העברת דירה ללא תמורה (במתנה)

מה ההגדרה של מתנה?

על פי חוק המתנה, תשכ"ח-1968, מתנה היא הקנייה של נכס (מקרקעין, מטלטלין או זכויות) או מתן שירות הניתנים ללא תמורה (תשלום או תמורה חלופית). זוהי עסקה דו-צדדית בעלת תוקף של חוזה, הדורשת כוונה לתת, הצהרה מפורשת, והסכמה מצד המקבל. נותן המתנה רשאי לחזור בו מהתחייבותו, אם היתה החזרה מוצדקת בהתנהגות מחפירה של המקבל כלפי הנותן או כלפי בן-משפחתו, או בהרעה ניכרת שחלה במצבו הכלכלי של הנותן.

מהי מתנה במקרקעין?

מתנה במקרקעין היא העברת זכות בנכס מקרקעין מאדם אחד לאחר ללא קבלת תמורה כספית. בשונה ממתנה רגילה של מטלטלין, העברת זכויות בדירה, בבית או בקרקע היא פעולה משפטית מורכבת המחייבת עמידה בדרישות מיוחדות הקבועות בדין.

על פי חוק המתנה, התחייבות לתת מתנה במקרקעין חייבת להיעשות בכתב. בנוסף, מאחר שמדובר בזכות במקרקעין, העסקה אינה מסתיימת רק בחתימת הסכם המתנה, אלא מחייבת גם דיווח לרשויות המס והשלמת רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, ברשות מקרקעי ישראל או בגוף הרלוונטי.

קיימת חשיבות להבחין בין התחייבות לתת מתנה לבין מתנה שהושלמה. כאשר אדם חותם על הסכם שבו הוא מתחייב להעביר דירה בעתיד, מדובר בהתחייבות בלבד. לעומת זאת, לאחר השלמת הרישום, מקבל המתנה הופך לבעל הזכויות בנכס והאפשרות לבטל את ההעברה מצטמצמת באופן משמעותי.

למרות שהעברה ללא תמורה אינה כוללת תשלום כספי, היא עדיין נחשבת במקרים רבים ל"עסקה במקרקעין" לצורך דיני המס. לכן יש לבחון מראש את השלכות מס השבח, מס הרכישה, היטל ההשבחה והיבטים נוספים.

העברת דירה במתנה היא אפוא כלי משפטי משמעותי, אך אינה פעולה טכנית בלבד. מדובר בהחלטה בעלת השלכות ארוכות טווח על הבעלות בנכס, על יחסי המשפחה ועל האפשרויות העתידיות של נותן המתנה ומקבלה.

מה הסיבות להעברת דירה במתנה?

עסקת העברת דירה במתנה, היא אחת העסקאות הנפוצות בישראל. משפחות רבות, שכבר רשומה על שמם דירת מגורים אחת, ויש בידיהן הון עצמי קטן, לעיתים רושמות דירה נוספת, על שם הילד או הילדה, שהגיעו לגיל 18. הסיבות לביצוע העברה ללא תמורה משתנות ממקרה למקרה, ולעיתים משלבות שיקולים משפחתיים, משפטיים וכלכליים.

העברת דירה מדור ההורים, לדור הילדים (או הנכדים)

לא נדיר שהדור הוותיק, עוד בחייו, מסייע לילדים או לנכדים, באמצעות רישום דירה על שמם. במקרים מעין אלה, ההורים רוכשים דירה במתנה לילד בגיר, והם שמשלמים את מלוא התמורה בגין הרכישה. מקרה אחר הוא כאשר הילד רוכש לעצמו דירת מגורים, וההורים מעניקים במתנה חלק מסויים ממחיר הדירה.

העברת דירה במתנה כתחליף לצוואה ומניעת סכסוכים במשפחה

הורים החוששים מיחסים עכורים במשפחה, מסכסוכים וממריבות ירושה לאחר פטירתם, מעדיפים לחלק, עוד בחייהם, את נכסיהם ואת רכושם.

שיקולי מיסוי מקרקעין

• חסכון במס רכישה. במקרה זה, ההורים מעוניינים לרכוש דירה להשקעה, אולם משיקולי מס הם רושמים אותה על שם אחד הילדים הבגירים. נסביר: מס רכישה, עבור דירה יחידה, מתחיל במדרגת מס של 3.5%, במחיר דירה של 1.98 מיליון שקל. משקיע שהוא בעלי דירה, המעוניין לרכוש דירה נוספת, מחוייבים בתשלום מס רכישה, בגובה של 8% כבר מהשקל הראשון של שווי הדירה. אולם, בעלי דירת מגורים, שיעבירו את דירתם במתנה לבן משפחה, ללא תמורה – יחוייבו במס רכישה בשיעור מופחת. במקרה מעין זה, ניתן להעביר דירה ללא תמורה, לפני רכישת הדירה הנוספת (וליהנות ממס רכישה המחושב עבור "דירה יחידה"), או להעביר דירה ללא תמורה לאחר רכישת הדירה הנוספת, בכפוף להתחייבות למכור את דירתו הראשונה – לרבות בדרך של העברה ללא תמורה – תוך פרק הזמן הקבוע לכך בחוק.
• חסכון במס שבח. מס שבח מוטל על השבח, כלומר על עליית השווי הנקייה של הדירה במהלך החזקת הדירה ע"י המוכרים. בעלי דירה יחידה, שהחזיקו בה שנה וחצי לפחות, זכאים לפטור ממס שבח; משקיעים – לא. לפיכך, במקרה של העברת הדירה במתנה, אין דרישת תשלום מס שבח, אלא דרישת תשלום המס – נדחית. על פי הדין, מקבל המתנה למעשה "נכנס לנעליו" של נותן המתנה.

