top image

רישום דירה בטאבו

עורך דין מקרקעין מומלץ

אחרי חיפושים ארוכים ומפרכים, מצאתם את דירת חלומותיכם בחיפה. בין אם מצאתם דירת מגורים, ובין את מצאתם דירה להשקעה (המככבת בראש טבלת הדירות להשקעה בישראל) – החלטתם להתקדם לשלב החתימה על החוזה והרכישה. זהו תהליך שבסופו, לאחר חתימה על המסמכים השונים וקבלת משכנתא – הדירה שלכם. אך לא לגמרי. לצערינו, לעיתים קרובות, מגיעים אלינו לקוחות המגלים כי הנכס שרכשו, אינו רשום על שמם בטאבו. כלומר, כל שיש ללקוחות זה “הערת אזהרה”, אך זכות קניינית (בטאבו), המעידה על בעלותם בנכס. לא זאת בלבד, אלא שהיעדר רישום מהווה בעיה ממשית עבור בעלי הדירה, העלולים להתקשות למכור אותה ולבצע בה פעולות שונות. על פי נתוני משרד המשפטים, מאות אלפי דירות בישראל אינן רשומות בטאבו.

 

רישום בטאבו – תעודת הזהות של הנכס

הרישום בטאבו מהווה את “חותמת הכשרות” הרשמית של מדינת ישראל, לנכס. עם רישום הנכס בטאבו, מופקת לנכס “תעודת זהות” – נסח טאבו. הנסח כולל מידע כגון פרטי הבעלים הרשומים, שמות הבעלים וחלקם בנכס, מהות הנכס (דירה, משרדים, מחסן וכו’), מספר הגוש שבו מצוי הנכס, מספר חלקה ותת-חלקה, סיווג הנכס, שטח הנכס, הערות אזהרה, שעבודים, עיקולים, הצמדות, צווי הריסה, חריגות בניה, הערות אזהרה וזכויות נוספות החלות על הנכס. נסח הטאבו משמש ככלי חיוני לבדיקת מצב הזכויות בנכס לפני רכישה, משכון או כל עסקה אחרת.

 

מעמד מקרקעין שטרם נרשמו בטאבו

רישום דירה בטאבו הוא שלב חיוני במימוש זכויות הקניין במקרקעין. סעיף 7 לחוק המקרקעין, תשכ”ט-1969 קובע כי –

(א) עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום.
(ב) עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה.

במילים פשוטות, מעמדן של עסקאות מקרקעין רבות שבוצעו בישראל הוא של התחייבות חוזית לביצוע עסקה, בלבד. העסקה איננה “משתכללת”, ואינה נהנית מההגנה המירבית של דיני הקניין, מכיוון שהנכס שנרכש על ידי הדייר טרם נרשם בפנקס המקרקעין (הטאבו). רק הרישום בטאבו מעגן את הבעלויות והזכויות בנכס וכל המצורף אליו (גג, חניה, גינה וכדומה).

משמעויות אי רישום דירה בטאבו

נכון להיום, קיימות בישראל למעלה מ-400,000 דירות, שהזכויות שבהן טרם נרשמו בטאבו. לכך מספר השלכות משפטיות וכלכליות משמעותיות, וביניהן –

  • העדר הגנה קניינית מלאה. זכות הבעלות של הרוכש היא חוזית בלבד, ואיננה קניינית – דבר שעלול להקשות על מכירת הנכס או שימוש בו כבטוחה להלוואה בנקאית.
  • סיכון למחלוקות משפטיות. העדר רישום עשוי להוביל לתביעות מצד גורמים שונים הטוענים לזכויות בנכס. במחלוקות בנוגע לזכויות בנכס, כשאין רישום לזכויות בניה, ואין תקנון בית משותף – יתעוררו בעיות באשר לרישום הבניה, מימוש זכויות חוקיות, עם הבנק מעניק המשכנתא, ועם הוצאת היתרי בניה.
  • קשיים בקבלת משכנתא. הבנקים לעיתים מסרבים לעיתים להעניק הלוואות למימון נכסים שלא רשומים בטאבו.
  • שווי נכס נמוך יותר. על פי מספר מחקרים, מחיר נכס שאינו רשום בטאבו (אך אין מניעה בביצוע רישום), נמוך בכ-5% בממוצע, ביחס לנכס הרשום בטאבו.
  • עיכובים במימוש הנכס. בהיעדר רישום מוסדר, עשויות להתעורר בעיות בביצוע עסקאות עתידיות.
  • “נורת אזהרה” בדבר חריגות בניה, סטיה מהיתר וכיוצ”ב, של הבניין כולו ו/או של נכס ספציפי.

 

מדוע עסקאות לא מסתיימות ברישום בטאבו?

