שכר טרחה עורך דין תמ"א 38

דיירים רבים מופתעים לדעת, כי שכר טרחת עורך הדין בפרויקטים של תמ"א 38, משולם על ידי היזם. כלומר, הדיירים לא נדרשים להוציא כספים מכיסם, כדי לשמור על האינטרסים שלהם. כל מה שנדרש לדיירים זה לבחור את עורך הדין המקצועי והמיומן ביותר, שיידע להבין את הצרכים שלהם, ולהגן על האינטרסים שלהם, בכל השלבים: הסכמים, תכנון, ביצוע, פיקוח, כולל העמדת בטוחות וערבויות
לדיירים, עד לסיומו המוצלח של הפרויקט, ואף לאחר מכן.

חובת עורך הדין כלפי הלקוח בפרויקטים של תמ"א 38  

חובת עורך הדין כלפי הלקוח, מתחלקת לשניים: האחת – מקצועית, והשניה – אתית. ברמה המקצועית, הלקוח מסתמך על כישוריו, ידיעותיו וחובותיו המקצועיות של עורך הדין. רמת הזהירות הנדרשת מצד עורך דין כלפי הלקוח, היא של "עורך דין סביר", הגבוהה יותר משל "האדם הסביר". ברמה האתית, נאמנותו של עורך הדין, נתונה אך ורק ללקוח. אסור לעורך דין לייצג לקוח, אם קיים חשש שהוא ימצא במצב של ניגוד עניינים.

אולם בפרויקטים של תמ"א 38, ושל התחדשות עירונית, שכר הטרחה של עורך הדין משולם ע"י היזם/ הקבלן, ולא על ידי הלקוחות – בעלי הדירות. ככך, עורך הדין עלול להיות בניגוד עניינים. מחד, נאמנות בלעדית ללקוחות, בעלי הדירות. מהעבר השני, היזם הוא זה שמשלם את שכר הטרחה, ובו הוא תלוי.

עמדת הרשות להתחדשות עירונית

הרשות להתחדשות עירונית נוקטת בנושא זה, בגישה מחמירה. לפי ההמלצה, לא רק שעורך דין אינו יכול לייצג במקביל את היזם ואת הדיירים, אלא אף מומלץ לפסול עורך דין שייצג בעבר את יזם הפרויקט, ועשוי להיות בשל כך בניגוד עניינים אפשרי. לצורך זה, מציין ההסכם מספר התניות/ הצהרות:

• עורך הדין מצהיר כי אין לו, ולא יהיה לו, במהלך כל ביצוע הפרויקט, קשר משפחתי או עסקי עם היזם שנבחר (או ייבחר) בפרויקט.
• עורך הדין מצהיר כי אינו מייצג את היזם ולא ייצג אותו בעבר, בתחום ההתחדשות העירונית.
• לעורך דין לא יהיו כל זכויות או עניין במקרקעין המדובר, כי לא יפעל כמארגן פרויקט ההתחדשות העירונית, וכי לא ייצג נציגויות דיירים או יחידים בבניינים גובלים או שכנים, שייצוגם עשוי לייצר מצב של ניגוד עניינים.

האם היזם רשאי לבחור את עורך הדין של בעלי הדירות?

לא. למרות שהיזם הוא הנושא בשכר טרחת עורך הדין של בעלי הדירות, אין משמעות הדבר שהוא רשאי לבחור את עורך הדין או להכתיב את זהותו. עורך הדין חייב להיבחר על ידי בעלי הדירות בלבד, והוא חב כלפיהם בחובת נאמנות מלאה, ללא תלות בזהות הגורם המממן את שכרו.

בחירת עורך הדין היא החלטה מהותית של בעלי הדירות, שכן הוא מלווה אותם במשא ומתן, בוחן את ההסכם, מפקח על עמידת היזם בהתחייבויותיו ופועל להגנה על זכויותיהם לאורך כל חיי הפרויקט.

