מה כתוב בהסכם משכנתא הפוכה?

המונח “משכנתא הפוכה” נשמע מוכר, אך עבור רוב הלקוחות מדובר מדובר בג’יבריש. רצף אותיות או מילים, חסר כל משמעות. הסכם משכנתא הפוכה מורכב מעשרות עמודים של תנאים, התחייבויות וזכויות, הכתובים בשפה משפטית יבשה. לרוב המכריע של נוטלי המשכנתאות, בשלב זה של החיים, הבנה מדויקת של האותיות הקטנות שבהסכם, תמנע הפסדים כספיים משמעותיים, פינוי כפוי מהדירה, וסכסוכים משפחתיים. ייעוץ עם עורך דין המתמחה במקרקעין ובמשכנתאות הפוכות מקנה לכם שקט נפשי ובטחון שכל הסיכונים נחשפו ונבדקו.

מה זה משכנתא הפוכה?

משכנתא הפוכה היא הלוואה ייחודית המיועדת לבני הגיל השלישי בעלי דירה בבעלותם. ההלוואה ניתנת מגורם מלווה (לרוב, חברת ביטוח או בנק) תמורת משכון של דירת המגורים שבבעלות הלווה. מטרת ההלוואה היא קבלת סכום כסף גדול יחסית באופן מיידי או כקצבה חודשית, לכל צורך, כאשר הלווה ממשיך להתגורר בדירה, ללא כל שינוי בשגרת חייו. דירת המגורים משמשת כבטוחה לההלוואה, והיא משועבדת לגוף המלווה. בניגוד למשכנתא רגילה, שבה הלווה מחויב להחזרים תקופתיים, במשכנתא הפוכה אין צורך בפירעון חודשי, והחוב נפרע בעת מכירת הנכס או עם פטירת הלווה.

משכנתא הפוכה אינה מוסדרת בחוק ספציפי, אלא ניתנת מכוח הסכמים פרטיים בין הלווים לבין הגופים הפיננסיים. עם זאת, החוזים כפופים לדיני החוזים הכלליים ולרגולציה הפיננסית, לרבות חוק הבנקאות (שירות ללקוח), תשמ”א-1981, וחוק אשראי הוגן, תשנ”ג-1993. כמו כן, על המוסדות הפיננסיים להבטיח כי הלווים מבינים את מלוא ההשלכות של התחייבותם, בהתאם לעקרונות תום הלב והגנת הצרכן.

מה הצורך במשכנתא הפוכה?

המניע הנפוץ ביותר ללקיחת משכנתא הפוכה הוא היציאה לגמלאות. הירידה בהכנסה החודשית והעליה בהוצאות, מביא חלק ניכר מבני הגיל השלישי לחששות ולתחושת מצוקה מפני העתיד הכלכלי. אלא שלא מדובר בתחושה בלבד: רמת ההכנסה לאחר היציאה לפנסיה צונחת ביותר מ-36%. במילים אחרות, משפחה ישראלית מפסידה בממוצע יותר מ-33% מהכנסתה הכוללת, כאשר מפרנסיה יוצאים לפנסיה ! נתונים אלו מחייבים מציאת הכנסה נוספת, על מנת לשמור על אותה רמת החיים. הפתרון של משכנתא הפוכה הוא משכון של דירת המגורים, תמורת הכנסות שוטפות או חד-פעמיות. לאחר בירור הצרכים, ובחירת המסלול המתאים למשכנתא, חותמים הלקוחות על ההסכם המשפטי שניתן להם על ידי הבנק או חברת הביטוח. בלי בדיקה, ללא ניהול משא ומתן, וללא כל התייעצות עם גורם מקצועי. האם בסופו של דבר, דירת המגורים תשאר בבעלותם? ומה הסיכוי שבסיום ההלוואה, הלווים או הצאצאים יישארו בלי הנכס?

מהם היתרונות והחסרונות בלקיחת משכנתא הפוכה?

