פסק דין תקדימי: תיקון רישום בית משותף לאחר עשרות שנים

מערכת רישום המקרקעין בישראל מעוגנת על יסודו של עיקרון הוודאות הקניינית: היא נועדה להעניק לבעלי זכויות במקרקעין ביטחון, וליצור מערכת יציבה ואמינה לרישום זכויות נדל”ן. זהו פנקס המקרקעין, והרישומים בטאבו (לשכת רישום המקרקעין). סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, התשכ״ט-1969, קובע כי רישום בפנקס המקרקעין מהווה “ראיה חותכת לתוכנו“.

עם זאת, המציאות מוכיחה כי אין “רישום מושלם” של בתים משותפים, וכמעט תמיד מתגלים פערים ברישום. כך, בתים משותפים שנבנו בידי המדינה או חברות משכנות בשנות השישים והשבעים, נוצרו לעיתים שגיאות תשריטיות או רישומיות, ולעיתים החלוקה שבוצעה בפועל שונה מזו שתוארה במסמך. כאשר חל פער בין המצב הפיזי למצב הרשום, עולה השאלה – האם העיקרון של יציבות המרשם גובר, או שמא יש לתקן את הרישום בהתאם למציאות?

פסק הדין האחרון של בית המשפט העליון בפרשת חדד נ’ שוורץ (אוקטובר 2025), משנה את ההלכה הותיקה, ומאשר תיקון פנקס הבתים המשותפים עבור צד ג’, שנים רבות לאחר הרישום, בהסתמך על עילת “טעות סופר“, תוך דחיית מחסום ההתיישנות, והבחנה בין סוגי הרישום. סקירה של פסק הדין, ניתוח משפטי, משמעות והמלצות יישומיות.

עובדות המקרה: דירות סמוכות, חדר אחד במחלוקת

בבניין מגורים ותיק באשדוד, שמקורו בבנייה ציבורית של המדינה דרך חברת עמיגור, נבנו שתי דירות סמוכות, בראשית שנות השבעים. בבית המשותף, שנרשם בשנת 1980, נרשמו שתי דירות בנות שלושה חדרים כל אחת, בגודל רשום של כ-65.2 מ״ר כל אחת. אלא שבפועל, דירת משפחת שוורץ כללה ארבעה חדרים ושטחה כ־78 מ״ר, בעוד דירת משפחת חדד כללה שני חדרים בלבד ושטחה כ־53 מ״ר. הפער נבע מסוג של “העברה” שנעשתה בשטח, עוד טרם הרישום, כאשר חדר בשטח כ-12.5 מ״ר, שנמצא בתווך בין שתי הדירות, הועבר מדירת חדד לדירת שוורץ. כאשר נרשם הבית המשותף, צורף תשריט ישן שלא עודכן בהתאם לביצוע ולמצב בפועל.

טענות הצדדים בבית המשפט המחוזי

משפחת חדד רכשה את דירתה בשנת 2006, בהנחה שהיא מקבלת דירת שלושה חדרים בגודל כ-65 מ״ר לפי המרשם. רק כאשר ביקשה להרחיב משכנתה התברר לה שיש פער משמעותי בין המרשם לבין המצב הפיזי. משפחת חדד הגישה תביעה לבית המשפט המחוזי, לתיקון המרשם ולהצהרה על בעלותם הרשומה בחדר. לטענתן, תביעת שוורץ לתיקון הרישום התיישנה, זאת מאחר שתביעה לתיקון טעות ברישום מתיישנת לאחר 7 שנים. מלבד זאת, נטען כי דינה של תביעת שוורץ להידחות בהעדר עילה, מאחר שהרישום מהווה ראיה חותכת לתכנו, למעט במקרים חריגים שאינם מתקיימים בנסיבות דנן. עוד נטען כי התביעה הוגשה בשיהוי כבד ובחוסר תום לב. 

לעומת זאת, טענה משפחת שוורץ כי יש להורות על תיקון הרישום, תוך התאמה של החלוקה ברישום לחלוקה בפועל. לחילופין, על הכרה בכך שקמה להם זיקת הנאה מכוח שנים בחדר. נטען כי הדירות היו בנויות על פי החלוקה בפועל מאז ומעולם. לשיטתם לא נעשתה בשום שלב “פלישה” כפי שטוענים חדד, אלא שנפלו טעויות רישום בעת רישום הבניין כבית משותף. נטען כי שני הצדדים ערכו בדיקה פיזית לדירות שרכשו, והסתמכו על בדיקה זו. משכך, אין לקבל את הטענה להסתמכות של חדד בתום לב על הרישום. הדירות נמכרו על פי שווי השוק שלהן בהתאם לחלוקה בפועל, ובהתאם התמורה ששולמה עבור דירת חדד הייתה נמוכה בכ-30% מהתמורה ששולמה בעבור דירת שוורץ.

