רכישת דירה מקבלן בפרויקט ללא היתר בניה

רבים מעדיפים לרכוש דירה ראשונה, או דירה להשקעה, מקבלן או מיזם. ברוב המקרים, בשלב זה אין לדירה היתר בניה. היתרון העיקרי של העסקה הוא המחיר (עד 25% ביחס לדירה יד שניה, או לדירה עם היתר בניה). מנגד, לעסקה זו מספר חסרונות משמעותיים:

• אי וודאות באשר להליכי התכנון/ הרישוי שיאושרו.
• אי הוצאת היתר בניה.
• אי ודאות לגבי מועד המסירה לידי הרוכשים.
• חוסר ודאות לגבי ההצמדות לדירה,
• אי השלמה של הרישום בטאבו.

ליווי של עורך דין מקרקעין, ותיק ומנוסה, עשוי לצמצם את הסיכונים שברכישת דירה מקבלן, ולהבטיח את כספיכם, במקרה שהעסקה לא תבוצע כפי שחלמתם. סקירה תמציתית של הסיכויים, היתרונות החסרונות ומערך השיקולים ברכישת דירה מקבלן בפרויקט ללא היתר בניה. 

היעדר היתר בנייה כפער מהותי במצב הזכויות התכנוני

היעדר היתר בנייה אינו עניין טכני בלבד, אלא מגדיר שלב משפטי-תכנוני מהותי שבו טרם התגבש הסטטוס התכנוני הסופי של המקרקעין. בשלב זה, הזכויות הקנייניות אינן מגובות במסלול רישוי מאושר לביצוע, והפרויקט מצוי במצב של תלות בהחלטות מוסדות התכנון.

המשמעות היא כי הממכר הנרכש אינו "דירה", אלא זכות חוזית עתידית התלויה באישור רגולטורי חיצוני. מצב זה מייצר פער מובנה בין הציפייה החוזית לבין יכולת המימוש בפועל, לרבות במישורי שטח, תכנון פנימי, מספר יחידות, הצמדות ומפרט. פער זה מחייב עיגון חוזי מפורש של מנגנוני התאמה, לרבות התמודדות עם שינויי תכנון מהותיים או דחיית הפרויקט כולו.

סיכון לשינוי תכנוני והשלכות על שווי הדירה

בפרויקטים טרם היתר, התכנית המוצגת לרוכשים אינה בהכרח התכנית שתאושר בפועל. מוסדות התכנון מוסמכים להתנות, לשנות או לצמצם היקפי בנייה, קווי בניין, זכויות בנייה, תוספות ושימושים נלווים.

שינויים אלה עשויים להשפיע באופן ישיר על שווי הדירה, איכותה, מיקומה בתוך הבניין ואף עצם קיומה הפיזי במתכונתה המובטחת.

בהיבט משפטי, מדובר בסיכון של שינוי מהותי בממכר תוך כדי חיי החוזה, המחייב קביעת מנגנוני התאמה כגון:

• זכות ביטול הדדית במקרה של שינוי מהותי
• מנגנון פיצוי מוסכם בגין ירידת ערך
• קביעת “גבולות סטייה” תכנוניים מותרים מראש

בטוחות הרוכש ומעמד הכספים בשלב טרום היתר

אחד מנושאי הליבה בעסקאות מסוג זה הוא אופן הבטחת כספי הרוכש. הדין מחייב מנגנוני בטוחה בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות), אולם בפועל קיימת הבחנה בין שלב טרום היתר לבין שלב לאחר קבלת היתר וביצוע בנייה בפועל.

בשלב טרום היתר, הסיכון המרכזי אינו כשל ביצועי בלבד, אלא כשל רגולטורי או תכנוני המונע את יציאת הפרויקט לפועל כלל.

לפיכך, יש לוודא כי:

• כל תשלום מבוצע כנגד בטוחה תקפה בלבד
• לא מתבצעות העברות ישירות ליזם ללא מנגנון נאמנות או ליווי בנקאי
• קיימת שקיפות מלאה לגבי מצב החשבון המלווה והיקף הפרויקט המאושר בפועל

אחריות חוזית בגין מצגים שיווקיים והדמיות

בפרויקטים טרום היתר, חלק משמעותי מההתקשרות מבוסס על הדמיות, תשריטים ומצגים שיווקיים. בפסיקה הישראלית הוכרה חובת גילוי מוגברת של קבלן בשלב הטרום חוזי, לרבות מצגים שאינם חלק מהחוזה הפורמלי אך השפיעו על ההחלטה להתקשר בעסקה.

משמעות הדבר היא כי מצגים שיווקיים עשויים לקבל תוקף משפטי מחייב. בנוסף, סטייה בינם לבין ההיתר בפועל עשויה להקים עילת תביעה.

הסדר המימון בפרויקט

היבט מהותי נוסף נוגע ליציבות הפיננסית של היזם ולמערכת היחסים עם הגורם המממן. פרויקטים בשלב טרום היתר מתאפיינים לעיתים במבנה מימון מורכב, הכולל תלות במכירות מוקדמות ובאישור בנקאי עתידי להעמדת מסגרת אשראי מלאה.

