מה כתוב בהסכם משכנתא הפוכה?

אתם לא באמת יודעים. בדיוק כמו מרבית המתעניינים ב”משכנתא הפוכה”, שלא יודעים מה כתוב בהסכם עליו הם הולכים לחתום. לרוב המכריע של נוטלי המשכנתאות, מדובר בג’יבריש. רצף אותיות או מילים, חסר כל משמעות. בשלב זה של החיים, הבנה מדויקת של האותיות הקטנות שבהסכם, תמנע הפסדים כספיים משמעותיים, פינוי כפוי מהדירה, וסכסוכים משפחתיים. התייעצות עם עו”ד מקרקעין, המתמחה גם בתחום הירושות והצוואות, מפחיתה את הסיכונם, המתחים, ומאפשרת לקיחת משכנתא הפוכה, בלב רגוע ושקט.

מה זה משכנתא הפוכה?

משכנתא הפוכה היא הלוואה, המיועדת לבני הגיל השלישי המחזיקים דירה בבעלותם. ההלוואה ניתנת מגורם מלווה (לרוב, חברת ביטוח או בנק) תמורת משכון של דירת המגורים שבבעלות הלווה. מטרת ההלוואה היא קבלת סכום כסף גדול יחסית באופן מיידי או כקצבה חודשית, לכל צורך, כאשר הלווה ממשיך להתגורר בדירה, ללא כל שינוי בשגרת חייו. דירת המגורים משמשת כבטוחה לההלוואה, והיא משועבדת לגוף המלווה. בניגוד למשכנתא רגילה, שבה הלווה מחויב להחזרים תקופתיים, במשכנתא הפוכה אין צורך בפירעון חודשי, והחוב נפרע בעת מכירת הנכס או עם פטירת הלווה.

משכנתא הפוכה אינה מוסדרת בחוק ספציפי, אלא ניתנת מכוח הסכמים פרטיים בין הלווים לבין הגופים הפיננסיים. עם זאת, החוזים כפופים לדיני החוזים הכלליים ולרגולציה הפיננסית, לרבות חוק הבנקאות (שירות ללקוח), תשמ”א-1981, וחוק אשראי הוגן, תשנ”ג-1993. כמו כן, על המוסדות הפיננסיים להבטיח כי הלווים מבינים את מלוא ההשלכות של התחייבותם, בהתאם לעקרונות תום הלב והגנת הצרכן.

מה הצורך במשכנתא הפוכה?

המניע הנפוץ ביותר ללקיחת משכנתא הפוכה הוא היציאה לגמלאות. הירידה בהכנסה החודשית והעליה בהוצאות, מביא חלק ניכר מבני הגיל השלישי לחששות ולתחושת מצוקה מפני העתיד הכלכלי. אלא שלא מדובר בתחושה בלבד: רמת ההכנסה לאחר היציאה לפנסיה צונחת ביותר מ-36%. במילים אחרות, משפחה ישראלית מפסידה בממוצע יותר מ-33% מהכנסתה הכוללת, כאשר מפרנסיה יוצאים לפנסיה ! נתונים אלו מחייבים מציאת הכנסה נוספת, על מנת לשמור על אותה רמת החיים. הפתרון של משכנתא הפוכה הוא משכון של דירת המגורים, תמורת הכנסות שוטפות או חד-פעמיות. לאחר בירור הצרכים, ובחירת המסלול המתאים למשכנתא, חותמים הלקוחות על ההסכם המשפטי שניתן להם על ידי הבנק או חברת הביטוח. בלי בדיקה, ללא ניהול משא ומתן, וללא כל התייעצות עם גורם מקצועי. האם בסופו של דבר, דירת המגורים תשאר בבעלותם? ומה הסיכוי שבסיום ההלוואה, הלווים או הצאצאים יישארו בלי הנכס?

מהם היתרונות והחסרונות בלקיחת משכנתא הפוכה?

יתרונות עיקריים

• אין צורך להחזיר סכום כסף מסוים מדי חודש (כמו בהחזר משכנתא “רגילה”), וניתן להשתמש בכסף ההלוואה לכל מטרה.
• אין צורך בביטחונות: רישום הערת אזהרה על דירת המגורים, ורישום המשכנתא, מהווה את הבטוחה הטובה ביותר.
• ניתן להחזיר את החוב בכל רגע נתון, ללא קנסות.
• ניתן להמשיך להתגורר בבית המגורים, הבטוח והמוכר. ניתן אף להשכיר אותו, ואף למכור אותו (בתנאים מסויימים).
• ניתן להוריש את הבית לקרובים (ככלל, ללא מגבלות) וללא צורך בשינוי הצוואה.
• אין צורך בביטוח חיים (שבגילי הזהב, עשויים להגיע לאלפי ש”ח בחודש).
• קיימים גופים פיננסיים רבים, הרשאים להעניק משכנתא הפוכה. התחרות בשוק זה יצרה מסלולים ותנאי סף שונים, וכן איפשרה תחרות לטובת הצרכנים.

חסרונות עיקריים

• תקרת ההלוואה מוגבלת ל- 55%-15% משווי הדירה.
• הריבית על ההלוואה גבוהה מאוד ביחס לריביות במשכנתאות אחרות. בסיום תקופת ההלוואה, הריבית הגבוהה, וההצמדה למדד, מגדילים את החוב, ואת הסכום שעל היורשים להחזיר.
• דמי הניהול, השמאות ועמלות פתיחת התיק, גבוהים יחסית.
• יש צורך לעדכן ולהחתים את ילדי הלווה, על מסמכים שונים (שהרי סכום העיזבון יקטן). במקרים של סכסוכים במשפחה, לא תמיד זה אפשרי, או עובר בקלות.

