top image

מדריך לועד בית לקראת פרויקט תמ"א 38

תמא 38, מדריך לוועד הבית פרויקט תמא 38

מדריך לועד בית לקראת פרויקט תמ"א 38

ועדי בתים ("נציגות הבית המשותף") רבים, עוסקים בניסיונות לשדרוג וחיזוק המבנה, לצורך שיפור רמת החיים, איכות המגורים, והעלאת שווי הנכס. אחד מהפתרונות הנפוצים ביותר, הוא פרויקט מסוג תמ"א 38. בתמצית, פרויקט תמ"א 38 מאפשר לחזק ולשדרג בנייני ודירות מגורים, שטחים ציבוריים ותשתיות, בתמורה לתמריץ כלכלי ותכנוני עבור יזם הפרויקט. בעלי הדירות מתקשרים עם יזמים או עם קבלנים, והם שמבצעים את הבנייה, את החיזוק ואת השדרוג כנגד קבלת זכויות בנייה להקמת דירות נוספות. את הדירות הנוספות מוכרים היזמים והקבלנים לצורך כיסוי העלויות הדרושות, לרבות הפקת רווח.

אולם בעוד שהיזמים מעוניינים ברווחים, לועד הבית שיקולים נוספים, דוגמת איכות החיים, מראה וטיב המבנה, וקיצור אי-הנוחות. לצורך שמירה על האינטרס של ועד הבית ושל הדיירים, בוחרים עורך דין המתמחה בתמ"א 38, והמייצג אך ורק ועדי בתים ודיירים. ביצוע פרויקט מסוג תמ"א 38, מצריך עבודה מסודרת, רציפה ושיטתית מצד ועד הבית, לאורך מספר שנים. היכרות עם אבני הדרך בפרויקט, תסייע רבות לבעלי הדירות אשר יוכלו לכלכל את צעדיהם בשלבים הראשונים. לנוחיותכם, מניסיוננו, מספר "טיפים" ועצות לקראת קבלת החלטה על יציאה לפרויקט.

 

פינוי-בינוי או תמ"א 38

ראשית, נעשה הבחנה בין שני הליכים/פרויקטים עיקריים של חידוש מבני מגורים בישראל: פינוי בינוי, ותמ"א 38.

פינוי–בינוי:

הריסה ובנייה מחדש של מתחם מגורים שלם. פרויקט מסוג זה מקודם בהליך תכנוני, המחייב אישור תוכנית מפורטת ע"י מוסדות התכנון. הליך תכנוני זה עוסק בין היתר בהיבטים כגון מערך התנועה והתחבורה בסביבה, תשתיות המים והביוב, קיבולת מוסדות החינוך, מספר הדירות שייבנו ועוד השפעות על התושבים הקיימים ועל השכונה והמרחב כולו. לאחר אישור התוכנית והתקשרות של בעלי הדירות עם יזם נדרש עוד הליך אישור של תכנון הבניינים עצמם ברמה מפורטת יותר, הנעשה בהליך של הוצאת היתר בנייה. לפרויקטים אלה יש יתרון: הם מחדשים אזור שלם לא רק בהיבט של המבנים עצמם אלא גם בהיבטים של המרחב הציבורי – שדרוג ולעיתים גם תוספת של גינות ציבוריות, מוסדות ציבור, תשתיות ציבוריות, הסדרי תנועה וחניה וכדומה.

תמ"א 38:

פרויקט מכוח תמ"א 38 נעשה לרוב בבניין יחיד, ותכליתו לשפר את עמידותו מפני רעידות אדמה, ולמגן אותו מפני ארועי לחימה. הפרויקט מתבצע באמצעות חיזוק ועיבוי של הבניין הקיים והרחבתו (תמ"א 38/1 ותמ"א 38/3), תוך כדי שהדיירים בדירות הקיימות ממשיכים לגור בדירתם בזמן ביצוע העבודות. מאידך, פרויקט תמ"א 38/2, הנו הריסת המבנה הקיים ובנייתו מחדש. במקרה זה, בעלי הדירות עוברים לדירה חלופית בשכירות עד לסיום הבנייה, וחוזרים לדירה חדשה בבניין החדש שנבנה. פרויקט תמ"א 38 מקודם בהליך תכנוני קצר יחסית. הליך זה דורש בחינה מצומצמת של היבטים תכנוניים-סביבתיים, ואין צורך באישור תוכנית מפורטת. לוועדה המקומית קיים שיקול דעת אם לאשר את הבקשה וכן לשנות את מאפייניה.

