top image

זיכרון דברים

זיכרון דברים - וולר ושות'

נפתח בשורה התחתונה: לא חותמים על זיכרון דברים. לא משנה אם אתם המוכרים, הרוכשים, השוכרים או החוכרים. מבחינה משפטית, לחתימה על זיכרון דברים, יש רק מגרעות, העלולות לסבך אתכם בעסקה, שאינכם יכולים לסגת ממנה, או לסגת ממנה לאחר תשלומי פיצויים גבוהים לצד השני. לפני שמקבלים החלטה בנוגע לעסקת מקרקעין, ורגע לפני שחושבים על זיכרון דברים, פנו לעורך דין מקרקעין מומחה, בעל ידע וניסיון. צרו קשר עכשיו.

 

מהו זיכרון דברים

מקובל לראות זיכרון דברים, כסיכום ראשוני, קצר ותמציתי, בלתי מחייב בין הצדדים, שנערך ישירות וללא ייצוג משפטי, שניתן לסגת ממנו עד חתימת הסכם. על פניו, התפיסה הרווחת בקרב הציבור, הגיונית: מדובר על הסכם קצר, בשפה ברורה ופשוטה, המתווה את העקרונות הראשוניים של העסקה, בין שני הצדדים עצמם. אלא שמבחינה משפטית, זיכרון דברים במקרקעין הוא מסמך משפטי מחייב, ה”כובל” את הצדדים לתנאים המופיעים בו, ללא יכולת לבצע בדיקות נוספות וללא יכולת לשפר עמדות או תנאים. בפסיקת רבות של בתי המשפט נקבע, כי למסמך זיכרון דברים יש תוקף מחייב, כהסכם לכל דבר ועניין.

תוקפו המשפטי של הסכם זיכרון הדברים, כפי שנקבע בפסק דינו של בית המשפט העליון, ע“א 158/77‏ ‏חוה רבינאי נ’ חברת מן שקד בע”מ (בפירוק)‏, פ”ד לג(2) 283, מפי כבוד השופט (כתוארו דאז) אהרון ברק, צריך שיכלול שני רכיבים:

  • גמירות הדעת – האם הצדדים גמרו בדעתם ובליבם להתקשר בחוזה מחייב או שמא הינם אך בשלבי המשא ומתן לקראת כריתתו של הסכם וכוונתם הינה כי זיכרון הדברים יהווה רק שלב ביניים במו”מ.
  • מסוימות – האם הושגה הסכמה בין הצדדים לגבי הפרטים המהותיים של העסקה (דוגמת שמות הצדדים, תיאור הנכס, והתמורה הכספית). אם לא הושגה הסכמה לגבי פרטים אלו, אזי ניתן לראות את זיכרון הדברים, כשלב נוסף במשא ומתן, אולם אינו סופי.

במהלך השנים, בית המשפט ריכך את תנאי המסוימות, ואיפשר השלמת פרטים חסרים על ידי מנגנוני השלמה כאלה ואחרים, ובלבד שהפרטים המהותיים של העסקה מופיעים במסמך: שמות הצדדים, פרטי הנכס והתמורה הכספית. כיום, הנטיה היא כי אם התנאי הראשון מתקיים, כלומר אם הצדדים התכוונו להתקשר בהסכם, אין צורך בהופעת כל התנאים החיוניים והמהותיים. המשמעות היא שככל שנחתם זיכרון דברים בין הצדדים, מתוך מחשבה של הצדדים ליצור עסקה – הרי שצד שמבקש לסגת מההסכם, יהיה חשוף לתביעה משפטית ולהפסדים כספיים, על כל המשתמע מכך.

 

חסרונות זיכרון דברים

  • היעדר די זמן יכולת לבצע את הבדיקות הראויות והיסודיות, בקשר לנכס: רישום במרשם המקרקעין, פרטים בקשר לנכס, מצבו, חוקיותו, המגבלות החלות עליו וכיוצ”ב.
  • היעדר יכולת להגן על העסקה, לשפר את תנאיה או לסגת ממנה, בתנאים מסוימים: לדוגמה, במקרה בו נמצא כי ניתן צו הריסה על הנכס; במקרה בו הנכס משועבד; וכו’.
  • ויתור / אי ציון סעיפי בטחונות ונאמנויות, לצורך קיום העסקה והשלמתה.
  • עצם קיומו של מסמך בכתב בין הצדדים, בהתאם לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969, מאפשר לקונה לרשום הערת אזהרה על הנכס, באופן חד צדדי, בלשכת רישום המקרקעין. ביטול הערת אזהרה, במקרה של מחלוקת בין הצדדים, יהיה אך ורק בהסכמה, או בצו של בית המשפט.
  • עלול לחייב בתשלום דמי תיווך מלאים (ככל שבוצע תיווך).
  • מועד החתימה על זכרון דברים, הוא התאריך הקובע מבחינת חבויות המס השונות (חובת דיווח בגין העסקה למיסוי מקרקעין, תשלומי מס רכישה ומס שבח). אי דיווח בזמן, עלול להוות עבירת מיסוי, ועלולה לגרור הליכים משפטיים, קנסות והוצאות.

