פירוק שיתוף במקרקעין

שותפות היא התאגדות משפטית, בין מספר ישויות משפטיות (בני אדם, חברות וכו’), המבצעים פעולה לשם הפקת רווחים, ואינם מאוגדים באופן אחר כמו חברה בע”מ, אגודה שיתופית או מלכ”ר. טרם הקמת השותפות, הצדדים חותמים על הסכם שותפות, המקבע את המטרות והעקרונות השונים של הפעילות, את דרך הניהול וכו’. במסגרת פירוק שותפות, השותפים מחלקים ביניהם את הרווחים, הרכוש וגם את החובות של העסק, בהתאם להסכם השותפות. אולם, בעוד שבניהול שותפות העיקרון הקובע הוא הכרעת הרוב, הרי שבבפירוק שותפות, המיעוט זכאי לכפות דעתו על הרוב. המחוקק קבע כי על אף הוראות הסכם השיתוף שבין הצדדים, ניתן לפרק את השותפות, בהסכמה או בהיעדר הסכמה, בתנאים מסויימים.

פירוק שיתוף במקרקעין הנו הליך משפטי בתחום המקרקעין, שבאמצעותו רשאי שותף לדרוש את פירוק השותפות בנכס, בכל עת. הליך זה מוסדר בסעיף 37 לחוק המקרקעין, תשכ”ט-1969. על פי החוק והפסיקה, לכל שותף האוחז בנכס יחד עם שותפים נוספים, עומדת האפשרות לדרוש, בכל עת וללא צורך בנימוקים מיוחדים, את פירוק השותפות כולה (ולא רק להסתפק בהפרדת חלקו מיתר השותפים). במקרים בהם השותפים מסכימים לבקשה, השותף המבקש ימכור את חלקו לשותפים אחרים או לצד ג’, וכולם יפעלו לפירוק מהיר (“פירוק בהסכמה“). אולם במקרה בו קיימת התנגדות לפירוק שיתוף, הנושא יידון בתביעה לפירוק שיתוף. נסביר:

שיתוף במקרקעין

לפני שנתחיל לפרק את המקרקעין, יש להבין מהי הגדרת “שיתוף במקרקעין”. אם כן, סעיף 27 לחוק המקרקעין מגדיר שיתוף במקרקעין כ- “מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם.” מכאן, שכל הבעלים במקרקעין מחזיקים, כל אחד, בחלק בלתי מסויים ובלתי תחום באותם המקרקעין (“בעלות במושע”). סעיף 28 לחוק קובע כי “חלקיהם של כל אחד מהשותפים במקרקעין, חזקה שהם שווים” – אלא אם רשום אחרת. סעיף 29 (א) לחוק קובע את המסגרת המשפטית, בה ניתן לרשום את השותפות, היעדים והמטרות, היחסים בין השותפים, הזכויות והחובות, מטרת השימוש במקרקעין, ואת יתר תהליכי קבלת ההחלטות לגבי המקרקעין. וכך קובע החוק:

“הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין ניתן לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר.”

אין חובה חוקית לרשום את הסכם השיתוף בטאבו, ואין חובה לתת לו תוקף קנייני או פומבי. אם כי מטרתו של הסכם השיתוף להביא את דבר ההסכם לידיעת כולי עלמא, ולמנוע תאונה משפטית עם קונה שיטען שלא ידע על הסכם השיתוף, ההסכם עומד בתוקף (ע”א 48/16 ציון דהאן נ’ יגאל שמחון). עוד נדגיש כי הסכם השיתוף אינו מהווה “עסקה במקרקעין”, שכן מטרתו היא הסדרת היחסים החוזיים בין הצדדים החתומים. בפועל, נוטים הצדדים לרשום “הערת אזהרה” על קיומו של הסכם השיתוף, מכוח סעיף 126 לחוק.

