ריבית פיגורים מול קבלן: מה הזכויות שלכם?

רוכשי דירות מקבלן נדרשים לעיתים להתמודד עם דרישות לתשלום ריבית פיגורים משמעותית, הנובעת מאיחור בתשלום אחד מהתשלומים הקבועים בהסכם המכר. ברבים מן המקרים, מדובר בסכומים מצטברים גבוהים, המגיעים לעשרות, ואף למאות אלפי שקלים.

אחת השאלות השכיחות ביותר מצד רוכשי דירות היא האם קבלן רשאי לדרוש ריבית פיגורים רק משום שהתשלום בוצע באיחור, או שעליו להוכיח כי האיחור גרם לו בפועל לנזק כספי. השאלה מתחדדת במיוחד בפרויקטים המלווים על ידי בנק מלווה, שבהם נראה לכאורה כי הקבלן אינו נפגע באופן מיידי מהעיכוב בתשלום, משום שמסגרת האשראי של הפרויקט ממשיכה לממן את הבנייה.

נוסף על כך, יש לבחון האם הקבלן עצמו תרם להיווצרות האיחור. כך למשל, כאשר נמסרה דרישת תשלום באיחור, כאשר לא הועברו מסמכים הדרושים לקבלת משכנתה, כאשר חל עיכוב בהשלמת אבני הדרך החוזיות, או כאשר הקבלן הפר התחייבויות אחרות, עשויה לקום לרוכש טענת קיזוז או טענה של מניעות. בנסיבות כאלה, דרישת ריבית פיגורים עלולה להיחשב להפעלת זכות חוזית שלא בתום לב.

מבחינה מעשית, כל דרישת ריבית פיגורים צריכה להיבחן בשלושה מישורים: האם האיחור אכן התרחש בהתאם ללוח התשלומים החוזי; האם החישוב בוצע בהתאם למנגנון שנקבע בהסכם; והאם הפעלת מנגנון הריבית בנסיבות המקרה עומדת בדרישות הדין. בדיקה משפטית זו מגלה לא אחת טעויות חישוב, פרשנות שגויה של סעיפי ההסכם או נסיבות המצדיקות הפחתה של החיוב.

לפיכך, גם כאשר החוזה מעניק לקבלן זכות לדרוש ריבית פיגורים, אין לראות בדרישת התשלום סוף פסוק. במקרים המתאימים ניתן לתקוף את עצם החיוב, את שיעורו או את אופן חישובו, ולעיתים אף להגיע להפחתה משמעותית או לביטולו במסגרת משא ומתן או הליך משפטי.

מהי ריבית פיגורים בחוזה מכר דירה מקבלן?

ריבית פיגורים היא חיוב כספי המוטל כאשר אחד הצדדים להסכם אינו עומד במועד התשלום שנקבע בהסכם. בחוזה מכר דירה מדובר בדרך כלל בריבית שהקבלן או היזם דורשים מרוכש שאיחר בתשלום אחד או יותר מתוך התשלומים שנקבעו בהסכם המכר.

בעסקאות מקרקעין, ובפרט ברכישת דירה חדשה, למועדי התשלום קיימת חשיבות מיוחדת. לוח התשלומים קשור בדרך כלל לקצב התקדמות הבנייה, להסכם הליווי הבנקאי של הפרויקט ולתזרים הכספי של היזם. כל שלב מחויב בתאריך מדויק – ואיחור בו מפעיל אוטומטית את מנגנון ריבית הפיגורים. לכן, הסכמי מכר כוללים בדרך כלל הוראות מפורטות הקובעות מה יקרה במקרה של איחור מצד הרוכש.

מטרת ריבית הפיגורים

ריבית הפיגורים נועדה ל-2 מטרות משפטיות וכלכליות:

• ראשית, היא מהווה מנגנון פיצוי מוסכם עבור הנזק האפשרי הנגרם לקבלן עקב עיכוב בקבלת הכספים. כאשר רוכש אינו מעביר תשלום במועד, הקבלן עשוי להידרש למימון חלופי, לשאת בעלויות אשראי או להתמודד עם פגיעה בתכנון הפיננסי של הפרויקט.
• שנית, הריבית משמשת כאמצעי להבטחת עמידת הצדדים בלוחות הזמנים. בעסקה מורכבת שבה מעורבים קבלן, בנק מלווה, רוכשים וספקים רבים, עמידה במועדי תשלום היא רכיב מרכזי ביציבות הפרויקט.