יכולת מימון רכישת הנכס

היכולת לקבל מימון בשיעור של 75% מערך הנכס. זאת, בהשוואה ל-50% מימון בלבד, אם מדובר ברכישת דירה להשקעה.

חוסר הצלחה במכירת נכס מקרקעין קודם

כאשר אדם מבקש לשדרג את דירת המגורים היחידה שבבעלותו, רוכש דירה נוספת אולם אינו מצליח למכור את הדירה הראשונה עד המועד אותו התיר החוק (18 חודשים ממועד רכישת הדירה הנוספת או שנה מהמסירה כאשר נרכשה דירה מקבלן, לפי המאוחר). על מנת להימנע ממס רכישה גבוה בגין הדירה הנוספת, הוא מעביר אותה לקרוב משפחתו במתכונת של מתנה.

הגנה על נכסים

המיועדים לילדי אחד מבני הזוג, במערכת יחסים שניה (פרק ב' לנישואין).

הגנה על זכויות בן זוג מנושים והליכי פשיטת רגל

במקרה בו בן הזוג נקלע לחובות, קשיים כלכליים, הליכי פשיטת רגל וכיוצ"ב, ניתן, בתנאים מסוימים, לתת במתנה את חלקו של בן הזוג שנקלע לקשיים, בדירת המגורים, לבן הזוג השני. תשומת הלב כי עסקאות מתנה עלולות לעמוד לבחינת בתי המשפט ורשויות האכיפה במקרים בהם עולה חשש כי נעשו לשם הברחת נכסים או הסתרתם מנושים.

האם כדאי להעביר דירה במתנה לילדים? יתרונות מול סיכונים

העברת דירה במתנה לילדים היא אחת העסקאות הנפוצות בתחום המקרקעין המשפחתי. הורים רבים מבקשים להבטיח את עתיד ילדיהם, לסייע להם מבחינה כלכלית או להסדיר מראש את חלוקת הנכסים המשפחתית. עם זאת, חשוב להבין כי העברת דירה במתנה אינה פעולה פורמלית בלבד, אלא שינוי מהותי בזכויות הקניין בנכס.

אחד היתרונות המרכזיים של העברה ללא תמורה הוא יצירת ודאות ביחס לבעלות העתידית בנכס. במקום להותיר את הנכס להליך ירושה עתידי, ניתן להסדיר כבר במהלך החיים את זהות בעל הזכויות. בנוסף, במקרים מסוימים ההעברה עשויה לאפשר לילדים לקבל נכס שישמש אותם למגורים או כהשקעה.

עם זאת, לצד היתרונות קיימים גם סיכונים משמעותיים. לאחר העברת הדירה, ההורה אינו עוד בעל הנכס, אלא אם הוסדרו מראש זכויות מיוחדות במסגרת הסכם המתנה. משמעות הדבר היא שהילד יכול להפוך לבעלים מלאים של הנכס, והשליטה של ההורה בנכס עשויה להצטמצם.

יש להביא בחשבון גם שינויים אפשריים בעתיד – שינוי ביחסים בין ההורה לילד; חובות כספיים של מקבל המתנה; הליכי גירושין של הילד; או צורך עתידי של ההורה למכור את הנכס או להשתמש בו לצורך מימון (דוגמת משכנתא הפוכה).

לכן, לפני העברת דירה במתנה יש לבחון לא רק את השאלה "למי רוצים להעביר את הנכס", אלא גם "מה יקרה לאחר ההעברה". במקרים מתאימים ניתן לשלב מנגנוני הגנה כגון זכות מגורים, תנאים בהסכם המתנה או הסדרים משפטיים נוספים.

העברה נכונה של דירה במתנה דורשת איזון בין הרצון לסייע לילדים לבין שמירה על האינטרסים והביטחון המשפטי של נותן המתנה.

העברת דירה במתנה לילד נשוי: האם בן או בת הזוג מקבלים זכויות?

העברת דירה במתנה לילד נשוי מחייבת בחינה מיוחדת, משום שהנכס עשוי להשתלב בעתיד במערכת היחסים הרכושית בין בני הזוג. רבים מניחים כי דירה שניתנה במתנה לילד אחד נשארת תמיד רכושו האישי בלבד, אך המציאות המשפטית מורכבת יותר.

בהתאם לחוק יחסי ממון בין בני זוג, נכסים שהתקבלו במתנה או בירושה במהלך הנישואין מוחרגים בדרך כלל מאיזון המשאבים בין בני הזוג. כלומר, עצם קבלת הדירה במתנה אינה הופכת באופן אוטומטי את בן או בת הזוג לבעלי זכויות בנכס.

עם זאת, במקרים מסוימים עלולות להתעורר טענות לשיתוף בנכס, במיוחד כאשר לאורך השנים קיימת התנהלות המעידה על כוונת שיתוף. לדוגמה:

• מגורים משותפים ממושכים בדירה.
• השקעות משמעותיות של שני בני הזוג בנכס.
• תשלומים משותפים הקשורים לדירה.
• התייחסות לנכס כנכס משפחתי משותף.