ייצוג דיירים בתמ"א 38

ייצוג דיירים בתמ"א 38 שונה ומורכב יותר ביחס לעסקאות נדל"ן אחרות. זאת, ממספר סיבות:

• ראשית, לאור המספר הרב של הדיירים ושל בעלי הדירות, שצריכים להתגבש, להגיע לעמק השווה בקשר לעצם ההתקשרות, תוכן ההתקשרות, ההיתכנות, התנאים המסחריים-כלכליים, ועוד.
• שנית, בשל הצורך לסכם ולגבש עסקה, למול גורמים רבים: דיירים, נציגות הבית המשותף ("ועד הבית"), היזם, פיקוח, מתכנן, מהנדסים, קבלן הביצוע, וצדדי ג' נוספים.
• שלישית, בשל הצורך להיות "עם האצבע על הדופק" בתהליך, לרבות עיכובים בלוחות הזמנים, בהכנת התוכניות, בביצוע, ולהיות ער לקשיים כלכליים או תזרימיים של היזם.
• רביעית, בשל הצורך לדאגה לערבויות ולבטחונות, בכל אחת מאבני הדרך ובכל התרחישים, לשם הבטחת הפרויקט והאינטרסים של הדיירים.
• וחמישית, לאור הצורך בדאגה ובהסדרה, באופן אישי, של כל אחד מהדיירים, על הצרכים, הרצונות והחלומות הפרטיים שלו, לאורך מספר שנים – ואף לאחר סיום הפרויקט (ערבות בדק). לעיתים הליווי כולל דיור חליפי, הובלה אליו וממנו, העברת הנכס (מכירה, העברה בירושה), ועוד.

לכל אלה, אמורה להיות כתובת זמינה, מקצועית ונאמנה אחת בלבד – עורך דין מומחה תמ"א 38.

מי באמת בוחר את עו"ד?

כאשר היזם מממן את עלות עורך הדין שמייצג את הדיירים, הדיירים נוטים "לזנוח" נושא זה, ולחשוב שהם מוגנים. אלא שהמאסדר הורה (וגם השכל הישר), כי זהות עורך הדין לא תיקבע על ידי היזם, אלא בעלי הדירות עצמם הם שצריכים לקבוע ולבחור את עורך הדין שייצג אותם. שהרי, עורך דין שמומלץ על ידי היזם, ושאיתו התקשרו הלקוחות – עלול לחוש חובה כלשהי כלפי היזם. מצב זה עלול לגרום לעורך הדין, במודע או שלא במודע, לנטות לכיוונו של היזם, ולא להגן באופן מלא על האינטרס של הלקוחות שלו, הדיירים. כך, הוא עלול להיכשל בחובתו האתית להגן על הדיירים, במקרים אלה טמון חשש לקיומו של ניגוד אינטרסים מובהק.

יש לשים לב שהיזמים נוטים "לדחוף", או להציג רשימה של עורכי דין מטעמם, לבחירת הדיירים. נימוקים כגון "מקצועיות עורך הדין", "יש לנו ניסיון טוב ושיתוף פעולה מצויין עם עורך הדין" ; "הוא צעיר ורעב", או כל נימוק שנשמע טוב – לא תמיד כך. זיכרו: תפקידו של עורך הדין של הדיירים, הוא לייצג את הדיירים מול היזם. עורך הדין יכין את הסכם התמ"א 38, ינהל מו"מ בשמכם, ויילחם מול היזם על מנת להשיג עבורכם את התנאים הטובים והמשתלמים ביותר. עליו לחתום על ההיתרים והבקשות (אם ניתן לו ייפוי כוח), יאשר תשלומים, יסיר ויפחית ערבויות, וילווה אתכם לאורך שנים, עד לסיום הפרויקט.

מה אסור ליזם לעשות ביחס לעורך הדין של בעלי הדירות?

היזם נושא בשכר טרחת עורך הדין המייצג את בעלי הדירות. עם זאת, עצם מימון שכר הטרחה אינו מקנה ליזם סמכות לבחור את עורך הדין, להנחות אותו או להשפיע על אופן הייצוג המשפטי. עורך הדין פועל מטעם בעלי הדירות בלבד, וחובת הנאמנות שלו היא כלפיהם.

היזם אינו רשאי לבחור את עורך הדין במקום בעלי הדירות או לכפות עליהם התקשרות עם משרד מסוים. בחירת עורך הדין היא החלטה מהותית של בעלי הדירות, אשר צריכים לבחור גורם מקצועי שהם נותנים בו אמון ושיוכל לייצג את האינטרסים שלהם באופן עצמאי לאורך חיי הפרויקט.

