדין לא תיקבע על ידי היזם, אלא בעלי הדירות עצמם הם שצריכים לקבוע ולבחור את עורך הדין שייצג אותם. שהרי, עורך דין שמומלץ על ידי היזם, ושאיתו התקשרו הלקוחות – עלול לחוש חובה כלשהי כלפי היזם. מצב זה עלול לגרום לעורך הדין, במודע או שלא במודע, לנטות לכיוונו של היזם, ולא להגן באופן מלא על האינטרס של הלקוחות שלו, הדיירים. כך, הוא עלול להיכשל בחובתו האתית להגן על הדיירים, במקרים אלה טמון חשש לקיומו של ניגוד אינטרסים מובהק.

יש לשים לב שהיזמים נוטים “לדחוף”, או להציג רשימה של עורכי דין מטעמם, לבחירת הדיירים. נימוקים כגון “מקצועיות עורך הדין“, “יש לנו ניסיון טוב ושיתוף פעולה מצויין עם עורך הדין” ; “הוא צעיר ורעב“, או כל נימוק שנשמע טוב – לא תמיד כך. זיכרו: תפקידו של עורך הדין של הדיירים, הוא לייצג את הדיירים מול היזם. עורך הדין יכין את הסכם התמ”א 38, ינהל מו”מ בשמכם, ויילחם מול היזם על מנת להשיג עבורכם את התנאים הטובים והמשתלמים ביותר. עליו לחתום על ההיתרים והבקשות (אם ניתן לו ייפוי כוח), יאשר תשלומים, יסיר ויפחית ערבויות, וילווה אתכם לאורך שנים, עד לסיום הפרויקט.

שכר טרחה עורך דין תמ”א 38 – על חשבון היזם

היזם משלם, תמיד, את שכר הטרחה לעורך דין תמ”א 38. קיימים מודלים שונים לתשלום שכר הטרחה בהתקשרויות, אם כי לרוב, חלוקת שכר הטרחה הנה בשלבים, בהתאם להתקדמות הפרויקט (“אבני דרך):

50% מהסכום במועד החתימה על הסכם תמ”א 38; 20% – 30%, במועד הגשת תוכנית תמ”א 38 לאישור הוועדה המקומית לתכנון ובניה, והיתרה – במועד קבלת היתר הבניה לפרויקט.

מה שכר הטרחה של עורך דין בפרויקטים של תמ”א 38? 

שכר הטרחה של עורך דין תמ”א 38 נקבע לפי מספר משתנים. בין המשתנים, סוג התמ”א, מספר הדירות הקיימות, מספר הדירות המתוכננות, קיומם של שטחים לשימושים נוספים (מסחר, מבני ציבור), מספר בעלי הדירות, מיקום הפרויקט (פריפריה או המרכז), מורכבות הפרויקט, ועוד. משתנה נוסף הוא זהות וניסיון עורך הדין המלווה. שכר הטרחה הממוצע הנו בטווח של 12,000-20,000 ₪, לדירה.

הגבלת שכר טרחת עו”ד

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ניסחה בחודש אפריל 2020, “הסכם מדף”, הממליץ להגביל את שכר הטרחה של עורכי דין במיזמי תמ”א 38. הסכם זה קובע כי שכר הטרחה ייקבע על פי מספר הדירות בבניין הקיים, ולא על פי מספרן בבניין החדש שייבנה. לחילופין, יש לחשב את שכר הטרחה על פי מכפלה של מספר הדירות הוותיקות בתעריף שייקבע מראש.

כמשרד שמלווה פרויקטים רבים מסוג תמ”א 38, אנו מעניקים לדיירים, את השקט הנפשי הדרוש להם. זאת, הודות לניסיון של למעלה מ-40 שנה ואלפי לקוחות בתחום המקרקעין, התכנון והבניה, וייצוג בעסקאות תמ”א 38. מעוניינים בקבלת ליווי בעסקת תמ”א 38? רוצים לבדוק את ההסכמים? פרויקט תמ”א 38 שלכם מתעכב? צרו קשר עם עורך דין מקרקעין מומחה, כבר עכשיו. משרד וולר ושות’.