תקנות השלמת דירה ומסירת דירה מקבלן

אחד האירועים המשמעותיים (והמרגשים) ביותר בתחום המקרקעין, הוא קבלת מפתח לדירה חדשה. המונח המקצועי הוא “מסירת הדירה”, והוא מהווה חלק מפרוטוקול מסירה של הקבלן לידי הרוכשים. אלא שעד לאחרונה, לא קבע החוק כיצד תבוצע העברת האחריות על הנכס. ביום 4/3/2021, פורסמו תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה), התשפ”א-2021. התקנות קובעות, לראשונה, מהם הקריטריונים להשלמת דירה חדשה; מקבעות פרקטיקה נהוגה בשוק; ומתוות את הדרך הרצויה לפעול בעת מסירת הדירה לרוכש. התקנות החדשות מבטלות את תקנות המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות)(הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה), התשל”ז-1976. סקירה.

קריטריונים לקביעת גמר בניה

על מנת שניתן יהיה לקבוע את השלמת דירה מקבלן, על הקבלן לעמוד בשלושה קריטריונים מצטברים:

• הרשות המקומית הנפיקה לגבי דירה או לגבי בניין שהדירה היא חלק ממנו והדירה לא הוחרגה מההנפקה לבניין, אחד או יותר מאלה:
  תעודת גמר; אישור אכלוס.
• המוכר חיבר את הדירה לתשתית חשמל קבועה או זמנית, ואישור על כך התקבל מחברת החשמל או מהרשות המקומית.
• המוכר חיבר את הדירה לתשתית מים קבועה או זמנית. אישור על כך התקבל מתאגיד המים העירוני או הרשות המקומית.

פרוטוקול מסירה

פרוטוקול מסירה של דירה חדשה מקבלן, הוא מסמך בכתב, המפרט את פרטי הדירה, מועד מסירתה, מצבה הפיזי של הדירה, אביזריה, מתקניה וכל המצוי בה. הפרוטוקול הוא מסמך, המסכם את הפגישה בין הצדדים: בפגישה זו על הצדדים לציין כל פגם, תקלה או ליקוי, במנותק מהשאלה האם הצדדים מסכימים עליו או לא. למעשה, מקובל להתייחס לשתי מסירות: מוקדמת (ראשונית), ומאוחרת (סופית), כדלקמן:

פרוטוקול מסירה ראשוני

זוהי פגישה בנוכחות הקבלן, הנערכת מספר בודד של שבועות טרם השלמת הבניה והמועד למסירת החזקה בדירה. בסיור ראשוני זה, נפגשים הצדדים בדירה החדשה, עוד טרם חיבור הדירה למערכות השונות (חשמל, מים, הסקה, גז, תקשורת וכו’). בסיור זה מצביעים הרוכשים על פגמים בולטים לעין, לכל הפחות, במטרה שהקבלן יתקן, תוך כדי הבניה והימצאות העובדים והחומרים באתר, את כלל הליקויים הדרושים. כך, שבמועד המסירה הסופית, תהיה הדירה נקייה מליקויים.

אנו ממליצים להגיע למפגש המסירה, בליווי איש מקצוע מומחה (מהנדס בניין, מפקח בניה וכיוצ”ב), אשר יסקור את הדירה, יתעד את המצב, לשם מתן חוות דעת מקצועית באשר לליקויים ו/או אי התאמות בדירה. איש המקצוע מטעם הדיירים יפיק דו”ח (שמעמדו כשל חוות דעת לבית המשפט), המכיל את כל הליקויים שאותרו, לרבות תמונות, הערות, תקנים רלוונטיים, המלצות לביצוע ועוד. למרות התנגדות אפשרית של הקבלן לאיש המקצוע מצד הרוכשים, לרוב – אלא אם הוסכם אחרת בחוזה המכר – אין לכך כל תוקף.

