דמי שכירות חלופיים בפרויקטי התחדשות עירונית

מהם דמי שכירות חלופיים בפרויקט התחדשות עירונית?

דמי שכירות חלופיים הם תשלום המשולם לבעל דירה בפרויקט התחדשות עירונית, על ידי היזם, כדי לאפשר לו לממן מגורים חלופיים בתקופה שבה הוא אינו יכול להתגורר בדירתו המקורית עקב ביצוע עבודות הפרויקט.

בפרויקטים מסוג פינוי־בינוי, בעלי הדירות נדרשים בדרך כלל לפנות את דירותיהם הישנות למשך תקופת הביצוע. מאחר שהיזם מקבל את החזקה במקרקעין לצורך הריסה, בנייה והקמת הדירות החדשות, הוא נדרש במסגרת ההסכם לדאוג לכך שבעלי הזכויות יוכלו להתגורר בדירה חלופית, המתאימה לצרכיו, עד לקבלת הדירה החדשה.

התשלום שנועד למטרה זו מכונה בדרך כלל "דמי שכירות חלופיים" או "דמי שכירות בתקופת הביניים".

מודלים לתשלום דמי שכירות חלופיים

מבחינה מעשית, קיימים מספר מודלים לתשלום:

• היזם מעביר את הסכום ישירות לבעל הדירה, והוא שוכר בעצמו דירה חלופית.
• היזם משלם ישירות לבעל הדירה החלופית או לחברת ניהול המעמידה פתרון דיור.
• הצדדים קובעים מנגנון משולב, הכולל גם תשלום עבור רכיבים נלווים כגון הובלה, אחסון או התאמות מיוחדות.

מה ההבדל בין דמי שכירות חלופיים לבין תשלומים אחרים לדיירים?

חשוב להבחין בין דמי שכירות חלופיים לבין תשלומים אחרים בפרויקט. לא כל סכום המשולם לבעל הדירה במהלך ההתחדשות העירונית הוא בהכרח "דמי שכירות חלופיים". לדוגמה, פיצוי בגין איחור במסירת הדירה, מענק חתימה, השתתפות בהוצאות מיוחדות או תשלום פיצויי אחר אינם בהכרח נהנים מאותו יחס משפטי או מיסויי.

בהיבט המיסויי, רשות המסים מכירה בכך שדמי שכירות חלופיים מהווים חלק ממנגנון התמורה בעסקאות התחדשות עירונית, ובמקרים המתאימים הם עשויים ליהנות מהסדר הפטור הקבוע בדין, בכפוף לתנאים ולהוראות הרלוונטיות. עם זאת, עצם הכינוי "דמי שכירות" בהסכם אינו מספיק. לצורך בחינת ההיבט המשפטי והמיסויי יש לבחון את מהות התשלום, מטרתו, אופן קביעתו והקשר שלו לפינוי הדירה ולתקופת הבנייה.

ציר הזמן של דמי השכירות בפרויקט התחדשות עירונית

בפרויקטים של פינוי־בינוי והתחדשות עירונית, הזכות לקבלת דמי שכירות חלופיים אינה נוצרת ביום חתימת ההסכם ואינה מסתיימת בהכרח במועד סיום הבנייה. מדובר במנגנון חוזי ומשפטי המתפרס על פני מספר שלבים, שלכל אחד מהם השלכות מעשיות ומיסויות שונות.

בשלב הראשון, בעת ניהול המשא ומתן וחתימת ההסכם, נקבעים העקרונות המרכזיים: גובה דמי השכירות, אופן חישובם, מנגנון ההצמדה, מועדי התשלום, זהות הגורם המשלם וההסדרים שיחולו במקרה של עיכובים במסירת הדירה החדשה. ככל שההסכם מפורט יותר, כך קטן הסיכון למחלוקות במהלך הפרויקט.