 

העקרונות בבסיס פרויקט תמ"א 38

זכויות בנייה:

התוכנית מוסיפה לכל בניין שנבנה לפני שנת 1980, זכויות בנייה. זכויות אלה שייכות, במשותף, לכל בעלי הדירות. זכויות אלה מאפשרות תוספת של קומות ובינוי דירות חדשות, ולרוב – הגדלת שטח של הדירות הקיימות, כולל תוספת ממ"ד.

המנגנון הכלכלי:

בעלי הדירות במבנה מבצעים עסקה עם יזם, במסגרתה הם מוכרים ליזם את זכויות הבניה המשותפות. היזם משתמש בזכויות בניה אלה, על מנת לבנות דירות חדשות בשטח המגרש ולמכור אותן. בתמורה, מבצע היזם עבודות לחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, עבודות למיגון מפני איום ביטחוני (בניית ממ"ד). בנוסף, היזם מרחיב את שטח הדירות הקיימות, מוסיף מרפסת, וכן משדרג את הרכוש המשותף דוגמת לובי, חדרי מדרגות, מעלית, חניות, ותשתיות נוספות. לכן, מימוש עסקת תמ"א 38 יתאפשר רק כאשר מובטחת ליזם רווחיות. רווחיות זו נוצרת מן ההפרש שבין ההכנסות ממכירת הדירות החדשות לבין ההוצאות על שירותי הבנייה, חיזוק המבנה, הרחבתו, שדרוגו ובניית הדירות למכירה.

 

השגת הרוב הדרוש לצורך ביצוע תמ"א 38

כאמור, פרויקט תמ"א 38, מהיר יותר, וההיתכנות לו גבוהה יותר. במקרה בו הדיירים מעוניינים לקדם פרויקט מסוג תמ"א, יש לערוך מספר בחינות מקדימות. הראשונה שבהן – המצאות הרוב הדרוש, מבין בעלי הדירות. על ועד הבית לבחון, בשלב הראשוני, האם קיים הרוב הדרוש מקרב בעלי הדירות, לביצוע פרויקט מסוג תמ"א 38. חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008, קובע את סף ההסכמה הנדרש מבעלי הדירות בבניין לשם ביצוע פרויקט תמ"א 38. כדי לבצע עבודות שיפוץ על פי תמ"א 38 נדרשת הסכמה של לפחות 66% מכלל דיירי הבניין. במקרה של הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2), נדרשת הסכמה של לפחות 80% מהדיירים.

 

חוסר הסכמה בקרב בעלי הדירות

לאורך כל שלבי הפרויקט, יש חששות של בעלי הדירות, ואף התנגדות. אם החששות עולים לפני בחירת עורך הדין או היזם, מומלץ כי וועד הבית, או מי מבעלי דירות המעוניינים לקדם את הפרויקט, ישוחחו עם בעלי הדירות. זאת, במטרה להבין את מקור החשש, וכיצד ניתן לפתור את הסוגיה.

לעיתים קרובות, עולים חששות או התנגדות בשלב שבו מקצת בעלי הדירות כבר חתומים עם עורך דין ועם יזם. במקרים מעין אלה, רצוי שעורך הדין מטעם הדיירים, הנציגות והיזם ייצרו קשר וינהלו שיח ומשא ומתן עם בעלי הדירות שטרם חתמו. ניתן גם לפנות לגורמים חיצוניים ולקבל סיוע מקצועי לגישור ללא עלות במרכזי הגישור או במנהלות העירוניות, ככל שקיימות. אם עדיין יש מתנגדים בשלב שבו רוב בעלי הדירות חתמו ומעוניינים לקדם את הפרויקט, הרי שבהתאם לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), רוב בעלי הדירות רשאים לפנות למפקח על המקרקעין ולבקש ממנו הכרעה, לאחר שהתקבלה החלטה על מתן היתר בתנאים בוועדה המקומית. המפקח רשאי לכפות על דייר סרבן בפרויקט תמ"א 38 לחתום על ההסכם עם היזם, ובכך לאפשר את מימוש הפרויקט. המפקח אף רשאי לאשר את מתכונת העבודות מכוח התמ"א.

 

חשיבה משותפת ויצירת הסכמות עקרוניות

ככל שנמצא רוב לצורך ביצוע הפרויקט, הנושא הראשון הוא חשיבה עקרונית, של בעלי הדירות, על הפרויקט – יתרונותיו וחסרונותיו. ככל שנוצרות הסכמות, מומלץ להעלות אותן על הכתב (בצורה לא מחייבת), לדייק ולשפר אותן. לאחר מכן, מומלץ לבחור ולמנות נציגות מטעם וועד הבית, שיהיה אחראי על קידום הפרויקט. לא לשכוח לרשום פרוטוקול של החלטות וועד הבית!