פרוטוקול מסירה סופי

פרוטוקול מסירה סופי (מכונה גם “פרוטוקול מסירת חזקה” או “פרוטוקול סופי”, מתבצע לרוב מספר חודשים לאחר הישיבה הראשונה, ולאחר שהקבלן תיקן את כלל הליקויים, ויישם את ההוראות שניתנו. בסיום פגישה זו, מחתים הקבלן את הרוכשים על “פרוטוקול מסירה סופי”, ובתמורה לכך הם מקבלים את מפתחות הנכס. תשומת הלב כי עצם החתימה על הפרוטוקול מצד הדיירים, אינה מסירה מהקבלן את אחריותו, בהתאם להוראות החוק ולהוראות הסכם ההתקשרות בין הצדדים.

דרך מסירת הדירה

התקנות החדשות קובעות את “דרך המלך” למסירה – מסירה בנוכחות הצדדים, בדירה עצמה. זאת, במטרה לוודא כי הדירה תקינה, כי התיקונים שנדרשו אכן תוקנו, אין ליקויי בניה, והדירה בנויה בהתאם להסכם ובהתאם לכל דין. התקנות מאפשרות לצדדים שיח בנושא אופן המסירה, בהתאם לנסיבות הספציפיות של הצדדים להסכם. לדוגמה, רוכש דירה להשקעה, המעוניין כי המסירה תיעשה ב-ZOOM, רשאי לבקש שהמסירה תתבצע בדרך זו.

קיים פער משמעותי, בין ערך הדירה, במיליוני ש”ח, לבין החשיבות הניתנת לפגישה בה נמסרת הדירה. לרוכשי הדירה אין את הידע המקצועי, או את הניסיון, בכדי להבחין בליקויי בניה או בפגמים. לפיכך, אנחנו ממליצים בחום: על כל הצדדים להיפגש בדירה עצמה. מומלץ כי המסירה תבוצע בשעות היום (ולפחות כאשר הדירה מחוברת לחשמל ומוארת כולה). זאת, על מנת שניתן יהיה לראות פגמים וליקויים, בבירור. יש לנסות לקבל את הדירה כאשר היא נקיה (יחסית), ולבדוק את מצב הדירה ביסודיות. עוד מומלץ לעבוד עם רשימה/צ’ק ליסט מסודרים – וכאלה קיימים בחיפוש פשוט באינטרנט.

נדגיש שוב כי רצוי להזמין חברת בדק שמאתרת ליקויים באמצעות מומחים. אין להיכנע לתכתיבים בלתי סבירים על מועד המסירה של הקבלן. אין לחתום על מסמכים או פרוטוקולים, בלתי מובנים. מניסיוננו, הדייר לא תמיד בודק ביסודיות, לא תמיד מודע לסוגי הבדיקות, ולעיתים סומך על הקבלן. עם זאת, עצם קבלת מפתח לדירה, וחתימה על פרוטוקול מסירה/קבלה, אינן משחררים את הקבלן מאחריותו.

עורך דין מקרקעין מומחה  

חוק המכר (דירות), העניק כלים לרוכשי הדירות מקבלן. אלא שהקבלנים עורכים שינויים ותיקונים בהסכמי המכר, מוסיפים סעיפים ותתי סעיפים, ומנצלים כל פרצה משפטית וחוקית. השינויים התכופים בחקיקה ובפסיקה, מחייבים עדכון והתמצאות שוטפים, ומומחיות מקצועית של עורך דין מקרקעין. אמנם, כל עורך דין יכול לייצג בעסקת מקרקעין – אבל רק עורך דין מומחה, שזה עיסוקו, יוכל להגן עליכם ולדרוש את הזכויות המגיעות לכם, ולחסוך לכם הון עתק. משרד עורכי דין וולר ושות’ הנו אחד ממשרדי עורכי הדין המובילים בשנים האחרונות, בדירוג BDI. מעוניינים בפרטים נוספים? פנו אלינו ונשמח להעניק ייעוץ וליווי משפטי מקצועי.