מטרת פירוק שיתוף במקרקעין

המחוקק סבר, כי בית המשפט אינו המקום או הסמכות, להשכנת שלום בין שותפים למקרקעין, המסוכסכים ביניהם. מוטב שהשותפים יפרידו את נכסיהם, במהירות. מטרה משנית לפירוק שיתוף המקרקעין, הוא שחיסול השיתוף במקרקעין הנו מטרה רצויה, גם לטובת השותפים עצמם וגם למען המטרה המשקית הכללית והכלכלית, בפיתוח מקרקעין (ע”א 623/71 גן בועז בע”מ נ’ הרב אנגלנדר ואח’). מטרה נוספת נוכח חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, המאפשר לאדם לנתק עצמו מקשרים קנייניים עם בני אדם אחדים. הבנות אלו הובילו להוראה, כי יש לאפשר לשותפים במקרקעין לשקול את שיקוליהם ולדרוש את פירוק השותפות, מכל סיבה ובכל עת. הזכות לפירוק השיתוף אינה תלויה באחוזים או ברוב כלשהו, אלא מיעוט קטן רשאי לדרוש את הפירוק.

פירוק שיתוף במקרקעין נפוץ בדרך כלל בקרב יורשים שהסתכסכו; בקרב בני זוג שמתגרשים; רוכשים במשותף של נכס, שמצב אחד מהם השתנה לרעה; אצל משקיעי נדל”ן שמבקשים לעזוב את קבוצת הרכישה; ועוד.

חריגים לעיקרון פירוק השיתוף

1. הסכם שיתוף השולל או מגביל את הזכות לפירוק השיתוף. המחוקק הכיר באפשרות לקבוע בהסכם השיתוף תנייה, השוללת או המגבילה את הזכות לדרוש את פירוק השיתוף. עם זאת, החוק מגביל את התוקף של תניה מעין זו, ל-3 השנים הראשונות בלבד. לאחר שלוש שנים, נחלש כוחה, ולבית המשפט שיקול דעת להתערב ולפרק את השיתוף, אס נראה לו הדבר צודק בנסיבות העניין.
2. פירוק שיתוף בדיני משפחה, בין בני זוג הנמצאים בהליכי גירושין. פירוק השיתוף בדירת המשפחה הנו נושא טעון ביותר, שכן היא מחייבת התמודדות עם אינטרסים מנוגדים של בני הזוג. מצד אחד, האינטרס של אחד מבני הזוג לדרוש את פירוק השיתוף בדירה, לממש את הנכס ולקבל תמורה בגינו (זכות הקניין). מהעבר השני, האינטרס להסדיר את מדורם של הילדים הקטינים. במילים אחרות, לבית המשפט מסור שיקול דעת רחב יותר באשר לזכות פירוק השיתוף בדיני משפחה. הזכות לפרק שיתוף בין בני זוג “נסוגה” נוכח הצורך לוודא ולשמור על האינטרס של הילדים הקטינים ושל בן/בת הזוג.
3. חוסר תום לב קיצוני. מי שמבקש לטעון לפירוק שיתוף מכוח עיקרון מוסרי ורצונו להשתחרר מקשר כובל, צריך גם להתנהג בעצמו בתום לב ובדרך מקובלת.

תביעה לפירוק שיתוף

במקרה בו קיימת התנגדות לפירוק שיתוף, הנושא יידון כתביעה לפירוק שיתוף, בבית המשפט המוסמך. בתביעה לפירוק שיתוף, יש לבחון הן את סטטוס המקרקעין (היכן הם רשומים), ואת מהות הסכסוך. כלומר –

• מקרקעין הרשומים בטאבו – לבית משפט השלום באזור בו מצויים המקרקעין.
• מקרקעין שאינם רשומים בטאבו (רמ”י, חברה משכנת, חברה יזמית וכו’) – לבית משפט השלום או לבית המשפט המחוזי בהתאם לשווי המקרקעין. התביעה תתנהל לפי הוראות חוק המיטלטלין, תשל”א-1971.
• אם השותפים במקרקעין הם בני משפחה, אזי התביעה תידון אך ורק בבית משפט לענייני משפחה. כפי שמציינת המלומדת (וכב’ השופטת) ד’ פלפל, “כשמוגשת תביעה לפירוק השיתוף במקרקעין בין בני זוג, זהו למעשה אחד הביטויים החיצוניים לסופה של דרך החיים המשותפת של הצדדים וביטוי לרצון לסיים ביניהם גם את עבותות הרכוש המשותפים“.

