מס רכישה

מס רכישה הוא אחד מסוגי המס המוטלים על הרוכש, בעת ביצוע עסקה במקרקעין, בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה). השלמת עסקת מקרקעין מחייבות את כל מי שרוכש מקרקעין או זכות במקרקעין, בתשלום מס רכישה. שיעור המס מחושב כאחוז מסויים משווי העסקה (כלל הסכום המשולם למוכר תמורת הנכס בעסקה, לרבות מע”מ כאשר מדובר ברכישת דירה מקבלן), והוא מעודכן בחודש ינואר מדי שנה. בניגוד למס שבח (בו משלם המוכר בגין עליית השווי של הנכס, בעת המימוש/המכירה), מס מכירה מוטל בהתאם לשווי העסקה, בשיעורים (“מדרגות”).

מבוא

מס רכישה הוא אחד המרכיבים החשובים בשוק הנדל”ן הישראלי, ומשפיע באופן ניכר על פעילות הרוכשים, המוכרים והיזמים המעורבים בתחום. מס זה הוטל לראשונה בישראל בשנת 1963 והוא מהווה אחד המקורות המרכזיים להכנסות המדינה מתחום המקרקעין. שיעורי המס, אופן חישובו והחלטות המחוקק בנוגע אליו משפיעים באופן ניכר על היקף הפעילות בשוק הנדל”ן ועל מאפייני העסקאות המתבצעות בו.

השפעת מס הרכישה על התנהגות הרוכשים

מס הרכישה הוא מרכיב משמעותי בעלויות הרכישה של נדל”ן, והוא משפיע באופן ניכר על התנהגות הרוכשים בשוק. רוכשים רבים מתאימים את תקציבם ואת הנדל”ן המבוקש, בהתאם לנטל המס. בנוסף, שינויים בשיעורי מס הרכישה גורמים לתנודתיות בביקושים לנדל”ן: כאשר רוכשים ממהרים להשלים עסקאות טרם עליית המס, או דוחים רכישות בשל החמרת המס.

השפעת מס הרכישה על שוק הנדל”ן

מעבר להשפעה על התנהגות הרוכשים, מס הרכישה משפיע גם על היצע הנכסים בשוק. מבחינת ההיצע, יזמי הבנייה נאלצים להתחשב בנטל מס הרכישה בעת תמחור היחידות למכירה. עלות המס מהווה חלק ניכר מעלויות הרכישה, ולכן היא משפיעה על רווחיות הפרויקטים ועל מחירי הדירות הסופיים. במקרים מסוימים, רמת המס הגבוהה עלולה אף להרתיע יזמים מלהקים פרויקטים חדשים, מה שמצמצם את היצע הנכסים בשוק. כמו כן, רוכשי נכסים להשקעה, אשר מהווים חלק ניכר מהביקושים בשוק, עשויים להימנע מרכישה בשל עלות מס הרכישה הגבוהה. דבר זה מקטין את ההיצע של דירות להשכרה, אשר אף הוא משפיע על זמינות הדיור ומחיריו.

מס רכישה כמנוף מדיניות

בנוסף להשפעתו הישירה על שוק הנדל”ן, מס הרכישה משמש לעיתים ככלי מדיניות בידי הממשלה. שינויים בשיעורי המס או בהטבות הקיימות משמשים כמנוף לעידוד או לבלימת פעילות בשוק, בהתאם ליעדים הכלכליים והחברתיים של הממשלה. לדוגמה, הטבות במס רכישה לרוכשים ראשונים נועדו לסייע לזוגות צעירים ברכישת דירה ראשונה. מטרה זו היא חברתית-כלכלית, שכן היא מעודדת קיבוע אוכלוסייה צעירה, חיזוק תא המשפחתי והנגשת הבעלות על נכס מקרקעין. לעומת זאת, העלאת שיעור המס על רוכשים שאינם יחידים נועדה להגביל רכישות להשקעה. מטרה זו היא כלכלית, שכן היא מבקשת לרסן את הביקוש מצד משקיעים, אשר עלול להעלות את מחירי הדיור ולהרחיק את רוכשים פוטנציאליים שמטרתם מגורים בלבד.

