המדריך המלא לועד בית לקראת פרויקט תמ”א 38

ועדי בתים (“נציגות הבית המשותף”) רבים, עוסקים בניסיונות לשדרוג וחיזוק המבנה, לצורך שיפור רמת החיים, איכות המגורים, והעלאת שווי הנכס. אחד מהפתרונות הנפוצים ביותר, הוא פרויקט מסוג תמ”א 38. בתמצית, פרויקט תמ”א 38 מאפשר לחזק ולשדרג בנייני ודירות מגורים, שטחים ציבוריים ותשתיות, בתמורה לתמריץ כלכלי ותכנוני עבור יזם הפרויקט. בעלי הדירות מתקשרים עם יזמים או עם קבלנים, והם שמבצעים את הבנייה, את החיזוק ואת השדרוג כנגד קבלת זכויות בנייה להקמת דירות נוספות. את הדירות הנוספות מוכרים היזמים והקבלנים לצורך כיסוי העלויות הדרושות, לרבות הפקת רווח.

אולם בעוד שהיזמים מעוניינים ברווחים, לועד הבית שיקולים נוספים, דוגמת איכות החיים, מראה וטיב המבנה, וקיצור אי-הנוחות. לצורך שמירה על האינטרס של ועד הבית ושל הדיירים, בוחרים עורך דין המתמחה בתמ”א 38, והמייצג אך ורק ועדי בתים ודיירים. מניסיון ארוך-שנים, ניהול נכון, מדויק ורציף של ההליכים, החל מהיום הראשון, בליווי אנשי מקצוע, מייצר שקיפות ו-ודאות גבוהה יותר לכל המעורבים. אלה, מובילים, בסבירות גבוהה, להצלחתו של הפרויקט. היכרות עם השלבים ואבני הדרך בפרויקט, תסייע רבות לבעלי הדירות, אשר יוכלו לכלכל את צעדיהם בשלבים הראשונים. לנוחיותכם, מניסיוננו, המדריך המלא לועד בית לקראת פרויקט תמ”א 38, טיפים ורעיונות מהשטח.

פינוי-בינוי או תמ”א 38

ראשית, נעשה הבחנה בין שני הליכים/פרויקטים עיקריים של חידוש מבני מגורים בישראל: פינוי בינוי, ותמ”א 38.

פינוי–בינוי:

הריסה ובנייה מחדש של מתחם מגורים שלם. פרויקט מסוג זה מקודם בהליך תכנוני, המחייב אישור תוכנית מפורטת ע”י מוסדות התכנון. הליך תכנוני זה עוסק בין היתר בהיבטים כגון מערך התנועה והתחבורה בסביבה, תשתיות המים והביוב, קיבולת מוסדות החינוך, מספר הדירות שייבנו ועוד השפעות על התושבים הקיימים ועל השכונה והמרחב כולו. לאחר אישור התוכנית והתקשרות של בעלי הדירות עם יזם נדרש עוד הליך אישור של תכנון הבניינים עצמם ברמה מפורטת יותר, הנעשה בהליך של הוצאת היתר בנייה. לפרויקטים אלה יש יתרון: הם מחדשים אזור שלם לא רק בהיבט של המבנים עצמם אלא גם בהיבטים של המרחב הציבורי – שדרוג ולעיתים גם תוספת של גינות ציבוריות, מוסדות ציבור, תשתיות ציבוריות, הסדרי תנועה וחניה וכדומה.

תמ”א 38:

פרויקט מכוח תמ”א 38 נעשה לרוב בבניין יחיד, ותכליתו לשפר את עמידותו מפני רעידות אדמה, ולמגן אותו מפני ארועי לחימה. הפרויקט מתבצע באמצעות חיזוק ועיבוי של הבניין הקיים והרחבתו (תמ”א 38/1 ותמ”א 38/3), תוך כדי שהדיירים בדירות הקיימות ממשיכים לגור בדירתם בזמן ביצוע העבודות. מאידך, פרויקט תמ”א 38/2, הנו הריסת המבנה הקיים ובנייתו מחדש. במקרה זה, בעלי הדירות עוברים לדירה חלופית בשכירות עד לסיום הבנייה, וחוזרים לדירה חדשה בבניין החדש שנבנה. פרויקט תמ”א 38 מקודם בהליך תכנוני קצר יחסית. הליך זה דורש בחינה מצומצמת של היבטים תכנוניים-סביבתיים, ואין צורך באישור תוכנית מפורטת. לוועדה המקומית קיים שיקול דעת אם לאשר את הבקשה וכן לשנות את מאפייניה. להרחבה על תכנית תמ”א 38, הרקע ליצירתה, והתקנים הישראלים הרלוונטיים, עיינו כאן.

