העברת דירה במתנה

העברת דירה ללא תמורה (מכונה גם “עסקת מתנה“, או”העברה במתנה“), היא העברה של נכס מקרקעין, כולו או חלקו, מבלי שמשולם עליו תמורה כלשהי, בתוך המשפחה. בניגוד למתנה “רגילה” במיטלטלין, שם ניתן לחזור מהמתנה גם בעל פה, מתנה במקרקעין מחייבת מסמך בכתב, ורישום בפנקס המקרקעין (הטאבו). זו עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין, אשר משליכה ישירות על היקף הנכסים, על היקף החובות, על הזכויות ועל חבויות המס, כיום ובעתיד. היא מחייבת גם חשיבה עמוקה ורחבה על מצבם של המקבלים בעתיד (נישואין, גירושין, צאצאים, פטירה וכיוצ”ב). ניהול תהליך העברת דירה במתנה, צריך להתבצע בליווי עורך דין מנוסה ומיומן, המתמחה בתחום המקרקעין ומיסוי המקרקעין.

הגדרת המונח מתנה

בתמצית, חוק המתנה, תשכ”ח – 1968, קובע כי על מנת שמתנה תחשב ככזו, עליה להינתן ללא תמורה (ואף לא פעוטה או סמלית), בחינם, לא בכסף ולא בשווי כסף, לא כיום ואף לא בעתיד. בנוסף, החוק קובע כי “מתנה” הנה מקרקעין, מטלטלין או זכויות. נותן המתנה רשאי לחזור בו מהתחייבותו, אם היתה החזרה מוצדקת בהתנהגות מחפירה של המקבל כלפי הנותן או כלפי בן-משפחתו, או בהרעה ניכרת שחלה במצבו הכלכלי של הנותן.

סיבות לביצוע העברת דירה במתנה

עסקת העברת דירה במתנה, היא אחת העסקאות הנפוצות בישראל. משפחות רבות, שכבר רשומה על שמם דירת מגורים אחת, ויש בידיהן הון עצמי קטן, לעיתים רושמות דירה נוספת, על שם הילד או הילדה, שהגיעו לגיל 18. קיימות מספר סיבות לביצוע עסקאות אלה:

העברת דירה מדור ההורים, לדור הילדים (או הנכדים)

לא נדיר שהדור הוותיק, עוד בחייו, מסייע לילדים או לנכדים, באמצעות רישום דירה על שמם. במקרים מעין אלה, ההורים רוכשים דירה במתנה לילד בגיר, והם שמשלמים את מלוא התמורה בגין הרכישה. מקרה אחר הוא כאשר הילד רוכש לעצמו דירת מגורים, וההורים מעניקים במתנה חלק מסויים ממחיר הדירה.

העברת דירה במתנה כתחליף לצוואה ומניעת סכסוכים במשפחה

הורים החוששים מיחסים עכורים במשפחה, מסכסוכים וממריבות ירושה לאחר פטירתם, מעדיפים לחלק, עוד בחייהם, את נכסיהם ואת רכושם.

שיקולי מיסוי מקרקעין

• חסכון במס רכישה. במקרה זה, ההורים מעוניינים לרכוש דירה להשקעה, אולם משיקולי מס הם רושמים אותה על שם אחד הילדים הבגירים. נסביר: מס רכישה, עבור דירה יחידה, מתחיל במדרגת מס של 3.5%, במחיר דירה של 1.98 מיליון שקל. משקיע שהוא בעלי דירה, המעוניין לרכוש דירה נוספת, מחוייבים בתשלום מס רכישה, בגובה של 8% כבר מהשקל הראשון של שווי הדירה. אולם, בעלי דירת מגורים, שיעבירו את דירתם במתנה לבן משפחה, ללא תמורה – יחוייבו במס רכישה בשיעור מופחת. במקרה מעין זה, ניתן להעביר דירה ללא תמורה, לפני רכישת הדירה הנוספת (וליהנות ממס רכישה המחושב עבור “דירה יחידה”), או להעביר דירה ללא תמורה לאחר רכישת הדירה הנוספת, בכפוף להתחייבות למכור את דירתו הראשונה – לרבות בדרך של העברה ללא תמורה – תוך פרק הזמן הקבוע לכך בחוק.
• חסכון במס שבח. מס שבח מוטל על השבח, כלומר על עליית השווי הנקייה של הדירה במהלך החזקת הדירה ע”י המוכרים. בעלי דירה יחידה, שהחזיקו בה שנה וחצי לפחות, זכאים לפטור ממס שבח; משקיעים – לא. לפיכך, במקרה של העברת הדירה במתנה, אין דרישת תשלום מס שבח, אלא דרישת תשלום המס – נדחית. על פי הדין, מקבל המתנה למעשה “נכנס לנעליו” של נותן המתנה.