ההליך ופסק הדין של בית המשפט המחוזי

בפסק דינו מיום 21.12.2022, קיבל בית המשפט המחוזי את תביעת חדד ודחה את תביעת שוורץ. בית המשפט קבע כי חדד הם בעלי הזכויות בדירת חדד בהתאם לשטחה כפי שהוא רשום במרשם המקרקעין, לרבות החדר המוחזק על ידי שוורץ; וכי לא קמה עילה לתיקון המרשם.

בית המשפט הסתמך על סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 (להלן: החוק או חוק המקרקעין), הקובע את עקרון סופיות המרשם במקרקעין מוסדרים, ואשר בהתאם לו – רישום בפנקסים בנוגע למקרקעין מוסדרים מהווה ראיה חותכת לתוכנו. בהתאם לסעיף זה, תיקון הרישום יכול שייעשה אך בהתאם לסעיפים 97-93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין, התשכ”ט-1969, וזאת באחד משני מצבים: כאשר הרישום הושג במרמה; או כאשר הזכות הועתקה מפנקס אחר והושמטה ברישום או נרשמה שלא כשורה. בית המשפט קבע כי יש לפרש את שתי העילות הללו בצמצום, וכי המצב הנוכחי אינו עולה כדי “טעות” בהתאם לחריגי פקודת ההסדר המצדיקה את תיקון המרשם. נקבע כי אמנם הנסיבות שבגינן החדר – שהיה רשום כחלק מדירת חדד – “סופח” בפועל לדירת שוורץ, לא הובררו עד תום. אך יחד עם זאת לא הוכח כי אחד מהחריגים המנויים בסעיף 93 לפקודה התקיים.

השאלות המשפטיות

שוורץ לא השלימו עם פסק דינו של בית המשפט המחוזי. בהליך הערעור לעליון הוגשו שתי סוגיות עקרוניות: (א) האם ניתן להגיש תביעה לתיקון פנקס הבתים המשותפים כאשר חל פער ברור בין התשריט הרשום למציאות בפועל; (ב) האם תחול התיישנות על תביעה כזו. בית המשפט העליון קיבל את הערעור במלואו והורה על תיקון פנקס הבתים המשותפים כך שהחדר יעבור לבעלות דירת משפחת ש’.

עיקרי ההחלטה של בית המשפט העליון

עילת התיקון: טעות סופר

כב’ השופט גרוסקופף קבע כי מדובר ב“טעות סופר” לפי סעיף 95 לפקודת ההסדר. כלומר, טעות שלא נוגעת להכרעה עצמה כי אם לאופן שבו בוצעה הרישום בפועל. הכוונה של מבצע הרישום, המדינה/עמיגור – היתה לשקף את החלוקה כפי שהיא נעשתה בשטח, אך בצירוף תשריט ישן נוצר תיעוד שגוי. לכן, יש לאפשר תיקון מרשם לשם התאמה לאותה כוונה.

תיקון לפי סעיף 95 אינו כפוף לדיני ההתיישנות. הטעם לכך הוא ששלילת ההתיישנות במקרקעין מוסדרים נועדה לחזק את מעמדו של הבעלים הרשום ולבצר את הוראות המרשם. מכאן נובעת התחולה הנרחבת של פסק הדין: טענות בדבר “טעות סופר” עשויות להישמע גם לאחר עשרות שנים.

סמכות התיקון המנהלית-טכנית

כב’ נשיא בית המשפט העליון, יצחק עמית, הצטרף לתוצאה אליה הגיע כב’ השופט גרוסקופף, אך בדרך משפטית שונה: שימוש בסמכות המפקח על רישום מקרקעין לפי סעיף 145(א) לחוק המקרקעין לתיקון צו רישום בית משותף. הנשיא דחה את מחסום ההתיישנות בכך שהוגשה גם תביעה שכנגד, ולכן חלה הוראת סעיף 4 לחוק ההתיישנות שמונעת טענה נגדית בהתיישנות בתביעה שכנגד. כך נפתחה הדרך לתיקון.

דעת המיעוט (כב’ השופטת רונן)

השופטת רונן סברה שיש לדבוק ביציבות המרשם ולדחות את התיקון בשל מחסום ההתיישנות, אך הכירה כי ייתכן פתרון באמצעות הכרה ברישיון שימוש בלתי הדיר לטובת דירת משפחת ש’. אין להוריד מסופיות הרישום אלא בזהירות רבה.

משמעות ההלכה החדשה

הבחנה בין “רישום בהליך הסדר זכויות” לבין “רישום בית משותף”

פסק הדין מדגיש כי מרשם המקרקעין שנוצר במסגרת הליך הסדר זכויות, נהנה ממעמד חזק יותר. היותו תוצר של הכרעה שיפוטית, בירור מקצועי וציבורי, והליך מסודר. לעומת זאת, רישום בית משותף הוא הליך מינהלי-טכני יותר: הוא מתבסס על מבוסס בקשת בעלי זכויות. הלכה זו מאפשרת לראות בית משותף פחות כפועל יוצא של ביטוי סופי לחלוקת זכויות ויותר כמבנה דינאמי, שבו יש מרחב לתיקון כאשר מתגלה פער מהותי בין תכנון לרישום.