יתרונות עיקריים

• אין צורך להחזיר סכום כסף מסוים מדי חודש (כמו בהחזר משכנתא “רגילה”), וניתן להשתמש בכסף ההלוואה לכל מטרה.
• אין צורך בביטחונות: רישום הערת אזהרה על דירת המגורים, ורישום המשכנתא, מהווה את הבטוחה הטובה ביותר.
• ניתן להחזיר את החוב בכל רגע נתון, ללא קנסות.
• ניתן להמשיך להתגורר בבית המגורים, הבטוח והמוכר. ניתן אף להשכיר אותו, ואף למכור אותו (בתנאים מסויימים).
• ניתן להוריש את הבית לקרובים (ככלל, ללא מגבלות) וללא צורך בשינוי הצוואה.
• אין צורך בביטוח חיים (שבגילי הזהב, עשויים להגיע לאלפי ש”ח בחודש).
• קיימים גופים פיננסיים רבים, הרשאים להעניק משכנתא הפוכה. התחרות בשוק זה יצרה מסלולים ותנאי סף שונים, וכן איפשרה תחרות לטובת הצרכנים.

חסרונות עיקריים

• תקרת ההלוואה מוגבלת ל- 55%-15% משווי הדירה.
• הריבית על ההלוואה גבוהה מאוד ביחס לריביות במשכנתאות אחרות. בסיום תקופת ההלוואה, הריבית הגבוהה, וההצמדה למדד, מגדילים את החוב, ואת הסכום שעל היורשים להחזיר.
• דמי הניהול, השמאות ועמלות פתיחת התיק, גבוהים יחסית.
• יש צורך לעדכן ולהחתים את ילדי הלווה, על מסמכים שונים (שהרי סכום העיזבון יקטן). במקרים של סכסוכים במשפחה, לא תמיד זה אפשרי, או עובר בקלות.

חשיבות בדיקה משפטית של הסכם משכנתא הפוכה

כל הלקוחות עושים תחשיבים כלכליים ופיננסיים (יכולת החזר חודשי, צרכים כספיים שוטפים וחד פעמיים, גובה הפנסיה, ביטוח לאומי וכו’). מעט לקוחות מקדישים זמן לעיון ולבדיקה של ההסכם המשפטי. מעט מאד מבין נוטלי המשכנתא ההפוכה, בודקים עם עורך דין, מה באמת כתוב בהסכם, עליו יחתמו. יש לשים לב, כי הסכם נטילת המשכנתא, מבטא את ההסכמות ואת ההתחייבויות השונות של הצדדים. הוא מבטא משפטית את המסלולים, התשלומים, ההחזרים, את התרחישים, הבטוחות ואת הסנקציות. מסמך בן עשרות עמודים, הכתוב בשפה משפטית ארוכה, צפופה, מפותלת ולא ברורה. ניסוחים, שהתעמקות בהם, מובילה להבנה חדשה של ההסכם, ושל המצב הבעייתי של הלווים. ניסוחים, שהבנה שלהם מצריכה מומחיות מקצועית של עורך דין.

דוגמאות עדכניות לחשיבות בדיקה משפטית מקדימה של משכנתא הפוכה

מה זכותה של החברה שמלווה את הכסף, לפי שיקול דעתה הבלעדית, לפרוע מיידית את ההלוואה (דהיינו – החברה תפנה את הזוג המבוגר מביתם ותמכור את הדירה, אם הלווה יפר התחייבות כלשהי מהתחייבויותיו בהסכם זה, ולא תיקן את הטעון תיקון ו/או הסיר את מחדלו תוך 14 יום). או, מה הזכויות אם החברה המלווה סבורה שערך הנכס ירד מהותית (לפי שיקול דעתה  הבלעדי); או אם הלווה יוצא לטיול מסביב לעולם, במשך יותר משלושה חודשים; אם הלווה הוכרז כפסול דין (דבר שעלול לקרות, ונפוץ, בגיל השלישי ובמצבים רפואיים מסויימים); אם הלווה לא ערך ייפוי כוח מתמשך; ועוד.

