top image

תמ"א 38 או חלופת שקד

תמא 38 חלופת שקד

בשבועות האחרונים, מקדם משרד הפנים תוכנית חלופית לתמ"א 38. תוכנית זו, שקיבלה ביטוי בתיקון 139 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, מכונה "חלופת שקד", אושרה בכנסת ביום 30/6/2022, ונכנסה לתוקף. מה המשמעויות של התוכניות השונות? תמ"א 38 או חלופת שקד? סקירה.

תמ"א 38

מדינת ישראל נמצאת לאורך ה"שבר הסורי-אפריקאי": אזור גיאוגרפי המועד לרעידות אדמה העלולות לגרום לפגיעה בנפש ולנזקים כבדים לרכוש. לפיכך, יש חשיבות רבה להיערכות לרעידת אדמה חזקה שעלולה להתרחש בשנים הקרובות. לפי הערכות משרד הבינוי והשיכון, בישראל כ-80 אלף מבנים בני שלוש קומות ומעלה הטעונים חיזוק, ובהם כ-810 אלף דירות. לפי תרחיש הייחוס, במקרה של רעידת אדמה חזקה, בנוסף לפגיעות בנפש, למעלה מ-300,000 מבנים ייפגעו, בטווח נזק שבין נזק קל לבין הרס מוחלט. לפיכך, תכנית המתאר הארצית מספר 38, לחיזוק מבנים מפני רעידת אדמה (תמ"א 38), אשר אושרה בממשלה בשנת 2005, קבעה מסלול מהיר לקידום מיגון וחיזוק מבנים קיימים שאינם עומדים בתקן רעידות אדמה. המסלול איפשר חיזוק מבנים באמצעות הנפקת היתר בניה בלבד, ללא הליך תכנון סטטוטורי וללא צורך באישור תכנית בינוי מפורטת. כהשלמה וכתמריץ לכך, הציעה תמ"א 38 הקלות רגולטוריות והטבות מס שונות.

תוצאות תמ"א 38

במשך שנות יישומה, חוזקו ומוגנו מתוקפה בפועל פחות מ-2% מהמבנים המצריכים זאת בכל הארץ, רובם המכריע במרכז הארץ. בנוסף,  משך הפרויקט הכולל, מרגע הגשת בקשה להיתר ועד סיום הפרויקט, התארך משנתיים וחצי בשנת 2010 ליותר משבע שנים בשנת 2020 (תיאור וניתוח תמ"א 38 והתכנית המוצעת להחלפתה, מרכז המחקר והמידע של הכנסת, כאן).

לתוצאות אלה הצטרפו התנגדויות ותלונות של ראשי הערים, שכן תוספות הבניה הניתנות במסגרת תמ"א 38, פוגעות בתכנון ובמרקם העירוני, ואינן נותנות מענה לצרכי התשתיות ומבני הציבור הנדרשים לציפוף הנוצר מיישומה. במילים אחרות, במהלך השנים איבדה תמ"א 38 את ייעודה בחיזוק מבנים, והפכה למכשיר העיקרי להתחדשות עירונית, ברמת המבנה הבודד (מסלול חיזוק ועיבוי הבניה הקיימת, תמ"א 38/1), או מסלול הריסת מבנה ובנייתו מחדש (תמ"א 38/2). גם העובדה שניתן להוציא היתר בניה מכוח תמ"א 38, מעל ראשם של ראשי הרשויות, הביאה לטענות רבות. תוצאות אלה חייבו שינויים.

הודעה על סיום תוקפה של תמ"א 38

בשנת 2019 הוחלט על סיום התכנית עד 2022. התכנית כשלה בחיזוק ומיגון מבנים בהיקף הנדרש, ואי ישימותה ביישובי הפריפריה. התכנית כשלה גם ככלי לציפוף המרקם הבנוי ("התחדשות עירונית"), בין היתר בשל היעדר תכנון ובתוך כך, היעדר מענה לצרכי התשתיות ומבני הציבור הנדרשים לציפוף הנוצר מיישומה. ביום 17/11/2021, הונחה על שולחן הצעת חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 136), הכוללת מתווה למיגון וחיזוק מבנים, כתחליף לתמ"א 38.

מתווה שקד

על פי דברי ההסבר לתיקון 139, הצעת החוק נועדה לעגן את ההסדרים הדרושים לצורך קידום ומתן אפשרות לחיזוק מבנים בודדים בפני רעידות אדמה, כחלופה לתמ"א 38. השוני העיקרי לעומת תמ"א 38 המקורית הוא שהיקף הבנייה החדשה הוא לא בקומות, אלא בזכויות בנייה. בנוסף, החלופה כוללת מסלול של חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, במסלול של הריסה ובניה מחדש (בסגנון תמ"א 38/2), או במסלול חיזוק (בסגנון תמ"א 38/1). בנוסף, המתווה מאפשר לוועדה המקומית הוספת שימושים לצרכי ציבור כחלק ממבני המגורים (בשיעור של %10%-15 מסך שטחי הבניה למגורים במגרש, אשר יירשם על שם הרשות המקומית או המדינה). עוד קובע מתווה שקד מתן סמכות לצמצום תקן החניה, כללים לחבות בהיטל השבחה, מתן סמכויות לוועדות המקומיות להליך רישוי מהיר כחלק מאישור התכנית, ועוד.

מסקנות והמלצות:

יזמים ודיירים המבקשים לפעול לחיזוק מבנה מפני רעידות אדמה, צריכים לבחון את החלופות העומדות בפניהם: הגשת בקשה מכוח תמ"א 38; תכניות עירוניות שנערכו מכח סעיף 23 (תוכניות המאפשרות לרשות המקומית לקדם ולאשר תוכניות הקובעות כללים למימוש התחדשות עירונית ברחבי העיר), או שמא לפי חלופת שקד. שיקולים אלה, ותוקפן של החלופות השונות, יצטרכו לאזן בין משך הליכי התכנון או הרישוי, למול היקף וטיב זכויות הבניה שיתבקשו. משרד עורכי דין וולר ושות' מעניק ללקוחותיו, ביטחון ושקט נפשי. במשך למעלה מ-40 שנה, עוסק המשרד בתחום המקרקעין, תמ"א 38, מיסוי מקרקעין, תכנון ובניה, ומלווה אלפי לקוחות בעסקאות שונות. לא הולכים לעסקת נדל"ן, בלי עורך דין מקרקעין. צרו קשר עכשיו.
שתפו עם חברים
צרו איתנו קשר