בחירת קבלן/ יזם לפרויקט של פינוי-בינוי, או תמ”א 38, איננה מוצר מדף, שקונים במכולת. זה גם לא מוצר צריכה בסיסי. זה מוצר שצריך להמציא ולגבש. בחירה ביזם או בקבלן לביצוע פרויקט, מחייבת הליך מכרז מסודר, בשיתוף בעלי הדירות בבניין, המגדיר מראש את כל התנאים בעסקה. באופן זהה למכרז הציבורי, מכרז יזמים מתייחס לדרישות הדיירים הקנייניות, התכנוניות, ההנדסיות, הכלכליות והמשפטיות. עורך הדין של הנציגות, לאחר שהדיירים הגדירו את הצרכים והדרישות (“סל הזכויות“), מעביר נוסח אחיד של מכרז למספר יזמים, אשר מעוניינים לבחון את השתתפותם בפרויקט. זהו הליך מכרזי, תחרותי, בו נבחרת ההצעה המשתלמת והטובה ביותר – ולא דווקא הזולה/ יקרה ביותר.
בעוד שבעבר, הנתון המרכזי היה התמורה שבעלי הדירות מקבלים, כיום יש “מרחב דרישה” גדול יותר לבעלי הדירות. במילים אחרות, כוחם של בעלי הדירות, והמעורבות שלהם הולכת וגדלה, כבר בשלבי התכנון הראשוניים ביותר. דרישות אלו חייבות לקבל ביטוי מול הקבלן/ היזם, לאחר מכרז פרטי, ובהסכם התקשרות. בואו נרחיב בנושא מכרזי יזמים תמ”א 38.
מטרת מכרז היזמים
מטרת המכרז היא להעניק לדיירים את הכלים והמידע הנדרשים להבטחת ביצוע הפרויקט בתנאים הטובים ביותר. ההליך המכרזי כולל בחינה של פרמטרים מרכזיים כמו יציבות פיננסית, ניסיון, לוחות זמנים, התמורות לדיירים, והיכולת לעמוד בדרישות הרגולטוריות והטכניות של הרשות המקומית / הוועדה המקומית לתכנון ובניה.
סל הזכויות
טרם תחילת בדיקת אפשרות ביצוע הפרויקט, קיימות 2 שאלות מקדמיות. האחת – מה אנחנו רוצים; והשניה – מה זכויות הבית המשותף?
- מה אנחנו רוצים. מה הצרכים והרצונות של כל אחד מבעלי הדירות בבית המשותף. לרוב, הניסוח יתבטא בתוספת שטח לדירה, ממ”ד, מחסן, מעלית, חניה פרטית, נגישות, דירת גג, חצר, הסדרת חריגות בניה, עמדת טעינה לרכב חשמלי, ועוד. ניסוח מדויק יותר יכול לכלול שיפוץ או שדרוג מקיף של דירת המגורים, החלפת מטבח, מיזוג מרכזי, ועוד. יש בעלי דירות המעוניינים לקחת מפקח בניה חיצוני, אדריכל, מעצבת פנים, וכו’. גם אבל בחינה לעומק, ודיוק של הרצונות, יניבו תשובות דוגמת “משך ביצוע קצר”, מניעת הטרדה לדיירים, דמי שכירות גבוהים (בתקופת הבניה), או בכלל הפחתת ההתנגדות לפרויקט.
- מהן הזכויות שיש לבית המשותף. במילים אחרות, מה הבית המשותף יכול “למכור” ליזם. שאלה זו נוגעת לחוקי התכנון והבנייה, התב”ע, זכויות בניה, מדיניות הוועדה המקומית לתכנון ובניה, חריגות בניה, הצמדת רכוש, הסכמים משפטיים, ועוד. תשובה לחלק מהשאלות נמצאת ברישום בית משותף, ככל שבוצע.
ניסוח סל הזכויות בדרך של מכרז פרטי
לאחר ניסוח והסכמה עקרוניים על הפרויקט הרצוי, עורך הדין של הנציגות מתחיל להכין את ההליך לבחירת היזם/ הקבלן לפרויקט. להליך זה שני חלקים: הראשון, הליך מכרז פרטי, בו מתואר הפרויקט, תנאי הסף של הקבלנים, המפרטים הטכניים הרצויים, הבטוחות הנדרשות בפרויקט, ועוד. החלק השני, הוא הסכם ההתקשרות (החוזה), עליו יחתמו הצדדים.
