top image

התנהלות מול עורכי דין המייצגים בעלי דירות בהתחדשות עירונית

התחדשות עירונית, המלצות לבעלי דירות להתנהלות עם עורך הדין שמייצג אותם בתהליך ההתחדשות העירונית

התנהלות מול עורכי דין המייצגים בעלי דירות בהתחדשות עירונית

מורכבותו של תהליך התחדשות עירונית מביא עימו החלטות חשובות ומהותיות בחייו של בעל דירה. בשל כך, פרסמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ביום 26/12/2022, המלצות לבעלי דירות בתהליכי התחדשות עירונית, כיצד להתנהל עם עורכי הדין המייצגים אותם בתהליכים אלו. זהו פרסום ראשון מסוגו, המקבץ את כל ההנחיות וההמלצות של ועדת האתיקה בלשכת עורכי הדין, ומנגיש אותם לבעלי הדירות. זאת, במטרה להבהיר את היחסים בין בעלי הדירות לעורך דינם ולמנוע מצבים של ניגודי עניינים. הרשות קוראת לבעלי הדירות בהתחדשות עירונית, לבחור בעצמם את עורך הדין שמייצג אותם ולא במי שהוצע על ידי מארגן או יזם. קראו כאן את המלצות הרשות הממשלתית.

 

איתור ובחירת עורך הדין המייצג את בעלי הדירות ומחויבותו כלפיהם

האמור לעיל הנו בהסתמך על כללי האתיקה של עורכי הדין, הקבועים בחוק לשכת עורכי הדין, התשכ"א – 1961, כללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית), התשמ"ו – 1986, ובהחלטות ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין המתעדכנות מעת לעת.
  • אסור לעורך דין לפנות לבעל דירה ולשכנע אותו לשכור את שירותיו. פנייה אישית ויזומה כזו של עורך דין לבעל דירה, גם אם היא נעשית באמצעות גורם אחר, מכונה "שידול", שהיא פעולה האסורה על עורך דין.
  • בעלי הדירות הם הבוחרים בעצמם את עורך הדין שייצג אותם. מומלץ כי בעלי הדירות יבחרו בעורך דין לאחר פנייה למספר עורכי דין ובחינת הניסיון והשירותים המוצעים על ידם. מומלץ לבעלי הדירות לבחור בעצמם או באמצעות נציגות בעלי הדירות את עורך הדין, ולהימנע מהתקשרות עם עורך דין אך ורק על פי המלצה של מארגן, יזם או כל גורם אחר.
  • לאחר בחירת עורך הדין, על בעלי הדירות להתקשר עמו בהסכם למתן שירותים אשר יפרט את מלוא התחייבויותיו כלפיהם, והשירותים שיינתנו על ידו, ואת שכר טרחת עורך הדין. ניתן להסמיך את נציגות בעלי הדירות לחתום על הסכם השירותים מול עורך הדין. יודגש כי אין לחתום על "הסכם בלתי חוזר".
  • על בעלי הדירות להסמיך את עורך הדין לפעול בשמם, באמצעות חתימה על ייפוי כוח. ניתן לחתום על ייפוי הכוח במסגרת ההתקשרות עם עורך הדין בהסכם למתן שירותים, או במסגרת החתימה על העסקה עם היזם.
  • עורך הדין חייב לפעול לטובת לקוחותיו בנאמנות ובמסירות ולשמור על זכויותיהם כקבוצה המבקשת לקדם עסקת התחדשות עירונית. חובה זו היא אך ורק כלפי בעלי הדירות אשר חתמו על הסכם או ייפוי כוח המאפשר לו לייצגם.
  • עורך הדין יימנע מייצוג בעלי הדירות בתביעה שתוגש מטעמם כנגד בעל דירה המסרב סירוב בלתי סביר לעסקה ("דייר סרבן").
  • עורך הדין יספק שירותים אך ורק לבעלי הדירות בפרויקט, והיזם רשאי להעביר לעו"ד תשלום אך ורק בגין השירותים הניתנים לבעלי הדירות. למען הסר ספק, אסור לעורך הדין לספק ליזם, שהתקשר עם בעלי הדירות בפרויקט או מבקש להתקשר עמם בהסכם התחדשות עירונית, שירותים מכל מין וסוג, או לקבל ממנו תשלום אחר מעבר לשכר הטרחה המשולם לו בגין ייצוג בעלי הדירות.
  • בעלי הדירות רשאים להפסיק את ההתקשרות עם עורך הדין ולהעביר את הטיפול בעניינם לעורך דין אחר, ובלבד שהוסדר התשלום המגיע לו.