שיעורי מס רכישה

בהתאם לחוק, שיעורי המס משתנים בין סוגי נכסי המקרקעין/ סוגי הרוכשים:

• דירת מגורים המוגדרת כ”דירה יחידה”. נכון לשנת 2024, סכום הפטור הנו 1,978,745 ₪. מעל לתקרה זו, הדירה תהיה חייבת בתשלום מס רכישה, לפי שיעורי מס מדורגים בהתאם לשווי הדירה.
• דירות נוספות מעבר לדירה המוגדרת כדירה יחידה (מיסוי דירה שניה, שלישית וכו’).
• זכויות במקרקעין שאינם מיועדים למגורים (מסחר, תעשיה, חקלאות, מגרש וכד’).

פטורים והנחות

תקנות מיסוי מקרקעין, קבעו רשימה של פטורים והקלות בתשלום, במקרים מסויימים ולאוכלוסיות מסויימות. לדוגמה, נכים, בני משפחות שכולות, נפגעי פעולות איבה, עולים חדשים, ועוד. בנוסף לכך, נקבע כי פעולות משפטיות מסוימות מסויימות לא ייחשבו למכירה (דוגמת העברת נכסי עיזבון שנתקבלו בירושה, העברה עקב גירושין, העברת זכות במקרקעין לנאמן בתנאים מסויימים, מינוי אפוטרופוס, מינוי כונס נכסים, מינוי מפרק ועוד).

מס רכישה על קרקע

לפי הוראת סעיף 2(1) לתקנות, שיעור מס הרכישה על קרקע (מגרש) עומד על 6% מתוך סכום הרכישה. תשומת הלב כי מס הרכישה יחוייב לכל רכישת קרקע או זכות במקרקעין, אשר אינה מוגדרת בתור “דירה”. אולם, סעיף 2(1א) מסייג וקובע כי שומת מס הרכישה תתוקן לשיעור של 5% בלבד (כלומר, החזר מס רכישה בשיעור של 1%), במקרה של רכישת מקרקעין לבניה, אשר במועד העסקה מתקיימים לגביה התנאים המצטברים הבאים:

• קיימת לגביה תכנית בניה תקפה.
• תכנית הבניה מתירה בניה של דירת מגורים אחת, לכל הפחות.
• התקבל בגינה היתר בניה של לפחות דירת מגורים אחת תוך שנתיים ממועד רכישת הקרקע.

לאור הפער במיסוי המקרקעין, בין רכישת דירת מגורים שניה לבין רכישת קרקע, רבים המנסים לערוך “תחמוני מס”. לצורך הדוגמה, רכישת מבנה שאינו ראוי למגורים, ולאחר תשלום המס – להרוס או לשפץ את הנכס. לאחרונה, קבע בית המשפט המחוזי בחיפה (ו”ע 25210-02-21 בן עוז נ’ מנהל מיסוי מקרקעין חיפה), כי העוררת לא הצליחה להוכיח כי כוונתה הסובייקטיבית היתה לרכוש את בית המגורים הספציפי שהיה על המקרקעין, לצורך מגורים בו. בית המשפט הגיע למסקנה זו, לאחר בחן את שווי הנכס, את ההליכים והבדיקות שערכו הרוכשים לצורך הריסת הנכס, וכן את העובדה כי הנכס לא שימש למגורים, לאחר הרכישה.

מס רכישה על רכישת דירה שניה

בניגוד לרכישת דירה ראשונה (המשמשת למגורים), רכישת דירה שניה נחשבת כהשקעת נדל”ן. על פי נתוני רשות המיסים והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, נכון לשנת 2024, לכ-208,000 משקי בית היו 2 דירות בבעלותם; ולכ-70,000 משקי בית היו 3 דירות ומעלה בבעלותם.

