מכרז תמ”א 38
בחירת קבלן/ יזם לפרויקט של פינוי-בינוי, או תמ”א 38, איננה מוצר מדף, שקונים במכולת. זה גם לא מוצר צריכה בסיסי. זה מוצר שצריך להמציא ולגבש. בחירה ביזם או בקבלן לביצוע הפרויקט, מחייבת הליך מכרז מסודר, בשיתוף בעלי הדירות בבניין, המגדיר מראש את כל התנאים בעסקה. באופן זהה למכרז פרטי, הוא מתייחס הן לדרישות הדיירים הקנייניות, התכנוניות, ההנדסיות, הכלכליות והמשפטיות. עורך הדין של הנציגות, לאחר שהדיירים הגדירו את הצרכים והדרישות (“סל הזכויות“), מעביר נוסח אחיד של מכרז למספר יזמים, אשר מעוניינים לבחון את השתתפותם בפרויקט. לאחר בדיקת ההצעות שהתקבלו, ולאחר אישור הדיירים, ניתן להתקדם להסכם מחייב, ולביצוע הפרויקט. למעשה, הדרך הנפוצה ביותר כיום בקרב בעלי דירות, היא מכרז יזמים. בואו נרחיב.
סל הזכויות
לפני שמתחילים לבדוק את אפשרות ביצוע הפרויקט, קיימות 2 שאלות מקדמיות. האחת – מה אנחנו רוצים; והשניה – מה הזכויות של הבית המשותף?
- מה אנחנו רוצים. כלומר, מה הצרכים והרצונות, של כל אחד מבעלי הדירות בבית המשותף. לרוב, הניסוח יתבטא בתוספת שטח לדירה, ממ”ד, מחסן, מעלית, חניה פרטית, דירת גג, חצר, הסדרת חריגות בניה, עמדת טעינה לרכב חשמלי, ועוד. ניסוח מדויק יותר יכול לכלול שיפוץ או שדרוג מקיף של דירת המגורים, החלפת מטבח, מיזוג מרכזי, ועוד. אבל בחינה לעומק יותר של הרצונות תניב תשובות דוגמת “משך ביצוע קצר”, מניעת הטרדה לדיירים, או בכלל התנגדות לפרויקט.
- מהן הזכויות שיש לבית המשותף. במילים אחרות, מה הבית המשותף “למכור” ליזם. שאלה זו נוגעת לחוקי התכנון והבנייה, התב”ע, זכויות בניה שמימשו הדיירים, מדיניות הוועדה המקומית לתכנון ובניה, חריגות בניה שבוצעו, הצמדת רכוש, הסכמים משפטיים, ועוד.
ניסוח סל הזכויות בדרך של מכרז פרטי
לאחר ניסוח והסכמה עקרוניים על הפרויקט הרצוי, עורך הדין של הנציגות מתחיל להכין את ההליך לבחירת היזם/ הקבלן לפרויקט. להליך זה שני חלקים: הראשון, ההליך המכרזי, בו מתואר הפרויקט, תנאי הסף של הקבלנים, המפרטים הטכניים הרצויים, הבטוחות הנדרשות בפרויקט, ועוד. החלק השני, הוא הסכם ההתקשרות (החוזה), עליו יחתמו הצדדים.
יתרונות המכרז הפרטי לבחירת יזם פינוי-בינוי/ תמ”א 38
- סינון גורמים לא רלוונטיים. עורך המכרז קובע את התנאים הבסיסיים להשתתפות (לדוגמה – סיום של X פרויקטים של תמ”א 38, סיווג קבלני וכו’). רק יזמים העומדים בתנאי סף זה, משמע שהוכיחו ניסיון, הצלחה, איתנות פיננסית ויכולות, יכולים להשתתף. תחרות מאורגנת בדמות מכרז, מסננת ומבחינה בין ההצעות.