השלב השני מתחיל עם מסירת הודעת הפינוי. במועד שבו בעל הדירה מוסר את החזקה ליזם ואינו יכול עוד להתגורר בדירתו, מתחילה בדרך כלל זכאותו לקבלת דמי השכירות החלופיים, בהתאם להסכם וללוח הזמנים שנקבע בו.

במהלך תקופת הבנייה משולמים דמי השכירות באופן תקופתי, בדרך כלל אחת לחודש. בפרויקטים הנמשכים מספר שנים, חשוב לוודא כי ההסכם כולל מנגנון עדכון של דמי השכירות במקרה של עלייה משמעותית במחירי השוק, וכן הוראות ברורות באשר לאופן התשלום במקרה של שינוי מקום המגורים או הארכת תקופת הביצוע.

השלב האחרון הוא מסירת הדירה החדשה. עם העמדת הדירה החדשה לרשות בעל הזכויות, מסתיימת בדרך כלל החובה לשלם דמי שכירות חלופיים. אם מסירת הדירה מתעכבת מעבר למועד החוזי, יש לבחון את הוראות ההסכם ואת הסעדים הקבועים בו, לרבות המשך תשלום דמי השכירות, פיצוי בגין האיחור או שילוב בין השניים.

ציר הזמן של דמי השכירות אינו רק עניין טכני. הוא משפיע על זכויות בעלי הדירות, על התחייבויות היזם, על אופן יישום הוראות המיסוי ועל ניהולו התקין של הפרויקט כולו. לכן, מומלץ לבחון את מנגנון דמי השכירות כבר בשלב המשא ומתן, ולא להסתפק בהוראה כללית שלפיה "היזם ישלם דמי שכירות".

מה נחשב "דמי שכירות חלופיים" לצורכי הפטור ממס?

הפטור ממס אינו חל על כל תשלום שמקבל בעל הדירה מהיזם, אלא על רכיב מוגדר בתמורה – דמי השכירות החלופיים המשולמים בתקופה שבה בעל הדירה נדרש לפנות את דירתו לצורך ביצוע עבודות ההתחדשות העירונית.

לפי עמדת רשות המסים, מדובר בתשלום שמטרתו לאפשר לבעל הזכויות לשכור דירת מגורים חלופית ממועד פינוי הדירה ועד למסירת החזקה בדירה החדשה. בדרך כלל גובה התשלום נקבע בהתאם לדמי השכירות המקובלים עבור דירה דומה באזור, והוא מהווה חלק בלתי נפרד מהתמורה בעסקת פינוי־בינוי או תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש.

הפטור אינו מחייב בהכרח הצגת חוזה שכירות חלופי או הוכחה כי מלוא הסכום שימש בפועל לתשלום שכר דירה. עם זאת, נבחנת מהות התשלום, מטרתו והקשר הישיר שלו לפינוי הדירה ולתקופת הביניים. לכן, קיימת חשיבות רבה להגדרה מדויקת של רכיב דמי השכירות בהסכם ההתחדשות העירונית.

חשוב להבחין בין דמי שכירות חלופיים לבין רכיבי תמורה אחרים, כגון פיצוי בגין איחור במסירה, מענקי חתימה, תשלומי איזון, השתתפות בהוצאות מעבר או פיצויים מיוחדים. לכל אחד מאלה עשוי לחול הסדר מס שונה, ואין להניח כי הפטור חל עליהם באופן אוטומטי.

לפיכך, בעת ניסוח הסכם פינוי־בינוי חשוב להגדיר באופן ברור את רכיב דמי השכירות, תקופת התשלום, מנגנון ההצמדה ותנאי הזכאות, כדי למנוע מחלוקות עתידיות מול רשויות המס.

אילו תשלומים אינם נהנים מהפטור?

אחת הטעויות הנפוצות היא ההנחה שכל סכום שמשלם היזם לבעלי הדירות במהלך הפרויקט פטור ממס. בפועל, הפטור הקבוע בחוק ובפרשנות רשות המסים חל על רכיב מוגדר בלבד: דמי השכירות החלופיים בתקופת הפינוי.