מהו המקור המשפטי לריבית פיגורים בעסקת רכישת דירה מקבלן?

הבסיס המשפטי לדרישת ריבית פיגורים בעסקאות מכר דירות אינו נובע בדרך כלל מסעיף חוק אחד בלבד, אלא משילוב של מספר מקורות משפטיים: הסכם המכר, דיני החוזים הכלליים, הוראות חוק המכר (דירות), חוק החוזים האחידים ועקרונות הפסיקה.

ברוב העסקאות, המקור הישיר לזכותו של הקבלן לדרוש ריבית פיגורים הוא סעיף מפורש בהסכם המכר. במסגרת ההסכם הצדדים קובעים את לוח התשלומים, את המועד שבו כל תשלום אמור להיות משולם ואת התוצאה של איחור בתשלום.

אלא שבשונה מחוזים בין אנשים פרטיים, בחוזי מכר דירה מקבלן ניסוח סעיפי הריבית הוא תמיד לטובת הקבלן. הקבלן ניסח את החוזה, עורך הדין שלו בדק אותו – ורוכשים רבים חותמים מבלי להבין את עומק הסנקציה הכלכלית הטמונה בסעיפים הקטנים.

עם זאת, העובדה שסעיף מופיע בהסכם אינה מסיימת את הבחינה המשפטית. הסכם מכר דירה הוא לרוב חוזה מורכב ובמקרים רבים גם חוזה אחיד, כאשר נוסח ההסכם נקבע מראש על ידי הקבלן. לכן, סעיפים המטילים חיובים משמעותיים על הרוכש עשויים לעמוד לביקורת בהתאם לעקרונות חוק החוזים האחידים ולכללי הפרשנות החוזית.

נוסחת חישוב בסיסית: סכום החוב × שיעור הריבית השנתית × מספר ימי האיחור ÷ 365

דוגמה לחישוב ריבית פיגורים

רוכש היה אמור לשלם 100,000 ₪ ביום מסוים, אך שילם באיחור של 60 ימים. אם ההסכם קובע ריבית פיגורים שנתית של 10%, החישוב הבסיסי יהיה: 100,000 × 10% × 60 ÷ 365

אולם בפועל קיימים מנגנונים מורכבים יותר. יש לבדוק האם ההסכם כולל גם הצמדה למדד, האם הריבית מחושבת כריבית פשוטה או בדרך אחרת, האם קיימות הוראות מיוחדות לגבי עיגול ימים וסכומים, והאם החישוב בוצע על ידי הקבלן בהתאם למועדי התשלום המדויקים.

טעויות נפוצות בחישוב כוללות:

• התחלת חיוב לפני שהגיע מועד התשלום בפועל.
• חיוב ריבית על סכומים שאינם בפיגור.
• אי-הפחתת תשלומים שבוצעו חלקית.
• חישוב כפול של הצמדה וריבית.
• התעלמות מתקופות שבהן הייתה מחלוקת מוצדקת.

מתי קבלן רשאי לדרוש ריבית פיגורים?

הזכות של קבלן לדרוש ריבית פיגורים אינה אוטומטית ואינה נבחנת באופן טכני בלבד, אלא נגזרת משילוב של תנאי ההסכם, נסיבות ההפרה והדין הכללי החל על חוזי מכר דירות. אף שסעיפי ריבית פיגורים מופיעים כמעט בכל הסכם מכר, אכיפתם בפועל כפופה לבחינה משפטית מהותית של ההקשר החוזי וההתנהלות בפועל של הצדדים.

ככלל, קבלן רשאי לדרוש ריבית פיגורים מקום שבו מתקיימים מספר תנאים מצטברים:

• קיים איחור בפועל בתשלום, ביחס ללוח התשלומים הקבוע בהסכם המכר. מדובר באיחור מהותי או טכני, אשר חורג מהמועדים שנקבעו בחוזה ואינו עומד במסגרת מנגנוני תשלום מוסכמים.
• לא קיימת הסכמה מפורשת, כתובה וברורה, בין הצדדים, על דחייה של מועד התשלום או על שינוי בלוח התשלומים. במקרים שבהם ניתנה הסכמה, גם אם חלקית או משתמעת מהתנהגות הצדדים, עשויה להתעורר מחלוקת פרשנית באשר לעצם קיומו של האיחור.
• האיחור אינו נובע מהתנהלות הקבלן עצמו ואינו תוצאה של הפרה קודמת מצדו, כגון עיכוב במסירה, אי המצאת מסמכים נדרשים, ליקויים בהשלמת תנאים מוקדמים לקבלת מימון, או התנהלות שהובילה לעיכוב ביכולת הרוכש לבצע את התשלום בפועל.