בנוסף, היזם אינו רשאי להתנות את קידום הפרויקט, חתימת ההסכם או מתן התמורות לבעלי הדירות בבחירת עורך דין מסוים מטעמו. תנאי כזה עלול לפגוע בעצמאות הייצוג וליצור חשש לניגוד עניינים.

גם לאחר בחירת עורך הדין, היזם אינו רשאי להתערב בשיקול הדעת המקצועי שלו, להגביל את הקשר הישיר בינו לבין בעלי הדירות, או להכתיב את עמדתו המשפטית בנושאים הנוגעים לזכויות בעלי הדירות. כך למשל, החלטות בנוגע לנוסח ההסכם, לבחינת בטוחות, למנגנוני פיצוי, ללוחות הזמנים או לאופן ניהול המשא ומתן חייבות להתקבל מתוך בחינה מקצועית של טובת בעלי הדירות.

חשוב להבחין בין מימון שכר הטרחה לבין שליטה בייצוג. היזם רשאי לשאת בעלות השירות המשפטי כחלק ממבנה העסקה, אך אין בכך כדי להפוך אותו ללקוח של עורך הדין או להעניק לו השפעה על אופן הייצוג.

שמירה על עצמאות עורך הדין של בעלי הדירות היא תנאי מרכזי להגנה על זכויותיהם, לצמצום חששות לניגודי עניינים ולהבטחת ניהול תקין, שקוף ומאוזן של פרויקט ההתחדשות העירונית.

סימני אזהרה: כיצד לזהות חשש לפגיעה בעצמאות הייצוג של עורך הדין מטעם בעלי הדירות?

בפרויקטים של התחדשות עירונית, עורך הדין של בעלי הדירות ממלא תפקיד מרכזי בהגנה על זכויותיהם המשפטיות והכלכליות של בעלי הנכסים. תפקידו אינו מסתכם בניסוח הסכם או בביצוע פעולות משפטיות טכניות, אלא כולל ניהול משא ומתן מול היזם, בחינת הסיכונים בפרויקט, שמירה על האינטרסים של בעלי הדירות וליווי שלהם לאורך שלבי ההתקשרות.

לכן, השאלה המרכזית אינה רק מי משלם את שכר טרחת עורך הדין, אלא למי חב עורך הדין את חובת הנאמנות, מי בחר בו והאם נשמרת עצמאותו המקצועית לאורך כל הדרך.

ניגוד עניינים אינו תמיד מופיע באופן גלוי. לעיתים מדובר בהתנהלות מצטברת, בהחלטות שמתקבלות ללא הסבר מספק או במצבים שבהם בעלי הדירות חשים כי קולם אינו מקבל ביטוי מלא. כאשר מופיעים אחד או יותר מהסימנים הבאים, מומלץ לבצע בחינה מקצועית של אופן ניהול הייצוג.

היזם היה מעורב בבחירת עורך הדין של בעלי הדירות

אחד העקרונות הבסיסיים בייצוג בעלי דירות הוא עצמאות הבחירה של עורך הדין. בעלי הדירות הם אלה שאמורים לבחור את המשרד שייצג אותם, לאחר בחינה של ניסיונו, מומחיותו והיכולת שלו להוביל את הפרויקט מנקודת מבטם.

מצב שבו היזם מציע, ממליץ או מכוון לבחירת משרד מסוים, גם אם הדבר נעשה באופן לא פורמלי, עשוי לעורר קושי מבחינת עצמאות הייצוג.

עורך דין המייצג בעלי דירות חייב להיות חופשי לבחון את ההסכם, לנהל משא ומתן ולהעלות דרישות משפטיות בשם בעלי הדירות, גם כאשר דרישות אלו אינן תואמות את האינטרס הכלכלי של היזם.

לחץ בלתי סביר לקידום חתימה על ההסכם

הסכם התחדשות עירונית הוא אחד המסמכים המשפטיים המשמעותיים ביותר שעליהם חותמים בעלי דירות. הוא משפיע על זכויות קנייניות, על התמורה העתידית, על הבטוחות, על לוחות הזמנים ועל האפשרות להשלים את הפרויקט. לכן, תהליך חתימה תקין מחייב מתן זמן סביר לעיון, לקבלת הסברים ולבחינת המשמעות המשפטית של ההתחייבויות.