בנוסף, כאשר הדירה משמשת למגורי המשפחה במשך שנים רבות, עלולות להתעורר מחלוקות במקרה של פרידה או גירושין.

מה עושים כדי לצמצם סיכונים?

כדי לצמצם סיכונים, ניתן לשקול מספר צעדים משפטיים:

• עריכת הסכם מתנה ברור המגדיר את מטרת ההעברה.
• קביעה מפורשת כי הנכס מיועד לילד בלבד.
• בחינת צורך בהסכם ממון בין בני הזוג.
• הסדרת זכויות מגורים של נותן המתנה, אם נדרשת הגנה כזו.

תכנון נכון מראש עשוי למנוע מחלוקות משפחתיות מורכבות בעתיד. בהעברת נכס משמעותי כמו דירה, חשוב להתייחס לא רק למערכת היחסים בין ההורה לילד, אלא גם להשלכות האפשריות על התא המשפחתי כולו.

העברת דירה במתנה בין אחים, הורים וילדים: מי נחשב "קרוב" לצורכי מס?

אחת הסוגיות החשובות ביותר בהעברת דירה במתנה היא שאלת הקרבה המשפחתית בין נותן המתנה למקבלה. הסיבה לכך היא שדיני מיסוי המקרקעין מעניקים, במקרים מסוימים, הקלות או פטורים בהעברות ללא תמורה בין "קרובים". עם זאת, המונח "קרוב" לצורכי מס אינו זהה בהכרח למשמעותו בשפה היומיומית, והוא מוגדר באופן ספציפי בחוק ובפסיקה.

העברות ללא תמורה בין הורים לילדיהם, בין ילדים להוריהם ובין בני זוג נהנות, בכפוף לעמידה בתנאי הדין, מהסדרי מיסוי ייחודיים. לעומת זאת, כאשר מדובר בהעברת דירה בין אחים, התמונה המשפטית מורכבת יותר. העובדה שמדובר באחים אינה מקנה, כשלעצמה, את מלוא ההטבות החלות על העברה בין הורה לילד, ובחלק מהמקרים יחולו תנאים נוספים או שלא תחול כלל ההקלה המבוקשת.

חשוב להבחין בין ההגדרות השונות הקבועות בחוק. לצורך מס שבח, ההגדרה של "קרוב" רחבה יחסית, ואילו לצורך מס רכישה ההסדרים שונים, והזכאות להקלות נקבעת לפי הוראות החוק החלות על כל סוג של העברה. לכן, אין להניח כי הקלה שניתנת בתחום מס אחד תחול בהכרח גם בתחום המס האחר. המשמעות: טעות בזיהוי הקרוב עלולה "לשרוף" פטור ממס שבח בשווי מאות אלפי שקלים.

• לפי חוק מיסוי מקרקעין (מס שבח): הגדרה מרחיבה הכוללת הורים, הורי הורים, בני זוג, צאצאים (כולל של בן הזוג) ובני זוגם, וכן אחים ואחיות ובני זוגם.

• לפי תקנות מס רכישה: הגדרה מצומצמת יותר הכוללת בן זוג או בן זוג לשעבר (בסייגים מסוימים), הורים, צאצאים ובני זוגם, ואחים ואחיות בלבד.

השלכות נוספות של העברת דירה במתנה בין אחים

מעבר להיבטי המס, יש לבחון גם את ההשלכות האזרחיות של ההעברה. מתן דירה במתנה לאחד הילדים עשוי להשפיע בעתיד על חלוקת העיזבון, לעורר טענות מצד יורשים אחרים או ליצור מחלוקות משפחתיות אם לא הוסדר באופן ברור. במקרים רבים מומלץ לשלב את עסקת המתנה במסגרת תכנון משפחתי כולל, תוך בחינת הצורך בעריכת צוואה, הסכם מתנה או מסמכים משלימים.

לפיכך, לפני העברת דירה ללא תמורה בין בני משפחה אין להסתפק בבדיקת עצם הקרבה המשפחתית. יש לבחון את הגדרת "הקרוב" על פי הוראות חוק מיסוי מקרקעין, את השלכות המס של העסקה, את השפעתה על עסקאות עתידיות ואת מכלול ההיבטים המשפטיים והמשפחתיים. תכנון מוקדם עשוי למנוע חיובי מס בלתי צפויים ומחלוקות עתידיות בין בני המשפחה.

היבטי מיסוי נוספים וחשיפות אפשריות

על אף יתרונותיה של עסקת העברת דירה במתנה, היא איננה חפה מסיכונים מיסויים משמעותיים. אלה עלולים להשפיע ישירות על חבות המס של נותן המתנה ושל מקבל המתנה. מעבר לשיקולי מס רכישה ומס שבח שפורטו לעיל, קיימים מספר מוקדי חשיפה נוספים המחייבים תשומת לב מקצועית וליווי משפטי מוקפד:

"שווי שוק" לעומת מחיר העסקה

גם כאשר מדובר בעסקת מתנה ללא תמורה, מוסמכת רשות המיסים לבחון את העסקה ולבדוק האם היא משקפת את שוויו האמיתי של הנכס בשוק. אם מתגלה פער ניכר בין השווי שהוצהר לבין שווי השוק, רשאית רשות המיסים להתעלם מהצהרת הצדדים ולחשב את המסים על פי שווי השוק הריאלי. מצב זה עלול להוביל לחיוב במס רכישה ובמס שבח גבוהים משמעותית מהמצופה, ואף לחשוף את הצדדים לטענות בדבר הצהרה כוזבת.