העקרונות בבסיס פרויקט תמ”א 38

זכויות בנייה:

התוכנית מוסיפה לכל בניין שנבנה לפני שנת 1980, זכויות בנייה. זכויות אלה שייכות, במשותף, לכל בעלי הדירות. זכויות אלה מאפשרות תוספת של קומות ובינוי דירות חדשות, ולרוב – הגדלת שטח של הדירות הקיימות, כולל תוספת ממ”ד.

המנגנון הכלכלי:

בעלי הדירות במבנה מבצעים עסקה עם יזם, במסגרתה הם מוכרים ליזם את זכויות הבניה המשותפות. היזם משתמש בזכויות בניה אלה, על מנת לבנות דירות חדשות בשטח המגרש ולמכור אותן. בתמורה, מבצע היזם עבודות לחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, עבודות למיגון מפני איום ביטחוני (בניית ממ”ד). בנוסף, היזם מרחיב את שטח הדירות הקיימות, מוסיף מרפסת, וכן משדרג את הרכוש המשותף דוגמת לובי, חדרי מדרגות, מעלית, חניות, ותשתיות נוספות. לכן, מימוש עסקת תמ”א 38 יתאפשר רק כאשר מובטחת ליזם רווחיות. רווחיות זו נוצרת מן ההפרש שבין ההכנסות ממכירת הדירות החדשות לבין ההוצאות על שירותי הבנייה, חיזוק המבנה, הרחבתו, שדרוגו ובניית הדירות למכירה.

על פי הפסיקה, השוויון הרלוונטי לבחינה הוא השוויון המהותי – לאו דווקא השוויון הכלכלי. בחינת השוויון בין התוספות לכל אחת מהדירות תבחן את השאלה האם כל אחת מהדירות זוכה לתוספות שטחים דומות במהותן. זאת, בהבדל משוויון בשווי התוספות או בתוספת הערך שהן מוסיפות לכל אחת מהדירות. ככלל, די בכך שהתמורה תהיה שווה לכל בעלי הדירות, ללא קשר לגודל או למיקומה של הדירה.

תהליך קידום פרויקט תמ”א 38

מנסיוננו במשרד וולר ושות’, קיימים מספר שלבים עיקריים, בתהליך קידום פרויקט תמ”א 38.

• בדיקת היתכנות ראשונית והשגת הרוב הדרוש לצורך ביצוע הפרויקט.
• גיבוש ויצירת הסכמת עקרוניות בין בעלי הדירות.
• התארגנות בעלי הדירות ומינוי נציגות מוסמכת.
• בחירת עורך דין מלווה, אשר ייצג את בעלי הזכויות וילווה את הפרויקט מתחילתו ועד סופו.
• הכנת הסכם התקשרות (חוזה).
• ניהול מכרז בין יזמים, ובחירת יזם.
• כנס חתימות, במסגרתו יחתמו כלל בעלי הזכויות על הסכם ההתקשרות המשפטי עם היזם.

להלן פירוט והרחבה של כל אחד מהשלבים.

התארגנות ראשונית – נציגות בעלי הדירות

פרויקט תמ”א 38 מתחיל, במרבית המקרים, מחזון של כמה בעלי דירות. אלה סוחפים אחריהם את יתר בעלי הדירות, במטרה לשנות את הבניין ולהשביח את הנכסים. לנציגות הדיירים, ולאישיותם, משקל חשוב ביותר. הנציגות, בשלב זה, חסרת מעמד ו/או תוקף משפטי, וחבריה אינם נבחרים, אינם מוסמכים לחייב את יתר הדיירים ו/או לקבל החלטות מחייבות. מהות ההתארגנות של הנציגות היא לגבש חזון, ולתווך בין בעלי הדירות לאנשי המקצוע לצורך “התנעת” הפרויקט. בשלבים הבאים, ככל שהפרויקט יתקדם, תמונה נציגות בעלת סמכות.