 

בחירת עורך הדין באמצעות נציגות

כפי שסקרנו במדריך לועד בית לקראת פרויקט תמ"א 38מומלץ כי בעלי הדירות יתארגנו ויבחרו נציגות, טרם בחירת עורך הדין. ניתן להסמיך את הנציגות לבחור עורך דין ולהתקשר עמו בהסכם בשם בעלי הדירות, וזאת בפרט כאשר מדובר במתחמים גדולים. מומלץ כי הנציגות תקיים כנס לכלל בעלי הדירות, בו תציג את ההליך שביצעה ואת עורך הדין שבחרה, ועורך הדין הנבחר יציג את משרדו ואת עיקרי השירותים שיספק.

עם זאת, בעלי הדירות רשאים לבחור קודם לכן עורך דין, ולהסתייע בו בארגון הליך בחירת הנציגות והסמכתה. יש לשים לב כי הנציגות תיבחר בהחלטה שתתקבל, באופן עצמאי ובלתי תלוי, על ידי בעלי הדירות, ולא על ידי עורך הדין.

 

שכר טרחת עורך דין המייצג את בעלי הדירות

לרוב, היזם משלם את שכר טרחתו של עורך הדין המייצג את בעלי הדירות. תשלום זה הנו חלק מתשלום הוצאות העסקה שמשלם היזם, והתחייבותו לתשלום זה תהיה אך ורק כלפי בעלי הדירות, מכוח העסקה שנחתמה. ככלל, ממליצה הרשות, לקבוע את שכר טרחת עורך הדין כנגזרת של מספר יחידות הדיור הקיימות ו/או של שווי דירות התמורה לבעלי הדירות. עלויות אלה, הן בבחינת "משחק סכום אפס". היזם מחשב את שכר טרחת עורך הדין של בעלי הדירות, כחלק מעלויות הפרויקט. לכן, ככל שהעלות המושתת על היזם כבדה יותר, הדבר בא על חשבון התמורה לבעלי הדירות. על כן, על אף שאינם נושאים באופן ישיר בשכר טרחת עורך הדין, מומלץ לבעלי הדירות לוודא שמדובר בשכר טרחה המקובל בשוק. מוזמנים לקרוא כאן בהרחבה, בנושא זה.

הרשות ממליצה לקבוע אבני דרך לתשלום שכר הטרחה של עורך הדין, לפי קצב התקדמות הפרויקט. אבני הדרך המרכזיות הן שלב חתימת העסקה עם היזם על ידי הרוב הנדרש, החלטת מוסד התכנון על הפקדת התכנית המפורטת, אישור התכנית, קבלת היתר בנייה, מועד פינוי הדירות ועוד. ככל שאבן הדרך לתשלום תלויה ביזם, ישלם היזם לעורך הדין, רק לאחר שנציגות בעלי הדירות אישרה את התשלום.

עורך הדין יתקשר בהסכם שכר טרחה אך ורק עם בעלי הדירות. אסור לעורך הדין לנהל משא ומתן עם היזם על שכר טרחתו בשם בעלי הדירות או לחתום עימו על הסכם שכר טרחה עצמאי. היזם נושא בשכר הטרחה שהוסכם בין עורך הדין ובעלי הדירות במסגרת התחייבותו לשאת בכל עלויות העסקה שלהם. לכן, נהוג לכלול את ההסכם שנחתם בין בעלי הדירות לעורך דינם כחלק ממסמכי העסקה עם היזם, כאשר היזם מאשר את הסכמתו לתשלום שכר הטרחה של עורך הדין ואת שלבי התשלום, בחתימתו על גבי ההסכם שנחתם בין בעלי הדירות ועורך הדין. ככל שינוהל משא ומתן לגבי שכר הטרחה, הוא יתקיים בין נציגות בעלי הדירות לבין היזם.

 

ניהול משא ומתן בשם בעלי הדירות עם היזם

עורך הדין ינהל עם היזם משא ומתן בשם בעלי הדירות, בהתאם לעקרונות שייקבעו על ידם. עליו לעדכן אותם על התהליכים, על ההתקדמות במו"מ, ועל ההסכמות שיושגו עם היזם, ככל שיושגו.

 

חתימת בעלי הדירות על הסכם עם היזם

על עורך הדין להסביר לבעלי הדירות את משמעויות ההסכם, עם היזם, באופן מפורט, טרם החתימה. על כל אחד מבעלי הדירות לחתום בעצמו על העסקה, לאחר שהוסברו לו כלל התנאים על ידי עו"ד, בשפה המובנת לו. במקרים מסוימים ניתן להסתייע בייפוי כוח לשם חתימה על העסקה, אולם הדבר אינו מומלץ. במסגרת החתימה על העסקה עם היזם, נהוג לחתום על ייפוי כח המייפה את כוחו של עורך הדין לבצע את השלבים השונים בעסקה.

 

שתפו עם חברים
צרו איתנו קשר