זכרון דברים

נפתח בשורה התחתונה: לא חותמים על זכרון דברים. לא משנה אם אתם המוכרים, הרוכשים, השוכרים או החוכרים. מבחינה משפטית, חתימה על זכרון דברים עלולה לסבך אתכם בעסקה, שאינכם יכולים לסגת ממנה, או לסגת ממנה לאחר תשלומי פיצויים גבוהים לצד השני. בניגוד למקובל, זכרון הדברים (או “הסכם ביניים”) הנו הסכם משפטי מחייב, הכובל את שני הצדדים לעסקה, וזאת מבלי שביצעו את כל הבדיקות כדי להבין את כדאיותה. בנוסף, הוא מאפשר לאחד הצדדים, לרשום “הערת אזהרה”, על הנכס. לפני שמקבלים החלטה כלשהי בנוגע לעסקת מקרקעין, פנו לעורך דין מקרקעין מומחה, בעל ידע וניסיון. צרו קשר עכשיו.

מה זה זכרון דברים?

רבים חושבים כי זכרון דברים (או “הסכם ביניים”) הנו סיכום ראשוני, קצר ותמציתי, בלתי מחייב בין הצדדים, שנערך ישירות וללא ייצוג משפטי, שניתן לסגת ממנו עד חתימת הסכם. על פניו, התפיסה הרווחת בקרב הציבור, הגיונית. הסכם קצר, בשפה ברורה ופשוטה, המתווה את העקרונות הראשוניים של העסקה, בין שני הצדדים עצמם. אלא שמבחינה משפטית, זכרון דברים במקרקעין הוא מסמך משפטי מחייב, חוזה, ה”כובל” את הצדדים לתנאים המופיעים בו, ללא יכולת לבצע בדיקות נוספות וללא יכולת לשפר עמדות או תנאים. לא זאת בלבד, אלא שאם לא הושג הסכם סופי – ייתכן ויראו בו חוזה מחייב, בר-תוקף משפטי. בפסיקת רבות של בתי המשפט נקבע, כי למסמך זכרון דברים יש תוקף מחייב, כהסכם לכל דבר ועניין.

תוקף משפטי של זכרון הדברים

תוקפו המשפטי של הסכם זכרון הדברים, כפי שנקבע בפסק דינו של בית המשפט העליון, ע“א 158/77‏ ‏חוה רבינאי נ’ חברת מן שקד בע”מ, צריך שיכלול שני רכיבים:

• גמירות הדעת – האם הצדדים גמרו בדעתם ובליבם להתקשר בחוזה מחייב או שמא הינם אך בשלבי המשא ומתן לקראת כריתתו של הסכם וכוונתם הינה כי זכרון הדברים יהווה רק שלב ביניים במו”מ.
• מסוימות – האם הושגה הסכמה בין הצדדים לגבי הפרטים המהותיים של העסקה (דוגמת שמות הצדדים, תיאור הנכס, והתמורה הכספית). אם לא הושגה הסכמה לגבי פרטים אלו, אזי ניתן לראות את זכרון הדברים, כשלב נוסף במשא ומתן, אולם אינו סופי.

כלומר, הפסיקה אימצה גישה מהותית, המבקשת לבחון האם זיכרון הדברים, עומד בדרישות המהותיות לכריתת חוזה. דהיינו, בהינתן שהצדדים התכוונו ליצור יחסים משפטיים באמצעות המשא ומתן, האם מתקיימות במסמך הביניים שתי הדרישות הנוספות החיוניות ליצירת חוזה על פי הדין הישראלי: גמירות דעת ומסוימות.