יכולת מימון רכישת הנכס

היכולת לקבל מימון בשיעור של 75% מערך הנכס. זאת, בהשוואה ל-50% מימון בלבד, אם מדובר ברכישת דירה להשקעה.

חוסר הצלחה במכירת נכס מקרקעין קודם

כאשר אדם מבקש לשדרג את דירת המגורים היחידה שבבעלותו, רוכש דירה נוספת אולם אינו מצליח למכור את הדירה הראשונה עד המועד אותו התיר החוק (18 חודשים ממועד רכישת הדירה הנוספת או שנה מהמסירה כאשר נרכשה דירה מקבלן, לפי המאוחר). על מנת להימנע ממס רכישה גבוה בגין הדירה הנוספת, הוא מעביר אותה לקרוב משפחתו במתכונת של מתנה.

הגנה על נכסים

המיועדים לילדי אחד מבני הזוג, במערכת יחסים שניה (פרק ב’ לנישואין).

הגנה על זכויות בן זוג מנושים והליכי פשיטת רגל

במקרה בו בן הזוג נקלע לחובות, קשיים כלכליים, הליכי פשיטת רגל וכיוצ”ב, ניתן, בתנאים מסוימים, לתת במתנה את חלקו של בן הזוג שנקלע לקשיים, בדירת המגורים, לבן הזוג השני. תשומת הלב כי עסקאות מתנה עלולות לעמוד לבחינת בתי המשפט ורשויות האכיפה במקרים בהם עולה חשש כי נעשו לשם הברחת נכסים או הסתרתם מנושים.

מיהו “קרוב משפחה” לצורך עסקת מתנה?

עסקת מתנה נעשית בתוך המשפחה. אולם, החקיקה איננה אחידה והרמונית, והגדרת “קרוב משפחה” לעניין מס רכישה, איננה זהה להגדרת “קרוב משפחה” במס שבח. חוק מיסוי מקרקעין מגדיר את קרוב המשפחה כהורה, הורי הורה (סבים וסבתות), בני זוג, צאצאים, צאצאים של בני הזוג ובני זוגם, אחים ואחיות ובני זוגם. מנגד, תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)(מס רכישה), תשל”ה-1974 מגדירות קרוב משפחה כבן זוג או בן זוג לשעבר (במגבלות מסויימות), הורים, צאצאים, בני זוגם של הצאצאים, אחים ואחיות.

היבטי מיסוי נוספים וחשיפות אפשריות

על אף יתרונותיה של עסקת העברת דירה במתנה, היא איננה חפה מסיכונים מיסויים משמעותיים, אשר עשויים להשפיע באופן ישיר על חבות המס של נותן המתנה ושל מקבלה. מעבר לשיקולי מס רכישה ומס שבח שפורטו לעיל, קיימים מספר מוקדי חשיפה נוספים המחייבים תשומת לב מקצועית וליווי משפטי מוקפד:

שווי שוק לעומת מחיר העסקה

גם כאשר מדובר בעסקת מתנה ללא תמורה, מוסמכת רשות המיסים לבחון את העסקה ולבדוק האם היא משקפת את שוויו האמיתי של הנכס בשוק. במקרה בו מתגלה פער ניכר בין השווי שהוצהר לבין שווי השוק, רשאית הרשות להתעלם מהצהרת הצדדים ולחשב את המסים על פי שווי השוק הריאלי. מצב זה עלול להוביל לחיוב במס רכישה ובמס שבח גבוהים משמעותית מהמצופה, ואף לחשוף את הצדדים לטענות בדבר הצהרה כוזבת. כך, לדוגמה, אם נותן המתנה מצהיר כי הנכס שווה 1.5 מיליון ₪, בעוד ששוויו האמיתי מוערך בכ-2.2 מיליון ₪, רשות המיסים עשויה לדרוש תשלום מסים בהתאם לשווי הגבוה, ללא קשר לכך שמדובר בעסקה בתוך המשפחה וללא תמורה כספית ממשית.