 

יתרונות זכרון דברים

אז למה חותמים על זיכרון דברים ? הסיבה העיקרית היא הצורך בביטחון ושקט נפשי, מצד שני הצדדים, שעסקת הנדל”ן לא תתפספס. עבור המוכרים, עצם הידיעה שיש מי שמעוניין בוודאות לקנות את הנכס, במחיר שהתבקש, משמעותית מאד. גם עבור הרוכשים, הנמצאים בלחץ זמנים, בלחץ נפשי, לחץ כספי ובתחרות מול רוכשים אחרים (העלולים להציע מחיר גבוה יותר), מאפשר זכרון הדברים את השקט והביטחון, לבצע את כל הבדיקות הנדרשות מבלי לדאוג שהמחיר שנמסר להם יעלה לפתע או שהדירה תימסר לרוכשים אחרים. אך החסרונות של חתימה על זיכרון דברים עולים על היתרונות, והנזק הפוטנציאלי – גדול מהתועלת.

 

חתימה על זיכרון דברים ב”שעת חירום”

לעיתים, בעקבות לחץ זמנים, מעורבות גורמים נוספים, או כאשר באמת נמצאה “דירת החלומות”, נוטים להתפתות ולחתום על זיכרון דברים. אם לא נותרה כל ברירה, “בשעת חירום” בלבד, יש להקפיד ולרשום בזיכרון הדברים, את המשפטים הבאים: “זיכרון הדברים מותנה בכך שבתוך פרק זמן קצר, ייחתם חוזה מחייב בין הצדדים. במקרה בו לא נחתם חוזה, יהיה זיכרון הדברים בטל לאלתר, ללא טענות של מי מהצדדים כלפי הצד השני ומבלי שמי מהצדדים יפצה את הצד השני. הקונה לא יהיה רשאי לרשום הערת אזהרה בגין זיכרון הדברים“. בנוסף, בשום מקרה, אין להתפתות לביצוע תשלומים כלשהם או לתת התחייבויות כספיות.

 

תפקיד עורך דין בעסקת מקרקעין

תפקידו של עורך הדין, הוא לסייע, לטפל וללוות את הלקוח, בתהליך גיבוש עסקת המקרקעין, לאורך כל שלבי העסקה, עד לסיומה ורישומה כדין. זיכרון דברים, טיוטות הסכמים המוחלפים בין הצדדים, רישום הערות אזהרה, ייפוי כח בלתי חוזר, מנגנונים להבטחת תשלומים, מנגנונים לביטול העסקה (דוגמת שטר ביטול הערת אזהרה חתום, המופקד אצל עורך הדין) ושאר המסמכים והבטוחות הנדרשים בעסקת מקרקעין – חייבים להתבצע באמצעות עורך דין.  לפני שמקבלים החלטה משמעותית בנוגע לעסקת מקרקעין, חשוב לפנות לעורך דין לענייני מקרקעין מומחה, בעל ידע וניסיון. בעסקת מקרקעין, אין מקום לטעויות, לפשרות או לשיטת “סמוך” ו”יהיה בסדר”. מגוון הכלים והיכולות שעורך הדין יכול – וצריך – להעמיד לרשותכם, יבטיחו שתהיו מוגנים.

במשך למעלה מ-40 שנה, משרד וולר ושות’, עוסק באופן נרחב ומתמחה, בתחומי המקרקעין, מלווה ומייצג רוכשים, מוכרים ושוכרים בעסקאות מגרשים, דירות מגורים, נכסים מסחריים, נכסים מניבים ואדמות חקלאיות, ביעודים שונים, כולל היבטי מיסוי מקרקעין, ניהול משא ומתן, בוררויות, גישור וייצוג בערכאות השונות. למשרד ניסיון עשיר בייעוץ וייצוג לגורמים הפעילים בתחום המקרקעין, לרבות אנשים פרטיים, יזמים, וועדי בתים, עורכי דין, שותפויות עסקיות וחברות פרטיות. צרו קשר, כבר עכשיו.

 

האמור לעיל, אינו מהווה חלופה לקבלת ייעוץ משפטי מקצועי מטעם עורך דין, והם מובאים לידיעה כללית בלבד. מידע זה אינו מהווה מידע משפטי מחייב, ואין להסתמך עליו בשום צורה.

שתפו עם חברים