במהלך השנים, בית המשפט “ריכך” את תנאי המסוימות, גם כאשר לא ניתן היה למצוא את כל התנאים העיקריים החיוניים להתקשרות. בית המשפט איפשר השלמת פרטים חסרים על ידי מנגנוני השלמה (פרשנות, על סמך מסמכים חיצוניים, הוראות שבדין או לפי הנוהג המקובל) – ובלבד שהפרטים המהותיים של העסקה מופיעים במסמך: שמות הצדדים, פרטי הנכס והתמורה הכספית. בתוך כך, התגבשה בפסיקה התפיסה לפיה ישנם יחסי גומלין בין שני היסודות, כך שראיות משמעותיות על גמירות הדעת, יכולות “לפצות” על חוסרים מסוימים בדרישת המסוימות, ולהפך. למעשה, הגישה הרווחת במשפט הישראלי היא כי במקרים שהצדדים גמרו בדעתם להתקשר בחוזה, אין לאפשר לאחד מהם להתנער ממנו בטענה שחלק מתנאיו אינם מסוימים דיים. המשמעות היא שככל שנחתם זכרון דברים בין הצדדים, מתוך מחשבה של הצדדים ליצור עסקה – הרי שצד שמבקש לסגת מההסכם, יהיה חשוף לתביעה משפטית ולהפסדים כספיים, על כל המשתמע מכך.

חסרונות זכרון דברים

• היעדר די זמן/ יכולת לבצע בדיקות ראויות ויסודיות, של הנכס ושל הצד המוכר. רישום במרשם המקרקעין, פרטים בקשר לנכס, מצבו, חוקיותו, המגבלות החלות עליו וכיוצ”ב.
• היעדר יכולת להגן על העסקה, לשפר את תנאיה או לסגת ממנה, בתנאים מסוימים. לדוגמה, אם קיים צו הריסה; במקרה בו הנכס משועבד; וכו’.
• הכללת עיקרי הסיכום בין הצדדים בלבד. כלומר, מכיוון שרק הפרטים המהותיים ביותר כלולים בזכרון הדברים, פרטים נוספים החשובים לצדדים, ואשר אמורים להיות מסוכמים בחוזה – לא סוכמו. במקרה בו הצדדים לא יצליחו להסכים ביניהם על פרטים אלה, המחלוקת תתברר בבית המשפט.
• ויתור / אי ציון סעיפי בטחונות ונאמנויות, לצורך קיום העסקה והשלמתה.
• עצם קיומו של מסמך בכתב בין הצדדים, בהתאם לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969, מאפשר לקונה לרשום הערת אזהרה על הנכס, באופן חד צדדי, בלשכת רישום המקרקעין (ואף באופן מהיר יותר, באמצעות רישום הערת אזהרה מקוון). ביטול הערת אזהרה, במקרה של מחלוקת בין הצדדים, יהיה בהסכמה, או בצו של בית המשפט.
• עלול לחייב בתשלום דמי תיווך מלאים (ככל שבוצע תיווך).
• מועד החתימה על זכרון דברים, הוא התאריך הקובע מבחינת חבויות המס השונות (חובת דיווח בגין העסקה למיסוי מקרקעין, תשלומי מס רכישה ומס שבח).

יתרונות זכרון דברים

אז למה בכל זאת חותמים על זכרון דברים? הסיבה העיקרית היא הצורך בביטחון ושקט נפשי, מצד שני הצדדים, שעסקת הנדל”ן לא “תתפספס”. עבור המוכרים, הידיעה שיש מי שמעוניין לקנות את הנכס, במחיר שהתבקש, משמעותית מאד. גם עבור הרוכשים, הנמצאים בלחץ זמנים, בלחץ נפשי, בלחץ כספי ובתחרות מול רוכשים אחרים, עצם החתימה מעניקה שקט וביטחון, לביצוע כל הבדיקות הנדרשות, מבלי לדאוג שהמחיר יעלה או שהדירה תימסר לרוכש אחר. אך החסרונות של חתימה על מסמך מעין זה, עולים על היתרונות. הנזק הפוטנציאלי כתוצאה מחתימה, גדול מהתועלת, לאין שיעור.

פקיעת זכרון דברים

חתימה על זכרון דברים ב”שעת חירום”

לעיתים, בעקבות לחץ זמנים, או כשנמצאה “דירת החלומות”, לקוחות נוטים לחתום על זכרון דברים, במקום. לכן, אם לא נותרה ברירה, “בשעת חירום” בלבד, יש לרשום על המסמך, מספר משפטים שיבטיחו את זכויותיכם. לדוגמה:

“זכרון הדברים מותנה בכך שבתוך פרק זמן קצר, ייחתם חוזה מחייב בין הצדדים, לאחר שהצדדים יבצעו בדיקות משפטיות ותכנוניות. במקרה בו לא נחתם חוזה, יהיה זכרון הדברים בטל ומבוטל לאלתר, ללא טענות של מי מהצדדים כלפי הצד השני ומבלי שמי מהצדדים יפצה את הצד השני. הקונה לא יהיה רשאי לרשום הערת אזהרה בגין זכרון הדברים”.

