מדריך לוועד בית להתחדשות בניינית: תמ"א 38, חיזוק, הריסה ובנייה

מה ההבדל בין פינוי-בינוי לתמ"א 38?

ראשית, נעשה הבחנה בין שני הליכים/פרויקטים עיקריים של חידוש מבני מגורים בישראל: פינוי בינוי, ותמ"א 38.

פינוי-בינוי:

הריסה ובנייה מחדש של מתחם מגורים שלם. פרויקט מסוג זה מקודם בהליך תכנוני, המחייב אישור תוכנית מפורטת ע"י מוסדות התכנון. הליך תכנוני זה עוסק בין היתר בהיבטים כגון מערך התנועה והתחבורה בסביבה, תשתיות המים והביוב, קיבולת מוסדות החינוך, מספר הדירות שייבנו ועוד השפעות על התושבים הקיימים ועל השכונה והמרחב כולו. לאחר אישור התוכנית והתקשרות של בעלי הדירות עם יזם נדרש עוד הליך אישור של תכנון הבניינים עצמם ברמה מפורטת יותר, הנעשה בהליך של הוצאת היתר בנייה. לפרויקטים אלה יש יתרון: הם מחדשים אזור שלם לא רק בהיבט של המבנים עצמם אלא גם בהיבטים של המרחב הציבורי – שדרוג ולעיתים גם תוספת של גינות ציבוריות, מוסדות ציבור, תשתיות ציבוריות, הסדרי תנועה וחניה וכדומה.

תמ"א 38:

פרויקט מכוח תמ"א 38 נעשה לרוב בבניין יחיד, ותכליתו לשפר את עמידותו מפני רעידות אדמה, ולמגן אותו מפני ארועי לחימה. בעבר' התחדשות לפי תמ"א 38 התבצעה בעיקר בשני מודלים: חיזוק ועיבוי של הבניין הקיים, או הריסה ובנייה מחדש. מודלים אלה חשובים להבנת עסקאות שנחתמו או קודמו בתקופת תמ"א 38, אך בפרויקט חדש בשנת 2026 יש לבחון את המסגרת התכנונית העדכנית החלה על המקרקעין ולא להניח מראש כי ניתן לקדם את הפרויקט מכוח תמ"א 38. להרחבה על תכנית תמ"א 38, הרקע ליצירתה, והתקנים הישראלים הרלוונטיים, עיינו כאן.

נזכיר שוב: תמ״א 38 במתכונתה הארצית אינה עוד המסלול המרכזי לקידום התחדשות בניינית. תוכנית תמ"א 38 פקעה באופן סופי בחודש מאי 2026 וכיום לא ניתן עוד להגיש בקשות חדשות מכוחה במתכונתה הארצית הישנה. את מקומה תפסו שני מסלולים מרכזיים: "חלופת שקד" (תיקון 136 לחוק התכנון והבנייה) ותוכניות עירוניות מחליפות שקידמו הרשויות המקומיות. עם זאת, קיימים פרויקטים, הסכמים, הליכים תכנוניים וזכויות שנולדו בתקופת תמ״א 38, ולכן המונח ממשיך להיות רלוונטי לבעלי דירות ולוועדי בתים.

מהם העקרונות הכלכליים והמשפטיים של התחדשות בניינית?

זכויות בנייה:

הזכויות התכנוניות בפרויקט אינן נובעות כיום באופן אוטומטי מעצם העובדה שהבניין נבנה לפני 1980. יש לבחון את התוכניות החלות על המקרקעין, את המצב הסטטוטורי, את מדיניות מוסדות התכנון ואת המסלול התכנוני המתאים. במסגרת פרויקט התחדשות עשויות להינתן זכויות בנייה בהתאם לתוכנית או להסדר התכנוני החל במקום.

המנגנון הכלכלי:

בעלי הדירות במבנה מבצעים עסקה עם יזם, במסגרתה הם מוכרים ליזם את זכויות הבניה המשותפות. היזם משתמש בזכויות בניה אלה, על מנת לבנות דירות חדשות בשטח המגרש ולמכור אותן. בתמורה, מבצע היזם עבודות לחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, עבודות למיגון מפני איום ביטחוני (בניית ממ"ד). בנוסף, היזם מרחיב את שטח הדירות הקיימות, מוסיף מרפסת, וכן משדרג את הרכוש המשותף דוגמת לובי, חדרי מדרגות, מעלית, חניות, ותשתיות נוספות. לכן, מימוש עסקת תמ"א 38 יתאפשר רק כאשר מובטחת ליזם רווחיות. רווחיות זו נוצרת מן ההפרש שבין ההכנסות ממכירת הדירות החדשות לבין ההוצאות על שירותי הבנייה, חיזוק המבנה, הרחבתו, שדרוגו ובניית הדירות למכירה.

על פי הפסיקה, השוויון הרלוונטי לבחינה הוא השוויון המהותי – לאו דווקא השוויון הכלכלי. בחינת השוויון בין התוספות לכל אחת מהדירות תבחן את השאלה האם כל אחת מהדירות זוכה לתוספות שטחים דומות במהותן. זאת, בהבדל משוויון בשווי התוספות או בתוספת הערך שהן מוסיפות לכל אחת מהדירות. ככלל, די בכך שהתמורה תהיה שווה לכל בעלי הדירות, ללא קשר לגודל או למיקומה של הדירה.

תהליך קידום פרויקט התחדשות בניינית

מנסיוננו במשרד וולר ושות', קיימים מספר שלבים עיקריים, בתהליך קידום פרויקט תמ"א 38.

