top image

רכוש משותף

רכוש משותף

רכוש משותף

בית משותף הנו מבנה שיש בו שתי דירות או יותר, והוא רשום בפנקס הבתים המשותפים. לכל דירה בבית המשותף יש בעלות נפרדת. שאר חלקי הבניין הנם רכוש משותף, הנמצא בבעלות משותפת של כל בעלי הדירות בבניין. כך לדוגמה, גג הבית, הקירות החיצוניים, חדרי המדרגות, המעליות, המקלט, מתקני הסקה או מים, וכל מתקן המיועד לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם. הרישום של הבית כבית משותף, חיוני לצורך חלוקת הזכויות, בין הבעלים. כעובדה, מרבית סכסוכי השכנים בישראל, עוסקים ברכוש המשותף.

 

זכויות בבית המשותף

זכות בבית משותף (הן זכות הבעלות בדירה והן הזכויות ברכוש המשותף), היא זכות ייחודית. היא אינה משתלבת ב"משבצות" הקניין המקובלות. כב' השופט חשין, ב-רע"א 7112/93 צודלר נ' יוסף [פורסם בנבו] קבע כי "הבית המשותף הוא "יצור כלאיים" שלא ניתן להחיל עליו, כמובן מאליו, כללים מקובלים לגבי קניין רגיל". בעוד שלגבי זכות הקניין הקלאסית אין מקום לדבר על מונחים כגון סבירות (בכפוף למגבלות הקבועות בדין), הרי שזכות בבית משותף, משלבת בתוכה יסודות ייחודיים ויסודות שיתופיים, אשר מחייבים בחינת החלטות לאור סבירותן.

 

רכוש משותף

הגדרתו של הרכוש המשותף הנה הגדרה שיורית: "כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או את מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסוימת". בהתאם, ההכרעה אם חלק מסוים בבית משותף נחשב ל"רכוש משותף", מתבססת על מבחן הייעוד. מבחן זה כולל שני תנאים מצטברים: האחד, שאותו חלק הרלוונטי בבית המשותף נועד, על פי מהותו, לשמש את כל בעלי הדירות או את מרביתם; והשני, שניתנה לכל בעלי הדירות או למרביתם זכות, או למצער רשות, לעשות בשטח זה שימוש.

 

זכות שימוש ברכוש המשותף

הוראות סעיף 55 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, קובעות כי לכל דייר המתגורר בבניין הרשום כבית משותף, יש זכות ברכוש המשותף של אותו בית משותף. כלומר, לכל דירה צמוד חלק בלתי מסוים (לא מוגדר, לא מתוחם) ברכוש המשותף. שיעור החלק של כל דירה ייקבע בתקנון הבית המשותף. אם אין תקנון, חלק כל דירה הנו בהתאם ליחס שבין שטח הרצפה של הדירה, ובין שטח הרצפה הכולל שבבית המשותף.

בבניינים שאינם רשומים כבית משותף (ובבניינים שטרם נרשמו בבית משותף), כל חלק שלא שייך לדירה בבניין המשותף, הינו רכושם של כלל הדיירים בבניין. רכוש זה כולל את הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם.

 

האם ניתן להצמיד רכוש משותף?

"הצמדה" מהווה הוצאת חלק מסוים מהרכוש המשותף, והצמדתו לדירה מסוימת. באופן זה, אותו השטח יוצא מהרכוש המשותף, ועובר להיות קניינו של בעל הדירה שאליה הוצמד. יש אפשרות לקבוע, בהסכמה, בצורה ברורה ומפורשת, הצמדת רכוש משותף לדירה מסוימת, בלבד. סעיף 62(א) לחוק המקרקעין קובע כי גריעה מהרכוש המשותף והצמדת חלקים ממנו לדירות דיירים מסוימים, כפופות להסכמת כל בעלי הדירות, פה אחד, ובלעדיה אין היא תקפה. על פי החוק, ההצמדה היא "עסקה במקרקעין", לכל דבר ועניין, ומחייבת דיווח למיסוי מקרקעין. לאחר הדיווח, יש לבצע רישום/ בקשה לתיקון צו הבית המשותף. כך, מקבלת העסקה תוקף קנייני.

עם זאת, ועל אף הסכמות הדיירים, על פי סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין, ועל פי הדין (ע"א 7260/12 ‏עמליה פרנק כהן נכסים והשקעות בע"מ נ' חברת "וזוב נכסים בע"מ"‏), חלקים מסוימים מהבית המשותף ומהמנגנונים בו, אינם יכולים להיות מוצמדים לדירה מסוימת. כך, לשם הדוגמה, חדרי המדרגות, המעליות, מקלטים ומתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות, אינם יכולים להיות מוצמדים לדירה כלשהי. מובהר כי שתיקת דיירים, ואף לתקופה ארוכה, אינה מהווה הסכמה או מחילה, כלפי ביצוע ההצמדה, וזכויותיהם בבניין המשותף, ככלל, אינן מתיישנות, והן שרירות וקיימות (ע"א 831/80 זמיר נ' כימיקלים ופוספטים בע"מ).