היבטי ניכוי מס במקור

במקרים מסוימים, כאשר העברת המתנה כרוכה בהתחייבויות חוזיות נוספות (כגון העברת חלק מהתמורה בעקיפין, או התחייבות לביצוע פעולה עתידית), עלולה רשות המיסים לראות בעסקה תמורה חלקית ולחייב את הצדדים בניכוי מס במקור, דבר המכביד על העסקה ומייקר אותה.

חשיפה לקנסות והליכים פליליים

יש להדגיש כי הצהרה בלתי מדויקת או הסתרת פרטים מהותיים בעסקת מתנה עלולה להיחשב כהגשת דיווח כוזב. מעבר לחיובי מס מוגדלים, הדבר עשוי להביא להטלת קנסות כבדים ואף לפתיחה בחקירה פלילית. רשות המיסים נוקטת גישה מחמירה בעסקאות מתנה, בשל פוטנציאל השימוש בהן כ”פרצת מס”.

תהליך העברה ללא תמורה (העברה במתנה)

תהליך ההעברה ללא תמורה, כולל מספר שלבים: ראשית, על נותן המתנה ועל המקבל, לחתום על תצהירים בפני עורך דין. במקרים מסוימים, לדרישת אחד הצדדים, ניתן להכין הסכם שיגדיר את העסקה, את מועדיה ואת יתר תנאיה. בנוסף, על הצדדים לחתום על שטרי מכר, מסמכים לצורך העברת הזכויות, ובקשה לרישום הערת אזהרה (אם יהיה בכך צורך). בנוסף, יש לדווח על ההעברה, בדיווח מקוון לרשות המיסים. עם קבלת הפטור (או אישור על תשלום מיסוי המקרקעין), יש לשלם את האגרות וההיטלים הנדרשים לרשות המקומית, ככל שנדרשים. רק לאחר השלמת כל השלבים, ניתן לבצע את רישום העסקה בטאבו. אם הנכס רשום ברמ”י או בחברה משכנת, ככל הנראה יהיה צורך בחתימה על מסמכים נוספים.

נדגיש: כל עוד לא נרשמו זכויות מקבל המתנה בפנקס המקרקעין, לא הושלמה עסקת המתנה במקרקעין. לפיכך, ניתן לחזור ממנה אפילו בעל-פה. זאת, מכיוון שרישום הזכויות במרשם המקרקעין, לא הושלם.

רישום הערת אזהרה בהעברת דירה ללא תמורה

כזכור, הערת אזהרה נועדה לציין, בפני כולי עלמא, כי קיימת התחייבות לביצוע עסקה. גם בהעברה בין קרובים, עשויה לדרוש רישום הערת אזהרה. כך לדוגמה, ניתן לרשום הערת אזהרה, האוסרת על המקבל לבצע עסקה ללא הסכמת המעניק, ועוד. לרישום הערת אזהרה, אין כל משמעות מבחינת השלמתה של המתנה. כל מטרתו היא לשקף ולהזהיר את הציבור, כי קיימות זכויות על הנכס, המונעות או מגבילות עריכת עסקה בו. כאשר מדובר במתנה בתוך המשפחה, רישום הערת אזהרה חשוב במיוחד. מדוע ?