- שקיפות. המכרז, והסכם ההתקשרות המצורף לו, כוללים את מירב המידע לצדדים. אלו כוללים את המפרט הטכני המינימאלי, את הצרכים של בעלי הדירות, ואת הסכם ההתקשרות. כל הדיירים מאשרים מראש את ההסכם, לאחר שקיבלו תקציר כתוב של ההסכם, הסבר מקיף ויסודי על סעיפיו, והן על ההליך. לא יכולות להישמע טענות על מתן יתרון לדייר כזה או אחר, הסתרה או היעדר מידע – הכל שקוף וברור. כחלק מהשקיפות, מובן שגם שכרו של עורך הדין של הדיירים, עורך המכרז, המשולם ע”י היזם שייבחר – ידוע וגלוי לדיירים.
- “איתות על רצינות“. יזם או קבלן, המקבל פניה להציע הצעה, על גבי חוברת מכרז, הכוללת מפרט טכני, חוזה, אמות מידה ברורות – מתייחס לכך ברצינות רבה. זהו איתות על רצינות הדיירים, הוכחת יכולת ארגון, ואחת הערובות הטובות לבדיקות היתכנות של הפרויקט.
- הסדרת יחסי הכוחות בין הצדדים. בתחום הבניה והשיפוצים, ליזמים/ קבלנים יש יתרון מובנה: הם בעלי הניסיון, הכוח, הידע וההון. אולם, מכרז מסודר, הכולל בחירת בעלי מקצוע שיסייעו לבעלי הדירות, מפרט טכני וחוזה ברור המנוסח על ידי עורך דין המחוייב לדיירים – מצמצם את אי-השוויון.
- מקסום ערך הפרויקט והתמורה לדיירים. מכרז מעניק תמונת מצב טובה של ערך הבניין, של מצב שוק הנדל”ן, של הזכויות. הצעות המתקבלות במכרז, נותנות קריאת כיוון טובה של הפרויקט, ולעיתים – “מפוצצת” כמה חלומות.
- בסיס מסודר להשוואה. ניסוח מסודר של המכרז, מאפשר בסיס עקבי להשוואה בין ההצעות השונות של היזמים. קביעת פרמטרים ואמות מידה ברורות מראש, בחוברת המכרז, אשר בעלי הדירות שותפים לניסוחו, מאפשרת השוואה ברורה ומסודרת בין ההצעות.
- עיגון פרמטרים חיוניים בפרויקט. אלו פרטים קטנים, טכניים, “אפורים”, שנוטים להזניח שכחולמים על הבניין המשודרג – אולם פרטים אלו מקבעים ומבטיחים את זכויות הדיירים. לדוגמה – הגנות משפטיות, בטוחות, ערבויות, ביטוחים, בעלי מקצוע, לוחות זמנים ושלבים בפרויקט, תשלום התמורה וכו’. מכרז, והסכם התקשרות המעגנים מראש עקרונות אלה – מצליח.
- הסכם משפטי מחייב. ההסכם המשפטי, יחד עם המפרט הטכני שהוכן ע”י עורך הדין של הדיירים, יחייב את היזם הזוכה. בעלי הדירות אינם תלויים בהסכם שיכין עו”ד של היזם, בניסוחים מפותלים או דו-משמעיים, שאולי יאפשרו לקבלן שלא למלא את מחוייבויותיו. עו”ד של הדיירים חוסך את שלב המו”מ, ומציבים חוזה מוכן לחתימה, המותאם “כמו כפפה ליד”, לבעלי הדירות.
- קיצור לוחות הזמנים. מכיוון שניסוח ההסכם נעשה מראש, וההסכם נכלל במסגרת המכרז, היזמים מודעים אליו ומסכימים לו, מראש. כלומר הפרטים המהותיים, הטכניים, השוליים, המשא ומתן בין הצדדים – נחסך, כמעט לחלוטין. למעשה, הדרך כבר סלולה לביצוע הפרויקט.
כמה עולה הכנת מכרז לבחירת יזם בפרויקט פינוי בינוי/ תמ”א 38?