הליך של מכרז יזמים אינו ייחודי לפרויקטי תמ”א 38, או של התחדשות עירונית. מכרז פרטי הנו פרקטיקה מקובלת בענף התכנון והבנייה. להרחבה בנושא מכרז פרטי, קראו כאן. עם זאת, למכרז יזמים בפרויקטי תמ”א 38 מספר מאפיינים ייחודיים.
10 יתרונות למכרז פרטי בבחירת יזם פינוי-בינוי/ תמ”א 38
- בדיקת נאותות. במסגרת המכרז הפרטי, מתבצעת מעין “בדיקת נאותות”, לחברות הקבלניות. הבדיקה כוללת את הסיווג הקבלני, האיתנות הפיננסית, ניסיון מוכח בביצוע פרויקטים, ניסיון בעלי התפקידים בחברה, ועוד.
- סינון גורמים לא רלוונטיים. עורך המכרז קובע את התנאים הבסיסיים להשתתפות (לדוגמה – סיום של X פרויקטים של תמ”א 38, סיווג קבלני וכו’). רק יזמים העומדים בתנאי סף זה, שהוכיחו ניסיון, הצלחה, איתנות פיננסית ויכולות, יכולים להשתתף. התחרות המאורגנת (מכרז), מסננת ומבחינה בין ההצעות.
- שקיפות. המכרז, והסכם ההתקשרות המצורף לו, כוללים את מירב המידע לצדדים. אלו כוללים את המפרט הטכני המינימאלי, את הצרכים של בעלי הדירות, ואת הסכם ההתקשרות. כל הדיירים מאשרים מראש את ההסכם, לאחר שקיבלו תקציר כתוב של ההסכם, הסבר מקיף ויסודי על סעיפיו, והן על ההליך. לא יכולות להישמע טענות על מתן יתרון לדייר כזה או אחר, הסתרה או היעדר מידע. הכל שקוף וברור. כחלק מהשקיפות, מובן שגם שכרו של עורך הדין של הדיירים, עורך המכרז, המשולם ע”י היזם שייבחר – ידוע וגלוי לדיירים.
- “איתות על רצינות“. יזם או קבלן, המקבל פניה להציע הצעה, על גבי חוברת מכרז, הכוללת מפרט טכני, חוזה, אמות מידה ברורות – מתייחס לכך ברצינות רבה. זהו איתות על רצינות הדיירים, הוכחת יכולת ארגון, ואחת הערובות הטובות לבדיקות היתכנות של הפרויקט.
- הסדרת יחסי הכוחות בין הצדדים. בתחום הבניה והשיפוצים, ליזמים/ קבלנים יש יתרון מובנה: הם בעלי הניסיון, הכוח, הידע וההון. אולם, מכרז מסודר, הכולל בחירת בעלי מקצוע שיסייעו לבעלי הדירות, מפרט טכני וחוזה ברור המנוסח על ידי עורך דין המחוייב לדיירים – מצמצם את אי-השוויון.
- מקסום ערך הפרויקט והתמורה לדיירים. מכרז מעניק תמונת מצב טובה של ערך הבניין, של מצב שוק הנדל”ן, של הזכויות. הצעות המתקבלות במכרז, נותנות קריאת כיוון טובה של הפרויקט, ולעיתים – “מפוצצת” כמה חלומות.
- בסיס מסודר להשוואה. ניסוח מסודר של המכרז, מאפשר בסיס עקבי להשוואה בין ההצעות השונות של היזמים. קביעת פרמטרים ואמות מידה ברורות מראש, בחוברת המכרז, אשר בעלי הדירות שותפים לניסוחו, מאפשרת השוואה ברורה ומסודרת בין ההצעות.
- עיגון פרמטרים חיוניים בפרויקט. אלו פרטים קטנים, טכניים, “אפורים”, שנוטים להזניח שכחולמים על הבניין המשודרג – אולם פרטים אלו מקבעים ומבטיחים את זכויות הדיירים. לדוגמה – הגנות משפטיות, בטוחות, ערבויות, ביטוחים, בעלי מקצוע, לוחות זמנים ושלבים בפרויקט, תשלום התמורה וכו’. מכרז, והסכם התקשרות המעגנים מראש עקרונות אלה – מצליח.