במרבית המקרים, בקנייה של דירת מגורים יש פטור ממס רכישה. אולם, לרוכשי דירה שנייה (דירה להשקעה) יש מדרגות מס גבוהות יותר, החלות מהשקל הראשון. נכון להיום, שיעור המס שיחול על העסקה הנו 8%, והוא עולה ב”מדרגות”. על מנת לחשב את מס הרכישה על דירה שניה, יש לקחת בחשבון את מחיר הדירה, ואת המדרגות המתאימות. נדגים:

• מקרה א’: מחיר הדירה להשקעה הוא 1,500,000 ש”ח. מס הרכישה נכנס במדרגה הראשונה, ולכן כל הסכום מחויב ב-8%. חישוב המס: 1,500,000 ש”ח ×8% = 120,000 ש”ח. 
• מקרה ב’: מחיר הדירה להשקעה הוא 2,500,000 ש”ח. הדירה נופלת תחת שתי מדרגות מס: מדרגה ראשונה (עד 1,698,340 ש”ח ב-8%), ומדרגה שניה (השאר, כלומר 2,500,000 ש”ח – 1,698,340 ש”ח = 801,660 ש”ח, עליהם תחול חבות מס בגובה 10%). סך הכל מס הרכישה על ההשקעה בדירה שניה: 135,867.20ש”ח +80,166 ש”ח = 216,033.20 ש”ח.

תכנון מס רכישה בדירה שניה

כפי שניתן לראות, רכישת דירה שניה כרוכה בתשלום מס רכישה משמעותי – תשלום עתק במקרים מסויימים. מס זה מהווה מהווה חסם כניסה לא רק עבור משקיעי נדל”ן, אלא עבור אנשים מן השורה, המעוניינים ברכישת דירה נוספת כהשקעה עבור הילדים וכדומה. לפיכך, משקיעים רבים מנסים לתכנן את מס הרכישה, באחת מבין הדרכים הבאות:

• העברת דירה במתנה לבן משפחה בגיר, מקרבה ראשונה. במילים אחרות, הדירה להשקעה או דירת המגורים הקיימת, תירשם על שם בן המשפחה, כהעברה ללא תמורה לקרוב. תשומת לב כי רשות המיסים מסתכלת בחשדנות על העסקה, והיא בודקת שזוהי אכן מתנה אמיתית, ולא פיקטיבית. להרחבה בנושא, כתבנו פוסט (העברת דירה במתנה).
• משפרי דיור: רכישת דירה חדשה ומכירתה של הקודמת, בתוך 18 חודשים.
• הנחה במס רכישה – רישום הדירה על שם נכה.
• רכישת דירה על שם חברה.
• הסכמי ממון, במקרים מסויימים.
• ועוד.

מס רכישה על נכס מסחרי

שיעור מס הרכישה על נכס מסחרי (משרדים, חנויות, תעשיה וכיוצ”ב) עומד על 6% מתוך סכום הרכישה. מעבר לכך, יש להוסיף לרכישה מע”מ וכן מס הכנסה על ההכנסות מהנכס (אם הרכישה אינה מבוצעת במסגרת חברה בע”מ). לכל אלה יש להוסיף, כמובן, אגרות והיטלים לרשות המקומית.

הסיבה לשיעור המס הגבוה יותר על נכסים מסחריים היא ההבדלים בטבע העסקאות ובהשלכות הכלכליות שלהן. בעוד שרכישת דירת מגורים הנה לצרכי מגורים או השקעה לטווח ארוך, הרי שמטרת רכישת נכס מסחרי הנה, לרוב, להשקעה או לפעילות עסקית. לפיכך, הממשלה רואה בעסקאות מסחריות הזדמנות להגדלת ההכנסות ממס, מבלי לפגוע ביכולת של אוכלוסיות מוחלשות לרכוש דירת מגורים. למידע נוסף, ניתן לעיין במאמר רכישת נכס מסחרי.

