עם היציאה לגמלאות, הירידה בהכנסות החודשיות, העליה בהוצאות והרצון לסייע לילדים ולנכדים, בוחרים רבים מבני הגיל השלישי, לשעבד את דירת המגורים, ולקחת משכנתא הפוכה. מסלול זה אמנם מאפשר קבלת מימון מהיר, אולם מסכן את הנכס ואת הירושה העתידית, וגרוע מכך – עלול ליצור סכסוכים משפחתיים. התייעצות עם עורך דין מקרקעין מומלץ, המשלב התמחות בירושות וצוואות, מגדרת את הסיכונים, מגינה על הנכסים ועל האינטרסים של הלווה ושל בני המשפחה. פעולה נכונה מפחיתה את המתחים ואת הסכסוכים המשפחתיים המתרחשים (לעיתים קרובות), ומאפשרת ליהנות מיתרונות המשכנתא ההפוכה, בלב רגוע ושקט.
מהי משכנתא הפוכה?
משכנתא הפוכה (מכונה גם “משכנתא פנסיונית“), היא הלוואה הניתנת על ידי בנק או על ידי חברות הביטוח, לבני הגיל השלישי , כנגד הנכס שבבעלותם (ולא כנגד ההכנסה החודשית שלהם). המשכנתא ניתנת לכל מטרה, על מנת להגדיל את ההכנסה החודשית הקבועה, או לממן הוצאה חד פעמית. לדוגמה – מימון טיפולים רפואיים, מימון אשפוז סיעודי, מימון הוצאות מחיה, סיוע לבני המשפחה, טיול גדול, שמירה על רמת חיים גבוהה, רכישת רכב חדש, שיפוץ הבית, מעבר לדיור מוגן וכו’. התמורה להלוואה – שעבוד של דירת המגורים, לגוף המלווה.
ברובם המוחלט של המקרים, עם היציאה לגמלאות של אחד מבני הזוג, מתגלה כי גובה הפנסיה, דמי הביטוח הלאומי וקצבת הזקנה – אינם מאפשרים לשמור על אורח חיים מתאים, מכובד והולם. גם הפתרונות של מכירת דירת המגורים או השכרתה, אינם ריאליים בגילאים אלה, ממגוון סיבות. לפיכך, פתרון של שעבוד דירת המגורים, בתמורה לתשלומים חודשיים או סכום חד-פעמי קצוב – הוא פתרון מצוין.
יתרונות משכנתא הפוכה
- סכום כסף מהיר, המיועד לכל מטרה.
- המשך מגורים בנכס.
- הליך מהיר וקצר, יחסית.
- גמישות רבה במסלולי ההלוואה (תוספת הכנסה, פרעון בסוף התקופה, מסלול חד פעמי ועוד).
- היעדר החזרים שוטפים.
- הלוואה שאינה תלויה בזמן. במילים אחרות, ניתן להחזיר את ההלוואה בכל עת, ללא קנסות ועמלת פירעון מוקדם.
- הלוואה בה הנכס בלבד משמש כבטוחה לפרעון ההלוואה (לא ניתן לממש נכסים אחרים, ואין צורך בערבות בנקאית או ערבים).
- ללא צורך בביטוח חיים.
חסרונות משכנתא הפוכה
- גובה סכום הלוואה. על מנת להגן על הגורם המלווה ועל הלווים, ככלל, סכום המשכנתא מוגבל ל-55% משווי הנכס. אם נדרש סכום כסף גבוה יותר, המשכנתא ההפוכה לא תהיה הכלי מתאים.
- שינוי בערך הדירה בתקופת ההלוואה – אך ללא שינוי בסכום ההלוואה.
- שיעור הריבית, ואופן חישוב הריבית. ריבית גבוהה יחסית, ביחס למשכנתא רגילה. הריבית מצטברת עם הזמן (בשונה ממשכנתא “רגילה”, בה תשלומי הריבית הם שוטפים). בנוסף, הריבית על ההלוואה, גבוהה מאוד ביחס לריביות במשכנתאות אחרות. כלומר, החוב גדל במרוצת השנים, ועלול להכביד על היורשים. לאחר פטירת הלווה, ליורשים יש שנה להחזיר ולפרוע את ההלוואה. לא מן הנמנע כי לא יישאר ליורשים כספים לאחר פטירת הלווה.
- צורך בהסדרת הבעלות על הנכס בטאבו או ברמ”י, על שם הלווה – ככל שהנושא טרם הוסדר (קראו כאן על חשיבות סיום הרישום בטאבו).
- הוצאות לפתיחת הבקשה (פתיחת תיק). דמי הניהול, שכר טרחת עורך דין, שמאות ועמלות פתיחת התיק, גבוהים יחסית. חרף העובדה שהתחרות בין הגורמים המוסדיים המשווקים את המשכנתאות ההפוכות גורמת לירידת מחירים, עדיין מדובר בסכומים חד-פעמיים, שיכולים לעמוד על אלפי ש”ח, על חשבון הלווה.
- זכות המגורים בנכס הינה בכפוף לשיקול דעתה הבלעדי והמלא של הגוף המלווה. קרי, לא בהכרח ניתן יהיה להשכיר את הדירה וליהנות מדמי השכירות!