 

בחירת עורך דין מלווה

הנושא השלישי הוא בחירת עורך דין, אשר ישמש כעורך הדין וכיועץ המשפטי של הדיירים, למול היזם. חשוב לזכור כי עורך הדין שייבחר, ישמש כנציג וכשלוח של וועד הבית ושל הדיירים למול היזם, ולכן נאמנותו ומסירותו צריכה להיות לדיירים בלבד. עורך הדין של הדיירים יבחן באופן מקצועי את הרעיונות והצרכים של הדיירים, יעלה רעיונות, צרכים ומסקנות מניסיונו, ויכין את כלל המסמכים והתעודות הנדרשים מבחינה משפטית, לצורך ביצוע התקשרות מהירה, הוגנת וכלכלית, עם היזם שייבחר. מומלץ לעשות סקר מקצועי בין עורכי הדין השונים, לסקור פרויקטי תמ"א 38 שהתחילו ושהסתיימו, לראיין ולקבל המלצות.

מומלץ מאד לוודא כי עורך הדין המלווה, יקבל ייפוי כוח, שיוגבל אך ורק לביצוע בדיקות, פנייה ליזמים ומשא ומתן. מנסיוננו, לא מומלץ לתת לעורך הדין הרשאה לחתום בשם בעלי הדירות על הסכמים נוספים. כמו כן מומלץ לוודא כי בהסכם הההתקשרות עם עורך הדין, תהיה אפשרות לסיום ההתקשרות עם עורך הדין, בתוך פרק זמן עליו יסכימו שני הצדדים.

 

בחירת יזם

הנושא הרביעי והחשוב ביותר, הוא בחירת יזם. כמו בבחירת עורך הדין, חשוב לבחור יזם עם איתנות פיננסית, הצלחות מוכחות בייזום, בביצוע ובאיכלוס, ו"תיאבון לביצוע". חשוב מאד לקבל מסמכים, הצעות והתחייבויות בכתב, ולא להתפתות למצגות ולהבטחות.

לאחר בחירת עו"ד הבקיא בתחום, עורך הדין, יחד עם וועד הבית, יפנו למספר יזמים, בבקשה לקבלת הצעות לביצוע הפרויקט. בהצעה, עורכי הדין יבקשו מהיזמים לענות על שאלות שינוסחו (לדוגמה: התמורה לדיירים, הוצאות היזם, התמורה והרווח של היזם, התכנון העקרוני, מפרטים, תהליכים, ארגון ושיטות, משך הביצוע הצפוי, הבטוחות הנדרשות והערבויות בהתאם לחוק, הקבלן המבצע, וכו'), אשר יסייעו לדיירים בבחירת ההצעה המשתלמת ביותר עבורם. מומלץ לנסח שאלות מדויקות ומפורטות, ולפנות למספר רב של יזמים, כדי להשוות במדויק בין ההצעות. בנוסף, יש לבחון את הבטוחות הכספיות והמשפטיות שיעמיד היזם, במטרה להבטיח את ביצוע הפרויקט, ואת ההגנה על הדיירים, בתרחישים המשפטיים, התכנוניים והכלכליים השונים. אם בעבר יזם פנה מיוזמתו לבעלי הדירות, מומלץ להשוות את הצעתו להצעות של יתר היזמים.

הנציגות, בסיוע עורך הדין שנבחר, יציגו לפני בעלי הדירות את ההשוואה שנערכה בין היזמים המציעים. לאחר מכן תיערך הצבעה לבחירת היזם. אם בעלי הדירות סבורים שהיזמים שפנו אליהם אינם מתאימים, ניתן לפנות מחדש אל יזמים אחרים. אנו ממליצים שלא להסתפק בבחירה בין חלופות שאינן טובות דיין. כמובן שיש לתעד כל החלטה שנתקבלה, ולחתום עליה.

 

חתימה על הסכם תמ"א 38

לאחר בחירת היזם על ידי הדיירים, יחל מו"מ בין עורך הדין של היזם לבין עורך הדין של הדיירים, על הסכם ההתקשרות. במהלך המשא ומתן, עולים נושאים משפטיים, הנדסיים, תכנוניים וכלכליים רבים. אין לחתום על מסמכים (ואף לא "הסכמה עקרונית", "מכתב התחייבות" או "זיכרון דברים"), ללא ליווי עורך דין שבחרו בעלי הדירות. יש לחתום עם היזם פעם אחת בלבד, על הסכם התקשרות הכולל את ההתחייבויות והזכויות או התמורות לכל אחד מהצדדים, בנוסח שנערך על ידי עורכי הדין מטעם בעלי הדירות. אנו מאמינים כי שותפות של הדיירים, ייצוג הנושאים בשקיפות ובבירור על ידי עורך הדין המלווה, מהותיים וחשובים להצלחת הפרויקט.