מה יקרה אם חס וחלילה, בני הזוג המבוגר לא יוכלו לשלם את הריבית, עקב בעיה רפואית מתמשכת, או בעיה כלכלית? או שינוי מצב כלכלי עקב פטירת אחד מבני הזוג? צורך באשפוז במוסד סיעודי, שדמי השהייה בו  עשויים להגיע ל- 15,000 ש”ח בחודש? במקרה זה, בני הזוג, נוטלי המשכנתא ההפוכה – עלולים להיזרק מביתם לעת זקנה. לא רק זאת: במקרה של אי פרעון, הגורם המלווה ימנה כונס נכסים, שיציע את הדירה למכירה, באופן מהיר, ובמחיר הנמוך ממחיר השוק שלה. להליכים אלו יתווספו הוצאות משפטיות, הוצאות כינוס נכסים, אגרות, שכר טרחה ועוד. במקרה כזה, ללווה (או ליורשים), ייגרמו הוצאות נוספות והפסדים מובטחים.

משכנתא הפוכה במקרים מורכבים

מיחזור משכנתא הפוכה

מחזור משכנתא הפוכה הוא הליך המאפשר להחליף את מסלול המשכנתא ההפוכה הקיים, להפיק ממנו תועלות נוספות או להתאים אותו לשינויים כלכליים ולצרכים אישיים. לצד הבדיקות הכלכליות, יש צורך לבדוק שהמסלולים החדשים מתאימים גם מבחינה משפטית. תהליך זה כולל –

• בחינת תנאי השוק הנוכחיים. השוואת מסלולים וריביות בין גופים פיננסיים שונים;

• אפיון המטרות הפיננסיות. הגדרת יעד מימון ברור (כגון מימון הוצאות רפואיות, שיפוצים או פרישה נוחה יותר);

• בדיקת ההתחייבויות הנוכחיות. ניתוח סכומי הריבית, דמי הניהול והעמלות שנותרו לפרעון;

• התאמה משפטית מלאה. סקירה של תנאי ההסכם הקיים, ויסות התחייבויות חדשות, ועדכון הבטוחות בטאבו.

שיקולים מרכזיים למיחזור משכנתא הפוכה

• ירידת הריבית במשק, המאפשרת הפחתת עלות מימון כוללת לאורך חיי ההלוואה;

• שינויים כלכליים של הלווה. לדוגמה, עליה בהכנסות עקב קבלה של ירושה, הורדת הוצאות שוטפות או יציאה לפנסיה;

• צורך בהוצאות בלתי צפויות. לדוגמה, מימון הוצאות חירום רפואיות, מתנות לבני המשפחה, תיקונים דחופים בנכס ועוד.

• שינוי חד בשווי הנכס. עלייה בערך הדירה פותחת אפשרות לקבל מסלול מימון גבוה יותר, או להפחתת היקף הביטחונות.

בכל מקרה של מיחזור משכנתא הפוכה, חשוב לוודא שהמסלול החדש עומד בכל ההיבטים המשפטיים. לעיתים, יהיה צורך לתקן את ההסכם, לערוך מסמכים משפטיים (תיקון או עדכון צוואה, ייפוי כוח מתמשך וכו’). ליווי משפטי מקצועי מבטיח שמיחזור ההלוואה נעשה באופן התואם לצרכים האישיים, מגן על זכויות הלווה והיורשים וממזער סיכונים עתידיים.

משרד עורכי דין וולר ושות’ – ליווי בהליך נטילת משכנתא הפוכה 

האם במקרה זה, עדיין משתלם ליטול משכנתא הפוכה? ואם כן, מה המסלול המתאים? השאלה איננה שאלה כלכלית. זו שאלה משפטית ומהותית. ובשאלות משפטיות ומהותיות בתחום זה, מתייעצים איתנו. יחד, נוכל ללוות אתכם בהליך נטילת המשכנתא, נמפה את הסיכונים, נברר ונחדד את הצרכים והיכולות. במקביל, ייתכן שיהיה צורך להכין או לעדכן את הצוואה (דוגמת פטירת אחד מבני הזוג, גירושין, שינוי ביכולת ההחזר העתידית של היורשים, אבדן יכולת השיפוט, מינוי אפוטרופוס, סכסוכים), בצורה ברורה ומפורטת. מעוניינים לקחת משכנתא הפוכה, בלב רגוע ושקט? צרו קשר עכשיו, ונשמח לסייע.