שכר מארגנים בהתחדשות עירונית

ענף ההתחדשות העירונית בישראל ניצב בימים אלה בפני צומת דרכים רגולטורי ומשפטי, המעורר סערה בקרב כלל השחקנים בשוק: יזמים, מארגנים, דיירים ורשויות המדינה. זאת, לאור ההחלטה של השמאי הממשלתי הראשי, לעדכן את הנחיות תקן 21. תקן זה, כפי שסקרנו (כאן) משמש כבסיס להערכת הכדאיות הכלכלית של מיזמי התחדשות עירונית.

מה מטרת המארגן?

איתור מתחם, גיבוש דיירים, בחירת יזם וליווי עד למסירת דירות חדשות.

מה גובה שכר מארגן?

בפרויקטים של התחדשות עירונית (פינוי-בינוי), שכר המארגן נע בטווחים משתנים בהתאם לשלב ההצטרפות והיקף האחריות. המגמה היא לשקף עלות ריאלית (כ-1.5%-2% מתמורות היזם) או עד 30,000 ש”ח לדירה. השכר מעוגן בהסכם חתום ומשולם על ידי היזם (לא הדיירים).

טווחי שכר המארגן (נכון ל-2025-2026):

• מארגן, לאחר בחירת יזם: 5,000–12,000 ש”ח לדירה.
• מארגן בהליך תחרותי (לפני בחירת יזם): 8,000–15,000 ש”ח לדירה.
• מארגן מלווה עד אכלוס (ללא אחריות תכנונית): 16,000–24,000 ש”ח לדירה.
• מארגן מלווה עד אכלוס (כולל אחריות תכנונית): 25,000–30,000 ש”ח לדירה.

תשומת הלב: לא קיים כל קשר ישיר בין היקף העבודה הנדרש מצד מארגני הפרויקט, לבין היקף ההכנסות מן הפרויקט, שהרי זו נגזרת ממספר יחידות הדיור הקיימות במתחם המתחדש, מולן נדרש המארגן לפעול.

משינוי כמותי לשינוי תפיסתי

עד לאחרונה, המודל המקובל להכרה בשכר טרחת מארגני עסקאות התבסס על המלצת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ונקבע על סכום קבוע של כ-30 אלף שקל לכל דירה קיימת. אולם, בחינה של עשרות חוזים בשטח העלתה כי המציאות רחוקה מהתקן. השוק פועל במודל של אחוזים. שכר הטרחה המקובל נע סביב 1.5% מדירות התמורה של היזם.

ההנחיה החדשה של השמאי הממשלתי מבקשת לגשר על הפער הזה ולתת הכרה רשמית למחירי השוק, עד לתקרה של 2% מהכנסות הפרויקט. על פניו, מדובר בבשורה חיובית עבור המארגנים, הזוכים להכרה כגורם מקצועי מרכזי. זוהי בשורה גם עבור היזמים, שמעתה ההוצאה הזו תוכר להם בדוח ה-0 ותגדיל את הדיוק בחישוב הכדאיות הכלכלית.

החשש היזמי: “מס המארגנים” חדש

הביקורת המרכזית היא שהכרה אוטומטית ב-2% משכר הטרחה בדוח האפס תהפוך למעין “נבואה המגשימה את עצמה”. ברגע ששורה זו מופיעה בתקציב הפרויקט כעלות נורמטיבית, היא מתורגמת באופן מיידי לעלייה של 2% בעלויות הייצור של יחידת הדיור. התוצאה הבלתי נמנעת היא גלגול העלות על הצרכן הסופי ועלייה נוספת במחירי הדירות.

בפרויקטים גדולים, שכר טרחה הנגזר כאחוז מההכנסות עלול להגיע לסכומי עתק שאינם בהכרח קשורים להיקף העבודה המושקע בפועל. קיים חשש ממשי מניגוד עניינים: מארגן המציג עצמו כנציג הדיירים, אך שכרו נגזר ישירות מהכנסות היזם, עלול למצוא את עצמו במצב שבו האינטרס הכלכלי שלו גובר על טובת הלקוחות שהוא אמור לייצג.

יתרה מכך, ובמישור העקרוני – אין זה מתפקידה של המדינה להגדיר שיעורי רווח או עמלות תיווך. במקום להוסיף שכבות של בירוקרטיה ותמחור קשיח, המדינה צריכה להתמקד בהוזלת מיסים, צמצום רגולציה וקיצור זמני תגובה של הרשויות. אלו הכלים האמיתיים להורדת מחירי הדיור.

מה צריך להיות?

המנגנון השקוף וההוגן יותר, במקום קביעה של “עמלת מארגנים”, הוא תשלום המבוסס על שלבי ביצוע. החל מבחירת היזם ועד לליווי התכנוני המלא. על פי גישה זו, שכר המארגן צריך לשקף את תרומתו הריאלית ולא להוות רווח מופרז המכביד על העסקה ועלול אף לסכל את מימושה בשל פגיעה ברווחיות היזמית.

החזית הבאה: שכר עורכי הדין והכרה במע”מ

היזמים כבר נושאים עיניים אל ההכרעות הבאות. שאלת שכר הטרחה של עורכי הדין של הדיירים, הממומנים על ידי היזמים, נמצאת על הפרק. בנוסף, ממתינים להכרעת בית המשפט העליון בערעור רשות המיסים, שהכיר בזכותם של היזמים לנכות מע”מ בגין שכר טרחת עורכי הדין של הדיירים.

סיכום: הצורך באיזון

הניסיון להסדיר את שכר המארגנים הוא צעד נכון בכיוון של יצירת שוק מקצועי ושקוף יותר, אך עליו להיעשות בזהירות רבה. קביעת “תקרות” או “תקנים” עלולה להפוך מהר מאוד לרף תחתון המייקר את השוק כולו. המטרה צריכה להיות יצירת ודאות שתאפשר ליזמים לקדם פרויקטים, תוך שמירה על אינטרס הדיירים ומניעת עלייה מיותרת במחירי הדירות.

ללא תיאום בין הרגולציה השמאית (תקן 21), הרשות הממשלתית ומדיניות המיסוי, נמשיך לראות אלפי יחידות דיור עם היתרים “על הנייר” שאינן ממומשות בשל שחיקת רווחיות. השוק זקוק לכלכלה חופשית, אך כזו שמתנהלת בתוך כללים ברורים המגינים על החלשים בתהליך ומבטיחים שחזון ההתחדשות העירונית לא ייבלע בתוך מלחמות על אחוזים ועמלות.

נכתב על ידי עו״ד ונוטריון פנחס וולר, מייסד משרד עו”ד וולר ושות׳, המוביל במשך עשרות שנים את תחום דיני המקרקעין, מיסוי מקרקעין בחיפה והצפון. עו״ד וולר נמנה עם דור המייסדים של העשייה המשפטית בתחום הנדל״ן הציבורי והפרטי, וליווה אלפי עסקאות מקרקעין, פרויקטי בנייה מורכבים, הסכמי קומבינציה, רישומי זכויות, תוכניות מתאר והליכי הפשרה. במסגרת עבודתו, ייצג עו״ד פנחס וולר רשויות מקומיות, קבלנים, בנקים, אגודות שיתופיות ובעלי קרקעות פרטיים, בכל הערכאות.

פורסם ביום 10/03/2026.