• בדיקת המצב התכנוני והיתכנות ראשונית.
• בחינת המסלול המתאים: חיזוק, הריסה ובנייה מחדש או מסלול אחר.
• גיבוש עמדת בעלי הדירות.
• בחירת נציגות בעלי הדירות.
• בחירת עורך דין מטעם בעלי הדירות.
• הכנת מסמכי ההתקשרות והגדרת דרישות הפרויקט.
• קבלת הצעות מיזמים והשוואתן.
• בחירת יזם.
• ניהול משא ומתן על הסכם מפורט.
• קידום התכנון והליכי הרישוי.
• העמדת בטוחות והיערכות לביצוע.
• ביצוע, מסירה ורישום.

להלן פירוט והרחבה של כל אחד מהשלבים.

התארגנות ראשונית – נציגות בעלי הדירות

פרויקט תמ"א 38 מתחיל, במרבית המקרים, מחזון של כמה בעלי דירות. אלה סוחפים אחריהם את יתר בעלי הדירות, במטרה לשנות את הבניין ולהשביח את הנכסים. לנציגות הדיירים, ולאישיותם, משקל חשוב ביותר. הנציגות, בשלב זה, חסרת מעמד ו/או תוקף משפטי, וחבריה אינם נבחרים, אינם מוסמכים לחייב את יתר הדיירים ו/או לקבל החלטות מחייבות. מהות ההתארגנות של הנציגות היא לגבש חזון, ולתווך בין בעלי הדירות לאנשי המקצוע לצורך "התנעת" הפרויקט. בשלבים הבאים, ככל שהפרויקט יתקדם, תמונה נציגות בעלת סמכות.

מה אחריות ועד הבית והנציגות בפרויקט תמ"א 38?

בנקודה זו חשוב לציין: אחד החסמים המרכזיים המונעים מחברי ועד בית ומבעלי דירות לקחת חלק פעיל בנציגות הפרויקט הוא החשש מפני "אחריות אישית". השאלה שחוזרת על עצמה בכל אסיפת דיירים ראשונית היא: "מה יקרה אם דייר יתבע אותי באופן אישי בטענה שקיבלתי החלטה שגויה?". חשש זה אינו מופרך לחלוטין, שכן חוק המקרקעין והפסיקה מטילים על הנציגות חובת נאמנות גבוהה כלפי כלל בעלי הזכויות. אולם, חשוב להבהיר: החוק והפסיקה מעניקים הגנה רחבה לחברי נציגות הפועלים בתום לב, בשקיפות ובליווי משפטי צמוד.

משרד וולר ושות' שם דגש מיוחד על יצירת "חומת הגנה" משפטית עבור חברי הוועד. אנו יוצאים מנקודת הנחה שחברי הנציגות פועלים בהתנדבות למען הכלל, ולכן אין להותירם חשופים. ההגנה המשפטית מתחילה כבר בשלב הפרוטוקול הראשון. אנו מוודאים כי בחירת הנציגות נעשית בהליך שקוף ומתועד, המגדיר בבירור את סמכויותיה. כאשר הנציגות פועלת במסגרת הסמכות שהוקנתה לה על ידי האסיפה הכללית, היא נהנית מ"חזקת התקינות".

המפתח למניעת תביעות אישיות טמון במושג "ההסתמכות על מומחים". כאשר נציגות דיירים מקבלת החלטה המבוססת על ייעוץ משפטי של משרד עורכי דין מנוסה או על חוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך, האחריות המקצועית עוברת אל המומחים. במצב כזה, קשה מאוד עד בלתי אפשרי לייחס לחברי הנציגות רשלנות. אנו מקפידים לעגן בכל הסכם מול היזם סעיפי "שיפוי ופטור מאחריות" מפורשים, המחייבים את היזם לשפות את חברי הנציגות כנגד כל תביעה של צד ג' או דייר אחר, כל עוד לא פעלו בזדון.

יתרה מכך, אנו מנהלים עבור הוועד "תיק פרויקט" הכולל שקיפות מלאה. פרסום אגרות מידע תקופתיות, פרוטוקולים מסודרים ונספחי תמורות שוויוניים, מנטרלים מראש טענות על "העדפת מקורבים" או חוסר תום לב. המטרה שלנו היא לאפשר לכם להוביל את הבניין לדירה החדשה בראש שקט, תוך ידיעה שאתם מוגנים.

השגת הרוב הדרוש לצורך ביצוע תמ"א 38

במקרה בו הדיירים מעוניינים לקדם פרויקט מסוג תמ"א, יש לערוך מספר בחינות מקדימות. הראשונה שבהן – המצאות הרוב הדרוש, מבין בעלי הדירות. על ועד הבית לבחון, בשלב הראשוני, האם קיים הרוב הדרוש מקרב בעלי הדירות, לביצוע פרויקט מסוג תמ"א 38. חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008, קובע את סף ההסכמה הנדרש מבעלי הדירות בבניין לשם ביצוע פרויקט תמ"א 38.

דרישת ההסכמה אינה זהה בכל פרויקט ואינה נקבעת רק לפי הכותרת "תמ"א 38". יש לבחון את סוג העבודה המבוקשת, את ההסדר המשפטי החל, את מועד ההתקשרות, את המצב התכנוני ואת סוג הזכויות הנוספות המבוקשות. חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), שנחקק לצורך הסדרת ביצוע עבודות חיזוק מכוח תוכנית החיזוק, קבע לאורך השנים מנגנונים שונים ביחס לעבודות שונות וליכולת המפקח על רישום המקרקעין לאשר ביצוע עבודות בנסיבות מסוימות.  לכן, אין להסתפק בקביעה כללית שלפיה "נדרש רוב של 66%". לפני קבלת החלטה יש לבדוק את סוג הפרויקט ואת דרישת ההסכמה הרלוונטית למקרה הספציפי.

חוסר הסכמה בקרב בעלי הדירות

לאורך כל שלבי הפרויקט, יש חששות של בעלי הדירות, ואף התנגדות. אם החששות עולים לפני בחירת עורך הדין או היזם, מומלץ כי וועד הבית, או מי מבעלי דירות המעוניינים לקדם את הפרויקט, ישוחחו עם בעלי הדירות. זאת, במטרה להבין את מקור החשש, וכיצד ניתן לפתור את הסוגיה.