אנו ממליצים לא לקבוע פרטים מהותיים (מחיר, מספר התשלומים, מועדי העברת התשלום, מועד המסירה וכו’). בנוסף, בשום מקרה, אין להעביר תשלומים כלשהם או לתת התחייבויות כספיות.

נוסח סטנדרטי של זיכרון דברים

במקרים רבים נוהגים הצדדים להוריד מאתרי אינטרנט שונים “נוסח סטנדרטי” של זכרון דברים. לעיתים, הם מקבלים נוסח מהמתווך (שיש לו אינטרס בעסקה). במקרים אחרים, הצדדים רושמים בכתב יד את עיקרי הדברים. חשוב לזכור כי כל הצורות והדרכים, יהיו תקפים ומחייבים.

היבטי מיסוי מקרקעין

כפי שסקרנו, מועד החתימה על זכרון דברים, הוא התאריך הקובע מבחינת חבויות המס השונות. המשמעות מבחינת מיסוי המקרקעין שבעסקה, עובד לרעת הצדדים, מ-2 סיבות:

קיצור מועד הדיווח לרשויות המס

כלומר, עצם החתימה מחייב דיווח על העסקה לרשויות המס, ובמקביל – מקצר את התקופה לתשלום המס. שהרי, לולא נחתם המסמך, התאריך הקובע היה תאריך חתימת הסכם הרכישה. אם בהמשך עסקת המקרקעין תושלם, אין לדיווח הנ”ל כל משמעות. ברם, אם נחתם זכרון דברים, אך העסקה לא הושלמה לבסוף – יישאר חוב המס (הצובר ריבית, קנסות והוצאות). ביטול תשלום המס תתאפשר בהודעה משותפת של הצדדים לרשות המיסים, או בנקיטת הליך משפטי.

היעדר יכולת לבצע תכנון מיסוי מקרקעין 

עסקת מקרקעין כרוכה בתשלומי מיסים כבדים, לרשות המיסים ולרשות המקומית. תכנון מס, לגיטימי וחוקי, מסייע לרוכשים ולמוכרים להקטין את חבות מס שבח ומס רכישה. כך גם לגבי החבויות בהיטלים ובאגרות. אלא שלצורך הקטנת חבות המס בעסקה, יש צורך בנקיטת מספר פעולות משפטיות, האורכות זמן. כך לדוגמה, יש צורך לבצע העברת דירה במתנה לקרוב, להגיש דוח לפי סעיף 131 לצורך פריסת מס שבח, להוציא צו קיום צוואה, וכו’. חתימה על זכרון דברים, מקצרת את לוחות הזמנים, ועלולה לפגוע באפשרות תכנון המס.

תפקיד עורך דין מקרקעין

תפקיד עורך הדין הוא לסייע, לטפל וללוות את הלקוח, בעסקת המקרקעין, לאורך כל שלביה, עד לסיומה ורישומה כדין. זכרון דברים, טיוטות הסכמים, הערות אזהרה, ייפוי כח בלתי חוזר, מנגנונים להבטחת תשלומים, מנגנונים לביטול העסקה ושאר המסמכים והבטוחות הנדרשים בעסקה – חייבים להתבצע באמצעות עורך דין. לפני שמקבלים החלטה משמעותית בנוגע לעסקת מקרקעין, חשוב לפנות לעורך דין לענייני מקרקעין מומחה, בעל ידע וניסיון. בעסקת מקרקעין, אין מקום לטעויות, לפשרות או לשיטת “סמוך” ו”יהיה בסדר”. מגוון הכלים והיכולות שעורך הדין צריך להעמיד לרשותכם, יבטיחו שתהיו מוגנים.

במשך למעלה מ-40 שנה, משרד וולר ושות’ מתמחה בתחומי המקרקעין. אלפי לקוחות המשרד מעידים על הצלחות, מקצועיות, הוגנות ואמינות. צרו קשר, כבר עכשיו.