לדוגמה: אם נותן המתנה מצהיר כי הנכס שווה 1.5 מיליון ₪, בעוד ששוויו האמיתי מוערך בכ-2.2 מיליון ₪, רשות המיסים עשויה לדרוש תשלום מסים בהתאם לשווי הגבוה, ללא קשר לכך שמדובר בעסקה בתוך המשפחה וללא תמורה כספית ממשית.

היבטי ניכוי מס במקור

במקרים מסוימים, כאשר העברת המתנה כרוכה בהתחייבויות חוזיות נוספות (כגון העברת חלק מהתמורה בעקיפין, או התחייבות לביצוע פעולה עתידית), עלולה רשות המיסים לראות בעסקה תמורה חלקית ולחייב את הצדדים בניכוי מס במקור.

חשיפה לקנסות והליכים פליליים

הצהרה בלתי מדויקת, או הסתרת פרטים מהותיים בעסקת מתנה עלולה להיחשב כהגשת דיווח כוזב. מעבר לחיובי מס מוגדלים, הדבר עשוי להביא להטלת קנסות כבדים ואף לפתיחה בחקירה פלילית. רשות המיסים נוקטת גישה מחמירה בעסקאות מתנה, בשל פוטנציאל השימוש בהן כ"פרצת מס".

הסכנה שבתכנון לקוי: מדוע תקופת הצינון היא "פצצת זמן"?

רבים סבורים כי העברת דירה במתנה מהורה לילד היא פעולה טכנית פשוטה המסתיימת בחתימה על תצהירים ודיווח לרשות המיסים. המציאות מורכבת בהרבה. סעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין קובע מגבלות נוקשות על מכירת דירה שהתקבלה במתנה. אם הילד (מקבל המתנה) יבקש למכור את הנכס לפני תום תקופת הצינון, רשות המיסים תשלול ממנו את הפטור המגיע לו כ"דירה יחידה", והוא ייאלץ לשלם מס שבח מלא.

משרדנו נתקל במקרים בהם משפחות ביצעו העברה ללא תמורה, מבלי לקחת בחשבון את הצרכים הכלכליים העתידיים של הילדים, מה שגרם ל"נעילת" הנכס למספר שנים או לתשלום מס מיותר של מאות אלפי שקלים. תכנון מוקדם מאפשר לקבוע האם המתנה היא אכן המסלול המיטבי עבורכם.

איך מבצעים העברה ללא תמורה (העברה במתנה)?

עסקת מתנה במקרקעין אינה פעולה טכנית בלבד, אלא הליך משפטי־פורמלי המחייב הקפדה על סדר פעולות ברור, עמידה בדרישות החוק ותיאום בין מספר רשויות.

שלב ראשון: חתימת תצהירים בפני עורך דין

נותן המתנה ומקבל המתנה נדרשים לחתום על תצהירי מתנה בפני עורך דין, המעידים על רצונם וגמירות דעתם לבצע את העסקה. תצהירים אלה מהווים בסיס משפטי מחייב ומגנים על שני הצדדים מפני טענות עתידיות של חוסר הסכמה או חוסר הבנה. לעיתים, במקרים מורכבים יותר, נערך גם הסכם מתנה מפורט, הכולל הוראות לגבי מועד ההעברה, זכויות השימוש בנכס, הגבלות עתידיות ואף תנאים מתלים או מפסיקים.

שלב שני: חתימה על מסמכים קנייניים

הצדדים חותמים על שטרי מכר (שטרי העברת זכויות), אשר משמשים את לשכת רישום המקרקעין (הטאבו), את רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) או את החברה המשכנת, לפי העניין.

בשלב זה אנחנו יוצרים גם "חליפת הגנה" משפטית, הכוללת הערות אזהרה לטובת מקבל המתנה, או לחלופין הערה שתגן על נותן המתנה ותמנע פעולות חד־צדדיות בנכס ללא אישור.

שלב שלישי: דיווח לרשות המיסים

העברת דירה במתנה חייבת בדיווח מקוון לרשות המיסים. הדיווח נעשה באמצעות מערכת ייעודית, וכולל הגשת טפסים, תצהירים ונספחים נדרשים. בהתאם לנסיבות, תבחן הרשות אם העסקה עומדת בתנאי הפטור ממס שבח ובשיעורי מס רכישה מופחתים. לעיתים תידרש השלמת מסמכים נוספים או מתן הבהרות בנוגע לשווי השוק של הנכס.

שלב רביעי: תשלומי מסים, אגרות והיטלים

רק לאחר קבלת אישור מרשות המיסים (פטור ממס שבח או אישור על תשלום מס), ניתן להתקדם לרישום העסקה. במקביל, יש לשלם אגרות רישום ללשכת רישום המקרקעין, וכן היטלים או אישורים שונים מהרשות המקומית (כגון אישור עירייה על תשלום הארנונה והיטל השבחה, אם נדרש).