לעיתים קרובות, עולים חששות או התנגדות בשלב שבו מקצת בעלי הדירות כבר חתומים עם עורך דין ועם יזם. במקרים מעין אלה, רצוי שעורך הדין מטעם הדיירים, הנציגות והיזם ייצרו קשר וינהלו שיח ומשא ומתן עם בעלי הדירות שטרם חתמו. ניתן גם לפנות לגורמים חיצוניים ולקבל סיוע מקצועי לגישור ללא עלות במרכזי הגישור או במנהלות העירוניות, ככל שקיימות. אם עדיין יש מתנגדים בשלב שבו רוב בעלי הדירות חתמו ומעוניינים לקדם את הפרויקט, הרי שבהתאם לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), רוב בעלי הדירות רשאים לפנות למפקח על המקרקעין ולבקש ממנו הכרעה, לאחר שהתקבלה החלטה על מתן היתר בתנאים בוועדה המקומית. המפקח רשאי לכפות על דייר סרבן בפרויקט תמ"א 38 לחתום על ההסכם עם היזם, ובכך לאפשר את מימוש הפרויקט. המפקח אף רשאי לאשר את מתכונת העבודות מכוח התמ"א.

כיצד מטפלים בדיירים מבוגרים?

החוק מעניק זכויות ייחודיות לבני 70 ומעלה. אנו מעגנים בחוזה מסלולי חלופה: מעבר לבית הורים במימון היזם, או קבלת שתי דירות קטנות במקום אחת גדולה, ככל שניתן. אפשרות אחרת היא קבלת מזומן בשווי הדירה החדשה לצורך רכישת נכס מתאים. כל אפשרות נבחנת מול צרכי הדיירים המבוגרים, ומתוך התייחסות לצרכיהם, אורח החיים, העתיד המתוכנן, והיבטי מיסוי מקרקעין.

חשיבה משותפת ויצירת הסכמות עקרוניות

ככל שנמצא רוב לצורך ביצוע הפרויקט, הנושא הראשון הוא חשיבה עקרונית, של בעלי הדירות, על הפרויקט – יתרונותיו וחסרונותיו. ככל שנוצרות הסכמות, מומלץ להעלות אותן על הכתב (בצורה לא מחייבת), לדייק ולשפר אותן.

התארגנות בעלי הדירות ומינוי נציגות מוסמכת

זה השלב בו מקבלת הנציגות המוסמכת, אישור של בעלי הדירות, לקדם את הפרויקט, באופן רשמי. מכאן ואילך, מטרתה של הנציגות היא לסייע בהתארגנות הדיירים בבניין, לשמש נציגי הבעלים מול בעלי המקצוע (יזם, עורך דין מייצג דיירים, אדריכל, שמאי, מארגנים, הרשות המקומית ומוסדות התכנון), לאורך חיי הפרויקט. הלגיטימציה לעבודת הנציגות תהיה מבוססת על בניית יחסי אמון בין הנציגות ובין הדיירים, הנגשת השפה המקצועית וכן ריכוז צורכי הדיירים והעברתם לבעלי המקצוע. עבודת הנציגות נעשית לרוב בהתנדבות, נמשכת על פני שנים רבות וכוללת יכולת הבנה של מורכבות התהליך ויכולת פישוט ותיווך לשאר הדיירים.

בחירת הנציגות נעשית באופן רשמי ומסודר, באסיפה כללית של ועד הבית. כבר בזימון לאסיפה, יש להבהיר לבעלי הדירות, את מהות הפרויקט, כי נציגות עומדת להיבחר, וכי הנציגות תייצג את כל הבעלים בפרויקט. באסיפת הדיירים עצמה, יוסבר לבעלי הדירות מה תפקיד הנציגות, מה הסמכות שתקבל הנציגות, ועוד כללים מהותיים וטכניים. אמנם, הנציגות אינה ישות משפטית ואינה מוסמכת לחתום בשם בעלי הנכסים ולהחליט החלטות מהותיות בפרויקט. עם זאת, לרוב הסכם עם יזם או עם מארגן כולל מנגנון קבלת החלטות מהיר, שבמסגרתו הנציגות ממונה להיות מוסמכת להחליט החלטות בנוגע להתנהלותו השוטפת של הפרויקט. החלטות האסיפה הכללית, מינוי הנציגות ושמות הנציגים, יירשמו בפרוטוקול, ייחתמו, ויפורסמו.

מבנה הנציגות

המלצת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (כאן) היא, כי נציגות תיבחר לכל בניין משותף או כניסה בבניין. מומלץ כי הנציגות תכלול מספר אי-זוגי של נציגים, ע"מ לוודא יכולת קבלת החלטות. במתחם גדול, יחברו נציגויות הבניינים המשותפים הנכללים בפרויקט לכדי נציגות אחת, והיא שתייצג את כלל המתחם. הנציגות תכלול, ככל האפשר, את מגוון הצרכים, הגילים, הוותק, המגדרים והשפות בבניין, וכן את מגוון הדעות באשר לפרויקט. חשוב ביותר שהנציגות תכלול בעיקר דיירים המתגוררים בבניין.

כתב הסמכה לנציגות

אנו ממליצים לחתום על כתב הסמכה מסודר, וכן כתב התחייבות, למניעת כל ספק או מחלוקת בתהליך. כתב ההסמכה יכלול סעיף ברור, לפיו ניתנת בלעדיות לנציגות. קרי, הנציגות היא המייצג הבלעדי של דיירי הבניין, ואין לאף גורם אחר כל זכות להחתים את כולם או את חלקם, על מסמכים או הסכמות. כתב ההסמכה יבהיר כי הנציגות פועלת בהתנדבות וללא תמורה, ואין לה אינטרסים נוספים בפרויקט. מנגד, כתב ההסמכה יכלול סעיף ויתור, לפיו בעלי הדירות לא יוכלו לבוא בטענות או לתבוע את הנציגות – ככל שהנציגות ו/או חבריה פעלו בתום לב ובצורה סבירה. חשוב לציין כי בחתימתם על כתב ההסמכה אין משום התחייבות לחתום על כל הסכם שהוא או לשלם דבר.

