בניית ממ”ד בבית משותף
החל משנת 1991, כל בניין חדש שנבנה בישראל, מחוייב בממ”ד (מרחב מוגן דירתי) או בממ”ק (מרחב מוגן קומתי). בדירות שנבנו קודם לכך, אין כל חובה חוקית בממ”ד. בבניינים ישנים, הקמת מרחבים מוגנים הנה בשיקול דעתם של בעלי הדירות. מצב זה מוביל לפערי מיגון משמעותיים, הן ביחס להתגוננות ביחס למתקפת אויב, וכן בעת אסונות טבע כגון רעידות אדמה. על פי התאחדות הקבלנים בישראל, ליותר מ-60% מהדירות בישראל אין ממ”ד. סקירה תמציתית של הוראות דיני המקרקעין ודיני התכנון והבניה, בסוגית בניית ממ”דים, ומדוע אתם מוכרחים עורך דין שילווה אתכם בתהליך התכנון והבניה, עד להשלמת הרישום בטאבו.
בניית ממ”ד ברכוש המשותף
אחד הפתרונות לפערי המיגון בבניינים משותפים, הוא בניית ממ”ד ברכוש המשותף. סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין, שכותרתו “שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה”, קובע כי:
“… רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה… ואולם, היה נושא ההחלטה כאמור הרחבת דירה פלונית אחת או יותר לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי, רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות” (ההדגשה לא במקור).
פסק דין שניתן ביום 14/8/2022 (203/21 פרידריך שרגא אהוד יעקב נ’ חרמון תומר יחזקאל), סקר את החוק בנושא בניית ממ”ד ברכוש המשותף. פס”ד ציטט את תיקון 28 לחוק המקרקעין, בו התווספה ההוראה בעניין הרוב הדרוש להרחבה לצורך בניית ממ”ד – 60% בלבד. זאת, לאור החשיבות שראה המחוקק במיגון מסוג זה, נוכח המציאות הביטחונית במדינת ישראל.
לאחר תיקון 28 נקבע כי בעל נכס, המבקש להרחיב את דירתו בבית משותף, מחוייב לקבל את הסכמת יתר בעלי הדירות. על ההסכמה להיות מפורשת, ברורה ולא משתמעת לשתי פנים, ועליה לכלול שלושה מרכיבים:
- הסכמה להוצאה של חלק מסוים מהרכוש המשותף והצמדתו לדירה פלונית;
- הסכמה לבניה שמטרתה הרחבת דירה פלונית;
- והסכמה לחלוקה של זכויות הבניה הנדרשות לצורך הרחבת הדירה.
התנגדויות שכנים לבניית ממ”ד
לעיתים, התנגדות יתר הדיירים הנה סתמית, קנטרנית, ואין מאחוריה דבר. יחסי שכנות רעים, התחשבנויות קטנוניות, לעיתים מעכבים ומסרבלים הליכי תכנון ובניה. במקרה זה, אפשר יהיה לאשר את הבנייה, כיוון שמדובר במימוש זכות שניתנה בדין. מהעבר השני, לעיתים ההתנגדות הנה במקומה: המיקום המתוכנן של הממ”ד, שימוש ביתרת השטח המשותף, הטעיה של הבעלים, ועוד. מובהר כי בתנאים מסוימים, תאושר הבנייה, חרף התנגדות הדיירים. מניסיוננו, חשוב מאד, כבר בשלב בדיקת ההתיכנות הראשוני לבניית ממ”ד, להציג את הדברים המדוייקים, לשתף בנתונים ובמסמכים, ולהסביר על החשיבות שבממ”ד.
הוצאת היתר בניה לממ”ד
בניית ממ”ד בבניין פרטי או בבניין משותף, מחייבת היתר בניה. בספטמבר 2021 אישרה המועצה הארצית לתכנון ובנייה, הקלות רגולטוריות, שנועדו לאפשר מיגון מהיר של מבנים. זאת, באמצעות הוספת מיגון לחדר, במבנים קיימים. ההקלות כוללות צמצום רגולציה, לוחות זמנים ועלויות הכרוכים בהליכי הרישוי למיגון דירות קיימות. בנוסף, ניתנו הקלות בפטור ממידע להיתר, באופן הגשת המסמכים הנדרשים, ובהיקף המסמכים הנדרשים להגשת הבקשה. שינויים נוספים הנם ויתור על תשלום לרמ”י (בכפוף להחלטה 1602), ויתור על הדרישה לאישור רמ”י, ופטור מתשלום היטל השבחה (בכפוף לבקשה ללא הקלות). להערכתנו, ההוצאות להוצאת היתר בנייה, נאמדות בכ-12 עד 20 אלף ש”ח.
ליווי עורך דין מקרקעין
בעל נכס המעוניין לבנות ממ”ד, צריך להצטייד באנשי מקצוע – ובעורך דין מומחה למקרקעין ולדיני התכנון והבניה. עורך דין מקרקעין יסייע לכם בהצגת הנושא בפני דיירי הבית המשותף (אם נדרש), יסייע לכם בתחום התכנון והבניה, בעריכת חוזים והסכמים עם בעלי המקצוע שילוו אותכם, עד סיום הרישום בטאבו של תוספת הבניה, על שמכם. ניסיון של למעלה מ-40 שנה במקרקעין, תכנון ובניה, ואלפי לקוחות מרוצים. צרו קשר עם משרד עורכי דין וולר ושות’, כבר עכשיו.