לעומת זאת, תשלומים אחרים עשויים להיות כפופים להסדרי מס שונים, ובהם:

• פיצוי בגין איחור במסירת הדירה החדשה.
• מענקי חתימה.
• מענקי התארגנות.
• פיצויים בגין נזקים מיוחדים.
• השתתפות בהוצאות שאינן חלק ממנגנון דמי השכירות.
• תמורות כספיות נוספות שהיזם מעניק מעבר למקובל בפרויקט.

גם כאשר התשלום נובע מאותו פרויקט התחדשות עירונית, אין משמעות הדבר שהוא נהנה אוטומטית מאותו פטור.

לפיכך, מומלץ להימנע מניסוחים כלליים בהסכם כגון "כל התשלומים יהיו פטורים ממס". כל רכיב תמורה צריך להיות מסווג בנפרד בהתאם למהותו המשפטית והכלכלית.

בפרויקטים מורכבים הכוללים רכיבי תמורה שונים, רצוי לבצע בחינה מיסויית כבר בשלב ניסוח ההסכם, כדי למנוע מחלוקות עתידיות מול רשות המסים.

הבהרת רשות המיסים: פטור ממס על דמי שכירות חלופיים

רשות המסים פרסמה הבהרה חשובה בנושא פטור ממס על דמי שכירות חלופיים המוענקים לבעלי דירות שפינו את דירתם במסגרת פרויקט התחדשות עירונית. לפי ההבהרה –

• הפטור חל גם במקרים בהם הדירה הושכרה וההכנסות מהשכרתה דווחו כחוק טרם הפינוי. למשל, הכנסות החייבות במס בשל חריגה מתקרת הפטור או הכנסות מדיירים תושבי חוץ שחויבו בניכוי מס במקור.
• דמי השכירות החלופיים אינם נחשבים לשכירות "רגילה", ולכן אינם מוסיפים לחבות במס הכנסה של בעלי הדירה.
• הקלה על קידום פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית ולהסיר חסמים מיותרים הן לבעלי הדירות והן ליזמים.

במקרים אלו, דמי השכירות המשולמים על ידי היזם נחשבים כחלק מהתמורה הכוללת בעסקת המקרקעין בגין מכירת הזכויות בדירה, ולא כהכנסה פירותית עצמאית. בהתאם, אין חובה לדווח עליהם כהכנסה, ואין לנכות בגינם מס במקור. הפטור ממס על דמי שכירות חלופיים זה חל גם כאשר הדירה הושכרה לצדדים שלישיים לפני הפינוי, וגם אם בעל הדירה דיווח כדין על הכנסות אלו בעבר.

בהקשר רחב יותר, ציינה רשות המסים כי המדיניות הפרשנית העדכנית תומכת בקידום פרויקטי התחדשות עירונית, בין היתר לאור הנסיבות הביטחוניות החריגות. כך למשל, דירות בבניינים שהוכרזו כבלתי ראויים למגורים עקב נזקי מלחמה יוכרו כ"דירות מגורים" לצורכי פטור ממס שבח ומע"מ בשיעור אפס במסגרת פרויקט התחדשות עירונית, והדבר חל גם על מבנים מסחריים שנפגעו, כגון חנויות ומחסנים.

כפי שהבהירה רשות המסים לאחרונה, המדיניות הפרשנית נועדה לתמוך בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38, גם באזורים שנפגעו במישרין או בעקיפין מהאירועים הביטחוניים האחרונים.

מה חשיבות הגדרת מנגנון תשלום "דמי שכירות חלופיים" בהסכם?