- הסכם משפטי מחייב. ההסכם המשפטי, יחד עם המפרט הטכני שהוכן ע”י עורך הדין של הדיירים, יחייב את היזם הזוכה. בעלי הדירות אינם תלויים בהסכם שיכין עו”ד של היזם, בניסוחים מפותלים או דו-משמעיים, שאולי יאפשרו לקבלן שלא למלא את מחוייבויותיו. עו”ד של הדיירים חוסך את שלב המו”מ, ומציבים חוזה מוכן לחתימה, המותאם “כמו כפפה ליד”, לבעלי הדירות.
- קיצור לוחות הזמנים. מכיוון שניסוח ההסכם נעשה מראש, וההסכם נכלל במסגרת המכרז, היזמים מודעים אליו ומסכימים לו, מראש. כלומר הפרטים המהותיים, הטכניים, השוליים, המשא ומתן בין הצדדים – נחסך, כמעט לחלוטין. למעשה, הדרך כבר סלולה לביצוע הפרויקט.
חסרונות מכרז יזמים פינוי-בינוי/ תמ”א 38
- חוסר התאמה בין הדרישות במכרז ובהסכם ההתקשרות, לבין יכולות הקבלן. במקרים אלו, דרישות מפורטות ו”מפוצצות” של הדיירים, עלולות לגרום לקבלנים/ יזמים להסכים ולזכות במכרז, אולם ללא יכולת לממש את הזכיה. אנו רואים שיזמים, במטרה לזכות במכרז הפרטי, מתחייבים לדבר מסוים, אבל לאחר הזכיה מבקשים לערוך שינויים או תיקונים. הנתונים אחר-כך ישתנו ולא יהיה ניתן לעמוד בהתחייבות.
- אי-וודאות. חסרון נוסף של המכרז הפרטי בתמ”א 38, הוא גורם אי-הוודאות, הכרוך באישור הוועדה המקומית לתכנון ובניה. ברשויות בהן קיימת ודאות תכנונית, והעירייה מעוניינת בקידום התוכניות, המכרז עשוי להצליח יותר. ככל שהוודאות התכנונית גדולה יותר, המכרז, הדרך לפרויקט, וביצוע הפרויקט עצמו – קלים יותר.
- עיכוב בלו”ז. מכרז יזמים “עקום”, גורם לעיכובים משמעותיים בפרויקט. אחת הסיבות לעיכובים הוא ניהול הליכים משפטיים של מתמודדים במכרז כנגד נציגות הדיירים ו/או כנגד המתמודד שזכה. סיבה אפשרית נוספת היא חילוקי דעות בין הדיירים לבין עצמם, בקשר לאופן ניקוד ובחירת ההצעה הזוכה (רכיב התמורה למול רכיב האיכות).
ביצוע התמחרות נוספת (שיפור ההצעה)
מה קורה אם לאחר המועד האחרון להגשת הצעות, מגיעה הצעה טובה יותר?
- הזמנת היזמים שהצעותיהם עברו את שלב הסף או היו הטובות ביותר, להשתתף בסבב התמחרות נוסף.
- הגדרת תנאים לשיפור ההצעות. הגדרת ההיבטים שבהם נדרשת שיפור. לדוגמה, הגדלת התמורה, קיצור לוחות הזמנים, שיפור מפרטים וכו’.
- ניתוח ההצעות המשופרות. עורך הדין והיועצים מנתחים את ההצעות החדשות ומעבירים את המידע לדיירים.
- בחירת ההצעה הסופית. לאחר תהליך ההתמחרות, מתקבלת החלטה מושכלת על בסיס הנתונים המעודכנים.
כמה עולה הכנת מכרז לבחירת יזם בפרויקט פינוי בינוי/ תמ”א 38?