הצהרה ודיווח על העסקה

לפי סעיף 73ג לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963, רוכש זכות במקרקעין יגיש למנהל מיסוי מקרקעין, בתוך 30 ימים מיום הרכישה, הצהרה בדבר הרכישה. הצהרה זו כוללת, בין היתר, פרטים כגון זהות הצדדים, מיקום המקרקעין, מהות העסקה ושווי העסקה. רשות המיסים בוחנת את הפרטים ומאשרת את החיוב במס. יש לשים לב כי חובת הדיווח חלה לגבי עסקאות החייבות במס, וגם לגבי עסקאות הפטורות ממס. בעת ביצוע הדיווח לחישוב גובה המס ברכישת נכס, או לצורך תכנון מס מוקדם, ניתן להיעזר בסימולטור רשות המסים.

לפי החוק וההנחיות, “יום הרכישה” הוא תאריך העסקה – יום החתימה על חוזה הרכישה, או יום החתימה על זיכרון דברים. אי הגשת הצהרה במועד תגרור תוספת בריבית, הצמדה וקנסות בהתאם לדין.

כיום, הדיווח הנו מקוון, בטפסים הבאים: טופס 7000 (הצהרה על מכירה/רכישה של דירת מגורים מזכה בפטור ממס שבח, ללא זכויות בניה בלתי מנוצלות); טופס 7000/ב (הצהרה על מכירה/רכישה של דירה מקבלן); וטופס 7002 (הצהרה לגבי מכירה/רכישה של זכות במקרקעין אחרת).

תשלום מס רכישה – תנאי לרישום בטאבו

הרוכש נדרש להצהיר על העסקה ולשלם את מס הרכישה, בטרם רישום העסקה במרשם המקרקעין.

תשלום מס רכישה

• שומה עצמית – המצהיר, האדם הרוכש, ממלא את הטפסים הנדרשים, וממלא את הסכום בהתאם לתוצאת מחשבון מס רכישה. על הרוכש לשלם שומה זו, תוך 60 יום מתאריך העסקה. “יום הרכישה” הוא יום החתימה על חוזה הרכישה, או יום החתימה על זיכרון דברים.
• הפרשי שומה – אם המנהל קבע שהשומה גבוהה יותר מהשומה העצמית, יש לשלם את ההפרש תוך 30 ימים מהתאריך שבו נמסרה הודעת מנהל מיסוי מקרקעין. אם הנישום לא יעשה זאת, יהיה צורך לשלם את הסכום בתוספת הפרשי הצמדה, ריבית וקנסות.

לוחות הזמנים בחוק מיסוי מקרקעין

עד 30 ימים ימסור הנישום הצהרה למיסוי מקרקעין (שומה עצמית). במסגרת 60 ימים מיום העסקה, על הנישום לשלם את המס לפי שומתו העצמית. למנהל מיסוי מקרקעין עומדים עד 8 חודשים, לקבוע את השומה, לפי מיטב השפיטה. בתקופה זו, המנהל רשאי לאשר את השומה העצמית, או לדחות את השומה העצמית ולקבוע שומה בהתאם למיטב השפיטה, לאחר נימוק ולאחר שניתנה זכות לנישום להשמיע טענותיו. כמו כן, מנהל מיסוי מקרקעין רשאי לתקן טעות בשומה, לבקשת הנישום או מיוזמתו. ניתן להשיג על החלטות מנהל מיסוי מקרקעין, בתוך 30 ימים מקבלתה, לבית המשפט המחוזי (ביושבו כוועדת ערר). ניתן לערור לבית המשפט העליון, בשאלה משפטית, בתוך 45 ימים מיום מתן ההחלטה, או מיום שנמסרה ההחלטה למערער.