שלב חמישי: רישום הזכויות בפנקסי המקרקעין

בשלב הסופי מתבצע רישום העסקה בפנקס המקרקעין (רישום העסקה בטאבו). רק רישום זה מקנה תוקף קנייני מלא למקבל המתנה. במקרים בהם הנכס רשום ברמ"י או בחברה משכנת, ייתכן צורך בהגשת מסמכים נוספים, לרבות טפסים מיוחדים או הסכמות של הגורמים המנהלים.

מה המשמעות אם המתנה לא נרשמה בטאבו?

כל עוד לא הושלם רישום הזכויות על שם מקבל המתנה בטאבו, אין מדובר בהעברת בעלות של ממש אלא בהתחייבות חוזית לתת מתנה בלבד. במצב זה, רשאי נותן המתנה לחזור בו מן העסקה (ואף בעל-פה), כל עוד לא נגרמה הסתמכות בלתי הפיכה מצד המקבל. משכך, רישום סופי ומסודר של הזכויות הוא תנאי קריטי להבטחת יציבות העסקה ולמניעת מחלוקות עתידיות.

רישום הערת אזהרה בהעברת דירה ללא תמורה

כזכור, הערת אזהרה נועדה לציין, בפני כולי עלמא, כי קיימת התחייבות לביצוע עסקה. גם בהעברה בין קרובים, עשויה לדרוש רישום הערת אזהרה. כך לדוגמה, ניתן לרשום הערת אזהרה, האוסרת על המקבל לבצע עסקה ללא הסכמת המעניק, ועוד. לרישום הערת אזהרה, אין כל משמעות מבחינת השלמתה של המתנה. כל מטרתו היא לשקף ולהזהיר את הציבור, כי קיימות זכויות על הנכס, המונעות או מגבילות עריכת עסקה בו. כאשר מדובר במתנה בתוך המשפחה, רישום הערת אזהרה חשוב במיוחד. מדוע ?

רישום הערת אזהרה להגנה על המעביר, על הנכס או על מקבל המתנה

עסקאות מתנה, לעיתים באות עם הבטחה או התניה מסויימת, בהסכם או בעל פה. הן מיועדות להבטיח את ההגנה על אחד או יותר מהגורמים הבאים:

• הגנה על זכויות המעביר. לשם הדוגמה, מתן אפשרות למעביר להתגורר בנכס עד ליום מותו.
• הגנה על הנכס. לדוגמה – חסינות מפני העברה, מכירה, שעבוד או עיקול במקרה של פשיטת רגל. ניתן לקבוע בהסכם כי מקבל המתנה איננו יהיה רשאי למכור, לשעבד ו/או להעביר את הדירה לצד ג', מבלי לקבל אישור מראש ובכתב מאת מעניק המתנה. דוגמה נוספת הגבלת היכולת של מקבל המתנה, להעביר את הדירה לבן/ בת הזוג. דוגמה נוספת היא על מנת להשיב את הדירה למעניק המתנה, אם מקבל המתנה יילך לעולמו (ולא חלוקת הנכס, כחלק מהעיזבון, בין היורשים). דוגמאות נפוצות נוספות הן דרישה לשיפוץ הנכס, שימוש בכספי השכירות לטובת מטרה כלשהי, הסכמה מראש לביצוע פרויקט תמ"א 38, וכו'.

• הגנה על מקבל המתנה. לדוגמה, מתן אפשרות למקבל המתנה, שהנו אדם בעל מוגבלות, להתגורר בנכס במהלך חייו.

רישום הערת אזהרה, מאפשר להבטיח את קיומם של תנאים אלה. בדרך זו, נותן המתנה עודנו שולט חוקית, במתנה.

איך מבטלים מתנה במקרקעין?

נותן המתנה רשאי לחזור בו מהתחייבותו לתת את המתנה, במקרים מסויימים. סעיף 5(ב) לחוק המתנה קובע כי נותן המתנה רשאי להודיע למקבל כי המתנה מבוטלת, כל עוד לא שינה מקבל המתנה את מצבו לרעה ובתנאי שנותן המתנה לא ויתר על הזכות לחזור בו ממנה. קיימות עילות נוספות לזכותו של נותן המתנה לבטל את התחייבותו לתת מתנה, במקרים בהם המקבל התנהג כלפיו בהתנהגות מחפירה או כאשר מצבו הכלכלי של נותן המתנה הורע משמעותית. עם זאת, ניתן לחזור מהסכם מתנה במקרקעין, כל עוד לא הועברו הזכויות בנכס על שם מקבל המתנה. מתנה במקרקעין מוקנית, אך ורק לאחר רישומה כדין, בטאבו. לאחר שהזכויות עברו, הסכם המתנה ניתן לביטול על פי העילות בדיני החוזים.

ביטול עסקת מתנה במקרקעין בהסכמה

אם נותן המתנה ומקבל המתנה הסכימו ביניהם לבטל את עסקת המתנה, רואים את העסקה כמבוטלת. הביטול יהיה במסירת הודעת ביטול למקבל המתנה, ובהסכמת המקבל לביטול. אולם, ביטול עסקת המתנה ייתכן ותחוב במיסוי מקרקעין.

ביטול עסקת מתנה במקרקעין שלא בהסכמה

בהעדר הסכמה בין נותן המתנה לבין מקבל המתנה, רשאי נותן המתנה להגיש תביעה לביטול מתנה במקרקעין. בתביעה זו, בית המשפט יתבקש לבטל את ההענקה ללא תמורה. 