איך בוחרים עורך דין מלווה לפרויקט?

בפרויקט התחדשות בניינית, עורך הדין מייצג את בעלי הדירות ולא את היזם. תפקידו אינו מסתכם בניסוח ההסכם: עליו לסייע לבעלי הדירות לבחון את מבנה העסקה, התמורה, הבטוחות, התנאים המתלים, לוחות הזמנים, מנגנוני קבלת ההחלטות, מנגנוני היציאה והסיכונים הכרוכים בפרויקט.

עורך הדין המלווה, משמש כעורך הדין וכיועץ המשפטי של הדיירים, למול היזם. חשוב לזכור כי עורך הדין שייבחר, ישמש כנציג וכשלוח של וועד הבית ושל הדיירים למול היזם, ולכן נאמנותו ומסירותו צריכה להיות לדיירים בלבד. עורך הדין של הדיירים יבחן באופן מקצועי את הרעיונות והצרכים של הדיירים, יעלה רעיונות, צרכים ומסקנות מניסיונו, ויכין את כלל המסמכים והתעודות הנדרשים מבחינה משפטית, לצורך ביצוע התקשרות מהירה, הוגנת וכלכלית, עם היזם שייבחר. מומלץ לעשות סקר מקצועי בין עורכי הדין השונים, לסקור פרויקטי תמ"א 38 שהתחילו ושהסתיימו, לראיין ולקבל המלצות.

מומלץ מאד לוודא כי עורך הדין המלווה, יקבל ייפוי כוח, שיוגבל אך ורק לביצוע בדיקות, פנייה ליזמים ומשא ומתן. מנסיוננו, לא מומלץ לתת לעורך הדין הרשאה לחתום בשם בעלי הדירות על הסכמים נוספים. כמו כן מומלץ לוודא כי בהסכם הההתקשרות עם עורך הדין, תהיה אפשרות לסיום ההתקשרות עם עורך הדין, בתוך פרק זמן עליו יסכימו שני הצדדים.

מי משלם את שכר הטרחה של עורך הדין?

שכר טרחת עורך הדין המייצג את בעלי הדירות משולם בפועל על ידי היזם, בהתאם למנגנון שנקבע בהסכם בין הצדדים. עם זאת, יש להסדיר במפורש את שכר הטרחה, זהות החייב בתשלום, היקף השירותים והשלכות סיום ההתקשרות, ואין לראות במימון על ידי היזם ויתור של עורך הדין על חובת הנאמנות לבעלי הדירות.

במילים אחרות, הדיירים לא נדרשים להוציא כספים מכיסם, כדי לשמור על האינטרסים שלהם. כל מה שנדרש לדיירים זה לבחור את עורך הדין המקצועי והמיומן ביותר, שיידע להבין את הצרכים שלהם, ולהגן על האינטרסים שלהם. עורך הדין שייבחר, ילווה את הדיירים, ואת ועד הבית, בכל השלבים: הסכמים, תכנון, ביצוע, פיקוח, כולל העמדת בטוחות וערבויות לדיירים, עד לסיומו המוצלח של הפרויקט. עורכי הדין המקצועיים בתחום, יוכלו ללוות את הפרויקט, גם לאחר סיום הבניה. למידע נוסף, קראו את המאמר בנושא שכר טרחת עורך דין תמ"א 38.

איך בוחרים יזם לפרויקט?

הנושא הרביעי והחשוב ביותר, הוא בחירת יזם. חשוב לבחור יזם עם איתנות פיננסית, הצלחות מוכחות בייזום, בביצוע ובאיכלוס, ו"תיאבון לביצוע". רוב היזמים מגישים הצעה כללית ולא מדויקת, מבלי שביררו את הפרטים הנדרשים. לפיכך, חשוב מאד לקבל מסמכים, הצעות והתחייבויות בכתב, ולא להתפתות למצגות ולהבטחות.

עורך הדין שנבחר, יחד עם וועד הבית, יפנו למספר יזמים, בבקשה לקבלת הצעות לפרויקט. בהצעה, עורכי הדין יבקשו מהיזמים לענות על שאלות אחידות, שינוסחו על ידם. לדוגמה: התמורה לדיירים, הוצאות היזם, התמורה והרווח של היזם, התכנון העקרוני, מפרטים, תהליכים, ארגון ושיטות, משך הביצוע הצפוי, הבטוחות הנדרשות והערבויות בהתאם לחוק, הקבלן המבצע, וכו'. תשובות היזמים יסייעו לדיירים בבחירת ההצעה המשתלמת ביותר עבורם. מומלץ לנסח שאלות מדויקות ומפורטות, ולפנות למספר רב של יזמים, כדי להשוות במדויק בין ההצעות. בנוסף, יש לבחון את הבטוחות הכספיות והמשפטיות שיעמיד היזם, במטרה להבטיח את ביצוע הפרויקט, ואת ההגנה על הדיירים, בתרחישים המשפטיים, התכנוניים והכלכליים השונים. אם בעבר יזם פנה מיוזמתו לבעלי הדירות, אנו ממליצים להשוות את הצעתו להצעות של יתר היזמים.

הנציגות, בסיוע עורך הדין שנבחר, יציגו לפני בעלי הדירות את ההשוואה שנערכה בין היזמים המציעים. לאחר מכן תיערך הצבעה לבחירת היזם. אם בעלי הדירות סבורים שהיזמים שפנו אליהם אינם מתאימים, ניתן לפנות מחדש אל יזמים אחרים. אנו ממליצים שלא להסתפק בבחירה בין חלופות שאינן טובות דיין. כמובן שיש לתעד כל החלטה שנתקבלה, ולחתום עליה.

