מסלול ירוק לחיזוק מבנים תמ”א 40
המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, החליטה ביום 2/5/2023, על הכנת תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה – תמ”א 40 ג’. באמצעות תמ”א זו יינתן “מסלול ירוק” לרישוי לחיזוק מבנים בלבד. זאת, בניגוד לתמ”א 38 או פינוי בינוי, בהם היזם או הקבלן מקבל אפשרות לבנות עוד דירות בבניין הישן או במקומו, ומכירת הדירות הללו מממנת את ההליך כולו. יש להדגיש כי תמ”א 40/1 לא מחליפה את תמ”א 38 או דומה לה.
תמ”א 40
מדיניות ממשלת ישראל קבעה לעצמה יעד, להגדיל ולייעל את השימוש במשאב הקרקע. חלק מהניצול הוא שימוש במרחב התת קרקעי, שכן מלאי הקרקעות – מוגבל. בין השימושים תשתיות, מנהרות דרך, מתקנים לוגיסטיים ומתקנים חיוניים. בנוסף, שימושים אזרחיים דוגמת מוזיאונים, בתי חולים, חדרי מיון, מחסנים, ארכיונים, חניונים תת-קרקעיים ועוד. מטרה נוספת של תמ”א 40 היא פיתוח אמצעי מיגון לשעת חירום.
תמ”א 40/1
המועצה הארצית הורתה בשנת 2019, לעדכן את תמ”א 40, במטרה ליצור מגוון אמצעים משלימים לקידום הפיתוח בתת הקרקע. בין היתר, הורתה המועצה הארצית לבחון מגוון תכליות לשימוש בתת-הקרקע וניצול התועלות הטמונות בו, הוראות ותמריצים להעדפת פיתוח תת-הקרקע, וכן לבחון הוראות והנחיות להקטנת פערי המיגון במדינה. בדיון המועצה הארצית בחודש מאי 2022, קיבלה המועצה הארצית את המלצות הולנת”ע והמליצה לממשלה על אישור התכנית, וכן על הטמעתה כפרק פיתוח תת הקרקע בתמ”א 1 (שינוי 17). נוכח ההמלצה, אישרה הממשלה את החלטה 1736 לקידום פיתוח תת הקרקע. מכאן ולהבא, יש לשנות את התפיסה ואת היחס אל המרחב התת-קרקעי בתהליכי התכנון בארץ. “לחשוב לעומק”:
- להניע תהליכי תכנון, פיתוח, של מרחבים תת קרקעיים ויצירת קישוריות ביניהם. זאת, בכדי לייעל את השימוש בקרקע ולשמר מקסימום שטחי קרקע על קרקעיים ערכיים לצרכים חברתיים סביבתיים, נופיים וכלכליים שונים.
- שיפור מיגון האוכלוסיה ע”י הקטנת פערי המיגון הקיימים. תוספת אזורים ממוגנים במטרה לאפשר רצף תפקודי במצבי חרום. ניצול הזדמנויות שמאפשרת הבניה התת קרקעית, בנוסף לאמצעי מיגון על קרקעיים.
מטרת תמ”א 40ג’
מטרת תמ”א 40ג’ (כאן דברי הסבר) הוא להגמיש הוראות בינוי, על מנת לאפשר מהלך שיאפשר היתר לחיזוק במסלול “ירוק”, מקוצר. המטרה היא לתקן את כל תכניות המתאר המקומיות או המפורטות, בנושאים בהם התמ”א עוסקת – שטחי בנייה, קווי בנין, מרחק בין בניינים, תכסית והוראות בינוי אחרות. זאת, על מנת לאפשר להגיש בקשה להיתר מכוח התכניות המפורטות והוראות התמ”א גם יחד, לביצוע עבודות חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה במגרשים בהם קיים מבנה טעון חיזוק. ככל שהבקשה להיתר אינה חורגת מהוראות התמ”א, תיחשב הבקשה להיתר כבקשה להיתר תואם תכנית, דבר שייעל ויקצר את הליך הרישוי. יודגש, כי בעתיד הקרוב כלל לא יתאפשר מתן הקלה מתכנית ולמעשה התמ”א תייתר את הצורך בהכנת תכנית חדשה. במילים אחרות, ההקלות נועדו לאזרחים פרטיים, ואף למדינה, למגן באופן מהיר מבנים למגורים בכל רחבי הארץ שאין בהם פתרון מיגון תקני. על פניו, זהו קיצור משמעותי בהליך חיזוק הבניינים באמצעות “מסלול ירוק”.