השגת הרוב הדרוש לצורך ביצוע תמ”א 38

במקרה בו הדיירים מעוניינים לקדם פרויקט מסוג תמ”א, יש לערוך מספר בחינות מקדימות. הראשונה שבהן – המצאות הרוב הדרוש, מבין בעלי הדירות. על ועד הבית לבחון, בשלב הראשוני, האם קיים הרוב הדרוש מקרב בעלי הדירות, לביצוע פרויקט מסוג תמ”א 38. חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס”ח-2008, קובע את סף ההסכמה הנדרש מבעלי הדירות בבניין לשם ביצוע פרויקט תמ”א 38. כדי לבצע עבודות שיפוץ על פי תמ”א 38 יש לקבל הסכמה של לפחות 66% מכלל דיירי הבניין.

חוק ההסדרים לשנת 2023, שינה את הרוב הדרוש במקרה של הריסה ובנייה מחדש (תמ”א 38/2). עד התיקון לחוק, נדרשת הסכמה של לפחות 80% מהבעלים. מכאן ולהבא, ניתן לקדם את הפרויקט, בהסכמת 66% מבין הבעלים. המשמעות היא שרוב קטן יספיק בכדי לכפות את הפרויקט על כלל בעלי הדירות. מחד, מדובר בשינוי משמעותי, שיאפשר פיתוח וקידום של פרויקטים, תוספת דירות מגורים, ומיגון מבנים. מן העבר השני, הפחתת הרוב הדרוש משמעותה ביצוע פרויקט כנגד רצונו של הדייר, פגיעה ברכושו ובקניינו, ושינוי מהותי של אורחות חייו. האיזון בין הדברים, כך נראה, יגיע לפתחו של המפקח על המקרקעין, במהירות.

חוסר הסכמה בקרב בעלי הדירות

לאורך כל שלבי הפרויקט, יש חששות של בעלי הדירות, ואף התנגדות. אם החששות עולים לפני בחירת עורך הדין או היזם, מומלץ כי וועד הבית, או מי מבעלי דירות המעוניינים לקדם את הפרויקט, ישוחחו עם בעלי הדירות. זאת, במטרה להבין את מקור החשש, וכיצד ניתן לפתור את הסוגיה.

לעיתים קרובות, עולים חששות או התנגדות בשלב שבו מקצת בעלי הדירות כבר חתומים עם עורך דין ועם יזם. במקרים מעין אלה, רצוי שעורך הדין מטעם הדיירים, הנציגות והיזם ייצרו קשר וינהלו שיח ומשא ומתן עם בעלי הדירות שטרם חתמו. ניתן גם לפנות לגורמים חיצוניים ולקבל סיוע מקצועי לגישור ללא עלות במרכזי הגישור או במנהלות העירוניות, ככל שקיימות. אם עדיין יש מתנגדים בשלב שבו רוב בעלי הדירות חתמו ומעוניינים לקדם את הפרויקט, הרי שבהתאם לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), רוב בעלי הדירות רשאים לפנות למפקח על המקרקעין ולבקש ממנו הכרעה, לאחר שהתקבלה החלטה על מתן היתר בתנאים בוועדה המקומית. המפקח רשאי לכפות על דייר סרבן בפרויקט תמ”א 38 לחתום על ההסכם עם היזם, ובכך לאפשר את מימוש הפרויקט. המפקח אף רשאי לאשר את מתכונת העבודות מכוח התמ”א.

חשיבה משותפת ויצירת הסכמות עקרוניות

ככל שנמצא רוב לצורך ביצוע הפרויקט, הנושא הראשון הוא חשיבה עקרונית, של בעלי הדירות, על הפרויקט – יתרונותיו וחסרונותיו. ככל שנוצרות הסכמות, מומלץ להעלות אותן על הכתב (בצורה לא מחייבת), לדייק ולשפר אותן.

התארגנות בעלי הדירות ומינוי נציגות מוסמכת

זה השלב בו מקבלת הנציגות המוסמכת, אישור של בעלי הדירות, לקדם את הפרויקט, באופן רשמי. מכאן ואילך, מטרתה של הנציגות היא לסייע בהתארגנות הדיירים בבניין, לשמש נציגי הבעלים מול בעלי המקצוע (יזם, עורך דין מייצג דיירים, אדריכל, שמאי, מארגנים, הרשות המקומית ומוסדות התכנון), לאורך חיי הפרויקט. הלגיטימציה לעבודת הנציגות תהיה מבוססת על בניית יחסי אמון בין הנציגות ובין הדיירים, הנגשת השפה המקצועית וכן ריכוז צורכי הדיירים והעברתם לבעלי המקצוע. עבודת הנציגות נעשית לרוב בהתנדבות, נמשכת על פני שנים רבות וכוללת יכולת הבנה של מורכבות התהליך ויכולת פישוט ותיווך לשאר הדיירים.