חתימה על הסכם התחדשות עם היזם

לאחר בחירת היזם על ידי הדיירים, יחל מו"מ בין עורך הדין של היזם לבין עורך הדין של הדיירים, על הסכם ההתקשרות. במהלך המשא ומתן, עולים נושאים משפטיים, הנדסיים, תכנוניים וכלכליים רבים. את הסכם ההתקשרות עם היזם יערוך עורך הדין מטעם הדיירים – שכן הוא זה המכתיב את התנאים. הוא זה הצריך להגן על הדיירים.

אין לחתום על מסמכים (ואף לא "הסכמה עקרונית", "מכתב התחייבות" או "זיכרון דברים"), ללא ליווי עורך דין שבחרו בעלי הדירות. יש לחתום עם היזם פעם אחת בלבד, על הסכם התקשרות הכולל את ההתחייבויות והזכויות או התמורות לכל אחד מהצדדים. אנו מאמינים כי שותפות של הדיירים, ייצוג הנושאים בשקיפות ובבירור על ידי עורך הדין המלווה, מהותיים וחשובים להצלחת הפרויקט.

מה תוכן ההסכם עם יזם?

ההסכם שייחתם עם היזם יכלול, בין היתר, מספר נושאים עקרוניים:

• התנאים המתלים לכניסתו של ההסכם לתוקף. לדוגמה, סוגיות מימון הפרויקט; לוחות זמנים מחייבים; קידום תוכנית; ועוד.
• פירוט התמורה לבעלי הדירות.
• לוחות זמנים לתכנון, לביצוע הפרויקט ולהשלמתו.
• מפרט טכני של הדירות החדשות, של הבניין, המערכות וכו'.
• מנגנון טיפול בדייר סרבן.
• זהות והסיווג הקבלני של הקבלן שיבצע את העבודות.
• אופן ביצוע העבודות, תוכן העבודות, שלביות, מטרדים, אנשי קשר, הפיקוח על הבניה, אחריות על נזקים.
• מימון הפרויקט – ליווי בנקאי, קרן חוץ-בנקאית, או הון עצמי.
• חיוב הדיירים לחתום על בקשות להיתר, ייפויי כוח ועוד.
• חיוב בעלי הזכויות למכור את דירתם ולהחתים את הרוכשים החדשים על הסכם תמ"א 38 שנערך.
• מתן אפשרות לבעלי הדירות לרכוש דירות נוספות במסגרת הפרויקט, בתנאים מועדפים.
• ההתחייבות מטעם היזם להעמיד בטוחות שונות לטובת בעלי הדירות (דוגמת רישום הערת אזהרה וביטולה, רישום בית משותף).
• סוגיות מיסוי מקרקעין, בתרחישים השונים. לנושא זה, מומלץ לעיין בפוסט בנושא היטל השבחה בפרויקט תמ"א 38.
• סוגיות הנוגעות להגנה על הדיירים ובעלי הדירות, פיצויים מוסכמים.
• ביטוחים שעל הקבלן יהיה לרכוש ולהעמיד לטובת בעלי הדירות, בתקופת הבניה ולאחריה.
• תקופת בדק.
• תניית בוררות ומיקום שיפוט.

מה חייב להיבדק לפני חתימה על הסכם התחדשות בניינית?

לפני חתימה על הסכם עם יזם יש לבחון לא רק את התמורה המוצעת אלא את העסקה כמכלול. בין היתר יש לבדוק את המצב התכנוני, התנאים המתלים, הרוב הדרוש, התמורה לכל דירה, מנגנוני שינוי התמורה, לוחות הזמנים, הבטוחות, מנגנון המימון, זהות היזם והקבלן, מנגנוני ביטול, מיסוי, דיור חלופי, מנגנון טיפול בבעלי דירות שאינם מסכימים, רישום הזכויות ומנגנוני קבלת ההחלטות לאורך חיי הפרויקט.

תכנון הפרויקט וקבלת היתר בניה

מיד לאחר חתימת ההסכם, באחריותו של היזם לקדם את התכנון לצורך הוצאת היתר בניה. על היזם לשתף ולעדכן בתכנון, בהליכים ובהתקדמות, בכל הליך ושלב. עליו להציג להם את עמדת הרשויות, חלופות לתכנון, חישובים ועוד. תכנון הפרויקט והליכי העדכון צריכים לקבל ביטוי בהסכם. בכל מקרה יש לוודא שהתכנון יוצג בפני וועד הבית, לקבלת הערות, טרם הגשת הבקשה להיתר. מהעבר השני, על וועד הבית להעיר את הערותיו, על מנת שיוטמעו בתכנון, ככל שהדבר אפשרי. לאחר ההגשה, על היזם לעדכן את וועד הבית בשינויים ניכרים, אם וככל שיידרשו מגורמי התכנון או מכל גורם אחר. עליו לקבל את אישורם לשינויים ולהמשך קידום הפרויקט, והכול בכפוף לקבוע בהסכם. למותר לציין כי עליו לעדכן גם בהתנגדויות (ככל שיהיו), במועדי הדיון, ועוד.

לאחר קבלת היתר הבנייה, על הקבלן להתארגן לקראת כניסתו לעבודה באתר. יש לוודא שהיזם השלים את המחוייבות והתנאים לצורך קבלת ההיתר, ושילם את האגרות. עוד יש לוודא שבידי בעלי הדירות, הערבויות שנקבעו בהסכם, וכן פוליסות הביטוח המתאימות.