טעות נפוצה של נציגויות דיירים ובעלי דירות היא להתייחס לדמי השכירות החלופיים כאל תשלום כספי "רגיל" שניתן להשתמש בו ללא מגבלה. מבחינה משפטית ומיסויית, מדובר ברכיב תמורה בעל ייעוד מוגדר: לאפשר לבעל הדירה פתרון מגורים חלופי בתקופה שבה הוא מפנה את דירתו לצורך ביצוע פרויקט ההתחדשות העירונית.

הבחינה אינה מתמקדת רק בעצם העברת הכסף (טרנזקציה), אלא במהות התשלום ובמטרתו:

כאשר התשלום נועד לשמש כדמי שכירות חלופיים בתקופת הביניים, והוא מעוגן ככזה בהסכם ההתחדשות העירונית, קיימת הצדקה לבחון את תחולת ההסדרים המיסויים הרלוונטיים.

לעומת זאת, כאשר תשלום המוגדר בהסכם כדמי שכירות חלופיים הופך למעשה לרכיב כספי שאינו קשור לצורך במימון דיור חלופי, עלולה להתעורר שאלה האם מדובר עדיין בתשלום בעל אופי זהה או שמא ברכיב תמורה אחר בעסקה. במצבים כאלה קיימת חשיבות מיוחדת לאופן ניסוח ההסכם, לתיעוד מטרת התשלום ולהתאמת המנגנון להוראות הדין ולעמדות רשות המסים.

כך למשל, כאשר בעל דירה בוחר שלא לשכור דירה חלופית אלא להתגורר אצל בני משפחה, אין די בהנחה כי כל תשלום שיקבל ייחשב אוטומטית כדמי שכירות חלופיים. יש לבחון את נסיבות המקרה, את הוראות ההסכם ואת מהות ההטבה שניתנה.

מניסיוננו במשרד וולר ושות', יש חשיבות מיוחדת לבניית מנגנון דמי השכירות כבר בשלב ניסוח ההסכם עם הדיירים: הגדרה מדויקת של מטרת התשלום, תקופת הזכאות, מנגנוני העדכון והטיפול במקרים חריגים, כדי לצמצם חשיפות משפטיות ומיסויות ולשמור על זכויות בעלי הדירות.

איך מנהלים סיכונים בדמי שכירות חלופיים?

בעוד שרוב בעלי הדירות מתמקדים בעצם קבלת הפטור ממס, הניסיון של משרד וולר ושות' מלמד כי הכשלים האמיתיים מתרחשים במנגנוני ההגנה וההצמדה של הכסף. בשנת 2026, בשוק שכירות תנודתי, הסתמכות על "הבטחה חוזית" ללא גיבוי פיננסי היא הימור מסוכן על הנכס היקר לכם מכל.

1. ערבות בנקאית אוטונומית לשכירות

פטור ממס שבח הוא נכס משמעותי, אך הוא חסר ערך אם היזם נקלע לקשיים תזרימיים והתשלום החודשי נפסק.

• התפיסה המוטעית: רבים מסתפקים בערבות חברה או בערבות חוק מכר לדירה עצמה.

• הזווית של וולר ושות': במקרים המתאימים, מומלץ לשקול קבלת בטוחה ייעודית להבטחת תשלום דמי השכירות החלופיים, במיוחד בפרויקטים ארוכי טווח או כאשר קיימת אי־ודאות ביחס ליכולת הפיננסית של היזם.

2. מדוע הצמדה למדד המחירים לצרכן אינה מספיקה?

בישראל, ובייחוד בחיפה והצפון, מחירי השכירות מזנקים בקצב מהיר בהרבה מהמדד הכללי.

• הסיכון: חוזה הצמוד למדד המחירים לצרכן בלבד עלול להשאיר את הדייר עם פער של אלפי שקלים בין השכירות המשולמת על ידי היזם לבין מחיר השוק בפועל כעבור שנתיים של בנייה.