עילת תיקון בשל “טעות סופר” והרחבתה

ההכרעה מרחיבה משמעותית את עילת “טעות סופר”. לא מדובר רק בהעתקה שגויה של מספרים או גבולות, אלא גם בהתעלמות מתשריט שבוצעה בפועל – מצב שבו נוצר פער מובהק בין הכוונה של מבצע הרישום לבין המסמך הרשום. בכך נפתח פתח לתיקונים גם במקרים שבהם חלפו עשורים רבים.

דחיית מועדי ההתיישנות 

עיקרון ההתיישנות נועד להגן על יציבות העסקאות והצורך להסדיר זכויות בהקדם. עם זאת, פסק הדין קבע כי תיקון בגין טעות סופר לא נתון למנגנון התיישנות כפי שתוקנה בסעיף 93 לפקודת ההסדר. המסקנה היא כי כאשר מדובר בשגיאה בתיעוד ולא בסכסוך קנייני מהותי, יש לתת קדימות לתכלית המרשם על פני טענות פורמליות של מועדי התיישנות.

חובת הוכחה ותקנת השוק

בית המשפט קבע כי לא די בקביעת הפער; יש גם לבחון אם הצד המבקש לא גרם בשיהוי בלתי סביר, ואם קיימת תשתית ראייתית – תשריט, מדידות, חוזים וכו’, שעשויות להצביע ולסייע להתחקות אחר חלוקת השטח כפי שהיתה.

סיכום והמלצות

ההלכה החדשה בעניין תיקון תשריט בית משותף מסמנת שינוי בדיני המקרקעין. בית המשפט העליון קבע למעשה כי כאשר ברור שמדובר ב”טעות סופר”, כלומר בשגיאה תיעודית ולא במחלוקת קניינית מהותית, ניתן לתקן את המרשם גם עשרות שנים לאחר הרישום המקורי, ובלבד שהתיקון תואם את הכוונה המקורית ואת המצב בשטח.

מסקנות מעשיות:

1. רישום שגוי ניתן לתיקון, אך נדרש בסיס ראייתי איתן.

2. בעלי דירות, ובמיוחד רוכשי דירות ישנות, נדרשים לעיין בתשריט ולהשוותו למצב בפועל טרם רכישת נכס. אין די בבדיקת נסח טאבו, אלא יש לבדוק את התשריט, מדידות, לתכניות המקוריות, לתיעוד ההיסטורי וכיוצ”ב.

3. כאשר עולה חשש לטעות רישומית, יש לפנות למפקח על רישום המקרקעין או לבית המשפט, ולא להסתפק בהסכמה בין שכנים, שאינה מתקנת את המרשם עצמו.

4. יזמים ועורכי תשריטים נדרשים להגביר בקרה ולתעד היטב כל שינוי מבני שבוצע לפני רישום הבית המשותף.

משרד עו”ד וולר ושות’, נמנה על משרדי עורכי הדין המובילים והוותיקים בישראל בתחום דיני מקרקעין, מיסוי מקרקעין ודיני התכנון והבניה. המשרד מתמחה בטיפול משפטי מקיף ומעמיק בתחום המקרקעין, לרבות רישום ותיקון בטאבו, בדיקות מקדמיות לעסקאות נדל”ן, ליווי משפטי לעסקאות מורכבות, ייצוג בהליכי תיקון רישום או סעד הצהרתי בבתי המשפט. למשרד ניסיון של למעלה מ-40 שנה בליווי לקוחות פרטיים, בנקים, יזמים, קבלנים גופים מוסדיים ויזמים, במקצועיות בלתי מתפשרת, הבנה רגולטורית מעמיקה ויכולת ניתוח משפטית מהמעלה הראשונה. פנו לייעוץ פרטני וליווי משפטי מדויק, אמין ויעיל.

פורסם ביום 04/11/2025.

נכתב על ידי עו״ד ונוטריון פנחס וולר, מייסד משרד עו”ד וולר ושות׳, המוביל במשך עשרות שנים את תחום דיני המקרקעין, מיסוי מקרקעין ותכנון ובניה, בחיפה והצפון. עו״ד וולר נמנה עם דור המייסדים של העשייה המשפטית בתחום הנדל״ן הציבורי והפרטי, וליווה אלפי עסקאות מקרקעין, פרויקטי בנייה מורכבים, הסכמי קומבינציה, רישומי זכויות, תוכניות מתאר, הפקעות והליכי הפשרה. במסגרת עבודתו, ייצג עו״ד פנחס וולר רשויות מקומיות, קבלנים, בנקים, אגודות שיתופיות ובעלי קרקעות פרטיים, בכל הערכאות.