כאשר מופעל לחץ חריג לחתום במהירות, כאשר מוצג לבעלי הדירות כי שאלות או דרישות לתיקונים "מעכבות את הפרויקט", או כאשר נוצרת תחושה כי עדיף להסכים מאשר לבחון את הדברים לעומק, מדובר בהתנהלות המחייבת תשומת לב.

תפקידו של עורך הדין מטעם בעלי הדירות אינו רק לאפשר את קידום העסקה, אלא לוודא שהיא מתקדמת בתנאים המגנים על בעלי הדירות.

חששות של בעלי הדירות אינם מקבלים מענה משפטי מספק

במהלך פרויקט התחדשות עירונית עולות שאלות רבות: האם הבטוחות מספיקות? האם התמורה שנקבעה בהסכם ברורה? האם קיימים מנגנוני פיצוי במקרה של עיכוב? האם קיימת ודאות ביחס למפרט הדירה החדשה? מה קורה אם היזם אינו עומד בהתחייבויותיו?

תפקידו של עורך הדין הוא לבחון שאלות אלו באופן מקצועי ולהפוך אותן למנגנונים משפטיים ברורים בהסכם.

כאשר שאלות מהותיות מקבלות תשובות כלליות בלבד, ללא הסבר משפטי או ללא בחינה של חלופות אפשריות, על בעלי הדירות לוודא כי האינטרסים שלהם מקבלים ייצוג מלא. אמירות כגון "זה הנוסח המקובל", "כך עושים בכל הפרויקטים" או "אין צורך להתעכב על הסעיף הזה", אינן תחליף לבחינה משפטית פרטנית של העסקה.

היעדר שקיפות מול בעלי הדירות

אחד המרכיבים החשובים ביותר בייצוג בפרויקט מורכב הוא תקשורת רציפה ושקופה בין עורך הדין לבין בעלי הדירות. בעלי הדירות זכאים להבין את שלבי הפרויקט, את משמעות ההחלטות המתקבלות, את הסיכונים הקיימים ואת החלופות האפשריות העומדות בפניהם.

כאשר החלטות מהותיות מתקבלות ללא הסבר מספק, כאשר מידע מרכזי אינו מועבר לנציגות או לבעלי הדירות, או כאשר קיימת תחושה כי המידע זורם בעיקר מצד היזם, יש מקום לבחון האם נשמרת עצמאות הייצוג הנדרשת.

המבחן המרכזי: האם עורך הדין פועל עבור בעלי הדירות בלבד?

בפרויקט התחדשות עירונית מוצלח נדרש איזון בין קידום העסקה לבין שמירה קפדנית על זכויות בעלי הדירות. עורך הדין מטעמם אינו אמור להיות "גורם מאשר" להצעת היזם, אלא הגורם המקצועי שמוודא כי ההסכם משקף הגנה משפטית ראויה עבורם. העובדה שהיזם מממן את שכר הטרחה אינה מפחיתה מחובת הנאמנות של עורך הדין לבעלי הדירות. המבחן האמיתי הוא האם בעלי הדירות מרגישים שיש להם גורם מקצועי עצמאי, שמוכן להציף קשיים, לנהל משא ומתן ולהגן על זכויותיהם לאורך כל הדרך.

האם בעלי הדירות רשאים להחליף את עורך הדין במהלך הפרויקט?

שכר טרחה עורך דין תמ"א 38 – תמיד על חשבון היזם

היזם משלם, תמיד, את שכר הטרחה לעורך דין תמ"א 38. קיימים מודלים שונים לתשלום שכר הטרחה בהתקשרויות, אם כי לרוב, חלוקת שכר הטרחה הנה בשלבים, בהתאם להתקדמות הפרויקט ("אבני דרך):

50% מהסכום במועד החתימה על הסכם תמ"א 38; 20% – 30%, במועד הגשת תוכנית תמ"א 38 לאישור הוועדה המקומית לתכנון ובניה, והיתרה – במועד קבלת היתר הבניה לפרויקט.