חשיבות בדיקה משפטית של הסכם משכנתא הפוכה

כל הלקוחות עושים תחשיבים כלכליים ופיננסיים (יכולת החזר חודשי, צרכים כספיים שוטפים וחד פעמיים, גובה הפנסיה, ביטוח לאומי וכו’). מעט לקוחות מקדישים זמן לעיון ולבדיקה של ההסכם המשפטי. מעט מאד מבין נוטלי המשכנתא ההפוכה, בודקים עם עורך דין, מה באמת כתוב בהסכם, עליו יחתמו. יש לשים לב, כי הסכם נטילת המשכנתא, מבטא את ההסכמות ואת ההתחייבויות השונות של הצדדים. הוא מבטא משפטית את המסלולים, התשלומים, ההחזרים, את התרחישים, הבטוחות ואת הסנקציות. מסמך בן עשרות עמודים, הכתוב בשפה משפטית ארוכה, צפופה, מפותלת ולא ברורה. ניסוחים, שהתעמקות בהם, מובילה להבנה חדשה של ההסכם, ושל המצב הבעייתי של הלווים. ניסוחים, שהבנה שלהם מצריכה מומחיות מקצועית, של עורך דין.

דוגמאות עדכניות: זכותה של החברה שמלווה את הכסף, לפי שיקול דעתה הבלעדית, לפרוע מיידית את ההלוואה (דהיינו – החברה תפנה את הזוג המבוגר מביתם ותמכור את הדירה, אם הלווה יפר התחייבות כלשהי מהתחייבויותיו בהסכם זה, ולא תיקן את הטעון תיקון ו/או הסיר את מחדלו תוך 14 יום); או אם החברה המלווה סבורה שערך הנכס ירד מהותית (לפי שיקול דעתה  הבלעדי); או אם הלווה יוצא לטיול מסביב לעולם, במשך יותר משלושה חודשים; אם הלווה הוכרז כפסול דין (דבר שעלול לקרות, ונפוץ, בגיל השלישי ובמצבים רפואיים מסויימים); אם הלווה לא ערך ייפוי כוח מתמשך; ועוד.

מה יקרה אם חס וחלילה, בני הזוג המבוגר לא יוכלו לשלם את הריבית, עקב בעיה רפואית מתמשכת, או בעיה כלכלית? או שינוי מצב כלכלי עקב פטירת אחד מבני הזוג? צורך באשפוז במוסד סיעודי, שדמי השהייה בו  עשויים להגיע ל- 15,000 ש”ח בחודש? במקרה זה, בני הזוג, נוטלי המשכנתא ההפוכה – עלולים להיזרק מביתם לעת זקנה. לא רק זאת: במקרה של אי פרעון, הגורם המלווה ימנה כונס נכסים, שיציע את הדירה למכירה, באופן מהיר, ובמחיר הנמוך ממחיר השוק שלה. להליכים אלו יתווספו הוצאות משפטיות, הוצאות כינוס נכסים, אגרות, שכר טרחה ועוד. במקרה כזה, ללווה (או ליורשים), ייגרמו הוצאות נוספות והפסדים מובטחים.

משכנתא הפוכה במקרים מורכבים

מיחזור משכנתא הפוכה

מחזור משכנתא הפוכה הוא הליך המאפשר להחליף את מסלול המשכנתא ההפוכה הקיים, להפיק ממנו תועלות נוספות או להתאים אותו לשינויים כלכליים ולצרכים אישיים. תהליך זה כולל בחינה מעמיקה של השוק, המטרות הפיננסיות וההתחייבויות הנוכחיות של הלווה. לצד הבדיקות הכלכליות הללו, יש צורך לבדוק שהמסלולים החדשים מתאימים גם מבחינה משפטית. יש לשקול מיחזור משכנתא הפוכה במקרים של ירידת הריבית במשק, מצבים כלכליים חדשים (עלייה בהכנסות, פרישה לפנסיה, קבלת ירושה, או הוצאות בלתי צפויות), או במקרה של שינוי חד בשווי הנכס.

משרד עורכי דין וולר ושות’ – ליווי בהליך נטילת משכנתא הפוכה 

האם במקרה זה, עדיין משתלם ליטול משכנתא הפוכה? ואם כן, מה המסלול המתאים? השאלה איננה שאלה כלכלית. זו שאלה משפטית ומהותית. ובשאלות משפטיות ומהותיות בתחום זה, מתייעצים איתנו. יחד, נוכל ללוות אתכם בהליך נטילת המשכנתא, נמפה את הסיכונים, נברר ונחדד את הצרכים והיכולות. במקביל, ייתכן שיהיה צורך להכין או לעדכן את הצוואה (דוגמת פטירת אחד מבני הזוג, גירושין, שינוי ביכולת ההחזר העתידית של היורשים, אבדן יכולת השיפוט, מינוי אפוטרופוס, סכסוכים), בצורה ברורה ומפורטת. מעוניינים לקחת משכנתא הפוכה, בלב רגוע ושקט? צרו קשר עכשיו, ונשמח לסייע.