דירוג אנרגיה של דירות מגורים

נכון להיום, כ-30% מצריכת החשמל הכוללת בישראל, הנה מבנייני מגורים. אלא שעד היום, אין כל חובה למדוד או להציג דירוג אנרגטי לדירות חדשות. יתר על כן, לא קיימת פלטפורמה אחידה להצגת נתוני דירוג האנרגיה של מבנים, גם אם המבנה תוכנן ע”פ תקן 5282 – הנתונים קיימים אצל הקבלן בלבד. אופן אימות הנתונים (שמבוצע ע”י גופים שלא עברו הסמכה ייעודית לבדיקת תקן זה) אינו אחיד, לא קיים רישום של הדירוג שהונפק והדירוג לא נמסר לרוכש. ביום 23/6/2022, אישרה ועדת הכלכלה של הכנסת את טיוטת צו מכר דירות (טופס של מפרט) (תיקון), התשפ”ב – 2022, הקובע את הדרך בה מוכר דירה יכול לבצע ולהציג לרוכש דירוג אנרגיה של דירת מגורים. הצו נכנס לתוקף ביום 13/9/2022.

רקע: דירוג אנרגיה של דירות מגורים 

בשנת 1980 ממוצע שטח דירה חדשה בישראל 115 מ”ר ברוטו. בשנת 2000 היה השטח 155 מ”ר ברוטו וכיום כ-190 מ”ר ברוטו. דירות גדולות יותר דורשות אנרגיה רבה יותר לצרכי אקלום. ככל ששטח הדירה עולה, כך יש צורך ביותר אנרגיה על מנת ליצור נוחות תרמית לדיירים. לכן, תחום ההתייעלות באנרגיה בנוגע למבני מגורים ודירות הינו תחום שחשיבותו הולכת וגדלה. חשיבות זו תגבר, שכן מלאי הדירות בשוק צפוי לגדול בכ-50% עד שנת 2035.

בתחום ההתייעלות באנרגיה פורסמו מספר תקנים ישראליים:

תקן 5282 – דירוג בניינים לפי צריכת אנרגיה בהתאם לאזורי האקלים בארץ בו נבנה הבניין. התקן מתבסס בחלקו על תקן מחייב 1045 (דרישות לבידוד תרמי של בניינים), אולם הוא וולונטרי.

תקן 5281 – קריטריונים לקבלת הכרה לבנייה בת קיימה (בניה ירוקה). התקן מגדיר דרישות שיש לעמוד בהן על מנת לקבל ניקוד לדירוג האנרגיה של מבנה כלשהו, המחושב ע”פ תקן 5282. דרגה C הנה המינימום, על מנת שהמבנה ייחשב כ”ירוק”.

חובת הצגת דירוג אנרגיה של דירות מגורים

מפרט המכר שבתקנות, מספק פרטי זיהוי של הדירה (מיקום, שטח, תיאור הבניין, הדירה, ציוד, אביזרים, חומרי הבניין ועבודות גמר). בכך, מהווה המפרט בסיס לקבלת ההחלטות אצל רוכשי הדירה. יכול שרוכש דירה, שהתקשר עם מוכר לעניין דירה ספציפית, לא היה מתקשר בעסקת המכר לולא הבנתו את הממכר, כפי שהדבר בא לידי ביטוי במפרט המכר. קראו כאן הרחבה בנושא מפרט מכר דירה, וכאן טיפים על מה צריך לבדוק לפני שרוכשים דירה?

התיקון לחוק המכר נועד לקביעת דירוג אנרגיה של יחידות דיור, וחיוב יזמים בהצגתו במעמד רכישת דירה חדשה. במסגרת זו, היזמים יחוייבו להציג בפני הרוכשים את דירוג האנרגיה של הדירה, במטרה לשקף לרוכשי הדירה את צריכת האנרגיה העתידית בה, צעד זה יסייע לרוכשים לקחת בחשבון את צריכת האנרגיה הצפויה, במסגרת מגוון השיקולים ברכישת דירה.