עורך דין תמ"א 38 או עורך דין מקרקעין?

כיצד נקבע שכר הטרחה של עורך דין בפרויקט תמ"א 38?

שכר הטרחה של עורך הדין המייצג את בעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38 אינו נקבע לפי מחיר אחיד, אלא בהתאם למכלול נסיבות מקצועיות, משפטיות ותכנוניות המשפיעות על היקף העבודה והאחריות המוטלת על המשרד המלווה.

בין השיקולים המרכזיים המשפיעים על גובה שכר הטרחה ניתן למנות את סוג הפרויקט והמתווה התכנוני החל עליו, מספר הדירות הקיימות בבניין, מספר הדירות החדשות הצפויות לאחר ביצוע הפרויקט, קיומם של שטחים בעלי מאפיינים מיוחדים כגון שטחי מסחר או שימושים ציבוריים, מספר בעלי הזכויות המעורבים, מיקום הנכס, מאפייני השוק המקומי ומידת המורכבות המשפטית והתכנונית של הפרויקט.

בנוסף, קיימת משמעות לניסיון ולמומחיות של עורך הדין המלווה. פרויקטים של תמ"א 38 והתחדשות עירונית דורשים ידע משולב בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה, חוזים, מיסוי, ליווי בעלי דירות וניהול משא ומתן מול יזמים.

בפועל, שכר הטרחה המקובל בפרויקטים מסוג זה עשוי להשתנות בהתאם למאפייני הפרויקט ולהיקף השירותים הנדרשים, כאשר במקרים רבים הוא נע בטווח של כ־12,000–20,000 ש"ח עבור כל דירה, אך אין מדובר בתעריף קבוע וכל פרויקט נבחן בהתאם לנסיבותיו.

חשוב להדגיש כי בחירת עורך דין לפרויקט תמ"א 38 אינה צריכה להתבסס רק על גובה שכר הטרחה, אלא בעיקר על ניסיונו בתחום, יכולתו לנהל משא ומתן מול היזם, להגן על זכויות בעלי הדירות וללוות את הפרויקט עד להשלמתו בפועל.

הגבלת שכר טרחת עו"ד

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ניסחה בחודש אפריל 2020, "הסכם מדף", הממליץ להגביל את שכר הטרחה של עורכי דין במיזמי תמ"א 38. הסכם זה קובע כי שכר הטרחה ייקבע על פי מספר הדירות בבניין הקיים, ולא על פי מספרן בבניין החדש שייבנה. לחילופין, יש לחשב את שכר הטרחה על פי מכפלה של מספר הדירות הוותיקות בתעריף שייקבע מראש.

כמשרד שמלווה פרויקטים רבים מסוג תמ"א 38, אנו מעניקים לדיירים, את השקט הנפשי הדרוש להם. זאת, הודות לניסיון של למעלה מ-60 שנה ואלפי לקוחות בתחום המקרקעין, מיסוי מקרקעין, תכנון והבניה, עסקאות קומבינציה, הפקעה, תמ"א 38 והתחדשות עירונית. מעוניינים בקבלת ליווי בעסקת תמ"א 38? רוצים לבדוק את ההסכמים? פרויקט תמ"א 38 שלכם מתעכב? צרו קשר עם עורך דין מקרקעין מומחה, כבר עכשיו. משרד וולר ושות'.

נכתב על ידי עו״ד ונוטריון פנחס וולר, המוביל במשך עשרות שנים את תחום דיני המקרקעין, מיסוי מקרקעין ותכנון ובניה, בחיפה והצפון. עו״ד וולר נמנה עם דור המייסדים של העשייה המשפטית בתחום הנדל״ן הציבורי והפרטי, וליווה אלפי עסקאות מקרקעין, פרויקטי בנייה מורכבים, הסכמי קומבינציה, רישומי זכויות, תוכניות מתאר, הפקעות והליכי הפשרה. במסגרת עבודתו, ייצג עו״ד פנחס וולר רשויות מקומיות, קבלנים, בנקים, אגודות שיתופיות ובעלי קרקעות פרטיים, בכל הערכאות.

פורסם ביום 17/02/2022. עידכון אחרון: 30/07/2026.