יש להבין כיצד עובד הסדר המימון בפרויקט בניה. ראשית, מימון מרבית הפרויקטים הנו בנקאי (או חוץ בנקאי), ולא מההון העצמי של היזם. במסגרת העמדת האשראי ליזם, עורכים הגופים המממנים בדיקות כלכליות, ומאפשרים מכירה מוקדמת (פרי-סייל) של דירות. קצב המכירה, היקף המכירה, ההתעניינות הציבורית, ועוד מספר פרמטרים, מאותתים על הפרויקט, ומאפשרים הזרמת הון ראשוני של רוכשים, לפרויקט. לכן, בשלב זה, היזמים יכולים (וחייבים) להציע הנחות, בשיעור גבוה.

מהעבר השני, כל מה שיש בידי הרוכשים, זו הבטחה לדירה. אופציה, הכתובה על נייר. בסיכון גבוה, ללא היתר בניה כדין, ללא פרטים, ללא מפרט טכני או שטח מחייב, וללא רמת הוודאות הנדרשת בעסקה במקרקעין. מצב זה מייצר סיכון מערכתי של עצירת פרויקט עקב שינוי תנאי אשראי, אי עמידה ביעדי מכירות או שינוי מדיניות של הגוף המלווה.

איך מצמצמים סיכונים ברכישת דירה מקבלן בפרויקט ללא היתר בניה?

כאמור, המחיר הנמוך שברכישת דירה מקבלן, טרם היתר בניה, משקף את הצורך של הקבלן, ואת הסיכונים לרוכשים. לכן, חשוב מאד להצטייד בעורך דין מקרקעין מטעם הרוכשים, שיידע לגדר ולצמצם את הסיכונים. מניסיון של למעלה מ-40 שנה בתחום המקרקעין והנדל"ן, יש לנו, במשרד וולר ושות', מספר המלצות חשובות:

• סעיף 2 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, מתיר לקבלן לגבות, בעת מכירת דירה, עד לסך של 7% ממחיר הדירה ללא הנפקת בטוחה כלשהי. התשלום יופקד בחשבון נאמנות או בחשבון הבנק של הגורם המלווה. אין להתפתות לתשלומים בדרכים אחרות, או לגורמים אחרים, אף אם תוצע הנחה בשיעורים גבוהים מאד!
• בדקו האם קיימת תכנית מאושרת, שמכוחה ניתן להוציא היתר בניה. וודאו שהיזם הגיש בקשה להיתר בניה, שתאפשר את השלמת הפרויקט במועד. בדקו האם הקבלן ביקש הקלות לדירה או לפרויקט, שאפשר שיאריכו את מועד קבלת הדירה; ועוד.
• הגדרת לוחות זמנים מדויקים לקבלת היתר הבניה, באמצעות קביעת תנאי מתלה להסכם. ככל ולא יתקבל היתר הבניה כאמור, יבוטל החוזה, ולחילופין – לרוכשים תעמוד הזכות לבטל את ההסכם, ולקבל את הכסף בחזרה, במלואו (כשהוא צמוד למדד המחירים לצרכן). הגדירו כי ככל שלוחות הזמנים יתארכו, יגדל אחוז ההנחה שיינתן.
• הגדירו את המועד לקבלת המפתח לדירה. ציינו במפורש כיצד ייספרו הימים, ואת הסנקציות על איחור במסירת דירה. על פי חוק המכר (דירות), איחור במסירת הדירה מחייב את היזם לשלם פיצוי לרוכשים. קבעו מועדים ברורים, בניסוח חד-משמעי, שיאלץ את היזם למלא את התחייבויותיו, לבצע, לתקן ולהשלים את הנדרש במפרט הטכני בדירה, בזמן.
• הגדירו את המפרטים הטכניים, ההצמדות והמנגנונים לקביעתם: טרם מתן היתר בנייה, הרי שכל ההדמיות, התוכניות, המפרטים הטכניים ויתר ההבטחות, ההצמדות לדירה (גג, חניות, כיוונים) – אינם סופיים. לכן, מומלץ לקבוע מנגנונים ברורים לביצוע ההתאמות והתיקונים, לשינויים או לסטיות בין המצג לרוכשים, לבין האישורים שיתקבלו. הוראות אלה ידועות ומוכרות, לעורך דין מקרקעין, המלווה אתכם בעסקה.

עורך דין מקרקעין

רכישת דירה מקבלן בפרויקט ללא היתר בניה, הנה עסקה כלכלית – בתנאי שניתנות לרוכשים הגנות משפטיות. בדקו האם ההנחה המוצעת לדירה, שווה את הסיכונים. לפני הכל, מומלץ להפעיל היגיון בריא, לשאול את השאלות הנכונות, ולבצע בדיקות באופן עצמאי ובלתי תלוי. ליווי של עורך דין מקרקעין, ותיק ומנוסה, מצמצם את הסיכונים. על מנת להרגיש בטוחים, אין מקום לקיצורי דרך. התייעצו עם משרד עורכי הדין וולר ושות', המתמחה בדיני מקרקעין, מיסוי מקרקעין ותכנון ובניה, מאז שנת 1965. צרו קשר, עכשיו.