מעבר לכך, במישור המעשי והמשפטי, בתי המשפט אינם מסתפקים בבחינה פורמלית של עצם קיומו של איחור, אלא בוחנים את מכלול נסיבות העסקה. כך למשל, עשוי להיבחן האם מדובר באיחור קצר וזניח, האם הקבלן סבל מנזק ממשי, האם הופעלה כלפי הרוכש גמישות חוזית בעבר, והאם דרישת הריבית עולה בקנה אחד עם עקרונות תום הלב והסבירות.

במקרים מסוימים, גם כאשר מתקיים איחור טכני בתשלום, עשויה הדרישה לריבית פיגורים להיבחן מחדש או להצטמצם, אם יימצא כי יישומה המלא מוביל לתוצאה בלתי מידתית ביחס לנסיבות העסקה. לפיכך, עצם קיומו של איחור אינו מסיים את הדיון המשפטי, ולעיתים נדרש ניתוח רחב ומעמיק של מערכת היחסים החוזית, התנהלות הצדדים והקשר הכלכלי הכולל של העסקה.

רכישת דירה מקבלן: האסטרטגיה המשפטית שמאחורי החוזה

רכישת דירה היא לרוב העסקה המשמעותית ביותר בחייו של אדם. אולם, הניסיון מלמד שרבים נוטים להתייחס לחוזה המכר כאל "מסמך סטנדרטי". האמת היא שחוזה מול קבלן הוא זירה משפטית מורכבת שבה הפרטים הקטנים הם אלו שקובעים את השקט הנפשי ואת הביטחון הכלכלי שלכם שנים קדימה. אל תטעו: עורך הדין של הקבלן מייצג את האינטרסים של החברה הקבלנית בלבד. במשרד וולר ושות', אנו מנתחים את חוזה המכר לא רק כטקסט משפטי, אלא כמנגנון לניהול סיכונים. המטרה שלנו היא להפוך את יחסי הכוחות ולהבטיח שזכויותיכם יהיו מוגנות בסטנדרט הגבוה ביותר.

האם ריבית פיגורים מהווה "תנאי מקפח בחוזה אחיד"?

ברוב עסקאות רכישת דירה מקבלן, הסכם המכר מנוסח מראש על ידי הקבלן ונחתם מול מספר רב של רוכשים ללא משא ומתן פרטני. במקרים אלה עשוי ההסכם להיחשב "חוזה אחיד", ולכן הוראותיו כפופות גם להוראות חוק החוזים האחידים, התשמ"ג-1982. משמעות הדבר היא שסעיף המטיל ריבית פיגורים אינו חסין מביקורת שיפוטית, גם אם הרוכש חתם עליו.

עצם קביעת ריבית פיגורים אינה מהווה תנאי מקפח. לקבלן אינטרס לגיטימי להבטיח את קבלת התשלומים במועדם, שכן לוח התשלומים מהווה חלק ממנגנון המימון של הפרויקט. עם זאת, כאשר שיעור הריבית גבוה באופן בלתי סביר, כאשר הריבית מחושבת בשיטה המגדילה באופן מלאכותי את החיוב, או כאשר הסעיף יוצר חוסר איזון מהותי בין זכויות הצדדים, עשוי להתעורר ספק בדבר תקפותו.

כך למשל, יש לבחון האם הריבית חלה גם על איחור זניח של ימים בודדים; האם היא מתווספת במצטבר לפיצויים מוסכמים או לסנקציות נוספות; האם שיעורה גבוה באופן משמעותי מהריבית הנהוגה במשק; והאם לרוכש ניתנה אפשרות ממשית להבין את משמעותה הכלכלית של ההוראה.

במסגרת בחינת הסעיף ייתן בית המשפט משקל גם לעקרונות תום הלב, לסבירות המסחרית ולפערי הכוחות בין הצדדים. לפיכך, גם כאשר הסכם המכר כולל מנגנון מפורט של ריבית פיגורים, אין פירוש הדבר שכל דרישת תשלום תיאכף באופן אוטומטי. במקרים המתאימים ניתן לטעון כי הסעיף, או אופן הפעלתו, יוצר קיפוח בלתי מוצדק של הרוכש, המצדיק התערבות שיפוטית.