בחירת הנציגות נעשית באופן רשמי ומסודר, באסיפה כללית של ועד הבית. כבר בזימון לאסיפה, יש להבהיר לבעלי הדירות, את מהות הפרויקט, כי נציגות עומדת להיבחר, וכי הנציגות תייצג את כל הבעלים בפרויקט. באסיפת הדיירים עצמה, יוסבר לבעלי הדירות מה תפקיד הנציגות, מה הסמכות שתקבל הנציגות, ועוד כללים מהותיים וטכניים. אמנם, הנציגות אינה ישות משפטית ואינה מוסמכת לחתום בשם בעלי הנכסים ולהחליט החלטות מהותיות בפרויקט. עם זאת, לרוב הסכם עם יזם או עם מארגן כולל מנגנון קבלת החלטות מהיר, שבמסגרתו הנציגות ממונה להיות מוסמכת להחליט החלטות בנוגע להתנהלותו השוטפת של הפרויקט. החלטות האסיפה הכללית, מינוי הנציגות ושמות הנציגים, יירשמו בפרוטוקול, ייחתמו, ויפורסמו.

מבנה הנציגות

המלצת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (כאן) היא, כי נציגות תיבחר לכל בניין משותף או כניסה בבניין. מומלץ כי הנציגות תכלול מספר אי-זוגי של נציגים, ע”מ לוודא יכולת קבלת החלטות. במתחם גדול, יחברו נציגויות הבניינים המשותפים הנכללים בפרויקט לכדי נציגות אחת, והיא שתייצג את כלל המתחם. הנציגות תכלול, ככל האפשר, את מגוון הצרכים, הגילים, הוותק, המגדרים והשפות בבניין, וכן את מגוון הדעות באשר לפרויקט. חשוב ביותר שהנציגות תכלול בעיקר דיירים המתגוררים בבניין.

כתב הסמכה לנציגות

אנו ממליצים לחתום על כתב הסמכה מסודר, וכן כתב התחייבות, למניעת כל ספק או מחלוקת בתהליך. כתב ההסמכה יכלול סעיף ברור, לפיו ניתנת בלעדיות לנציגות. קרי, הנציגות היא המייצג הבלעדי של דיירי הבניין, ואין לאף גורם אחר כל זכות להחתים את כולם או את חלקם, על מסמכים או הסכמות. כתב ההסמכה יבהיר כי הנציגות פועלת בהתנדבות וללא תמורה, ואין לה אינטרסים נוספים בפרויקט. מנגד, כתב ההסמכה יכלול סעיף ויתור, לפיו בעלי הדירות לא יוכלו לבוא בטענות או לתבוע את הנציגות – ככל שהנציגות ו/או חבריה פעלו בתום לב ובצורה סבירה. חשוב לציין כי בחתימתם על כתב ההסמכה אין משום התחייבות לחתום על כל הסכם שהוא או לשלם דבר.

בחירת עורך דין מלווה

הנושא השלישי הוא בחירת עורך דין, אשר ישמש כעורך הדין וכיועץ המשפטי של הדיירים, למול היזם. חשוב לזכור כי עורך הדין שייבחר, ישמש כנציג וכשלוח של וועד הבית ושל הדיירים למול היזם, ולכן נאמנותו ומסירותו צריכה להיות לדיירים בלבד. עורך הדין של הדיירים יבחן באופן מקצועי את הרעיונות והצרכים של הדיירים, יעלה רעיונות, צרכים ומסקנות מניסיונו, ויכין את כלל המסמכים והתעודות הנדרשים מבחינה משפטית, לצורך ביצוע התקשרות מהירה, הוגנת וכלכלית, עם היזם שייבחר. מומלץ לעשות סקר מקצועי בין עורכי הדין השונים, לסקור פרויקטי תמ”א 38 שהתחילו ושהסתיימו, לראיין ולקבל המלצות.

מומלץ מאד לוודא כי עורך הדין המלווה, יקבל ייפוי כוח, שיוגבל אך ורק לביצוע בדיקות, פנייה ליזמים ומשא ומתן. מנסיוננו, לא מומלץ לתת לעורך הדין הרשאה לחתום בשם בעלי הדירות על הסכמים נוספים. כמו כן מומלץ לוודא כי בהסכם הההתקשרות עם עורך הדין, תהיה אפשרות לסיום ההתקשרות עם עורך הדין, בתוך פרק זמן עליו יסכימו שני הצדדים.