תביעה לביטול הסכם מתנה

העברת נכסים במתנה בין בני משפחה, היא אחת הדרכים להעלמת/ הברחת רכוש מפני נושים, הסתרת נכסי עיזבון וכיוצ"ב. על מנת למנוע ולפסול את העברת הנכסים, יש לפנות בתביעה לבית משפט.

האם אפשר להעביר דירה במתנה עם משכנתא?

העברת דירה במתנה כאשר על הנכס רשומה משכנתא אפשרית מבחינה משפטית, אך היא מורכבת יותר מהעברת דירה שאינה משועבדת. העובדה שהדירה ניתנת ללא תמורה אינה מבטלת את זכויותיו של הבנק המלווה, והמשכנתא ממשיכה לחול על הנכס כל עוד ההלוואה לא נפרעה או לא הוסדרו תנאיה מחדש.

ברוב המקרים, הסכם המשכנתא כולל הוראות המגבילות את העברת הזכויות בנכס ללא הסכמת הבנק. לכן, לפני חתימה על הסכם מתנה, יש לבדוק את מסמכי ההלוואה ולפנות לבנק לקבלת עמדתו. העברת הזכויות ללא האישורים הנדרשים עלולה להוות הפרה של תנאי המשכנתא ולהקנות לבנק זכויות בהתאם להסכם ההלוואה.

כאשר הבנק מאשר את ההעברה, עומדות בדרך כלל מספר אפשרויות: מקבל המתנה עשוי ליטול על עצמו את התחייבויות ההלוואה, הצדדים יכולים לפרוע את המשכנתא טרם ההעברה, או שהבנק יסכים להותיר את ההלוואה במבנה הקיים, בהתאם למדיניותו וליכולת הפירעון של הצדדים. כל מקרה נבחן לגופו, ואין מנגנון אחיד החל על כל העסקאות.

יש לזכור כי העברת הבעלות בנכס והאחריות לפירעון המשכנתא אינן תמיד חופפות. גם אם הזכויות בדירה נרשמות על שם מקבל המתנה, אין משמעות הדבר שהבנק שחרר את נותן המתנה מחבותו כלפי ההלוואה. כל שינוי בזהות החייבים מחייב את הסכמת הבנק, ולעיתים כרוך בבדיקת יכולתו הכלכלית של מקבל המתנה ובחתימה על מסמכים חדשים.

מעבר לכך, יש לבחון גם את השלכות המס של העסקה ואת השפעת המשכנתא על שווי ההעברה ועל הדיווח לרשות המסים. במקרים מסוימים, עצם קיומה של משכנתא עשוי להשפיע על אופן סיווג העסקה ועל החבות במס, ולכן מומלץ לבצע תכנון משפטי ומיסויי לפני ביצוע ההעברה.

העברת דירה במתנה כאשר היא משועבדת לבנק מחייבת, אפוא, תיאום בין דיני הקניין, דיני החוזים, דיני הבנקאות ודיני המס. ליווי משפטי בשלב מוקדם מאפשר לבחון את תנאי המשכנתא, לקבל את האישורים הנדרשים ולהשלים את העסקה באופן תקין, תוך צמצום הסיכון למחלוקות עם הבנק או עם רשויות המס.

העברת דירה בין בני-זוג בעקבות גירושין

העברת זכויות בין בני זוג בשל גירושין, איננה "מכירה". ההעברה אינה מהווה אירוע מס, ואף אינה מחייבת דיווח לרשות המיסים. הוראה זו מופיעה בסעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין, הקובע כדלקמן –

"העברת זכויות בזכות במקרקעין או בזכות באיגוד מקרקעין, הנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין, לא יראוה כמכירה או כפעולה באיגוד לעניין חוק זה, בין אם היא העברה בין בני הזוג ובין אם היא העברה מהם לילדיהם."

אולם מכירת הנכס על ידי אחד מבני הזוג (לשעבר), שקיבל את הדירה במתנה, אפשר שתחשב אירוע מס. לפיכך, יש צורך בהתנהלות זהירה, בסיוע של עורך דין מיסוי מקרקעין.

העברת דירה במתנה לילדים במסגרת הליכי גירושין

במהלך הליכי גירושין, עומדים בני הזוג בפני אתגרים הנוגעים לחלוקת הרכוש המשותף, ובשמירה על יציבות כלכלית, לטובת ילדיהם. בשנים האחרונות מתפתחת מגמה של העברת זכויות במקרקעין לילדים במתנה, ללא תמורה, כצעד אסטרטגי שנועד לשמר את ההון המשפחתי ולמנוע את פיזורו בין הצדדים. צעד זה מאפשר לבני הזוג הנפרדים לאזן בין הצרכים המיידיים, לבין יצירת בסיס יציב לטובת הדור הצעיר בטווח הארוך.

יתרונות המהלך

מבטיח כי נכס משמעותי, כדוגמת דירת מגורים, יוותר במסגרת המשפחה, ויוקצה לטובת הילדים בלבד. בדרך זו ניתן להבטיח קורת גג לדור הבא, להפחית את הסיכון שבן זוג אחד ימכור או ישעבד את הנכס, ולצמצם את החשש ממאבקים משפטיים עתידיים על רכוש משותף. בנוסף, עצם ביצוע ההעברה עשוי להקטין את המתחים בין בני הזוג, תוך יצירת פתרון קונקרטי המאזן בין האינטרסים השונים.