רישום הזכויות ותיקון צו הבית המשותף לאחר הפרויקט

בסיום פרויקט תמ"א 38, נדרש להסדיר מבחינה רישומית ומשפטית, את תוספת הבניה שבוצעה במסגרת הפרויקט, לטובת כל אחד מבעלי הנכסים – חדשים וישנים. זהו "תיקון צו בית משותף". לצורך התיקון, יש לצרף מספר רב של מסמכים, שנועדו להבהיר את המצב הקודם, את הפעולות המשפטיות וההנדסיות שבוצעו, ואת החלק של כל אחד מהבעלים, בסיום הפרויקט. המסמכים הם –

• טופס בקשה. בטופס בקשה יש לציין את כלל הבעלים בבית המשותף, את פירוט הזכויות, ואת התשריט העדכני.
• כתבי הסכמה של בעלי הדירות הקיימות, בעלי הדירות החדשות, הבנק המלווה, תצהירים וייפוי כוח.
• אישורי מיסים. אישור מס רכישה, מס שבח.
• אישור הרשות המקומית בדבר היעדר חובות.
• תשריט בית משותף, של המצב הקודם והמצב החדש. 
• אישור הועדה המקומית לתכנון ובניה, בדבר אי-התנגדות לרישום הבית המשותף.
• מסמכי הבית המשותף. צו בית משותף, תשריט, בקשה ותקנון.

תחזוקת הבניין לאחר תמ"א 38

שורת מחקרים, בארץ ובעולם, מצביעים על כך שתחזוקת מבנים גבוהים היא אחד האתגרים הגדולים בעולם הנדל"ן. ברם, בפועל, מעטים מאד וועדי הבים העוסקים בעלויות התחזוקה השוטפת של הבניין, לאחר סיום הפרויקט. בניינים גבוהים מאופיינים במערכות מורכבות, הדורשות שדרוג והחלפה בטווח הארוך. עלויות אלו חורגות מהתשלום השוטף החודשי, לוועד הבית. לכן, ככל שיידרשו תיקונים משמעותיים בבניין בחלוף השנים, יהיה על הדיירים – האחראים, לשאת בעלויות הכרוכות בכך. אלו עלולות להיות בסכומים ניכרים, שספק אם תהיה לדיירים יכולת לשאת בהם.

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פרסמה מחקרים ומסמכים העוסקים בהשלכות התחזוקה של מבנים שהתחדשו, לרבות עלויות התחזוקה הנובעות ממערכות הבניין וממורכבותו. לכן, כבר בשלב המשא ומתן כדאי לבחון לא רק את התמורה המיידית לדירה אלא גם את ההשלכות ארוכות הטווח של המעבר לבניין חדש ומורכב יותר. על פי התחשיב, עלות תחזוקה משוערת לתקופה של 25 שנה, נעה בין 1.5 מיליון ש"ח לבניין בן 10 קומות, ל-8.1 מיליון ש"ח, לבניין בן 40 קומות. יש לשים לב שהעלויות מתייחסות לבניין טיפוסי, וכוללות את ההוצאות בגין בלאי, שבר, ווהוצאות לשדרוג או החלפה של מערכות הבניין. הוצאות אלו אינן מתייחסות להוצאות התחזוקה השוטפות שנכללות בדמי ועד הבית החודשיים.

מתי אפשר לבטל הסכם תמ"א 38?

אפשרות ביטול הסכם עם יזם בפרויקט תמ"א 38 עשויה לקום מכוח ההסדרים הסטטוטוריים החלים על העסקה, מכוח הוראות ההסכם עצמו או מכוח דיני החוזים. כאשר מדובר בעסקאות ותיקות לפי תוכנית החיזוק, נקבעו בחוק אבני דרך הנוגעות להתקדמות העסקה. בין היתר, בהסדר הרלוונטי נקבעו תקופות של 18 חודשים, 3 שנים ו-3.5 שנים ביחס לאבני דרך שונות בפרויקטים של תמ"א 38. עם זאת, אין להחיל את התקופות האלה באופן אוטומטי על כל הסכם, ויש לבדוק את מועד העסקה, סוג הפרויקט והוראות המעבר הרלוונטיות.

במקרים המתאימים, אי-עמידה של היזם באבני הדרך שנקבעו בדין עשויה לאפשר לבעלי הדירות להשתחרר מההתקשרות בהתאם למנגנון הקבוע בחוק. בנוסף, יש לבחון האם ההסכם עצמו כולל תנאים מתלים, מועדי פקיעה או עילות לביטול, והאם התנהלות היזם מהווה הפרה המקימה סעד לפי דיני החוזים.

לכן, לפני משלוח הודעת ביטול יש לבדוק את ההסכם המקורי, את מועד חתימת בעל הדירה הראשון, את מספר בעלי הדירות שחתמו, את הפעולות שביצע היזם בפועל ואת המצב התכנוני של הפרויקט. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אף מאפשרת לפנות לממונה על פניות הדיירים בעניינים הנוגעים לתוקף הסכמים ולפקיעתם, בהתאם לסמכויות שנקבעו בדין.

מה קורה אם היזם לא מתקדם בפרויקט?

כאשר יזם אינו מקדם את הפרויקט במשך תקופה ממושכת, אין די בקביעה כללית כי "היזם לא עשה דבר". יש לבחון אילו התחייבויות קיבל היזם, אילו אבני דרך נקבעו בהסכם ובדין, אילו פעולות כבר בוצעו ומה הסיבה לכך שהפרויקט לא התקדם.

בפרויקטים ותיקים של תמ"א 38 עשויות להיות רלוונטיות הוראות החוק הקובעות מועדים להשגת שיעורי חתימות ולהתקדמות הליכי התכנון. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מציינת בהסבר לתיקוני החקיקה כי בעסקאות תמ"א 38 נקבעו, בין היתר, אבני דרך של 18 חודשים, 3 שנים ו-3.5 שנים. תחולתן של הוראות אלה צריכה להיבחן ביחס לעסקה הספציפית ולהוראות המעבר.

