הצמדת רכוש משותף לדירה: המדריך המשפטי המלא

נתקן כבר כעת את הטעות הנפוצה: עצם הצמדת הגג לדירה כלשהי, איננה מעניקה לבעל הדירה סמכות לנצל את מלוא זכויות הבנייה. הדין מבחין הבחנה ברורה בין זכות השימוש בגג המוצמד לבין הזכות הקניינית המשותפת בזכויות הבנייה. בעוד שהצמדה מסדירה את שאלת ההחזקה והשימוש הפיזי בגג, הרי שזכויות הבנייה נותרות קניין קולקטיבי של כלל בעלי היחידות בבניין, ואין אחד הדיירים יכול ליטול אותן לעצמו בהליך חד־צדדי או מכוח הצמדה בלבד.

למעשה, גם כאשר הגג מוצמד לדירה מסוימת, בעלי הדירה אינם רשאים לבצע בו כל שינוי בעל משמעות תכנונית, לרבות סגירת שטח, הקמת חדר, בניית פרגולה מקורה או כל תוספת בנייה אחרת, מבלי לקבל את הסכמת בעלי הדירות והרשאה תכנונית מתאימה. בתי המשפט אף הבהירו כי זכויות הבנייה משקפות אינטרס כלכלי משותף של כלל הדיירים, ומשום כך הדרישה להסכמה רחבה אינה עניין טכני אלא ביטוי להגנה על הזכות הקניינית ועל עקרון השוויון בין בעלי היחידות.

יתרה מכך, גם כאשר בעלי הדירות מסכימים עקרונית לבנייה על הגג, הדבר אינו פוטר את המבקש מהעמידה בהליכי התכנון והבנייה. כל תוספת דורשת בירור תכנוני, עמידה בתקנות ולרוב גם היתר בנייה מפורש. הליך זה בוחן בין היתר את התאמת המבנה למעמסה נוספת, את הפגיעה האפשרית בחזות הבניין, את השפעת התוספת על הדירות האחרות ואת עמידת הפרויקט בדרישות הבטיחות והכיבוי.

לכן, בעלי דירות גג נדרשים להבחין היטב בין הזכות להשתמש בגג לבין הזכות לבנות עליו. הצמדה מעניקה זכות לשימוש, אך אינה מעניקה סמכות לפעול כנגד האינטרס המשותף של כלל הדיירים, ואינה מחליפה הליך תכנוני כדין.