האם ריבית פיגורים משקפת תמיד נזק אמיתי של הקבלן?

לא בהכרח.

כאשר פרויקט ממומן באמצעות ליווי בנקאי סגור, כספי הרוכשים אינם מהווים בהכרח מקור מימון ישיר, ולעיתים הבנק המלווה מספק את התזרים הנדרש לקבלן גם בעת עיכוב בתשלומים. במצבים אלו, יש לבחון האם הדרישה לריבית משקפת נזק בפועל, או שמדובר במנגנון חוזי שנועד בעיקר ליצור תמריץ לעמידה בלוחות זמנים.

האם ניתן להפחית או לתקוף ריבית פיגורים?

רוכשים רבים מניחים שחיוב הריבית של הקבלן הוא עובדה מוגמרת. הם טועים. בשנים האחרונות צברנו ניסיון נרחב בבדיקת חישובי ריבית פיגורים של קבלנים – וכמחצית מהם כוללים שגיאות. ניתן להעלות טענות משפטיות שונות, ובהן –

חישוב שגוי על ידי הקבלן

במקרים רבים המחלוקת אינה נוגעת לעצם קיומו של איחור, אלא לאופן שבו חושב החיוב ולתקופה שבגינה נדרשת הריבית.

אחת הטעויות הנפוצות היא חישוב ריבית החל ממועד מוקדם מדי. לדוגמה, כאשר הקבלן דורש ריבית החל ממועד שנקבע בהסכם, אך בפועל טרם התקיימו התנאים החוזיים לתשלום, כגון השלמת שלב בנייה מסוים, המצאת אישורים נדרשים או מסירת דרישה תקינה לתשלום.

טעות נוספת היא חיוב בריבית על סכומים שאינם בגדר "פיגור בתשלום". כך למשל, כאשר קיימת מחלוקת כנה ביחס לסכום החיוב, כאשר הקבלן עצמו הפר התחייבויות מהותיות או כאשר הרוכש זכאי להפחתה או לקיזוז, לא תמיד ניתן להתייחס לכל יתרה חשבונאית כחוב בפיגור.

בנוסף, יש לבדוק את שיעור הריבית שנקבע בהסכם, את אופן הצמדת הסכום, האם מדובר בריבית פשוטה או מצטברת, האם בוצע חישוב כפול של רכיבי הצמדה וריבית, והאם החיוב תואם את הוראות ההסכם והדין.

הפיצוי חסר יחס סביר לנזק

סעיף 15 לחוק החוזים (תרופות) מסמיך את בית המשפט להפחית פיצוי מוסכם שאינו סביר ביחס לנזק שניתן היה לצפות. אם ריבית הפיגורים שנדרשת על ידי הקבלן חורגת בצורה קיצונית מהנזק האמיתי שנגרם לו, בית המשפט רשאי להפחית אותה.

נסיבות מיוחדות שמצדיקות עיכוב

עיכוב שאינו תלוי ברוכש, דוגמת קריסת מימון בנקאי, עיכוב מצד הבנק המלווה, כוח עליון וכו' – עשוי לשמש טענת הגנה בפני בית המשפט לצמצום או ביטול חיוב הריבית.

הקבלן עצמו הפר את החוזה

זוהי הגנה עצמאית מרכזית: אם הקבלן עיכב בעצמו את אבן הדרך (לדוגמה, לא השלים שלב בנייה במועד), ייתכן שהתשלום שנדרש ממכם לא היה מגיע כלל, ועיכובו מוצדק. קיזוז זכות הרוכש מול זכות הקבלן, לאחר הודעה בכתב, הוא כלי חוקי. אלא שהמציאות מלמדת שקבלנים רבים ממשיכים לחייב את הרוכשים במדד תשומות הבנייה גם כאשר המסירה מתעכבת באשמתם.

מה קורה כאשר האיחור נובע מקשיים בקבלת משכנתא?

אחד המצבים הנפוצים הוא עיכוב הנובע מאי קבלת משכנתא במועד, שינוי בתנאי השוק, או דרישות שמאי המעכבות את העמדת המימון.

ברוב המקרים, קושי בקבלת מימון אינו מהווה כשלעצמו הגנה משפטית אוטומטית מפני חיוב בריבית פיגורים. עם זאת, בנסיבות מסוימות, ובפרט כאשר קיימת אי בהירות חוזית או התנהלות מצד הקבלן, ניתן לבחון טענות להפחתה או דחייה.