• הפתרון שלנו: אנו מטמיעים בחוזי ההתחדשות העירונית מנגנוני עדכון לפי מדד מחירי השכירות או מנגנון הערכת שמאי אחת לתקופה, כדי להבטיח שהפטור ממס ינוצל על הסכום הריאלי שהדייר באמת מוציא מכיסו.

3. האם מותר להוסיף כסף על השכירות?

דיירים רבים חוששים כי הוספת כסף פרטי לטובת דירה איכותית יותר מהדירה שפונתה תפגע בפטור ממס.

• הבהרה משפטית: החוק פוטר את התשלום המתקבל מהיזם בלבד. אין מניעה חוקית שהדייר יוסיף ממשאביו האישיים כדי לשכור נכס יקר יותר.

• דגש המשרד: אנו מוודאים שהדיווח לרשויות המס יפריד בצורה ברורה בין רכיב "שירותי הבנייה" (השכירות מהיזם) לבין התוספת הפרטית, כדי למנוע "זיהום" של הפטור ממס שבח בתום הפרויקט.

   

האם דמי שכירות חלופיים חייבים במע"מ?

במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, דמי שכירות חלופיים אינם מהווים בדרך כלל שירות הניתן על ידי בעל הדירה ליזם, אלא רכיב במסגרת העסקה הכוללת להעברת הזכויות במקרקעין.

לכן, יש לבחון את הסיווג המיסויי בהתאם למהות העסקה, זהות הצדדים והמבנה המשפטי של הפרויקט.

בפרויקטים מורכבים, הכוללים בעלי זכויות בעלי מאפיינים שונים, כגון בעלי דירות המשמשות לעסק, משקיעים או נכסים שאינם משמשים למגורים, מומלץ לבצע בדיקה פרטנית מראש.

ליווי משפטי בהתחדשות עירונית

למשרד וולר ושות' ניסיון של למעלה מ-60 שנה בליווי משפטי של פרויקטי נדל"ן מורכבים, לרבות הסכמי קומבינציה, פינוי-בינוי, תמ"א 38, מיסוי מקרקעין, ייצוג מול הרשויות המקומיות, מוסדות התכנון, לשכת רישום המקרקעין, רמ"י ומול רשות המסים. נשמח להעניק לכם ייעוץ משפטי מותאם אישית, וללוות אתכם בתהליך המשפטי, החל משלב המו"מ, דרך ניסוח ההסכמים, בדיקת סוגיות המס הרלוונטיות ועד לרישום הזכויות המלא בטאבו.

אנו לא רק עורכי דין שמנסחים סעיפים בהסכמים; אנו מנהלי סיכונים שמבינים את הדינמיקה הכלכלית. הליווי שלנו כולל פיקוח שוטף על עמידת היזם בתשלומים, עדכון הערבויות בהתאם להתקדמות הפרויקט, ומענה משפטי מיידי מול רשויות המס במקרה של דרישות תשלום חריגות.

צרו קשר עם משרד וולר ושות' – משרד עורכי דין מומחה בתחום המקרקעין והתחדשות עירונית בחיפה.

נכתב על ידי עו״ד ונוטריון פנחס וולר, מייסד משרד עו"ד וולר ושות׳, המוביל במשך עשרות שנים את תחום דיני המקרקעין, מיסוי מקרקעין ותכנון ובניה, בחיפה והצפון. עו״ד וולר נמנה עם דור המייסדים של העשייה המשפטית בתחום הנדל״ן הציבורי והפרטי, וליווה אלפי עסקאות מקרקעין, פרויקטי בנייה מורכבים, הסכמי קומבינציה, רישומי זכויות, תוכניות מתאר, הפקעות והליכי הפשרה. במסגרת עבודתו, ייצג עו״ד פנחס וולר רשויות מקומיות, קבלנים, בנקים, אגודות שיתופיות ובעלי קרקעות פרטיים, בכל הערכאות.

פורסם ביום 03/07/2021. עידכון אחרון: 14/07/2026.