קיימות מספר סיבות נפוצות, מדוע עסקאות לא מסתיימות ברישום בטאבו:

  • אי הסדרה של הסכמי חכירה או הבעלות על המקרקעין.
  • בעיות תכנון ופרצלציה.
  • חוסר במסמכים שונים הנדרשים לרישום.
  • אינטרס של הקבלן – הקטנת תשלומי שכ”ט, גביית עמלות ותשלומים נוספים, וכו’.
  • פירוק החברה היזמית/ המבצעת.
  • חובות או עיקולים שטרם הוסרו (דוגמת מס שבח, אגרות והיטלים).
  • מקרקעין שנתקבלו בירושה, אולם רישומם לא הושלם.
  • חריגות בניה.
  • ועוד.

כל אלה סיבות שבגללן רוכשי דירות מחפשים עורך דין מקרקעין, שיוכל לטפל (או להשלים את הטיפול) ברישום בטאבו. חשוב לבדוק עוד בתהליכי הרכישה או המכירה האם הדירה רשומה בטאבו. במידה ולא, יש לאתר עורך דין מומחה במקרקעין, על מנת להשלים את הטיפול כדין.

 

טעויות ברישום בטאבו

על אף מעמדו הרשמי של הטאבו, לעיתים מתגלות טעויות ברישום. במרבית המקרים, נכסים שלגביהם אין התאמה בין היתר הבנייה לרישום בטאבו, ולפעמים גם בין הרישום לבין הבינוי בשטח. מקור הטעויות, במרבית המקרים, הוא האפשרות שניתנה בעבר לרשום נכס בטאבו בהסתמך על “כל תשריט אחר שמניח את דעתו של המפקח” (לדוגמה, של אדריכל או מהנדס, המשקף את המצב בפועל), במקום על תשריט חתום ומאושר על ידי הרשות המקומית (המשקף בדרך כלל את המצב של הבניין על פי היתר הבנייה). 

נכון להיום, המשמעות היא שלא ניתן להסתמך באופן עיוור על הטאבו. יש לבחון בכל מקרה הן את המצב הקנייני של הנכס, (ברשויות המרשם), והן את מצבו התכנוני (אצל גורמי התכנון והבנייה). עורכי הדין בתחום המקרקעין מודעים היטב לנושא זה.

תהליך רישום דירה בטאבו

עו”ד מקרקעין מומלץ בחיפה יבחן את הרישומים הקיימים המתנהלים בקשר לדירה. בהתאם למסקנות, יבחן ויפנה לגורמים השונים, במטרה להתאים את הרישומים השונים. כך לדוגמה, עורך הדין יבדוק את רישום הנכס בטאבו, והפערים בינו לבין היתרי הבניה, תשריט הבית המשותף וכו’. לעיתים יש להסדיר תשלומים שונים, לשם ביצוע רישום הדירה בטאבו. עם השלמת הרישום בטאבו, גם תהליך הרכישה והמכירה יהיה מהיר, וכך גם המשכנתא.

בנוסף, על פי לשכת השמאים, שווי דירה רשומה בטאבו גבוה בכ-2% ביחס לדירה שאינה רשומה. מנגד, דירה ישנה, שלא היתה מניעה לרישום בטאבו, אך היא לא נרשמה, עשויה להיות שווה פחות.

 

פיצויים אי רישום דירה בטאבו

תביעות רבות מגיעות אל בתי המשפט, כאשר מתגלה שהדירה לא נרשמה בטאבו. בתי המשפט בוחנים את פעולות הקבלן בכל שלב, לבחון האם מדובר ב”זמן סביר”. אם הקבלן חרג מפרק הזמן שקצב, ייתכן שמדובר בהפרת הסכם המכר, המזכה את הקונים בפיצויים מוסכמים. טענה סתמית מצד הקבלן, כי עדיין מדובר ב”פרק זמן סביר”, לא תעמוד לטובתו בבית המשפט.

לסיכום, משרד עו”ד וולר ושות’ הנו בעל מוניטין, ניסיון של למעלה מ-40 שנה, במקרקעין ודיני התכנון והבניה. המשרד מיומן בעריכה של בקשות לרישום בטאבו, וכיצד להתמודד מול כשלים בירוקרטיים ביעילות. לאורך כל שנות פעילות המשרד, צברו עו”ד במשרד מיומנות מול הטאבו, והם מכירים את שיטות העבודה, אופן וסדר הגשת הבקשות. ייצוג של עורך דין מקרקעין מגן עליכם, חוסך לכם כספים ודאגות, יעיל ומקצר זמנים. אם אתם מחפשים עו”ד מקרקעין מומלץ בחיפה, יש לכם כתובת אחת בלבד. צלצלו עכשיו.

שתפו עם חברים
צרו איתנו קשר

מאמרים נוספים