- צורך לעדכן ולהחתים את ילדי הלווה, על מסמכים שונים (שהרי סכום העיזבון יקטן). לעיתים, הגוף המלווה ידרוש כי היורשים יהיו ערבים להחזר ההלוואה. במקרים של סכסוכים במשפחה, לא תמיד זה אפשרי.
- במקרים מסויימים, הלווה יאלץ להציג אישורים רפואיים ופסיכיאטריים, המעידים כי הוא מודע ומבין את המשמעות הכלכלית של המהלך.
חסרונות משכנתא הפוכה – יצירת סכסוכים משפחתיים
אחד החסרונות הגדולים והמשמעותיים ביותר של המשכנתא ההפוכה, היא שהיא יוצרת, פעמים רבות, סכסוכים משפחתיים. במקום שמקור המימון החדש, ייצור רווחה ונחת במשפחה, הדבר עלול לגרום למריבות ולמתחים. זאת, כיוון שהיקף הנכסים בירושה העתידית (עיזבון) – הולך וקטן. בנוסף, ברוב המקרים, היורשים יידרשו להתחייב ולחתום למלווה, כיורשי הנכס העתידי, כי יפרעו את ההלוואה וכי יתחלקו בנכס. בנוסף, לא כל היורשים מכירים את היקף הנכסים המוחזקים, ואת חלקם העתידי בירושה. מניסיוננו, חלק ניכר מסכסוכי הירושה מתרחשים כאשר מי מהיורשים סבור כי חלקו בעיזבון, קטן מאשר חשב שמגיע לו. לאחר הפטירה, ולאחר מימוש ופרעון המשכנתא, העיזבון קטן. על רקע זה מתחילים להיווצר עימותים במשפחה.
תנאים לקבלת משכנתא הפוכה
ברובם המכריע של המקרים, לקיחת משכנתא הפוכה היא תהליך פשוט. אין צורך בבדיקות יכולת החזר חודשי, אין צורך בביטוח חיים, וגם מבדק ההכנסה הופך למיותר. אולם, לעיתים עולה הצורך בעריכת מספר בדיקות, לצורך קבלת ההלוואה, דוגמת אישורים רפואיים, אישורים פסיכיאטריים בדבר כשירותו של נוטל ההלוואה, ואף אישור בית המשפט במקרים מסוימים. לעיתים יש צורך להשלים הליכים בתחום המקרקעין, שטרם הוסדרו. לעיתים ובמשולב, עולה הצורך במתן הוראות בתחומים נוספים, כגון ייפוי כוח מתמשך. מתחים רבים קיימים סביב נושא זה, בניגוד לכוונת ורצונם הלווים – ובפרט בגיל בו שמירת שלמות המשפחה הופך להיות העיקר. פעמים רבות, בשל החשש מעימותים אפשריים בתוך המשפחה, הלקוחות מוותרים על ההליך – ומפסידים את היכולת לעזור לעצמם, ולבני משפחתם.
עורך דין משכנתא הפוכה
עורך דין המתמחה בצוואות וירושות, שהוא גם עורך דין מקרקעין, משלב ונותן מענה מלא, לכל הצרכים בתחום משכנתא הפוכה. במסגרת הליווי של עורך הדין, יוסבר באופן עקרוני מה משמעות נטילת המשכנתא, מה היתרונות והסיכונים. בסיועו של עורך הדין, יפורש ויתברר חוזה המשכנתא ההפוכה (חוזה בין עשרות עמודים). רק כאשר המסגרת והתנאים המשפטיים יהיו ברורים, ניתן יהיה לבחון את הצרכים והיכולות, ואת המסלולים ללקיחת המשכנתא ההפוכה. כלומר, לפני שהצד המשפטי ברור, אין טעם לבדוק את התנאים הכספיים והכלכליים של המשכנתא.
במקביל, ייתכן שיהיה צורך להכין, לתקן או להתאים את הצוואה של כל אחד מבני הזוג. עורך הדין יסייע בהעלאת תרחישים שונים (דוגמת פטירת אחד מבני הזוג, גירושין, שינוי ביכולת ההחזר העתידית של היורשים, אבדן יכולת השיפוט והכשירות המשפטית, מינוי אפוטרופוס, סכסוכים משפחתיים שעלולים להתרחש, גירושין, נישואין וכו’), בצורה ברורה ומפורטת. כמובן, שיש יתרון לנוטריון, במטרה לאמת מסמכים ולשם מתן יפוי כח נוטריוני, במטרה לקצר את ההליכים.
כיצד משרד עורכי דין וולר ושות’ יסייע בבדיקת משכנתא הפוכה?
במהלך למעלה מ-40 שנות עריכת דין, ערך וליווה עו”ד פנחס וולר אלפי לקוחות, בתחומי המקרקעין, הצוואות, הירושות וייפוי כוח מתמשך. יחד עם הלקוחות, ערך עו”ד וולר בירור מדויק לצרכיהם ורצונותיהם, שקל יחד עמם את התרחישים שונים, מיפה את מעגלי הקרבה המשפחתיים, הסטטוס האישי והמשפחתי של הילדים הבוגרים, יחסי הכוחות המשפחתיים, “טבלאות צדק” שנערכו במהלך השנים, והצליח לזכות באמונם של הלקוחות, מעל ומעבר לכל שירות עסקי או משפטי. כמשרד עורכי דין המתמחה בתחום, נשמח להעניק לכם את מיטב שירותי המשרד. צרו קשר, כבר עכשיו.