סיכונים ומשמעויות משפטיות

עם זאת, מהלך של העברת דירה במתנה לילדים אינו חף מסיכונים. ראשית, הוא עלול לעורר חשד מצד נושים או רשויות כי מדובר בהברחת נכסים. סעיפי חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי מאפשרים לבית המשפט לבטל מתנות שניתנו לצורך פגיעה בנושים, ובמקרים מסוימים אף להטיל אחריות אישית על הצדדים. שנית, בן זוג שירגיש כי ההעברה קיפחה אותו עשוי להגיש תביעה בטענה שמדובר בהסוואת רכוש שנועד להתחמק מאיזון משאבים. מעבר לכך, מתנה לילדים עלולה לשנות את מאזן הירושה וליצור תחושת הפליה בין אחים או יורשים עתידיים שלא קיבלו נכס דומה.

ממד נוסף שיש לבחון נוגע למעמד הקטינים. כאשר הילדים מקבלי המתנה הם קטינים, נדרש אישור מבית המשפט לענייני משפחה, בהתאם להוראות חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות. בית המשפט יבדוק אם העסקה אכן מגשימה את טובתם של הילדים, ולא נועדה אך ורק לשרת את האינטרסים הכלכליים של ההורים. ללא אישור כזה, עשויה העסקה להיפסל או להיחשב בטלה.

מנגנוני הגנה

כדי להבטיח את תקפות העסקה ואת שמירת זכויות ההורים, מומלץ לעגן מנגנונים משפטיים ברורים:

• רישום הערת אזהרה. הערה המחייבת הסכמה כתובה של שני ההורים לכל פעולה עתידית בנכס, לרבות מכירה או שעבוד.

• התניה על שימוש בנכס. ניתן לקבוע כי הילדים לא יורשו להעביר את הנכס לצד ג' ללא אישור ההורים, או כי ההכנסות משכירות יוקדשו למטרות מוסכמות (כגון לימודים).

• שמירת זכות מגורים להורים. רישום זכות מגורים אישית בלתי ניתנת להעברה לטובת אחד ההורים או שניהם, כדי להבטיח את המשך מגוריהם בנכס.

• הסדרי ירושה עתידיים. שילוב העסקה עם עריכת צוואה מתאימה, שתאזן בין שאר היורשים ותמנע טענות לקיפוח.

• בחינת ההשלכות המיסויות מראש. ביצוע תכנון מס מוקפד שיבחן את השלכות העסקה הן במועד ההעברה והן בעתיד, לרבות חבות מס אפשרית בעת מכירת הנכס על ידי הילדים.

ביטול מתנה בעקבות גירושין

לאחרונה (יולי 2023), ביטל בית המשפט לענייני משפחה בחיפה, עסקת מתנה שלא נרשמה בטאבו. במקרה זה, העביר האב במתנה לילדיו ולבני זוגם, את מלוא הזכויות במגרש הצמוד לבית מגוריו. לאחר החתימה על מסמכי העסקה, ולאחר ששילמו הצדדים את ההיטלים והמיסים, לא טרחו הצדדים לרשום את העסקה בטאבו. לימים, בעקבות סכסוך גירושים בין הבת לבין בעלה, ביקש האב לבטל את ההסכם. תביעת האב התבססה, בין היתר, על טענה בדבר התנהגות מחפירה של חתנו לשעבר, וכן על הטענה כי העברת המגרש נעשתה מתוך רצון שכל המשפחה תגור יחדיו. בית המשפט פסק כי מכיוון שהרישום החוקי של הזכויות בטאבו לא הושלם, הרי שמדובר בהתחייבות לתת מתנה, בלבד. מכאן, שהתחייבות האב כלפי חתנו לשעבר להעביר לו את זכויות במגרש – בטלה. תמ"ש (חי') 65308-06-21 מ.ב נ' ה.ב [פורסם בנבו].

מתנה על תנאי: השבת נכס המקרקעין להורים בעת הליך גירושין של הילדים

פסק דין שניתן לאחרונה (תמ"ש (אשד') 9293-06-23‏ פלונית נ' אלמוני), נסב סביב תביעה שהגישו הורים כנגד בנם וכלתם, בני זוג המצויים בהליכי גירושין, להשבת מגרש שניתן להם במתנה. ההורים אפשרו לבן ולכלתו לבנות את ביתם על חלקת מקרקעין שבבעלותם, ולאחר השלמת הבנייה נחתם הסכם מתנה. כחודש וחצי לאחר מכן נחתם מסמך התחייבות נוסף, אשר הסדיר את התנאים הנלווים למתנה, ולאחר מכן זכויות החכירה בנכס נרשמו על שם בני הזוג. עם התדרדרות יחסיהם של בני הזוג, עלתה המחלוקת בדבר פרשנות ההסכמים ומהות המתנה.

לטענת ההורים, מסמך ההתחייבות היווה חלק בלתי נפרד מעסקת המתנה, ובו נקבע תנאי מפסיק ברור: אם בני הזוג יבקשו למכור את הבית בחיי ההורים, עליהם להשיב את המגרש להורים תמורת שווי המבנה בלבד. מנגד טענה הכלה כי מדובר במתנה ללא כל תנאי נוסף, וכי מסמך ההתחייבות מהווה הסכם נפרד, המעניק להורים, לכל היותר, זכות קדימה לפי סעיף 99 לחוק המקרקעין, אשר לא השתכללה לכדי זכות קניינית בהיעדר רישום.