 

כיצד מבצעים הצמדת רכוש משותף לדירה?

נושא גריעת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה מסוימת, העסיק באופן תדיר את הפסיקה. הצמדה של חלקים מהרכוש המשותף, יכולה להיעשות בהסכם שבין רוכש הדירה לבין הקבלן (המוכר), בהתאם לחוק המכר (דירות), תשל"ג – 1973. ניתן גם לחתום עליה מאוחר יותר, בהסכם שבין בעלי הדירות בבית המשותף. מעוניינים לחתום על חוזה מכר דירה? פנו אלינו ונשמח לסייע.

 

תקנון הבית המשותף 

סעיף 61 לחוק המקרקעין מסדיר את היחסים בין בעלי הדירות, באמצעות תקנון. על פי החוק, הוראות התקנון המצוי יחולו על בעלי הדירות בבתים המשותפים, אלא אם הם יבחרו לנסח הוראות חליפיות בתקנון מוסכם. האסיפה הכללית של הבית המשותף מסדירה את ההתנהלות בבית המשותף, קובעת את אופן הניהול של הרכוש המשותף, ההוצאות וההכנסות, תיקונים, ועוד. היא מחויבת לבצע את התיקונים הנחוצים ברכוש המשותף, אשר אי ביצועם עלול לפגוע באחד הנכסים בבית המשותף. נציגות הבית המשותף מוסמכת לפעול מטעם בעלי הדירות, בכל עניין הקשור לניהולו השוטף ולאחזקתו התקינה של הבית המשותף. סכסוכים בין בעלי הדירות בנושאים המופיעים המופיעים בתקנון המשותף, יידונו בפני המפקח על רישום המקרקעין.

יש לשים לב כי התקנון המוסכם, או שינויו, יהיה תקף רק בתנאים הבאים: הוא אינו פוגע בזכויות בעלי הדירות בבניין; הוא אינו קובע תשלומים או חובות ללא הסכמה וללא הוראה מפורשת בחוק; והוא לא מצמיד רכוש משותף לדירה מסוימת, בלי הסכמת כל בעלי הדירות.

תשומת לב לנושא נוסף: הוראות תקנון הבית המשותף חלות הן על השימוש למגורים, והן על שימושים אחרים. כך לדוגמה, יחולו ההוראות של הבית המשותף גם על עסקים, חנויות ומשרדים הנמצאים באותו הבניין. פעמים רבות נושא זה אינו נמצא בשיקולים של מי שרוכש נכס מסחרי.

 

האם ניתן להתקין עמדת טעינה לרכב חשמלי ברכוש המשותף?

בהתאם לפסיקת המפקח על רישום המקרקעין ((פ"ת) 384/21 לוי יחיעם נ' נציגות ועד מרכזי רום העיר שלב ד' כפר סבא), התקנה עמדת טעינה חשמלית ברכוש המשותף, היא שימוש סביר ברכוש המשותף. עמדת טעינה, המותקנת כראוי, ומחוברת לחשמל הדירתי, אינה מונעת שימוש סביר ברכוש המשותף, מבעל דירה אחר. לפיכך, נראה שההתקנה והשימוש אינן טעונות הסכמת האסיפה הכללית של הבית המשותף. קראו עוד במאמר בנושא התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי בחניה משותפת.

 

הצמדת חניה בבית משותף

הצמדת חניה לדירה מצריכה הסכמת כלל בעלי הדירות. ככל שמתקבלת החלטה כזו, יש לשנות את תקנון הבית המשותף, להצמיד את החלק לדירה מסוימת, ולהשלים רישום בטאבו. המבקש יהא חייב בתשלום דמי איזון, לשאר בעלי הדירות (לרוב – הסכום נקבע על ידי שמאי מקרקעין).

 

זכויות בניה בבית משותף

זכויות בניה אינן "שטח" בבית משותף. הן מבטאות את האפשרות לניצול הקרקע לבנייה על-פי הדין, או את האפשרות להמשיך ולבנות על השטחים שנבנו. מעמד זכויות הבניה אינו כחלק מהמקרקעין ומהרכוש המשותף, אלא "נכס משותף", המצוי ב"בעלות משותפת" של כלל הדיירים. במקרה בו הוצמד רכוש משותף לדירה מסוימת, אזי ניתנת לאותה הדירה זכות לשימוש בלעדי בחלק מסוים בשטח המשותף, אך לא זכויות בניה.

 

עורך דין מקרקעין – הביטחון שלך בעסקה

קניית דירה בבית משותף, מצריכה התנהלות זהירה ומקצועית. עורך דין קניית דירה הוא בעל הידע והניסיון בקריאת תוכניות בניה, תשריטים ותקנונים, חוזים והסכמים. משרד וולר ושות' מעניק ללקוחותיו, את הערך המוסף: ניסיון, מומחיות ומיומנות של עשרות שנים במקרקעין, תכנון ובניה, ניהול סיכונים, וייצוג נאמן ומסור. זאת, על מנת לסייע ולהגן על כל לקוח בעסקת מקרקעין. צרו איתנו קשר עכשיו.

שתפו עם חברים
צרו איתנו קשר