רישום הערת אזהרה להגנה על המעביר, על הנכס או על מקבל המתנה

עסקאות מתנה, לעיתים באות עם הבטחה או התניה מסויימת, בהסכם או בעל פה. הן מיועדות להבטיח את ההגנה על אחד או יותר מהגורמים הבאים:

• הגנה על זכויות המעביר. לשם הדוגמה, מתן אפשרות למעביר להתגורר בנכס עד ליום מותו.
• הגנה על הנכס. לדוגמה – חסינות מפני העברה, מכירה, שעבוד או עיקול במקרה של פשיטת רגל. ניתן לקבוע בהסכם כי מקבל המתנה איננו יהיה רשאי למכור, לשעבד ו/או להעביר את הדירה לצד ג’, מבלי לקבל אישור מראש ובכתב מאת מעניק המתנה. דוגמה נוספת הגבלת היכולת של מקבל המתנה, להעביר את הדירה לבן/ בת הזוג. דוגמה נוספת היא על מנת להשיב את הדירה למעניק המתנה, אם מקבל המתנה יילך לעולמו (ולא חלוקת הנכס, כחלק מהעיזבון, בין היורשים). דוגמאות נפוצות נוספות הן דרישה לשיפוץ הנכס, שימוש בכספי השכירות לטובת מטרה כלשהי, הסכמה מראש לביצוע פרויקט תמ”א 38, וכו’.

• הגנה על מקבל המתנה. לדוגמה, מתן אפשרות למקבל המתנה, שהנו אדם בעל מוגבלות, להתגורר בנכס במהלך חייו.

רישום הערת אזהרה, מאפשר להבטיח את קיומם של תנאים אלה. בדרך זו, נותן המתנה עודנו שולט חוקית, במתנה.

ביטול מתנה במקרקעין

נותן המתנה רשאי לחזור בו מהתחייבותו לתת את המתנה, במקרים מסויימים. סעיף 5(ב) לחוק המתנה קובע כי נותן המתנה רשאי להודיע למקבל כי המתנה מבוטלת, כל עוד לא שינה מקבל המתנה את מצבו לרעה ובתנאי שנותן המתנה לא ויתר על הזכות לחזור בו ממנה. קיימות עילות נוספות לזכותו של נותן המתנה לבטל את התחייבותו לתת מתנה, במקרים בהם המקבל התנהג כלפיו בהתנהגות מחפירה או כאשר מצבו הכלכלי של נותן המתנה הורע משמעותית. עם זאת, ניתן לחזור מהסכם מתנה במקרקעין, כל עוד לא הועברו הזכויות בנכס על שם מקבל המתנה. מתנה במקרקעין מוקנית, אך ורק לאחר רישומה כדין, בטאבו. לאחר שהזכויות עברו, הסכם המתנה ניתן לביטול על פי העילות בדיני החוזים.

ביטול עסקת מתנה במקרקעין בהסכמה

אם נותן המתנה ומקבל המתנה הסכימו ביניהם לבטל את עסקת המתנה, רואים את העסקה כמבוטלת. הביטול יהיה במסירת הודעת ביטול למקבל המתנה, ובהסכמת המקבל לביטול. ברם, ביטול עסקת המתנה ייתכן ותחוב במיסוי מקרקעין.

ביטול עסקת מתנה במקרקעין שלא בהסכמה

בהעדר הסכמה בין נותן המתנה לבין מקבל המתנה, רשאי נותן המתנה להגיש תביעה לביטול מתנה במקרקעין. בתביעה זו, בית המשפט יתבקש לבטל את ההענקה ללא תמורה. 

תביעה לביטול הסכם מתנה

העברת נכסים במתנה בין בני משפחה, היא אחת הדרכים להעלמת/ הברחת רכוש מפני נושים, הסתרת נכסי עיזבון וכיוצ”ב. על מנת למנוע ולפסול את העברת הנכסים, יש לפנות בתביעה לבית משפט.

העברת דירה בין בני זוג בעקבות גירושין

העברת זכויות בין בני זוג בשל גירושין, איננה “מכירה”. ההעברה אינה מהווה אירוע מס, ואף אינה מחייבת דיווח לרשות המיסים. הוראה זו מופיעה בסעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין, הקובע כדלקמן –

“העברת זכויות בזכות במקרקעין או בזכות באיגוד מקרקעין, הנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין, לא יראוה כמכירה או כפעולה באיגוד לעניין חוק זה, בין אם היא העברה בין בני הזוג ובין אם היא העברה מהם לילדיהם.”