בקשה לתיקון שומה

סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) קובע כי ניתן להגיש בקשה לתיקון שומה, תוך ארבע שנים מיום קביעת השומה על ידי המנהל. הבקשה יכולה להיות של המוכר, של רוכש הזכות במקרקעין, או ביוזמתו של המנהל. עם זאת, הבקשה צריכה לכלול את אחת מהעילות הבאות: נתגלו עובדות חדשות שלא היו ידועות בעת החישוב הקודם. נמסרה הצהרה שגויה על ידי המדווח; או שנתגלתה טעות בשומה. לצורך הבקשה, חשוב לצרף מסמכים ואישורים, לתמיכה בבקשה. לדוגמה, היטל השבחה ששולם לאחר עריכת השומה, דמי תיווך, שכר טרחת עורך דין, וכיוצ”ב.

על אף שהחוק קבע את התקופה ל-4 שנים, במקרים חריגים מקבלים בתי המשפט בקשות להארכת המועד. השיקול העיקרי, והתכלית העומדת בפני בית המשפט, הנה ביצוע שומת אמת. זאת, במקרים בהם הטעה הרוכש את המנהל; במקרים בהם המוכר לא היה מודע לזכויותיו; נתונים חדשים, ועוד.

השגה על החלטה המקבלת את השומה העצמית

בתיק ו”ע (מחוזי חיפה) 35301-10-19 רוטנברג נ’ מנהל מסמ”ק חיפה, נקבע כי לא ניתן להגיש השגה על החלטה המקבלת את השומה העצמית. בתיק זה, מנהל מיסוי מקרקעין קיבל את השומה העצמית, וקבע את שומת מס הרכישה בהתאם. אלא שהעוררים הגישו השגה, במסגרתה טענו טענות עובדתיות, הסותרות את השומה העצמית שלהם. בית המשפט פסק כי לא קיימת בדין זכות להשיג על שומה עצמית שהתקבלה על ידי המנהל. הדרך לעשות כן היא רק באמצעות בקשה לתיקון השומה העצמית.

תשלום שובר מס רכישה

ניתן לבצע את התשלום, במספר דרכים. באמצעות שובר מקוון באתר רשות המסים. לחילופין, באופן מקוון באמצעות מערכת המייצגים (לעורכי דין בלבד). ניתן גם לשלם את שובר התשלום בבנק הדואר, בסניפי הבנקים (מול הצגת השובר המקורי), או במשרדי מיסוי מקרקעין האזורי. עם ביצוע התשלום, מומלץ לבקש אישור מקדמה למס לצורך רישום בפנקסי המקרקעין (טופס 7160), וזאת לצורך רישום עסקה בטאבו. אי תשלום מס הרכישה בהתאם ללוחות הזמנים, עלול להוביל להטלת קנסות ועיצומים כספיים על הרוכש.

עורך דין מקרקעין

מס רכישה הנו אחד ממיסי החובה המשמעותיים, בעסקת מקרקעין. לצידו של המס, בתקנות מיסוי מקרקעין, רשימה של פטורים והקלות, לאוכלוסיות שונות ובפעולות משפטיות שונות. במקרה בו שילמתם מס, ואתם מעוניינים לתקן את השומה, במקרה בו המנהל מעוניין בתיקון השומה כנגדכם, או במקרה שאתם רוצים לתכנן במדויק את ההוצאה הכבדה ביותר שלכם – יש כתובת אחת ויחידה. עורך דין מקרקעין, עם ניסיון ומומחיות של למעלה מ-40 שנה בתחום המקרקעין, מיסוי מקרקעין ותכנון ובניה, אלפי לקוחות וחוזים, מיומנות וידע מקצועי – יבטיח את האינטרסים שלכם. עורך דין מיסוי מקרקעין, יידע גם לתכנן אתכם, ולסייע לכם, לשלם מס מופחת ככל הניתן. צרו קשר, עכשיו.