top image

רכוש משותף

דיני הבתים המשותפים מכירים אך ורק בשני סוגים של שטחים אשר מצויים בבית משותף: דירות, ורכוש משותף. הגדרתו של הרכוש המשותף הנה הגדרה שיורית, והנה “כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או את מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסוימת”. בהתאם להגדרה זו, ההכרעה אם חלק מסוים בבית משותף נחשב ל”רכוש משותף”, מתבססת על מבחן הייעוד. מבחן זה כולל שני תנאים מצטברים: האחד, שאותו חלק הרלוונטי בבית המשותף נועד, על פי מהותו, לשמש את כל בעלי הדירות או את מרביתם; והשני, שניתנה לכל בעלי הדירות או למרביתם זכות, או למצער רשות לעשות בשטח זה שימוש.

 

זכות שימוש ברכוש המשותף

הוראות סעיף 55 לחוק המקרקעין, התשכ”ט – 1969 קובעות כי לכל דייר המתגורר בבניין הרשום כבית משותף, יש זכות ברכוש המשותף של אותו בית משותף. כלומר, לכל דירה צמוד חלק בלתי מסוים (לא מוגדר, לא מתוחם) ברכוש המשותף. שיעור החלק של כל דירה ייקבע בתקנון הבית המשותף, אולם כאשר אין תקנון, שיעור חלק כל דירה הנו בהתאם ליחס שבין שטח הרצפה של הדירה ובין שטח הרצפה הכולל שבבית המשותף.

בבניינים שאינם רשומים כבית משותף (וכן בבניינים שטרם נרשמו בבית משותף), כל חלק שלא שייך לדירה בבניין המשותף, הינו רכושם של כלל הדיירים בבניין, לרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם – אפילו הם בתחום דירה מסוימת.

 

הצמדת רכוש משותף לדירה

נושא גריעת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה מסוימת, העסיק באופן תדיר את הפסיקה. הצמדה של חלקים מהרכוש המשותף, יכולה להיעשות בהסכם שבין רוכש הדירה לבין הקבלן (המוכר), בהתאם לחוק המכר (דירות), תשל”ג – 1973, או בשלב מאוחר יותר,  בהסכם שבין בעלי הדירות בבית המשותף, לבין עצמם.

האם ניתן להצמיד רכוש משותף ?

בשתי הדרכים דלעיל, נקבע כי יש אפשרות לקבוע, בהסכמה, בצורה ברורה ומפורשת, הצמדת רכוש משותף לדירה מסוימת, בלבד. בהתאם לסעיף 62(א) לחוק המקרקעין, גריעה מהרכוש המשותף והצמדת חלקים ממנו לדירות דיירים מסוימים כפופות להסכמת כל בעלי הדירות, פה אחד, ובלעדיה אין היא תקפה. על פי חוק המקרקעין, ההצמדה נחשבת כ-“עסקה במקרקעין”, לכל דבר ועניין, והיא מחוייבת בדיווח למיסוי מקרקעין. לאחר הדיווח, יש לבצע רישום/ בקשה לתיקון צו הבית המשותף. כך, מקבלת העסקה תוקף קנייני.

עם זאת, ועל אף הסכמות הדיירים, על פי סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין, ועל פי הדין (ע”א 7260/12 ‏עמליה פרנק כהן נכסים והשקעות בע”מ נ’ חברת “וזוב נכסים בע”מ”‏ [פורסם בנבו]), חלקים מסוימים מהבית המשותף ומהמנגנונים בו, אינם יכולים להיות מוצמדים לדירה מסוימת. כך, לשם הדוגמה, חדרי המדרגות, המעליות, מקלטים ומתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות, אינם יכולים להיות מוצמדים לדירה כלשהי.

מובהר כי שתיקת דיירים, ואף לתקופה ארוכה, אינה מהווה הסכמה או מחילה, כלפי ביצוע ההצמדה, וזכויותיהם בבניין המשותף, ככלל, אינן מתיישנות, והן שרירות וקיימות (ע”א 831/80 זמיר נ’ כימיקלים ופוספטים בע”מ [פורסם בנבו]).

 

זכויות בניה בבית משותף

זכויות בניה אינן “שטח” בבית משותף. זכויות בניה מבטאת, כפי שהובהר בפסיקה, “את האפשרות לניצול הקרקע לבנייה על-פי הדין” (ע”א 7394/03 נכסי ר.א.ר.ד חברה לבניין בע”מ נ’ מנהל מס שבח מקרקעין, רחובות [פורסם בנבו]), או את האפשרות להמשיך ולבנות על השטחים שנבנו זה מכבר. כפועל יוצא, נקבע בפסיקת בית המשפט, כי זכויות בניה אינן חלק מהמקרקעין ומהרכוש המשותף, אלא “נכס משותף” המצוי ב”בעלות משותפת” של כלל הדיירים בבית המשותף. במקרה בו הוצמד רכוש משותף לדירה מסוימת, אזי ניתנת לאותה הדירה זכות לשימוש בלעדי בחלק מסוים בשטח המשותף, אך לא זכויות בניה.

 

משרד וולר ושות’ מעניק ללקוחותיו, לא רק את הידע המשפטי ההכרחי והנדרש לביצוע העסקה, אלא גם את הערך המוסף: ניסיון של למעלה מ-40 שנה בתחום המקרקעין, התכנון והבניה, אלפי לקוחות וחוזים, הופעה בכל ערכאות בתי המשפט, מיומנות, הבנה, ידע מקצועי רב-תחומי, ניהול סיכונים, ייצוג נאמן ומסור של הלקוחות. זאת, על מנת לסייע ולהגן על כל לקוח. צרו קשר עכשיו.

 

האמור לעיל, אינו מהווה חלופה לקבלת ייעוץ משפטי מקצועי מטעם עורך דין, והם מובאים לידיעה כללית בלבד. מידע זה אינו מהווה מידע משפטי מחייב, ואין להסתמך עליו בשום צורה.

שתפו עם חברים