בעלי הדירות לא משלמים אפילו שקל אחד. את שכר הטרחה של עורך הדין של הדיירים, משלם היזם, בלבד. במילים אחרות, עורך הדין פועל לניסוח וגיבוש הסכמות, הכנת מכרז, להשוואה בין הצעות, הכנת חוזה – בלי שבעלי הדירות נדרשים להשקיע כלל. רק לאחר החתימה על הסכם עם היזם שנבחר במכרז, השכר משולם על ידי היזם. גם במקרה זה, שכר טרחת עורך הדין של הדיירים מאושר מראש על-ידי בעלי הדירות, מוצג בבירור במכרז, ובהסכם ההתקשרות.
ליווי משפטי של פרויקט פינוי בינוי/תמ”א 38
משרדנו מייצג, מייעץ ומלווה את בעלי הדירות (או חלק מהם), כבר בשלבים הראשוניים ביותר. כבר מהחלום. העבודה מבוצעת בהתאם לשלבים ברורים, באופן מסודר וברציפות, יחד עם בעלי הדירות ועם הנציגות. אז, ממשיכים יחדיו לשאר השלבים: ניסוח סל הזכויות, קביעת העקרונות, בירור צרכים, אישורי בעלי הדירות, עריכה ופרסום של המכרז, בדיקה של ההצעות, השוואה והמלצה לנציגות, וחתימה על הסכם ההתקשרות עם היזם הזוכה.
לאחר מכן, כוללים שירותי המשרד את הליך הוצאת הערבויות והבטוחות לטובת הדיירים, בדיקת התאמת הביטוחים, אישור התכניות העקרוניות ע”י בעלי הדירות, הליכים בוועדה המקומית לתכנון ובניה, וליווי הליך ביצוע הפרויקט, עד לסיומו (כולל שנת הבדק).
תביעה נגד דיירים מצד חברה קבלנית תמ”א 38
בשנה האחרונה מתנהל בבית המשפט השלום בתל אביב מאבק משפטי בין חברת קרסו נדל”ן לבין דיירי בניין בתל אביב. קרסו נדל”ן תובעת 430 אלף ש”ח מדיירי הבניין כיוון שאלו בחרו במתחרה, לביצוע פרויקט תמ”א 38 בבניין. על פי החברה הקבלנית, היא מימנה עבור דיירי הבניין את עבודת האדריכלים, סיפקה שירותי ייעוץ בעלות של מאות אלפי ש”ח – מתוך ציפייה כי הדיירים יחברו לפרויקט התחדשות עירונית שניהלה. על פי התובעת, נציגי הדיירים שהיו עימם בקשר, העניקו לה את התחושה כי מאמציה לא יהיו לשווא והם יחתמו על חוזה עימה. ברם, לקראת סיום המשא ומתן הודיעו הדיירים כי החליטו לקיים את הפרויקט עם המתחרה. המסקנה – יש להצטייד מראש בעורך דין לייצוג דיירים, מוקדם ככל הניתן.
תביעה על הסבת הסכם תמ”א 38
אחת הדרישות במסגרת המכרז, והסכם ההתקשרות, היא לביצוע על ידי היזם/ הקבלן הזוכה. במילים אחרות, רק בתנאים מסויימים, ובאישור הדיירים בלבד, היזם יוכל להעביר את זכויותיו לקבלן אחר. בתביעה שנדונה בבית המשפט, החברה הזוכה העבירה את זכויותיה בפרויקט ליזם אחר. בית המשפט חייב אותה לקיים את התחייבותה. וראה ת”א (תל אביב-יפו) 15395-05-21 ח.א אנגל אחזקות בע”מ נ’ מוטי גינדי.
לסיכום
מטרת המכרז היא קבלת ההצעה הטובה והמתאימה ביותר, לבעלי הדירות בבניין. לצורך כך, המכרז מנוהל באופן שוויוני ושקוף, בשיתוף פעולה עם הנציגות. המכרז מגדיר מראש את תנאי הסף המהותיים לעסקה, כולל את הסכם ההתקשרות הדרוש, ומאפשר השוואה ברורה בין ההצעות. ליווי צמוד של עורך דין מטעם הדיירים, מומחה בתחום ההתחדשות העירונית ובתחום עריכת המכרזים, וניהול תהליך ברור, מסודר, שקוף ואובייקטיבי – הוא המפתח להצלחה. משרד עורכי דין וולר ושות’ מומחה במקרקעין, בדיני התכנון והבניה, דיני המכרזים והרשויות המקומיות, במשך למעלה מ-40 שנה. צלצלו עכשיו.
