top image

רכישת דירה מקבלן בפרויקט ללא היתר בניה

בקשה להיתר בניה

רבים מעדיפים לרכוש דירה ראשונה, או דירה להשקעה, מקבלן או מיזם. אלא שפעמים רבים, העסקה מבוצעת כאשר אין לדירה היתר בניה. היתרון העיקרי של העסקה הוא מחיר זול יותר (עד כדי 25% ביחס לדירה יד שניה, או לדירה שלה היתר בניה). מנגד, קיימים חסרונות בולטים ומשמעותיים: אי וודאות באשר להליכי התכנון/ הרישוי שיאושרו, מועד המסירה לידי הרוכשים, אי הוצאת היתר בניה, חוסר ודאות לגבי ההצמדות לדירה, רישום בטאבו שלא הושלם, ועוד. ליווי של עורך דין מקרקעין, ותיק ומנוסה, עשוי לצמצם את הסיכונים שברכישת דירה מקבלן, ולהבטיח את כספיכם, במקרה שהעסקה לא תבוצע כפי שחלמתם.

 

הסדר המימון בפרויקט

טרם ניתוח היתרונות והחסרונות ברכישת דירה מקבלן, יש להבין את הסדר המימון של מרבית הפרויקטים בתחום הבניה. ראשית, מימון מרבית הפרויקטים הנו בנקאי (או חוץ בנקאי), ולא מההון העצמי של היזם. במסגרת העמדת האשראי ליזם, עורכים הגופים המממנים בדיקות כלכליות, ומאפשרים הליך של מכירה מוקדמת (פרי-סייל) של דירות. קצב המכירה, היקף המכירה, ההתעניינות הציבורית, ועוד מספר פרמטרים, מאותתים על הפרויקט, ומאפשרים הזרמת הון ראשוני של רוכשים, לפרויקט. לכן, בשלב זה, היזמים יכולים (וחייבים) להציע הנחות, בשיעור גבוה. מהעבר השני, כל מה שיש בידי הרוכשים, זו הבטחה לדירה. אופציה, הכתובה על נייר. בסיכון גבוה, ללא היתר בניה כדין, ללא פרטים, ללא מפרט טכני או שטח מחייב, וללא רמת הוודאות הנדרשת בעסקה במקרקעין.

 

צמצום הסיכון ברכישת דירה מקבלן בפרויקט ללא היתר בניה

כאמור, המחיר הנמוך שברכישת דירה מקבלן, בשלב שטרם ניתן היתר בניה, משקף את הצורך של הקבלן, ואת הסיכונים אותם נוטלים הרוכשים. לכן, חשוב מאד להצטייד בעורך דין מקרקעין מטעם הרוכשים, שיידע לגדר ולצמצם את הסיכונים. מניסיון של למעלה מ-40 שנה בתחום המקרקעין והנדל"ן, יש לנו, במשרד וולר ושות', מספר המלצות חשובות:

  1. סעיף 2 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, מתיר לקבלן לגבות, בעת מכירת דירה, עד לסך של 7% ממחיר הדירה ללא הנפקת בטוחה כלשהי. יש לוודא ולהקפיד כי כל תשלום, יופקד בחשבון נאמנות על שם עורך הדין מטעם הקבלן, או לחשבון הבנק של הגורם המלווה. בשום פנים ואופן אין להתפתות לתשלומים בדרכים אחרות, או לגורמים אחרים, אף אם תוצע הנחה בשיעורים גבוהים מאד.  
  2. בדיקה של הליכי התכנון והליכי הרישוי: האם קיימת תכנית מאושרת, שמכוחה ניתן להוציא היתר בניה; האם היזם הגיש בקשה להיתר בניה, שתאפשר את השלמת הפרויקט; האם יידרשו הקלות לדירה או לפרויקט; ועוד.
  3. הגדרת לוחות זמנים מדויקים לקבלת היתר הבניה, באמצעות קביעת תנאי מתלה להסכם. ככל ולא יתקבל היתר הבניה כאמור, יבוטל החוזה, ולחילופין – לרוכשים תעמוד הזכות לבטל את ההסכם, ולקבל את הכסף בחזרה, במלואו (כשהוא צמוד למדד המחירים לצרכן). הגדירו כי ככל שלוחות הזמנים יתארכו, יגדל אחוז ההנחה שיינתן.
  4. הגדירו היטב את המועד, בו ייערך מועד המסירה ("קבלת מפתח"), כיצד יימנה, ואת הסנקציות החוזיות. על פי חוק המכר (דירות), איחור במסירת הדירה מחייב את היזם לשלם פיצוי לרוכשים, בהתאם להוראות החוק: קבעו מועדים ברורים, בניסוח חד-משמעי, שיאלץ את היזם למלא את התחייבויותיו, לבצע, לתקן ולהשלים את הנדרש במפרט הטכני בדירה, תוך שהוא עומד בלוחות הזמנים בחוזה.
  5. הגדירו את המפרטים הטכניים, ההצמדות והמנגנונים לקביעתם: טרם מתן היתר בנייה, הרי שכל ההדמיות, התוכניות, המפרטים הטכניים ויתר ההבטחות, ההצמדות לדירה (גג, חניות, כיוונים) – אינם סופיים. לכן, מומלץ לקבוע מנגנונים ברורים לביצוע ההתאמות והתיקונים, לשינויים או לסטיות בין המצג לרוכשים, לבין האישורים שיתקבלו. הוראות אלה ידועות ומוכרות, לעורך דין מקרקעין, המלווה אתכם בעסקה.

 

עורך דין מקרקעין

רכישת דירה מקבלן, בפרויקט ללא היתר בניה, הנה עסקה כלכלית, ככל שניתנות לרוכשים ההגנות המשפטיות הנדרשות. בדקו האם ההנחה המוצעת לדירה, שווה את הסיכונים. לפני הכל, מומלץ להפעיל היגיון בריא, לשאול את השאלות הנכונות, ולבצע בדיקות באופן עצמאי ובלתי תלוי. קבלו ליווי של עורך דין מקרקעין, המתמחה בתחום זה, שיוכל להגן עליכם ועל כספיכם, ככל שהפרויקט לא יבוצע, בדרך עליה חלמתם. על מנת להרגיש בטוחים, אין מקום לקיצורי דרך. התייעצו עם משרד עורכי הדין וולר ושות', המתמחה בדיני מקרקעין, מיסוי מקרקעין ותכנון ובניה. צוות המשרד מורכב מעורכי דין בעלי ניסיון וותק רב, כך שתוכלו להיות בטוחים כי אתם בידיים הטובות והמקצועיות ביותר. צרו קשר, עכשיו.

שתפו עם חברים

לא הצלחנו לאתר את הטופס.