יש לציין כי הליך זה מצטרף לאישור מהיר של מרחבים מוגנים, מחודש ספטמבר 2021. אז, אישרה המועצה הארצית הקלה בתקנות התכנון והבנייה הנוגעות להליכי הרישוי של מרחב מוגן דירתי (ממ”ד). זאת לאור המצב הביטחוני במדינת ישראל ועל מנת לאפשר מיגון יעיל לכלל האוכלוסייה. הקלות אלו נועדו לאפשר, הן לאזרחים פרטיים והן למדינה, למגן במהירות מבנים למגורים שאין בהם פתרון מיגון תקני. בין אם על ידי הוספת מרחב מוגן דירתי (ממ”ד) ובין אם על ידי מיגון חדר במבנים קיימים.
מה הלאה?
ההחלטה של המועצה הארצית, משמעותה מתן הוראה למנהל התכנון, להכין את התוכנית המתאימות. לאחר הכנת התוכניות, הם יועלו לדיון במועצה הארצית. התקנות המקבילות לתוכנית בתחום הרישוי, דורשות את חתימת שר הפנים, ופרסום ברשומות, על מנת שייכנסו לתוקף.
עדכונים דחופים מלחמת חרבות ברזל:
פטור מהיטל השבחה במסגרת תוכנית המיגון הארצית תמ”א 40
תמ”א 40/א/1/1 – תכנית מתאר ארצית למיגון (בניית מרחב מוגן דירתי)
המועצה הארצית לתכנון ולבניה תדון ביום 16/11/2023, בהערות הועדות המחוזיות והשגות הציבור, לקראת החלת תמ”א/40/א/1 על כלל שטחי המדינה, בהם חל חוק התכנון והבניה (משמע, לא באיו”ש). זאת, נוכח המצב הבטחוני ומלחמת חרבות ברזל, והדחיפות במיגון מבני מגורים ומוסדות הציבור. התיקון האמור, ירחיב את היקף השטחים לכל חלקי ישראל, ויביא לתחולה מיידית (במקום מדורגת).
תמ”א/40/א/1 עוסקת בתיקון תכניות המתאר המקומיות והמפורטות בנושאים שונים (קווי בניין, תכסית, מרחק בין בניינים וגובה בניין), באופן שיאפשר הגשת בקשה להיתר לבניית ממ”ד עבור יחידות דיור ומבני ציבור, מכח התכניות המפורטות והוראות התמ”א – ללא צורך בפרסום הקלות. כזכור, בעת אישורה של התמ”א במקור בשנת 2019, היא חלה על המרחב הצפוני בלבד (כ-9 ק”מ מהגבול הצפוני), ותוקפה נקבע
לחמש שנים, עם אפשרות להארכת תוקפה מפעם לפעם. לאור המצב הבטחוני ומלחמת חרבות ברזל, קמה דחיפות במיגון מבני המגורים ומוסדות הציבור בכלל שטחי המדינה וצורך להקל על הקמת הממ”דים כאמור. לפיכך, מוצע להחיל את הוראות התמ”א על כל שטחי מדינת
ישראל.
זכויות תלת-מימד במקרקעין
תמ”א 40, בצירוף התיקון לחוק המקרקעין המאפשר רישום חלקה תלת מימדית, יביאו לפיתוח פרויקטים תת-קרקעיים, לשימושים שונים. כל אלו ישנו את תמונת התכנון בישראל. להרחבה בנושא זכויות תלת מימד ותיקון 33 לחוק המקרקעין, קראו כאן.
