גילוי עובדות מהותיות הנוגעות להתאמת הנכס

כפי שסקרנו בעבר, היקף חובת הגילוי המוטלת על המוכר בעסקת מכר, הולכת וגדלה. הכלל לפיו “ייזהר הקונה”, אינו נשמר ככל שהמוכר העלים עובדות מהותיות, או עובדות חיוניות, מהרוכש. גם בנדל”ן מסחרי, בו הצדדים לכאורה בעלי ידע וניסיון, נשמרת אותה החובה. פסיקה של ביהמ”ש העליון ביום 19/7/2020 (ע”א 4739/19 ש.י מיטב השקעות ייזום ובנין בע”מ נ’ זר תחנות דלק בע”מ), סקרה שוב את החובה בגילוי עובדות מהותיות בעסקאות.

תמצית העובדות:

בין המערערות, בעלים רשומים של מקרקעין שבהם פועלת תחנת דלק, לבין המשיבה, נחתם חוזה שנסב על השכרת המקרקעין על כל מתקני התחנה שבהם, לרבות מתחם לתדלוק בדלק וגז. היתר הבנייה להקמת התחנה ניתן לתחנת דלק “ללא תדלוק בגז”. לפי החוזה, השכירות נועדה להפעלת תחנת דלק וגז, בכפוף לקבלת כל האישורים וההיתרים הנדרשים על פי דין. בקשת המשיבה לרשות המקומית לקבלת רישיון עסק ביחס לתחנת תדלוק בדלק ובגז נדחתה, מאחר שלא קיים היתר בנייה הכולל תדלוק בגז. לאחר דין ודברים בין הצדדים, ביטלה המשיבה את החוזה והגישה תביעה בבימ”ש המחוזי למתן פסק דין הצהרתי שלפיו החוזה בוטל כדין. התביעה התקבלה ונקבע כי החוזה בוטל כדין מחמת פגמים בכריתה, קרי טעות והטעיה, ומאחר שהמערערות הפרו את החוזה כלפי המשיבה או למצער לא תיקנו בתוך זמן סביר את ההפרה.

זכות ביטול החוזה משיקולי תום לב

הפרת חובת הגילוי בשלב המשא ומתן החוזי עשויה לעלות כדי טעות המקנה זכות ביטול לפי סעיף 14(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973, ואף הטעיה כמובנה בסעיף 15 לחוק. חובה זו נגזרת גם מעקרון תום הלב הקבוע בסעיף 12 לחוק החוזים. מכאן, שעל משכיר של נכס חלה החובה לגלות את העובדות המהותיות הנוגעות להתאמת הנכס המושכר לייעודו. הדברים יפים גם לתחום דיני השכירות (אף כשאין מדובר בשכירות ארוכת טווח).

גם סעיף 8 לחוק השכירות והשאילה, אף בנוסחו הרלוונטי למועד כריתת החוזה דנן, נדרש לבעייתיות של אי-התאמה שהמשכיר ידע או היה עליו לדעת עליה. זאת, מבלי להידרש ל”העלאת הרף” שהוביל אליה חוק השכירות והשאילה (תיקון), התשע”ז-2017, המתייחס במפורש לבטלות של תנייה חוזית נוגדת.

חוזה שכירות מסחרי, מסדיר באופן מפורט וברור את הפעילות במושכר, ומבהיר את השימושים המבוקשים. אלה מלמדים על הציפיות הסבירות של השוכר. חובת הגילוי של המשכיר, בשים לב לכך שיש בידיו מידע רלוונטי הנוגע למושכר, או למצער גישה עדיפה אליו, גבוהה. המערערות, שידעו כי השכירות נועדה בין היתר להפעלת המתקן לתדלוק בגז – ואף פעלו בעבר לצורך קבלת היתר בנייה למתקן זה, היו צריכות לגלות למשיבה שבמהלך השנים לא ניתן היתר כאמור ועל כן תיתכן מניעה לקבלת רישיון עסק.

זכות ביטול החוזה משיקולי צדק

אפילו בהנחה שהמערערות לא ידעו שהיתר הבנייה אינו חל על מתקן הגז, יש מקום להכיר בזכות המשיבה לבטל את החוזה משיקולי צדק, בהתאם לסעיף 14(ב) לחוק החוזים. כבר נפסק אודות הרציונל העומד ביסוד האפשרות לבטל חוזה מכוח טעות משותפת, במקרים שבהם הפער הגדול בין הנכס שבנוגע אליו התכוונו הצדדים להתקשר, לבין הנכס שלגביו התקשרו בפועל, מונע היווצרות חוזה או מאיין את ההסכמה המונחת ביסודו. בענייננו, בחוזה צוין כי הוא נועד להשכרת תחנה לתדלוק בדלק ובגז, וביהמ”ש קמא קבע כי הוכח קשר סיבתי בין הטעות לבין ההתקשרות בחוזה. בנסיבות אלה, שיקולי הצדק מטים את הכף לטובת המשיבה.

הדברים אמורים מבלי להתעלם מההתחייבויות שנטלה על עצמה המשיבה בנוגע לבדיקת מצב הדברים מצידה. אולם, אין בהתחייבויות אלה כדי לפטור את המערערות, כמשכירות, מלגלות עובדות בסיסיות שבידיעתן, ובפרט כאלה שיש להן זיקה ישירה לשימוש העיקרי בנכס המושכר. זאת, ביתר שאת כאשר גילוי מוקדם של הדברים יכול היה למנוע מהמשיבה להתקשר בחוזה. ככל שנפל אשם תורם בהתנהגות המשיבה, הדבר יוכל לבוא לביטוי אם יבחרו הצדדים לנהל הליכים הנוגעים לסעדים כספיים הנובעים מבטלות החוזה.

ליווי משפטי בעסקאות נדל”ן מסחרי

חוזה שכירות מסחרי, מסדיר באופן מפורט וברור את הפעילות במושכר, ומבהיר את השימושים המבוקשים. אלה מלמדים על הציפיות הסבירות של השוכר. חובת הגילוי של המשכיר, בשים לב לכך שיש בידיו מידע רלוונטי הנוגע למושכר, או למצער גישה עדיפה אליו, גבוהה. גם בעסקאות נדל”ן מסחרי, בו הצדדים, לכאורה, בעלי ידע וניסיון, נשמרת אותה החובה בדבר גילוי עובדות מהותיות. לקראת רכישת נכס מסחרי, בבדיקת חוזים לרכישת נכס מסחרי, בהליכי משא ומתן, ברישום זכויות במקרקעין – פנו לעורך דין מקרקעין מומחה. עו”ד ונוטריון פנחס וולר, עורך דין מקרקעין, מיסוי מקרקעין ונדל”ן. עם ותק וניסיון של אלפי לקוחות, במשך למעלה מ-40 שנה בתחום המקרקעין ומיסוי מקרקעין – נוכל לסייע לכל לקוח, ביצירת העסקה המיטבית והבטוחה ביותר עבורו. צרו קשר עכשיו.