יתרונות נוספים בחובת הצגת דירוג אנרגיה של דירות מגורים 

• קביעת כללים אחידים בשוק לחישוב דירוג האנרגיה.
• קביעת כללים ברורים להצגת דירוג האנרגיה לדירות ולמבנה.
• סיוע בהשוואת צריכת האנרגיה של דירות בצורה פשוטה ויעילה.
• שקיפות בענף הבנייה בישראל.
• גיבוש מאגר מידע אחיד ואמין (באמצעות דיווח הקבלנים למשרד האנרגיה).
• קידום בנייה שתבטיח איכות חיים ברמה טובה.
• העלאת המודעות הציבורית לתחום הבנייה הירוקה וחיסכון באנרגיה.

סטנדרט אחיד לדירוג אנרגטי של דירות מגורים

ראוי לציין כי התקנות החדשות לא מחייבות לבצע דירוג אנרגטי של דירות מגורים. תקנות מקורות אנרגיה (הצגת דירוג אנרגטי ליחידת דיור), תש”ף-2020 קבעו את הדרך בה מוכר דירה יכול לבצע ולהציג לרוכש דירוג אנרגטי של דירת מגורים. כך, יכול מוכר דירה לבחור האם לבצע את הבדיקה לדירת המגורים, או לא. התקנות החדשות מחייבות מוכר דירה לסמן במפרט כי אין דירוג אנרגטי לדירה. לחילופין, ככל וקיים דירוג אנרגטי לדירה, נדרש היזם/ הקבלן להציגו במפרט.

מהעבר השני, התקנות החדשות אינן מחייבות ביצוע דירוג אנרגטי. עם זאת, רשויות מקומיות (מרביתן בפורום ה-15) מחייבות כיום בניינים חדשים לעמוד בתקן בנייה ירוקה. גם המועצה הארצית לתכנון ובניה אישרה תקנות ליישום תקן הבנייה הירוקה למגורים, לבניה שהחלה בשנת 2021.

מסקנות ומשמעויות

אחד התחומים החשובים בצמצום פליטות והפחתת צריכת החשמל הוא התייעלות אנרגטית. דירוג אנרגטי גבוה חוסך כ-30% מצריכת האנרגיה בדירה – אלפי ש”ח בשנה, בהוצאות חשמל, תפעול ותחזוקה. תקנות מקורות אנרגיה (הצגת דירוג אנרגטי ליחידת דיור), תש”ף-2020, קובעות את הדרך בה מוכר דירה יכול לבצע דירוג אנרגטי של דירת מגורים. תיקון צו המכר דירות, השלים את התקנות, וקבע כי מוטלת על המוכר החובה להעביר את הדירוג לרוכשי הדירות. לפיכך, מספר מסקנות ומשמעויות:

לרוכשי דירה –

• וודאו שמפרט הדירה, לפי חוק המכר, כולל גם את דירוג אנרגטי גבוה. בעתיד, עם מכירת דירות אלה בשוק החופשי (דירה יד-שניה), הדירוג האנרגטי של הדירה ישתקף, בעת מו”מ לרכישת דירה.
• נהלו משא ומתן עם הקבלן: חובת דירוג האנרגיה העניקה לרוכשי דירה קלף מיקוח מול הקבלן. במעמד הקנייה מומלץ לדרוש מחיר שישקף את הדירוג האנרגטי. עבור דירה “בזבזנית” בחשמל, מחיר נמוך יותר מאשר דירה לה דירוג אנרגטי גבוה.

לקבלנים – 

• התיקון לחוק המכר מחייב קבלנים, המעוניינים שליחידות הדיור שהם בונים יהיה דירוג אנרגטי, צריכים למלא טופס מקוון. את נתוני המעבדה לפיהם נקבע הדירוג האנרגטי של יחידת הדיור, יש להעביר למשרד השיכון.
• הדירוג האנרגטי מתבסס על נתוני תכנון בלבד ובדיקת מעבדה. הוא אינו מתייחס לדירוג אנרגיה בפועל של מבנה מגורים לאחר בנייתו. מומלץ להדגיש נתון זה בהסכם המכר.

עורך דין מקרקעין בחיפה

משרד וולר ושות’ מעניק ללקוחותיו, לא רק את הידע המשפטי ההכרחי והנדרש לביצוע עסקאות מקרקעין ונדל”ן, אלא גם את הערך המוסף: ניסיון של למעלה מ-40 שנה בתחום המקרקעין, אלפי לקוחות וחוזי מכר, מיומנות, הבנה, ידע מקצועי רב-תחומי, ניהול סיכונים, ייצוג נאמן ומסור של הלקוחות, והופעה בפני כל הערכאות המשפטיות. צרו קשר עכשיו.