כיצד מבוצע פירוק שיתוף?

חלוקה בעין

הדרך העדיפה והיעילה לפירוק שיתוף, היא חלוקה פיזית בין השותפים (“חלוקה בעין“). סעיף 39 לחוק המקרקעין קובע כי כאשר השותפים לא הגיעו להסכמה ביניהם, וכאשר המקרקעין ניתנים לחלוקה, ייתן בית המשפט עדיפות ברורה לפירוק בדרך של חלוקה בעין. כלומר, כאשר אופי ומהות הנכס, הוראות התב”ע וחוקי התכנון והבניה מאפשרים חלוקה ופיצול, והצדדים מעוניינים בכך – ייתן בית המשפט עדיפות לפירוק, ולביצוע חלוקה פיזית מחודשת בין השותפים. לצורך החלוקה בעין של המקרקעין, תידרש מדידה המאושרת על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה, וכן אישור של המפקח על המקרקעין כי החלוקה מתיישבת בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה.

העדפת המחוקק ל”חלוקה בעין”, כאשר הדבר אפשרי, היא אף כאשר עלול לגרום להפסד ליתר השותפים. כלומר, העדפה של חלוקה פיזית במקרקעין עדיפה, גם במחיר של הפסד כספי ליתר השותפים, כל עוד הפסד זה אינו “ניכר” כאמור בסעיף 40(א) לחוק המקרקעין. הפסיקה פרשה את המונח “נזק ניכר”, כנזק ישיר שייגרם מן החלוקה, בנזק שהחלוקה תביא בעקביה, ולא אי ניצול מלוא הפוטנציאל הממוני הטמון בנכס המקרקעין. סטיה מהעיקרון של “נזק ניכר” תתאפשר רק במקרים של נזק ישיר שייגרם מן החלוקה בעין, ולא במקרה של נזק ספקולטיבי או של מניעת רווח פוטנציאלי. וראה לעניין זה רע”א 1017/97 רידלביץ נ’ מודעי [פורסם בנבו].

מניעת נזק ניכר על ידי מכירה לצד ג’

אם הנכס אינו ניתן לחלוקה פיזית, או כשהחלוקה תגרום נזק ניכר לאחד הזכאים, הפירוק נעשה באמצעות מכירה לצד ג’. זאת, מכוח סעיף 40 לחוק המקרקעין. במקרה זה, ימנה בית המשפט כונס נכסים, שתפקידו למכור את הנכס ולחלק את התמורה בין השותפים, לפי חלקם היחסי. אופן המכירה יהיה בדרך בה מוכרים נכס בהוצאה לפועל, אלא אם בית המשפט יורה על מכירה בדרך אחרת.

לעיתים, ניתן לפנות לבית המשפט בבקשה למכור את הנכס בהתמחרות פנימית בין השותפים. כך, השותף שמציע את הסכום המירבי, יהיה זה שלו יימכר הנכס. בית המשפט עשוי לראות דרך זו כיעילה וצודקת, ואף עשויה למנוע סחטנות. עם זאת, דרך זו היא החריגה, ואיננה “דרך המלך”.