אולם מכירת הנכס על ידי אחד מבני הזוג (לשעבר), שקיבל את הדירה במתנה, אפשר שתחשב אירוע מס. לפיכך, יש צורך בהתנהלות זהירה, בסיוע של עורך דין מיסוי מקרקעין.

העברת דירה במתנה לילדים במסגרת הליכי גירושין

במהלך הליכי גירושין, עומדים בני הזוג בפני אתגרים מורכבים הכרוכים בחלוקת רכושם המשותף ובשמירה על יציבות כלכלית לטובת ילדיהם. בשנים האחרונות מתפתחת מגמה של העברת זכויות במקרקעין לילדים במתנה, ללא תמורה, כצעד אסטרטגי שנועד לשמר את ההון המשפחתי ולמנוע את פיזורו בין הצדדים. צעד זה מאפשר להורים לאזן בין הצרכים המיידיים של בני הזוג הנפרדים לבין יצירת בסיס יציב לטובת הדור הצעיר בטווח הארוך.

יתרונות המהלך

יתרונו של מהלך זה נעוץ בכך שהוא מבטיח כי נכס משמעותי, כדוגמת דירת מגורים, יוותר במסגרת המשפחה, ויוקצה לטובת הילדים בלבד. בדרך זו ניתן להבטיח קורת גג לדור הבא, להפחית את הסיכון שבן זוג אחד ימכור או ישעבד את הנכס, ולצמצם את החשש ממאבקים משפטיים עתידיים על רכוש משותף. בנוסף, עצם ביצוע ההעברה עשוי להקטין את המתחים בין בני הזוג, תוך יצירת פתרון קונקרטי המאזן בין האינטרסים השונים.

סיכונים ומשמעויות משפטיות

עם זאת, מהלך של העברת דירה במתנה לילדים אינו חף מסיכונים. ראשית, הוא עלול לעורר חשד מצד נושים או רשויות כי מדובר בהברחת נכסים. סעיפי חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי מאפשרים לבית המשפט לבטל מתנות שניתנו לצורך פגיעה בנושים, ובמקרים מסוימים אף להטיל אחריות אישית על הצדדים. שנית, בן זוג שירגיש כי ההעברה קיפחה אותו עשוי להגיש תביעה בטענה שמדובר בהסוואת רכוש שנועד להתחמק מאיזון משאבים. מעבר לכך, מתנה לילדים עלולה לשנות את מאזן הירושה וליצור תחושת הפליה בין אחים או יורשים עתידיים שלא קיבלו נכס דומה.

ממד נוסף שיש לבחון נוגע למעמד הקטינים. כאשר הילדים מקבלי המתנה הם קטינים, נדרש אישור מבית המשפט לענייני משפחה, בהתאם להוראות חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות. בית המשפט יבדוק אם העסקה אכן מגשימה את טובתם של הילדים, ולא נועדה אך ורק לשרת את האינטרסים הכלכליים של ההורים. ללא אישור כזה, עשויה העסקה להיפסל או להיחשב בטלה.

מנגנוני הגנה

כדי להבטיח את תקפות העסקה ואת שמירת זכויות ההורים, מומלץ לעגן מנגנונים משפטיים ברורים:

• רישום הערת אזהרה. הערה המחייבת הסכמה כתובה של שני ההורים לכל פעולה עתידית בנכס, לרבות מכירה או שעבוד.

• התניה על שימוש בנכס. ניתן לקבוע כי הילדים לא יורשו להעביר את הנכס לצד ג’ ללא אישור ההורים, או כי ההכנסות משכירות יוקדשו למטרות מוסכמות (כגון לימודים).

• שמירת זכות מגורים להורים. רישום זכות מגורים אישית בלתי ניתנת להעברה לטובת אחד ההורים או שניהם, כדי להבטיח את המשך מגוריהם בנכס.

• הסדרי ירושה עתידיים. שילוב העסקה עם עריכת צוואה מתאימה, שתאזן בין שאר היורשים ותמנע טענות לקיפוח.

