רכישת דירה מקבלן בפרויקט ללא היתר בניה
רבים מעדיפים לרכוש דירה ראשונה, או דירה להשקעה, מקבלן או מיזם. ברוב המקרים, בשלב זה אין לדירה היתר בניה. היתרון העיקרי של העסקה הוא המחיר (עד 25% ביחס לדירה יד שניה, או לדירה עם היתר בניה). מנגד, לעסקה זו מספר חסרונות משמעותיים:
- אי וודאות באשר להליכי התכנון/ הרישוי שיאושרו.
- אי הוצאת היתר בניה.
- אי ודאות לגבי מועד המסירה לידי הרוכשים.
- חוסר ודאות לגבי ההצמדות לדירה,
- אי השלמה של הרישום בטאבו.
ליווי של עורך דין מקרקעין, ותיק ומנוסה, עשוי לצמצם את הסיכונים שברכישת דירה מקבלן, ולהבטיח את כספיכם, במקרה שהעסקה לא תבוצע כפי שחלמתם. סקירה תמציתית של הסיכויים, היתרונות החסרונות ומערך השיקולים ברכישת דירה מקבלן בפרויקט ללא היתר בניה.
הסדר המימון בפרויקט
טרם ניתוח היתרונות והחסרונות ברכישת דירה מקבלן, יש להבין כיצד עובד הסדר המימון בפרויקט בניה. ראשית, מימון מרבית הפרויקטים הנו בנקאי (או חוץ בנקאי), ולא מההון העצמי של היזם. במסגרת העמדת האשראי ליזם, עורכים הגופים המממנים בדיקות כלכליות, ומאפשרים מכירה מוקדמת (פרי-סייל) של דירות. קצב המכירה, היקף המכירה, ההתעניינות הציבורית, ועוד מספר פרמטרים, מאותתים על הפרויקט, ומאפשרים הזרמת הון ראשוני של רוכשים, לפרויקט. לכן, בשלב זה, היזמים יכולים (וחייבים) להציע הנחות, בשיעור גבוה. מהעבר השני, כל מה שיש בידי הרוכשים, זו הבטחה לדירה. אופציה, הכתובה על נייר. בסיכון גבוה, ללא היתר בניה כדין, ללא פרטים, ללא מפרט טכני או שטח מחייב, וללא רמת הוודאות הנדרשת בעסקה במקרקעין.
צמצום הסיכון ברכישת דירה מקבלן בפרויקט ללא היתר בניה
כאמור, המחיר הנמוך שברכישת דירה מקבלן, טרם היתר בניה, משקף את הצורך של הקבלן, ואת הסיכונים לרוכשים. לכן, חשוב מאד להצטייד בעורך דין מקרקעין מטעם הרוכשים, שיידע לגדר ולצמצם את הסיכונים. מניסיון של למעלה מ-40 שנה בתחום המקרקעין והנדל”ן, יש לנו, במשרד וולר ושות’, מספר המלצות חשובות:
- סעיף 2 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל”ה-1974, מתיר לקבלן לגבות, בעת מכירת דירה, עד לסך של 7% ממחיר הדירה ללא הנפקת בטוחה כלשהי. התשלום יופקד בחשבון נאמנות או בחשבון הבנק של הגורם המלווה. אין להתפתות לתשלומים בדרכים אחרות, או לגורמים אחרים, אף אם תוצע הנחה בשיעורים גבוהים מאד!
- בדקו האם קיימת תכנית מאושרת, שמכוחה ניתן להוציא היתר בניה. וודאו שהיזם הגיש בקשה להיתר בניה, שתאפשר את השלמת הפרויקט במועד. בדקו האם הקבלן ביקש הקלות לדירה או לפרויקט, שאפשר שיאריכו את מועד קבלת הדירה; ועוד.
- הגדרת לוחות זמנים מדויקים לקבלת היתר הבניה, באמצעות קביעת תנאי מתלה להסכם. ככל ולא יתקבל היתר הבניה כאמור, יבוטל החוזה, ולחילופין – לרוכשים תעמוד הזכות לבטל את ההסכם, ולקבל את הכסף בחזרה, במלואו (כשהוא צמוד למדד המחירים לצרכן). הגדירו כי ככל שלוחות הזמנים יתארכו, יגדל אחוז ההנחה שיינתן.
- הגדירו את המועד לקבלת המפתח לדירה. ציינו במפורש כיצד ייספרו הימים, ואת הסנקציות על איחור במסירת דירה. על פי חוק המכר (דירות), איחור במסירת הדירה מחייב את היזם לשלם פיצוי לרוכשים. קבעו מועדים ברורים, בניסוח חד-משמעי, שיאלץ את היזם למלא את התחייבויותיו, לבצע, לתקן ולהשלים את הנדרש במפרט הטכני בדירה, בזמן.
- הגדירו את המפרטים הטכניים, ההצמדות והמנגנונים לקביעתם: טרם מתן היתר בנייה, הרי שכל ההדמיות, התוכניות, המפרטים הטכניים ויתר ההבטחות, ההצמדות לדירה (גג, חניות, כיוונים) – אינם סופיים. לכן, מומלץ לקבוע מנגנונים ברורים לביצוע ההתאמות והתיקונים, לשינויים או לסטיות בין המצג לרוכשים, לבין האישורים שיתקבלו. הוראות אלה ידועות ומוכרות, לעורך דין מקרקעין, המלווה אתכם בעסקה.
עורך דין מקרקעין
רכישת דירה מקבלן בפרויקט ללא היתר בניה, הנה עסקה כלכלית – בתנאי שניתנות לרוכשים הגנות משפטיות. בדקו האם ההנחה המוצעת לדירה, שווה את הסיכונים. לפני הכל, מומלץ להפעיל היגיון בריא, לשאול את השאלות הנכונות, ולבצע בדיקות באופן עצמאי ובלתי תלוי. ליווי של עורך דין מקרקעין, ותיק ומנוסה, מצמצם את הסיכונים. על מנת להרגיש בטוחים, אין מקום לקיצורי דרך. התייעצו עם משרד עורכי הדין וולר ושות’, המתמחה בדיני מקרקעין, מיסוי מקרקעין ותכנון ובניה. צרו קשר, עכשיו.