תשומת הלב: את שכר טרחת עורך הדין בפרויקטי תמ”א 38, ישלם היזם. כלומר, הדיירים לא נדרשים להוציא כספים מכיסם, כדי לשמור על האינטרסים שלהם. כל מה שנדרש לדיירים זה לבחור את עורך הדין המקצועי והמיומן ביותר, שיידע להבין את הצרכים שלהם, ולהגן על האינטרסים שלהם. עורך הדין שייבחר, ילווה את הדיירים, ואת ועד הבית, בכל השלבים: הסכמים, תכנון, ביצוע, פיקוח, כולל העמדת בטוחות וערבויות לדיירים, עד לסיומו המוצלח של הפרויקט. עורכי הדין המקצועיים בתחום, יוכלו ללוות את הפרויקט, גם לאחר סיום הבניה. למידע נוסף, קראו את המאמר בנושא שכר טרחת עורך דין תמ”א 38.

בחירת יזם

הנושא הרביעי והחשוב ביותר, הוא בחירת יזם. חשוב לבחור יזם עם איתנות פיננסית, הצלחות מוכחות בייזום, בביצוע ובאיכלוס, ו”תיאבון לביצוע”. רוב היזמים מגישים הצעה כללית ולא מדויקת, מבלי שביררו את הפרטים הנדרשים. לפיכך, חשוב מאד לקבל מסמכים, הצעות והתחייבויות בכתב, ולא להתפתות למצגות ולהבטחות.

עורך הדין שנבחר, יחד עם וועד הבית, יפנו למספר יזמים, בבקשה לקבלת הצעות לפרויקט. בהצעה, עורכי הדין יבקשו מהיזמים לענות על שאלות אחידות, שינוסחו על ידם. לדוגמה: התמורה לדיירים, הוצאות היזם, התמורה והרווח של היזם, התכנון העקרוני, מפרטים, תהליכים, ארגון ושיטות, משך הביצוע הצפוי, הבטוחות הנדרשות והערבויות בהתאם לחוק, הקבלן המבצע, וכו’. תשובות היזמים יסייעו לדיירים בבחירת ההצעה המשתלמת ביותר עבורם. מומלץ לנסח שאלות מדויקות ומפורטות, ולפנות למספר רב של יזמים, כדי להשוות במדויק בין ההצעות. בנוסף, יש לבחון את הבטוחות הכספיות והמשפטיות שיעמיד היזם, במטרה להבטיח את ביצוע הפרויקט, ואת ההגנה על הדיירים, בתרחישים המשפטיים, התכנוניים והכלכליים השונים. אם בעבר יזם פנה מיוזמתו לבעלי הדירות, אנו ממליצים להשוות את הצעתו להצעות של יתר היזמים.

הנציגות, בסיוע עורך הדין שנבחר, יציגו לפני בעלי הדירות את ההשוואה שנערכה בין היזמים המציעים. לאחר מכן תיערך הצבעה לבחירת היזם. אם בעלי הדירות סבורים שהיזמים שפנו אליהם אינם מתאימים, ניתן לפנות מחדש אל יזמים אחרים. אנו ממליצים שלא להסתפק בבחירה בין חלופות שאינן טובות דיין. כמובן שיש לתעד כל החלטה שנתקבלה, ולחתום עליה.

חתימה על הסכם תמ”א 38

לאחר בחירת היזם על ידי הדיירים, יחל מו”מ בין עורך הדין של היזם לבין עורך הדין של הדיירים, על הסכם ההתקשרות. במהלך המשא ומתן, עולים נושאים משפטיים, הנדסיים, תכנוניים וכלכליים רבים. את הסכם ההתקשרות עם היזם יערוך עורך הדין מטעם הדיירים – שכן הוא זה המכתיב את התנאים. הוא זה הצריך להגן על הדיירים.

אין לחתום על מסמכים (ואף לא “הסכמה עקרונית”, “מכתב התחייבות” או “זיכרון דברים“), ללא ליווי עורך דין שבחרו בעלי הדירות. יש לחתום עם היזם פעם אחת בלבד, על הסכם התקשרות הכולל את ההתחייבויות והזכויות או התמורות לכל אחד מהצדדים. אנו מאמינים כי שותפות של הדיירים, ייצוג הנושאים בשקיפות ובבירור על ידי עורך הדין המלווה, מהותיים וחשובים להצלחת הפרויקט.