בית המשפט קיבל את גרסת ההורים וקבע כי מסמך ההתחייבות קשור קשר הדוק לעסקת המתנה ומהווה חלק אינטגרלי ממנה. בהתאם, זוהי מתנה על תנאי, המשקפת את אומד דעת הצדדים ותכלית העסקה – להבטיח שהמגרש יושב להורים ככל שבני הזוג יבחרו למכרו, כל עוד מי מההורים בחיים. בית המשפט הדגיש כי עצם פנייתה של הכלה לפירוק שיתוף בנכס במסגרת הליכי הגירושין כמוה כבקשה למכירת הנכס, וממילא מקימה להורים את הזכות לממש את מנגנון ההשבה שנקבע במסמך ההתחייבות. על פי בית המשפט, הטענה כי זכות הקדימה בין בני זוג לפי סעיף 101 לחוק המקרקעין גוברת על זכות ההורים – נדחית: פירוק שיתוף מהווה מכר כפוי של כלל הנכס, ולא עסקה מרצון של מכירה חלקית, ולפיכך הסדר סעיף 101 כלל אינו רלוונטי.

פסק הדין ממחיש את חשיבותו של ניסוח מדויק בהסכמי מתנה ואת תוקפו המחייב של תנאי מפסיק המגשים את אומד דעת הצדדים.

עסקת מתנה פיקטיבית

העברת דירה במתנה לקרוב משפחה, נתפסת כמעין "פרצת מס". ככל שנטל המס גדל, גדלים הניסיונות לבצע "תחמוני מס", ורשות המיסים נוקטת יד קשה כנגד עסקאות מתנה הנחזות להיות מלאכותיות או פיקטיביות.

ביצוע העברת דירה במתנה לקרוב משפחה, תוך הותרת השליטה בידי המעביר – היא עסקה פיקטיבית ואסורה על פי דין. מקרים נפוצים אחרים, המדליקים "נורה אדומה", הם מתנות חוזרות ונשנות בין אותם צדדים; כאשר דמי השכירות מועברים לחשבון בנק אחר (ורשות המיסים מתחילה לבדוק נתונים אלו); העברת זכויות פורמלית תוך שמירה על שימוש מלא בידי המעביר; מתנות הניתנות בסמיכות זמנים; וכיוצ"ב. עסקאות מעין אלו מותירות שובל של ניירות, אישורים, משכנתאות ותצהירים, שככל שיתברר שהם מלאכותיים ופיקטיביים – רשויות המס יתעלמו מהן, יחייבו בקנסות כבדים ובהגשת כתבי אישום. לפיכך, טרם ביצוע פעולה של העברת מקרקעין במתנה, יש להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום, למציאת פתרונות חוקיים, העומדים בהוראות ובמבחנים הקבועים בפסיקה.

לסיכום

העברת דירה ללא תמורה, בין אם כצעד משפחתי אסטרטגי ובין אם כתחליף לצוואה או אמצעי מיסוי, היא עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין. מדובר בפעולה מורכבת בעלת השלכות משפטיות, מיסויות וכלכליות משמעותיות – החל בחבות מס רכישה ומס שבח, דרך שאלות של תוקף מתנה וביטולה, וכלה בהשלכות עתידיות במצבי גירושין, ירושה או חדלות פירעון. בעוד שבעסקאות אלו ניכר פוטנציאל לרווח ולשמירה על ההון המשפחתי, קיימים בהן גם מוקדי סיכון לא מבוטלים: בחינת שווי שוק על ידי רשויות המס, חשיפה לטענות הברחת נכסים, ואף אפשרות לביטול מתנה בנסיבות מסוימות.

כל צעד של העברת זכויות במקרקעין במתנה מחייב תכנון מדוקדק, ניסוח משפטי קפדני וליווי מקצועי צמוד. משרד עורכי דין וולר ושות', בעל ניסיון של למעלה מ-60 שנים בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין, מלווה זה שנים לקוחות פרטיים, משפחות ועסקים בביצוע עסקאות מתנה, תוך שמירה מלאה על זכויות הצדדים וצמצום החשיפות המשפטיות והמיסויות. אנו מזמינים אתכם לפנות אלינו לקבלת ייעוץ מקצועי, אישי ודיסקרטי, במטרה להבטיח שהעסקה תבוצע באופן מיטבי, ותשיג את יעדיה המשפטיים והכלכליים לאורך זמן.

נכתב על ידי עו״ד ונוטריון פנחס וולר, מייסד משרד עו"ד וולר ושות׳, המוביל במשך עשרות שנים את תחום דיני המקרקעין, מיסוי מקרקעין ותכנון ובניה, בחיפה והצפון. עו״ד וולר נמנה עם דור המייסדים של העשייה המשפטית בתחום הנדל״ן הציבורי והפרטי, וליווה אלפי עסקאות מקרקעין, פרויקטי בנייה מורכבים, הסכמי קומבינציה, רישומי זכויות, תוכניות מתאר, הפקעות והליכי הפשרה. במסגרת עבודתו, ייצג עו״ד פנחס וולר רשויות מקומיות, קבלנים, בנקים, אגודות שיתופיות ובעלי קרקעות פרטיים, בכל הערכאות.

פורסם ביום 23/07/2023. עידכון אחרון: 26/07/2026.