אם התברר כי העסקה פקעה או כי מתקיימת עילה לביטולה, יש להסדיר את סיום ההתקשרות ואת ההשלכות הנלוות אליה. בין היתר יש לבחון הערות אזהרה, ייפויי כוח, ערבויות, מסמכים שנחתמו לטובת היזם והליכים תכנוניים שכבר בוצעו.

במקרה מתאים ניתן גם לפנות לממונה על פניות הדיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית. במסגרת סמכויותיו, הממונה רשאי לברר פניות הנוגעות לתוקף הסכמים, ובמקרים הקבועים בדין החלטתו עשויה לשמש ראיה לכאורה בהליך משפטי.

חשוב: לא כל הסכם תמ"א 38 כפוף לאותם מועדים. האפשרות לבטל הסכם תלויה, בין היתר, במועד ההתקשרות, בסוג העסקה, בהוראות החוק שחלו במועד הרלוונטי ובהוראות המעבר. לפני משלוח הודעת ביטול יש לבדוק את ההסכם ואת המסמכים הקשורים אליו.

האם אפשר להחליף יזם בתמ"א 38?

כן, במקרים המתאימים ניתן לסיים התקשרות עם יזם ולהתקשר עם יזם אחר, אך עצם הרצון להחליף יזם אינו מבטל את ההסכם הקיים. תחילה יש לבחון האם ההסכם הקיים פקע, האם מתקיימת עילה לביטולו, האם התקיימו התנאים שנקבעו בדין או בהסכם, ומהן ההשלכות של סיום ההתקשרות.

הבדיקה חשובה במיוחד כאשר נרשמה הערת אזהרה לטובת היזם, נחתמו ייפויי כוח או ניתנו התחייבויות אחרות הקשורות לפרויקט. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מציינת כי במסגרת פנייה לממונה יש לצרף, בין היתר, הסכם עסקה, ייפוי כוח ונסח רישום מקרקעין הכולל הערת אזהרה, ככל שנרשמה.

לאחר שההתקשרות הקודמת הסתיימה כדין, ניתן לבחון התקשרות עם יזם אחר. בשלב זה חשוב שלא להסתפק בהחלפת היזם בלבד, אלא לבחון מחדש את המצב התכנוני, את זכויות הבנייה, את התמורה המוצעת לבעלי הדירות, את יכולת הביצוע והאיתנות הפיננסית של היזם החדש ואת מנגנוני הבטוחות והיציאה מהעסקה.

האם ביטול הסכם עם יזם נחשב הפרת חוזה?

לא בהכרח. כאשר הביטול נעשה מכוח הוראה חוקית המאפשרת לבעלי הדירות להשתחרר מהעסקה בהתקיים תנאים שנקבעו בדין, אין לראות בביטול כדבר שבאופן אוטומטי מהווה הפרת חוזה. באותה מידה, אם ההסכם עצמו מעניק זכות ביטול והופעל בהתאם לתנאיו, הביטול אינו הופך כשלעצמו להפרה.

לעומת זאת, ביטול חד-צדדי ללא מקור בדין או בהסכם עלול להיחשב הפרת חוזה ולחשוף את המבטל לסעדים או לטענות מצד היזם. לכן, לפני משלוח הודעת ביטול יש לזהות במדויק את מקור זכות הביטול ולוודא שהתקיימו התנאים להפעלתה.

גם כאשר קיימת עילת ביטול מכוח דיני החוזים, יש לבחון את נסיבות העסקה ואת הוראות הדין הרלוונטיות. טענה להפרה, הטעיה, כפייה, עושק, טעות או חוסר תום לב אינה מביאה כשלעצמה לביטול אוטומטי של ההסכם, ויש לבחון את התנאים המשפטיים ואת הסעד המתאים בנסיבות המקרה.

מה קורה להערת אזהרה לאחר ביטול ההסכם?

ביטול או פקיעה של ההסכם אינם מחייבים בהכרח את מחיקת הערת האזהרה באופן אוטומטי. יש לבדוק את מקור ההערה, את נוסח ההתחייבות שבגינה נרשמה, את נסיבות סיום ההתקשרות ואת הדרך המשפטית המתאימה למחיקתה.

כאשר הערת האזהרה נרשמה לטובת היזם, יש להסדיר את מחיקתה כחלק מסיום ההתקשרות, בהתאם לנסיבות ולמנגנון הקבוע בדין. במקרים שבהם קיימת מחלוקת בין בעלי הדירות לבין היזם, ייתכן שיידרש הליך מתאים מול הגורם המוסמך.

חשוב במיוחד שלא להתקשר עם יזם חדש לפני שמצב הזכויות ברור. הערת אזהרה שנותרה רשומה לטובת היזם הקודם עלולה ליצור קושי משפטי ותכנוני בהתקשרות החדשה.

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מציינת במפורש כי נסח רישום הכולל הערת אזהרה הוא אחד המסמכים הרלוונטיים לבירור פנייה לממונה על פניות הדיירים. בנוסף, במסגרת תיקוני החקיקה הוסדר מנגנון המאפשר, בתנאים הקבועים בדין, טיפול בהערות אזהרה שנרשמו לטובת יזמים או מארגני עסקאות כאשר העסקה פקעה או לא קודמה כנדרש.

מה קורה לערבויות ולייפויי כוח לאחר ביטול ההתקשרות?

סיום ההסכם מחייב לבדוק בנפרד את כל המסמכים והבטוחות שניתנו במסגרת העסקה. בין היתר יש לבחון ערבויות, ייפויי כוח, התחייבויות לרישום, הערות אזהרה וכל מסמך אחר שנחתם לטובת היזם או מי מטעמו.

ביחס לייפויי כוח, אין להניח כי עצם ביטול ההסכם מביא בכל מקרה למחיקתם או לביטולם הטכני. יש לבדוק את נוסח ייפוי הכוח, את מטרתו, את זהות מקבל ייפוי הכוח ואת ההסדר החוזי והמשפטי החל עליו. במקרים המתאימים יש לפעול לביטולו ולהודיע לגורמים הרלוונטיים על סיום ההרשאה.