האם בית המשפט רשאי להפחית ריבית פיגורים?

אף שריבית פיגורים נקבעת בדרך כלל בהסכם המכר, אין משמעות הדבר שבית המשפט מחויב לאוכפה בכל מקרה ובכל שיעור. בהתאם לעקרונות היסוד של דיני החוזים, לבית המשפט סמכות לבחון האם הפעלת מנגנון הריבית בנסיבות הקונקרטיות עולה בקנה אחד עם עקרונות תום הלב, ההגינות והמידתיות.

ההתערבות השיפוטית אינה שכיחה, והיא תיעשה בזהירות. נקודת המוצא היא כי יש לכבד את ההסכמות החוזיות שנקבעו בין הצדדים. עם זאת, כאשר מתברר כי שיעור הריבית חריג באופן קיצוני, כי אופן החישוב מוביל לתוצאה בלתי סבירה, או כי הקבלן מפעיל את הסעיף באופן שאינו מתיישב עם חובת תום הלב, עשוי בית המשפט להפחית את החיוב או לפרש את ההוראה באופן מצמצם.

בין היתר עשוי בית המשפט להביא בחשבון את משך האיחור, שיעור החוב, נסיבות ההפרה, התנהלות שני הצדדים, קיומו של נזק ממשי, השפעת הליווי הבנקאי והאם הקבלן עצמו תרם להיווצרות האיחור. גם התנהלות עקבית של הקבלן, כגון ויתור על ריבית במקרים דומים או הימנעות מדרישות תשלום במשך תקופה ארוכה, עשויה להיות בעלת משמעות.

פסיקה מרכזית בנושא ריבית פיגורים בעסקאות מכר דירות

סוגיית ריבית הפיגורים בעסקאות מכר דירות נדונה לאורך השנים בבתי המשפט במסגרת האיזון שבין חופש החוזים לבין ההגנה על רוכשי דירות. נקודת המוצא בפסיקה היא כי יש לכבד הסכמות חוזיות שנקבעו בין הצדדים, אולם אין מדובר בזכות בלתי מוגבלת.

בתי המשפט מדגישים כי הפעלת זכות חוזית, ובכלל זה דרישה לתשלום ריבית פיגורים, חייבת להיעשות בהתאם לעקרון תום הלב הקבוע בחוק החוזים. משמעות הדבר היא שקבלן אינו רשאי להשתמש במנגנון הריבית ככלי ענישה או לחץ בלתי מידתי, אלא עליו לפעול באופן ענייני והוגן.

בפסיקה ניתן למצוא הבחנה בין עצם הזכות לפיצוי בגין איחור בתשלום לבין אופן הפעלת הזכות. כאשר רוכש הפר את התחייבותו באופן ברור וללא הצדקה, בתי המשפט נוטים לכבד את מנגנון הריבית שנקבע בהסכם. לעומת זאת, כאשר האיחור נבע מנסיבות שאינן בשליטת הרוכש, מהתנהלות הקבלן או ממחלוקת אמיתית לגבי עצם החיוב, נבחנת הדרישה בזהירות רבה יותר.

המשמעות המעשית היא שכל מקרה נבחן לפי נסיבותיו: נוסח ההסכם, התנהגות הצדדים, מקור האיחור, שיעור הריבית והיחס בין החיוב לבין הנזק הנטען.

לפיכך, אין תשובה אחידה לכל מחלוקת בנושא ריבית פיגורים. ניתוח משפטי נכון מחייב בחינה פרטנית של העסקה ושל מכלול הזכויות והחובות בין הרוכש לבין הקבלן.

האם הקבלן יכול לבטל חוזה בגלל אי תשלום וריבית פיגורים?

איחור בתשלום מצד רוכש דירה אינו מאפשר לקבלן לבטל את הסכם המכר באופן אוטומטי. ביטול חוזה רכישת דירה הוא צעד משמעותי, ולכן נדרש לבחון האם מדובר בהפרה יסודית של ההסכם, האם ניתנה לרוכש אפשרות לתקן את ההפרה, והאם הקבלן פעל בהתאם להוראות הדין ובתום לב.

ריבית פיגורים נועדה לפצות את הקבלן בגין איחור בתשלום ולהבטיח עמידה בלוחות הזמנים, אך עצם הצטברות ריבית אינה יוצרת כשלעצמה זכות ביטול. השאלה המרכזית היא האם אי תשלום הסכום המקורי מהווה הפרה המצדיקה ביטול של העסקה.