בעלי הדירות לא משלמים אפילו שקל אחד. את שכר הטרחה של עורך הדין של הדיירים, משלם היזם, בלבד. במילים אחרות, עורך הדין פועל לניסוח וגיבוש הסכמות, הכנת מכרז, להשוואה בין הצעות, הכנת חוזה – בלי שבעלי הדירות נדרשים להשקיע כלל. רק לאחר החתימה על הסכם עם היזם שנבחר במכרז, השכר משולם – על ידי היזם. גם במקרה זה, שכר טרחת עורך הדין של הדיירים מאושר מראש על-ידי בעלי הדירות, מוצג בבירור במכרז, ובהסכם ההתקשרות.
ליווי משפטי של פרויקט פינוי בינוי/תמ”א 38
משרדנו מייצג, מייעץ ומלווה את בעלי הדירות (או חלק מהם), כבר בשלבים הראשוניים ביותר. כבר מהחלום. העבודה מבוצעת בהתאם לשלבים ברורים, במסודר וברציפות, יחד עם בעלי הדירות ועם נציגות הדיירים. אז, ממשיכים יחדיו לשאר השלבים: ניסוח סל הזכויות, קביעת העקרונות, בירור צרכים, אישורי בעלי הדירות, עריכה ופרסום של המכרז, בדיקה של ההצעות, השוואה והמלצה לנציגות, וחתימה על הסכם ההתקשרות עם היזם הזוכה.
לאחר מכן, כוללים שירותי המשרד את הליך הוצאת הערבויות והבטוחות לטובת הדיירים, אישור התכניות העקרוניות ע”י בעלי הדירות, הליכים בוועדה המקומית לתכנון ובניה, וליווי הליך ביצוע הפרויקט, עד לסיומו (כולל שנת הבדק).
תביעה נגד דיירים מצד חברה קבלנית תמ”א 38
בשנה האחרונה מתנהל בבית המשפט השלום בתל אביב מאבק משפטי בין חברת קרסו נדל”ן לבין דיירי בניין בתל אביב. קרסו נדל”ן תובעת 430 אלף שקל מדיירי הבניין כיוון שאלו בחרו במתחרה של קרסו, כדי לבצע פרויקט תמ”א 38 בבניין. על פי החברה הקבלנית, היא מימנה עבור דיירי הבניין את עבודת האדריכלים, סיפקה שירותי ייעוץ בעלות של מאות אלפי שקלים – מתוך ציפייה כי דיירי הבניין יחברו לפרויקט התחדשות עירונית שניהלה. על פי התובעת, נציגי הדיירים שהיו עימם בקשר, העניקו לה את התחושה כי מאמציה לא יהיו לשווא והם יחתמו על חוזה עימה. ברם, לקראת סיום המשא ומתן הודיעו הדיירים כי החליטו לקיים את הפרויקט עם המתחרה. לא ניכנס לטענות ההגנה, אולם המסקנה הברורה היא – יש להצטייד מראש בעורך דין המייצג את הדיירים, מוקדם ככל הניתן.
לסיכום
מטרת המכרז היא קבלת ההצעה הטובה והמתאימה ביותר, לבעלי הדירות בבניין. לצורך כך, המכרז מנוהל באופן שוויוני ושקוף, בשיתוף פעולה עם הנציגות. המכרז מגדיר מראש את תנאי הסף המהותיים לעסקה, כולל את הסכם ההתקשרות הדרוש, ומאפשר השוואה ברורה בין ההצעות. ניהול תהליך ברור, מסודר, שקוף ואובייקטיבי, על ידי עורך דין המתמחה בתחום, ומייצג את האינטרסים של בעלי הדירות – הוא המפתח להצלחה. משרד עורכי דין וולר ושות’ מומחה במקרקעין, בדיני התכנון והבניה, דיני המכרזים והרשויות המקומיות, זה למעלה מ-40 שנה. צלצלו עכשיו.