תוכן ההסכם עם יזם תמ”א 38

ההסכם שייחתם עם היזם יכלול, בין היתר, מספר נושאים עקרוניים:

• התנאים המתלים לכניסתו של ההסכם לתוקף. לדוגמה, סוגיות מימון הפרויקט; לוחות זמנים מחייבים; קידום תוכנית; ועוד.
• פירוט התמורה לבעלי הדירות.
• לוחות זמנים לתכנון, לביצוע הפרויקט ולהשלמתו.
• מפרט טכני של הדירות החדשות, של הבניין, המערכות וכו’.
• מנגנון טיפול בדייר סרבן.
• זהות והסיווג הקבלני של הקבלן שיבצע את העבודות.
• אופן ביצוע העבודות, תוכן העבודות, שלביות, מטרדים, אנשי קשר, הפיקוח על הבניה, אחריות על נזקים.
• מימון הפרויקט – ליווי בנקאי, קרן חוץ-בנקאית, או הון עצמי.
• חיוב הדיירים לחתום על בקשות להיתר, ייפויי כוח ועוד.
• חיוב בעלי הזכויות למכור את דירתם ולהחתים את הרוכשים החדשים על הסכם תמ”א 38 שנערך.
• מתן אפשרות לבעלי הדירות לרכוש דירות נוספות במסגרת הפרויקט, בתנאים מועדפים.
• ההתחייבות מטעם היזם להעמיד בטוחות שונות לטובת בעלי הדירות (דוגמת רישום הערת אזהרה וביטולה, רישום בית משותף).
• סוגיות מיסוי מקרקעין, בתרחישים השונים. לנושא זה, מומלץ לעיין בפוסט בנושא היטל השבחה בפרויקט תמ”א 38.
• סוגיות הנוגעות להגנה על הדיירים ובעלי הדירות, פיצויים מוסכמים.
• ביטוחים שעל הקבלן יהיה לרכוש ולהעמיד לטובת בעלי הדירות, בתקופת הבניה ולאחריה.
• תקופת בדק.
• תניית בוררות ומיקום שיפוט.

תכנון הפרויקט וקבלת היתר בניה

מיד לאחר חתימת ההסכם, באחריותו של היזם לקדם את התכנון לצורך הוצאת היתר בניה. על היזם לשתף ולעדכן בתכנון, בהליכים ובהתקדמות, בכל הליך ושלב. עליו להציג להם את עמדת הרשויות, חלופות לתכנון, חישובים ועוד. תכנון הפרויקט והליכי העדכון צריכים לקבל ביטוי בהסכם. בכל מקרה יש לוודא שהתכנון יוצג בפני וועד הבית, לקבלת הערות, טרם הגשת הבקשה להיתר. מהעבר השני, על וועד הבית להעיר את הערותיו, על מנת שיוטמעו בתכנון, ככל שהדבר אפשרי. לאחר ההגשה, על היזם לעדכן את וועד הבית בשינויים ניכרים, אם וככל שיידרשו מגורמי התכנון או מכל גורם אחר. עליו לקבל את אישורם לשינויים ולהמשך קידום הפרויקט, והכול בכפוף לקבוע בהסכם. למותר לציין כי עליו לעדכן גם בהתנגדויות (ככל שיהיו), במועדי הדיון, ועוד.

לאחר קבלת היתר הבנייה, על הקבלן להתארגן לקראת כניסתו לעבודה באתר. יש לוודא שהיזם השלים את המחוייבות והתנאים לצורך קבלת ההיתר, ושילם את האגרות. עוד יש לוודא שבידי בעלי הדירות, הערבויות שנקבעו בהסכם, וכן פוליסות הביטוח המתאימות.