גם ביחס לערבויות יש לבצע בדיקה פרטנית. יש לזהות איזה סוג ערבות ניתנה, מי המוטב, מה התנאים למימושה ומה קובע ההסכם במקרה של סיום העסקה. אין להניח שכל הערבויות פוקעות באותו אופן או באותו מועד.

לכן, ביטול הסכם עם יזם אינו מסתיים במשלוח הודעת ביטול. יש להשלים "סגירת קצוות" משפטית ורישומית: ביטול ההתקשרויות הנלוות, הסדרת הערות האזהרה, בחינת ייפויי הכוח, טיפול בבטוחות ובמסמכים שנמסרו ליזם, ורק לאחר מכן בחינת התקשרות חדשה עם יזם אחר. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מציינת כי הסכם עסקה, ייפוי כוח ונסח רישום מקרקעין הם בין המסמכים הרלוונטיים לבירור תוקף ההתקשרות.

סיכום: מה צריך לדעת ועד הבית לפני שמתקדמים עם פרויקט התחדשות?

התחדשות של בניין משותף היא מהלך משפטי, תכנוני וכלכלי מורכב, המחייב את בעלי הדירות לקבל החלטות משמעותיות עוד לפני בחירת היזם ולפני חתימה על הסכם. תמ"א 38 הייתה במשך שנים אחד המסלולים המרכזיים להתחדשות של בניינים קיימים, אך כיום יש לבחון את המסגרת התכנונית העדכנית החלה על הבניין ואת האפשרות לקדם התחדשות בניינית במסלול המתאים למקרקעין.

הצעד הראשון אינו חתימה עם יזם, אלא בדיקת המצב התכנוני והמשפטי של הבניין. יש לברר אילו תוכניות חלות על המקרקעין, אילו זכויות בנייה עשויות להיות רלוונטיות, מהי מדיניות הרשות המקומית ומהו המסלול התכנוני האפשרי. רק לאחר מכן ניתן להעריך באופן רציני את היתכנות הפרויקט ואת התמורה שניתן לדרוש עבור בעלי הדירות.

במקביל, חשוב להסדיר את אופן הפעולה של בעלי הדירות. נציגות מסודרת, תיעוד החלטות, הגדרת סמכויות ובחירת עורך דין המייצג את בעלי הדירות באופן עצמאי הם שלבים מרכזיים בניהול נכון של התהליך. עורך הדין אינו אמור להסתפק בניסוח הסכם עם היזם, אלא לסייע בבחינת העסקה כולה: התמורה, הבטוחות, לוחות הזמנים, התנאים המתלים, מנגנוני קבלת ההחלטות, הוראות הדיור החלופי, אפשרויות היציאה והסיכונים הכרוכים בפרויקט.

גם בחירת היזם אינה צריכה להתבסס רק על מספר המטרים שמוצע לכל דירה. יש לבחון את ניסיונו של היזם בפרויקטים דומים, יכולתו הפיננסית, אופן מימון הפרויקט, זהות הקבלן המבצע, איכות הבטוחות, לוחות הזמנים, המצב התכנוני והיכולת המעשית לממש את ההתחייבויות שנקבעו בהסכם.

לבסוף, יש לזכור כי חתימה על הסכם אינה בהכרח סוף התהליך אלא תחילתו. יש לעקוב אחר עמידת היזם באבני הדרך שנקבעו בדין ובהסכם ולתעד את התקדמות הפרויקט. כאשר פרויקט אינו מתקדם, יש לבדוק אם התקיימו התנאים המאפשרים את סיום ההתקשרות, לפני שנוקטים פעולה חד-צדדית. במקרה של ביטול או פקיעת התקשרות יש להסדיר גם את ההשלכות הנלוות, לרבות הערות אזהרה, ייפויי כוח, ערבויות ומסמכים שניתנו ליזם.

המסקנה המעשית עבור ועד הבית היא פשוטה: אין לבחור יזם לפני שבודקים את הבניין, ואין לחתום על הסכם לפני שבודקים את העסקה. התחדשות מוצלחת מתחילה בבדיקת ההיתכנות ובייצוג עצמאי של בעלי הדירות, וממשיכה בניהול משפטי ותכנוני מסודר לאורך כל חיי הפרויקט.

וולר ושות' מלווה בעלי דירות ונציגויות בפרויקטים של מקרקעין, תכנון ובנייה והתחדשות עירונית, תוך שילוב בין בחינה משפטית, תכנונית וכלכלית של העסקה. משרד עו"ד וולר ושות', המדורג במדריכי הדירוג BDI ו-DUN'S100, ומעניק ללקוחותיו את היכולות, הניסיון והמיומנות של למעלה מ-60 שנה בתחומי המקרקעין, התכנון והבניה. אחרי אלפי לקוחות וחוזי מכר, עורכי הדין במשרד מסייעים ליצור את העסקה המיטבית והבטוחה ביותר. צרו קשר עכשיו.

נכתב על ידי עו״ד ונוטריון פנחס וולר, המוביל במשך עשרות שנים את תחום דיני המקרקעין, מיסוי מקרקעין ותכנון ובניה, בחיפה והצפון. עו״ד וולר נמנה עם דור המייסדים של העשייה המשפטית בתחום הנדל״ן הציבורי והפרטי, וליווה אלפי עסקאות מקרקעין, פרויקטי בנייה מורכבים, הסכמי קומבינציה, רישומי זכויות, תוכניות מתאר, הפקעות והליכי הפשרה. במסגרת עבודתו, ייצג עו״ד פנחס וולר רשויות מקומיות, קבלנים, בנקים, אגודות שיתופיות ובעלי קרקעות פרטיים, בכל הערכאות.

פורסם ביום 04/09/2021. עידכון אחרון: 29/09/2026.