top image

מדריך לועד בית בטרם התקשרות עם יזם בפרויקט תמ”א 38

פרויקט תמא 38

ועדי בתים (“נציגות הבית המשותף”) רבים, מתלבטים בשנים האחרונות בנושא חידוש וחיזוק המבנה, לשם הגדלת הרווחים ושיפור רמת החיים. פרויקט תמ”א 38 עשוי להעניק פתרון לכל הצדדים. אולם בעוד שהיזם מעוניין בהגדלת הכנסותיו, לועד הבית שיקולים נוספים, דוגמת איכות החיים, מראה וטיב המבנה, וקיצור אי-הנוחות. לצורך שמירה על האינטרס של ועד הבית ושל הדיירים, בוחרים עורך דין המתמחה בתמ”א 38, והמייצג אך ורק ועדי בתים ודיירים.

ביצוע פרויקט תמ”א 38, מצריך עבודה מסודרת, רציפה ושיטתית מצד וועד הבית, לאורך מספר שנים. היכרות עם אבני הדרך הנחוצות לקידום של הפרויקט, תסייע רבות לבעלי הדירות אשר יוכלו לכלכל את צעדיהם בשלבים הראשונים. לנוחיותכם, מניסיוננו, מספר “טיפים” ועצות לקראת קבלת החלטה על יציאה לפרויקט:

 

השגת הרוב הדרוש לצורך ביצוע תמ”א 38:

על וועד הבית לבחון, בשלב הראשוני, האם קיים הרוב הדרוש מקרב בעלי הדירות, לביצוע פרויקט מסוג תמ”א 38. חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) קובע את סף ההסכמה הנדרש מבעלי הדירות בבניין לשם ביצוע פרויקט תמ”א 38. כדי לבצע עבודות שיפוץ על פי תמ”א 38 נדרשת הסכמה של לפחות 66% מכלל דיירי הבניין, אולם במקרה של הריסת הבניין ובנייתו מחדש (בהתאם לתמ”א 38/2), נדרשת הסכמה של לפחות 80% מהדיירים.

 

חשיבה משותפת ויצירת הסכמות עקרוניות:

ככל שנמצא רוב לצורך ביצוע פרויקט תמ”א 38, הנושא הראשון הוא חשיבה עקרונית, של בעלי הדירות, על הפרויקט – יתרונותיו וחסרונותיו. ככל שנוצרות הסכמות, מומלץ להעלות אותן על הכתב (בצורה לא מחייבת), לדייק ולשפר אותן. לאחר מכן, מומלץ לבחור ולמנות נציגות מטעם וועד הבית, שיהיה אחראי על קידום הפרויקט.

 

בחירת עורך דין מלווה:

הנושא השלישי הוא בחירת עורך דין, אשר ישמש כעורך הדין וכיועץ המשפטי של הדיירים, למול היזם. חשוב לזכור כי עורך הדין שייבחר, ישמש כנציג וכשלוח של וועד הבית ושל הדיירים למול היזם, ולכן נאמנותו ומסירותו צריכה להיות לדיירים בלבד.

עורך הדין של הדיירים יבחן באופן מקצועי את הרעיונות והצרכים של הדיירים, יעלה רעיונות, צרכים ומסקנות מניסיונו, ויכין את כלל המסמכים והתעודות הנדרשים מבחינה משפטית, לצורך ביצוע התקשרות מהירה, הוגנת וכלכלית, עם היזם שייבחר. מומלץ לעשות סקר מקצועי בין עורכי הדין השונים, לסקור פרויקטי תמ”א 38 שהתחילו ושהסתיימו, לראיין ולקבל המלצות.

 

בחירת יזם:

הנושא הרביעי והחשוב ביותר, הוא בחירת יזם על ידי וועד הבית. כמו בבחירת עורך הדין, חשוב לבחור יזם עם איתנות פיננסית, הצלחות מוכחות בייזום, בביצוע ובאיכלוס, ו”תיאבון לביצוע”. חשוב מאד לקבל מסמכים, הצעות והתחייבויות בכתב, ולא להתפתות למצגות ולהבטחות.

לאחר בחירת עו”ד הבקיא בתחום, עורך הדין, יחד עם וועד הבית, יפנו למספר יזמים, בבקשה לקבלת הצעות לביצוע הפרויקט. בהצעה, עורכי הדין יבקשו מהיזמים לענות על שאלות שינוסחו (לדוגמה: התמורה לדיירים, הוצאות היזם, התמורה והרווח של היזם, התכנון העקרוני, מפרטים, תהליכים, ארגון ושיטות, משך הביצוע הצפוי, הבטוחות הנדרשות והערבויות בהתאם לחוק, הקבלן המבצע, וכו’), אשר יסייעו לדיירים בבחירת ההצעה המשתלמת ביותר עבורם. מומלץ לנסח שאלות מדויקות ומפורטות, ולפנות למספר רב של יזמים, במטרה לבצע השוואה מושכלת ונכונה, בין ההצעות.

בנוסף, יש לבחון את הבטוחות הכספיות והמשפטיות שיעמיד היזם, במטרה להבטיח את ביצוע פרויקט תמ”א 38, ואת ההגנה על הדיירים, בתרחישים המשפטיים, התכנוניים והכלכליים השונים.

 

כריתת הסכם:

לאחר בחירת היזם על ידי הדיירים, יחל משא ומתן בין עורך הדין של היזם, לבין עורך הדין של הדיירים, על נוסח הסכם ההתקשרות. במהלך המו”מ עולים נושאים משפטיים, הנדסיים, תכנוניים וכלכליים רבים, ולכן שותפות של הדיירים, וייצוג הנושאים בבירור על ידי עורך דין, מהותי וחשוב לשקיפות הפרויקט, ולכריתת ההסכם.

משרד וולר ושות’ מעניק ללקוחותיו, לא רק את הידע המשפטי ההכרחי והנדרש לביצוע העסקה, אלא גם את הערך המוסף: ניסיון של למעלה מ-40 שנה בתחום המקרקעין, התכנון והבניה, אלפי לקוחות וחוזי מכר, ייצוג בעסקאות תמ”א 38, מיומנות, הבנה, ידע מקצועי רב-תחומי, ניהול סיכונים, ייצוג נאמן ומסור של הלקוחות, והופעה בפני כל הערכאות המשפטיות. זאת, על מנת לסייע לכל לקוח, ביצירת העסקה המיטבית עבורו. מעוניינים בליווי משפטי מקצועי בעסקת תמ”א 38? צרו קשר עכשיו.

 

האמור לעיל, אינו מהווה חלופה לקבלת ייעוץ משפטי מקצועי מטעם עורך דין, והם מובאים לידיעה כללית בלבד. מידע זה אינו מהווה מידע משפטי מחייב, ואין להסתמך עליו בשום צורה.

שתפו עם חברים