בית המשפט עשוי לבחון, בין היתר, את משך האיחור, גובה החוב, נסיבות העיכוב, התנהלות הרוכש והאם קיימת מחלוקת אמיתית ביחס לחיוב. כך למשל, עיכוב שנגרם בשל קשיים בקבלת משכנתה, אי-המצאת מסמכים מצד הקבלן או מחלוקת חשבונאית בתום לב, עשוי להיבחן באופן שונה מאי תשלום ממושך ללא הצדקה.

בנוסף, יש לבחון האם גם הקבלן הפר את התחייבויותיו, כגון איחור במסירה, ליקויי בנייה או אי עמידה בהוראות ההסכם. במקרים אלה עשויות לעמוד לרוכש טענות הגנה, לרבות קיזוז או התנגדות לביטול.

כיצד פועלים נכון – לפני ואחרי הפיגור

לפני חתימת החוזה

• בדקו את שיעור הריבית ותקופת החסד: 7 ימים לעומת 14 ימים הם הבדל של כפול. ניתן לנהל משא ומתן על כך לפני החתימה.
• וודאו שאין ריבית דריבית: אם הסעיף אומר "ריבית מצטברת" – דרשו הבהרה ותיקון.
• בדקו מה מוגדר "הפרה יסודית": לעיתים קבלנים מגדירים אותה כ-21 יום בלבד – משך זמן קצר מדי.
• קבלו ייעוץ לפני החתימה, לא אחריה. עורך הדין מטעמכם (לא של הקבלן) צריך לבדוק את הסעיפים הללו.

כאשר כבר קיים פיגור

• אל תתעלמו ואל תחכו: כל יום מוסיף לריבית. פנו מיד לייעוץ משפטי.
• שלחו הודעה בכתב לקבלן עם הסבר לעיכוב ובקשה להסדר — תיעוד זה קריטי.
• בקשו פירוט חישוב הריבית בכתב — הקבלן חייב לפרט. קבלו את זה ובדקו אותו שורה-שורה.
• נהלו משא ומתן על ויתור/הפחתת הריבית תמורת פירעון מיידי של הקרן — קבלנים מסכימים לרוב.

לכן, דרשו מהקבלן את חישוב הריבית, בדרך הבאה:

קיזוז ריבית פיגורים כאשר גם לקבלן קיימות הפרות חוזיות

במקרים מסוימים, מערכת היחסים החוזית בין הצדדים מורכבת יותר מאשר עסקת מכר "רגילה". כך למשל, בעסקאות קומבינציה, בפרויקטים של התחדשות עירונית, בפינוי-בינוי ובפרויקטים מסוימים של תמ"א 38, עשויות להתקיים התחייבויות כספיות וחוזיות הדדיות בין היזם לבין בעלי הזכויות.

בנסיבות אלה ייתכן שהיזם ידרוש ריבית פיגורים בגין איחור בתשלום או באי-עמידה בהתחייבות מסוימת, בעוד שבמקביל בעלי הזכויות יטענו כי היזם עצמו הפר את ההסכם, בין היתר בשל איחור במסירת הדירות, ליקויי בנייה, אי-עמידה באבני דרך חוזיות, הפרת התחייבויות כלפי הדיירים או אי-קיום הוראות ההסכם.

במקרים כאלה אין לבחון את דרישת ריבית הפיגורים במנותק ממכלול היחסים החוזיים. יש לבחון האם עומדות לבעלי הזכויות טענות קיזוז, עיכבון או תרופות אחרות מכוח ההסכם ומכוח הדין, והאם קיימת זיקה בין ההפרות הנטענות לבין החיוב הכספי שבמחלוקת. בחינה זו מחייבת ניתוח פרטני של הוראות ההסכם, לוחות הזמנים, מנגנוני התמורה והנסיבות העובדתיות.

לפיכך, העובדה שהיזם העלה דרישה לתשלום ריבית פיגורים אינה מובילה בהכרח למסקנה כי הדרישה מוצדקת או כי יש לשלמה במלואה. כאשר קיימות הפרות חוזיות מצד היזם, ובפרט בפרויקטים מורכבים של התחדשות עירונית, יש לבחון באופן מקיף את כלל הזכויות והחיובים ההדדיים בטרם מתקבלת החלטה על תשלום או על נקיטת הליך משפטי.