תוכן ההסכם עם יזם תמ"א 38

ההסכם שייחתם עם היזם יכלול, בין היתר, מספר נושאים עקרוניים:

  • התנאים המתלים לכניסתו של ההסכם לתוקף. לדוגמה, סוגיות מימון הפרויקט; לוחות זמנים מחייבים; קידום תוכנית; ועוד.
  • פירוט התמורה לבעלי הדירות.
  • לוחות זמנים לתכנון, לביצוע הפרויקט ולהשלמתו.
  • מפרט טכני של הדירות החדשות, של הבניין, המערכות וכו'.
  • מנגנון טיפול בדייר סרבן.
  • זהות והסיווג הקבלני של הקבלן שיבצע את העבודות.
  • אופן ביצוע העבודות, תוכן העבודות, שלביות, מטרדים, אנשי קשר, הפיקוח על הבניה, אחריות על נזקים.
  • מימון הפרויקט – ליווי בנקאי, קרן חוץ-בנקאית, או הון עצמי.
  • חיוב הדיירים לחתום על בקשות להיתר, ייפויי כוח ועוד.
  • חיוב בעלי הזכויות למכור את דירתם ולהחתים את הרוכשים החדשים על הסכם תמ"א 38 שנערך.
  • מתן אפשרות לבעלי הדירות לרכוש דירות נוספות במסגרת הפרויקט, בתנאים מועדפים.
  • ההתחייבות מטעם היזם להעמיד בטוחות שונות לטובת בעלי הדירות (דוגמת רישום הערת אזהרה וביטולה, רישום בית משותף).
  • סוגיות מיסוי מקרקעין, בתרחישים השונים. לנושא זה, מומלץ לעיין בפוסט בנושא היטל השבחה בפרויקט תמ"א 38.
  • סוגיות הנוגעות להגנה על הדיירים ובעלי הדירות, פיצויים מוסכמים.
  • תקופת בדק.
  • תניית בוררות ומיקום שיפוט.

 

תכנון הפרויקט וקבלת היתר בניה

מיד לאחר חתימת ההסכם, באחריותו של היזם לקדם את התכנון לצורך הוצאת היתר בניה. על היזם לשתף ולעדכן בתכנון, בהליכים ובהתקדמות, בכל הליך ושלב. עליו להציג להם את עמדת הרשויות, חלופות לתכנון, חישובים ועוד. תכנון הפרויקט והליכי העדכון צריכים לקבל ביטוי בהסכם. בכל מקרה יש לוודא שהתכנון יוצג בפני וועד הבית, לקבלת הערות, טרם הגשת הבקשה להיתר. מהעבר השני, על וועד הבית להעיר את הערותיו, על מנת שיוטמעו בתכנון, ככל שהדבר אפשרי. לאחר ההגשה, על היזם לעדכן את וועד הבית בשינויים ניכרים, אם וככל שיידרשו מגורמי התכנון או מכל גורם אחר. עליו לקבל את אישורם לשינויים ולהמשך קידום הפרויקט, והכול בכפוף לקבוע בהסכם. למותר לציין כי עליו לעדכן גם בהתנגדויות (ככל שיהיו), במועדי הדיון, ועוד.

לאחר קבלת היתר הבנייה, על הקבלן להתארגן לקראת כניסתו לעבודה באתר. יש לוודא שהיזם השלים את המחוייבות והתנאים לצורך קבלת ההיתר, ושילם את האגרות. עוד יש לוודא שבידי בעלי הדירות, הערבויות שנקבעו בהסכם, וכן פוליסות הביטוח המתאימות.

 

הסכם תמ"א 38 הוא הסכם ארוך ומורכב, וביצועו מתפרס על פני שנים רבות. עליו להתייחס לנקודות רבות ולמציאות משתנה. לצורך קידום יעיל של הפרויקט, ולצמצום מרחב הטעויות, יש לשכור את שירותיו של עורך דין מקרקעין מנוסה. משרד וולר ושות' מעניק ללקוחותיו את היכולות, הניסיון והמיומנות של למעלה מ-40 שנה בתחומי המקרקעין, התכנון והבניה. אחרי אלפי לקוחות וחוזי מכר, עורכי הדין במשרד מסייעים ליצור את העסקה המיטבית והבטוחה ביותר. מעוניינים בליווי משפטי מקצועי בעסקת תמ"א 38? צרו קשר עכשיו.

שתפו עם חברים
צרו איתנו קשר