פירוק שיתוף ע”י רישום בית משותף

בית המשפט רשאי להורות על רישום זיקת הנאה בנכס. הוא גם רשאי להורות על “תשלומי איזון”, להשוואת חלקיהם של השותפים בנכס, טרם החלוקה. יש מקרים בהם מורה בית המשפט לבצע את הפירוק על ידי צו לרישום בית משותף. במקרה הנ”ל, כל שותף יקבל דירה בנכס, בהתאם לחלקו היחסי. למעשה, הפיכתו של נכס לבית משותף, דומה לחלוקתו בעין. שכן, דירה בבית משותף היא נושא לבעלויות, לזכויות ולעסקאות. זו אמנם התיאוריה, אולם נדמה כי היא מחמיצה את העיקר שבבסיס פירוק השיתוף: הבקשה לפירוק היא להסתלק איש מרעהו. בבית משותף, השותפים לשעבר פוגשים זה את זה בחצר, במדרגות ובמעלית, והם עדיין שותפים בכל הקשור לרכוש המשותף. זאת ועוד, ברישום בית משותף כדרך לפירוק סכסוך, יש בעיות נוספות.

החלטת בית המשפט לדרך פירוק השיתוף

בית המשפט איננו מחוייב לבקשה לפירוק השיתוף, או לדרך הפירוק פסק הדין של בית המשפט יהיה מושתת על הראיות, התנגדויות, ומכלול השיקולים שיפגעו באופן מינימאלי בצדדים הנוגעים לדבר (ובצדדי ג’ אפשריים).

ציפייה להשבחת נכס – אינה מצדיקה עיכוב פירוק שיתוף

בחודש אוגוסט 2021, דן בית המשפט המחוזי בבאר שבע, בבקשה לפירוק שיתוף בין בני זוג המצויים בהליך גירושים (רמ”ש (באר שבע) 31047-04-21 ד.ד נ’ ע.ל). במקרה זה, מכיוון שהנכס לא היה רשום בטאבו, ביקש אחד הצדדים להמתין לרישום, על מנת שלאחר הרישום בטאבו, מחירו של הנכס יעלה (השבחה). בית המשפט דחה את הבקשה, וקבע כי עצם אי-הרישום בטאבו, אינה מצדיקה, כשלעצמה, עיכובים הליכים. מעבר לכך, במישור הרחב יותר, קבע בית המשפט כי ציפייה של שותף לפיה במועד כלשהו בעתיד יושבח הנכס המשותף – אינה מהווה צידוק לעיכוב.

פירוק שותפות בין יורשים

לעיתים, אנשים מוצאים עצמם שותפים בנכס מקרקעין, שלא מתוך בחירה, אלא מתוך קבלת ירושה. מכיוון שהצרכים של היורשים שונים (שלא לדבר על סכסוכים במשפחה), וככל שמספר היורשים גבוה יותר, קשה יותר להגיע להסכמות בדבר השימוש והניהול של הנכס. גם סוגיות של חובות העיזבון (ככל שקיימים) המצריכים מכירה של הנכס, צורך בהשקעה או בשיפוץ דחופים, חילוקי דעות לגבי מכירה או השכרה, ועוד סוגיות – מביאות לצורך הטבעי בפירוק השיתוף בין היורשים.

מנגד, דרישה לפירוק שותפות בין יורשים, מעוררת מספר סוגיות. מקרים נפוצים הם –

• מיסוי מקרקעין. פירוק שיתוף על פי הסכם בין יורשים, מכוח סעיף 110 לחוק הירושה, איננו מהווה אירוע מס. הדבר פוטר את הצדדים מתשלום מיסי מקרקעין. עם זאת, כדי ליהנות מהפטור, יש להקפיד על שתשלומי האיזון יגיעו מתוך העיזבון בלבד (ולא כספים חיצוניים). לפיכך, אנחנו ממליצים לתכנן מזהירות את חלוקת הדירה, ואת פירוק השותפות בין היורשים, כדי להפחית את חבות המס.
• פירוק שותפות בדירת יורשים, במקרה שאחד היורשים התגורר בדירת הוריו עוד בחייהם.