• בחינת ההשלכות המיסויות מראש. ביצוע תכנון מס מוקפד שיבחן את השלכות העסקה הן במועד ההעברה והן בעתיד, לרבות חבות מס אפשרית בעת מכירת הנכס על ידי הילדים.

ביטול מתנה בעקבות גירושין

לאחרונה (יולי 2023), ביטל בית המשפט לענייני משפחה בחיפה, עסקת מתנה שלא נרשמה בטאבו. במקרה זה, העביר האב במתנה לילדיו ולבני זוגם, את מלוא הזכויות במגרש הצמוד לבית מגוריו. לאחר החתימה על מסמכי העסקה, ולאחר ששילמו הצדדים את ההיטלים והמיסים, לא טרחו הצדדים לרשום את העסקה בטאבו. לימים, בעקבות סכסוך גירושים בין הבת לבין בעלה, ביקש האב לבטל את ההסכם. תביעת האב התבססה, בין היתר, על טענה בדבר התנהגותו המחפירה של חתנו לשעבר, וכן על הטענה כי העברת המגרש נעשתה מתוך רצון שכל המשפחה תגור יחדיו. בית המשפט פסק כי מכיוון שהרישום החוקי של הזכויות בטאבו לא הושלם, הרי שמדובר בהתחייבות לתת מתנה, בלבד. מכאן, שהתחייבות האב כלפי חתנו לשעבר להעביר לו את זכויות במגרש – בטלה. תמ”ש (חי’) 65308-06-21  מ.ב נ’ ה.ב [פורסם בנבו].

עסקת מתנה פיקטיבית

העברת דירה במתנה לקרוב משפחה, נתפסת כמעין “פרצת מס”. ככל שנטל המס גדל, גדלים הניסיונות לבצע “תחמוני מס”, ורשות המיסים נוקטת יד קשה כנגד עסקאות מתנה הנחזות להיות מלאכותיות או פיקטיביות.

ביצוע העברת דירה במתנה לקרוב משפחה, תוך הותרת השליטה בידי המעביר – היא עסקה פיקטיבית ואסורה על פי דין. מקרים נפוצים אחרים, המדליקים “נורה אדומה”, הם מתנות חוזרות ונשנות בין אותם צדדים; כאשר דמי השכירות מועברים לחשבון בנק אחר (ורשות המיסים מתחילה לבדוק נתונים אלו); העברת זכויות פורמלית תוך שמירה על שימוש מלא בידי המעביר; מתנות הניתנות בסמיכות זמנים; וכיוצ”ב. עסקאות מעין אלו מותירות שובל של ניירות, אישורים, משכנתאות ותצהירים, שככל שיתברר שהם מלאכותיים ופיקטיביים – רשויות המס יתעלמו מהן, יחייבו בקנסות כבדים ובהגשת כתבי אישום. לפיכך, טרם ביצוע פעולה של העברת מקרקעין במתנה, יש להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום, למציאת פתרונות חוקיים, העומדים בהוראות ובמבחנים הקבועים בפסיקה.

לסיכום

החוק רואה בהענקת דירה במתנה, ללא תמורה, כעסקה לכל דבר ועניין, ובשווי כספי גבוה מאוד. העברת זכויות במקרקעין במתנה, מחייבת התייעצות מקדימה, ירידה לפרטים וחשיבה על משמעויות, השלכות ואפשרויות שונות. מיפוי נכון ומדויק של העתיד, משנה את המחשבה הראשונית, ויוצר מנגנון משפטי מסודר, במטרה להבטיח את רצון המעניק, ובמטרה להגן עליה מבחינת מיסוי המקרקעין. לאורך כל שנות פעילותו של משרד עורכי דין וולר ושות’, התמחה המשרד וצבר ניסיון בתחום המקרקעין ומיסוי המקרקעין. צוות המשרד, בראשותו של עורך דין ונוטריון פנחס וולר, יסייע לכם בגיבוש העברת דירה במתנה, באופן חוקי ובטוח, וילווה אתכם בתהליכים, שיבטיחו את זכויותיכם החוזיות, המיסויות והמשפטיות. צרו קשר, כבר עכשיו.