פירוק שלא בתום לב

בית המשפט אינו מחויב לדון בכל בקשת פירוק. מניסיוננו, במקרים רבים, מוגשת בקשה לפירוק, כתוצאה מקנוניה בין שותפים, או לשם יצירת לחץ על שותף חלש. במקרה זה, רשאים השותפים המתנגדים להגיש לבית המשפט ראיה, כי נסיבות הגשת הבקשה מהוות שימוש לרעה בזכות. בית המשפט ישקול את הראיה ואת העדויות, ויהיה רשאי לסרב במקרה כזה לבקשת הפירוק. פעמים רבות מוגשות בקשות סרק לבתי המשפט, במטרה להחליש שותפים.

הטענה “שלא בתום לב”, היא סיסמא. על הטוען אותה, לתמוך בעדויות ובראיות. על בית המשפט להפעיל שיקול דעת מהו “שלא בתום לב”. כפי שפסק בית המשפט העליון ב-ת”א 32453-84 יגאל בהט נ’ רחל בהט, תשמ”ו(2) 236 –

“שיקול דעת עשוי להיות מופעל, לפחות במקרה שבו צד נוקט בפעולה זו לא למען פיתוח המקרקעין ולא למען השגת רווח איזשהו לעצמו כי אם יותר על מנת להקניט הצד שכנגד, מבלי שהפירוק יביא לו כל תועלת ממשית קרובה או רחוקה.”

הסכם שיתוף במקרקעין

סעיף 37(ב) לחוק המקרקעין קובע כי –

“היתה בהסכם שיתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות הענין“.

משמע, אם נחתם הסכם שיתוף, המגביל את יכולת הפירוק, אזי על אף הוראות ההסכם, יהיה רשאי ביהמ”ש להורות על הפירוק, 3 שנים לאחר חתימת ההסכם. אולם, במקרה של שימוש במקרקעין המשותפים ללא הסכמה או זכות, או בניגוד להוראות ההסכם, רשאי כל אחד מן השותפים לפנות לבית המשפט ולהגיש בקשה לפירוק.

ניהול הנכס בתקופה שעד לפירוק

סעיף 44 לחוק המקרקעין קובע הסדר מיוחד לניהול נכס המקרקעין, לאחר שאחד מהצדדים מבקש את הפירוק. וכך קובעת ההוראה:

“בית המשפט רשאי לתת צו זמני בדבר סדרי ניהול המקרקעין והשימוש בהם עד לסיום הסדרי הפירוק”.

בית המשפט לרוב ממנה כונס נכסים או נאמן שיהיה אחראי לניהול הנכס ולמכירתו, לתת צווי עשה וצווי מניעה, ועוד. פעמים רבות עושים שימוש בסעיף זה, על מנת “להקים לתחיה” נכסים עזובים, נטושים, אשר השותפים הסתכסכו ביניהם. במילים אחרות, כונס נכסים או נאמן יכול לנהל את נכס המקרקעין ולהרוויח ממנו, אף מבלי שתהיה הכרעה שיפוטית לגבי זכויות השותפים. לצורך הדוגמה, זוג הנמצא בהליכי גירושין, יורשים שירשו יחד דירת מגורים, וכו’.

עורך דין מקרקעין לפירוק שיתוף

הזכות לפירוק שיתוף מקרקעין, היא זכות בסיסית וטבעית, ובתי המשפט נוטים לאשר בקשות אלה במהירות. לצורך שמירה ומיצוי זכויות הצדדים, חשוב לבצע פירוק שיתוף במקרקעין, בסיוע של עורך דין מקרקעין, על מנת להבטיח שזכויותיו של אף אחד מהשותפים לא תפגענה בתהליך. משרד וולר ושות’ מעניק ללקוחותיו, לא רק את הידע המשפטי ההכרחי והנדרש לביצוע העסקה, אלא גם את הערך המוסף: ניסיון של למעלה מ-40 שנה במקרקעין, מיסוי מקרקעין, בדיני משפחה וירושה, והופעה בכל ערכאות בתי המשפט. צרו קשר, כבר עכשיו.