תיקון בית משותף בפרויקט תמ”א 38

בסיום פרויקט תמ”א 38, נדרש להסדיר מבחינה רישומית ומשפטית, את תוספת הבניה שבוצעה במסגרת הפרויקט, לטובת כל אחד מבעלי הנכסים – חדשים וישנים. זהו “תיקון צו בית משותף”. לצורך התיקון, יש לצרף מספר רב של מסמכים, שנועדו להבהיר את המצב הקודם, את הפעולות המשפטיות וההנדסיות שבוצעו, ואת החלק של כל אחד מהבעלים, בסיום הפרויקט. המסמכים הם –

• טופס בקשה. בטופס בקשה יש לציין את כלל הבעלים בבית המשותף, את פירוט הזכויות, ואת התשריט העדכני.
• כתבי הסכמה של בעלי הדירות הקיימות, בעלי הדירות החדשות, הבנק המלווה, תצהירים וייפוי כוח.
• אישורי מיסים. אישור מס רכישה, מס שבח.
• אישור הרשות המקומית בדבר היעדר חובות.
• תשריט בית משותף, של המצב הקודם והמצב החדש. 
• אישור הועדה המקומית לתכנון ובניה, בדבר אי-התנגדות לרישום הבית המשותף.
• מסמכי הבית המשותף. צו בית משותף, תשריט, בקשה ותקנון.

תחזוקת הבניין לאחר תמ”א 38

שורת מחקרים, בארץ ובעולם, מצביעים על כך שתחזוקת מבנים גבוהים היא אחד האתגרים הגדולים בעולם הנדל”ן. ברם, בפועל, מעטים מאד וועדי הבים העוסקים בעלויות התחזוקה השוטפת של הבניין, לאחר סיום הפרויקט. בניינים גבוהים מאופיינים במערכות מורכבות, הדורשות שדרוג והחלפה בטווח הארוך. עלויות אלו חורגות מהתשלום השוטף החודשי, לוועד הבית. לכן, ככל שיידרשו תיקונים משמעותיים בבניין בחלוף השנים, יהיה על הדיירים – האחראים, לשאת בעלויות הכרוכות בכך. אלו עלולות להיות בסכומים ניכרים, שספק אם תהיה לדיירים יכולת לשאת בהם.

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פרסמה לאחרונה תחשיב של עלויות התחזוקה על סמך מספר הקומות והמערכות בבניין. על פי התחשיב המוצע, עלות תחזוקה משוערת לתקופה של 25 שנה, נעה בין 1.5 מיליון ש”ח לבניין בן 10 קומות, ל-8.1 מיליון ש”ח, לבניין בן 40 קומות. יש לשים לב שהעלויות מתייחסות לבניין טיפוסי, וכוללות את ההוצאות בגין בלאי, שבר, ווהוצאות לשדרוג או החלפה של מערכות הבניין. הוצאות אלו אינן מתייחסות להוצאות התחזוקה השוטפות שנכללות בדמי ועד הבית החודשיים.

ביטול הסכם תמ”א 38

בהתאם לתיקון חוק ההתחדשות העירונית, במסגרת חוק ההסדרים במשק המדינה לשנת 2021, החל מיום 17/11/2023 בעלי דירות שהתקשרו עם יזם לפרויקט תמ”א 38, יכולים לבטל את העסקה. הסדר ייחודי זה נועד לתת פתרון לבעלי דירות שמצאו עצמם כבולים בחוזה מחייב עם יזם, אשר לאורך שנים איננו מצליח (או אף אינו מנסה), לקדם את הפרויקט. היכולת לבטל התקשרות כזו, תפתח בפני בעלי דירות אלה את האפשרות לקדם התחדשות עירונית בדירתם באמצעות יזם אחר. ביטול עסקת תמ”א 38 יכול להיות באחד מהמקרים הבאים:

• אם היזם לא הגיע לרוב של 50% מקרב בעלי הדירות בתוך 18 חודשים ממועד חתימת העסקה הראשונה בבניין.
• אם היזם לא הגיע לרוב של למעלה משני שלישים מקרב בעלי הדירותבתוך 36 חודשים ממועד זה.
• אם היזם לא הגיש בקשה להיתר למוסד התכנון המוסמך בתוך 42 חודשים ממועד חתימת העסקה הראשונה.

עורך דין מומחה לתמ”א 38 

הסכם תמ”א 38 הוא הסכם ארוך ומורכב, וביצועו מתפרס על פני שנים רבות. עליו להתייחס לנקודות רבות ולמציאות משתנה. לצורך קידום יעיל של הפרויקט, ולצמצום מרחב הטעויות, יש לשכור את שירותיו של עורך דין מקרקעין מנוסה. משרד וולר ושות’ מעניק ללקוחותיו את היכולות, הניסיון והמיומנות של למעלה מ-40 שנה בתחומי המקרקעין, התכנון והבניה. אחרי אלפי לקוחות וחוזי מכר, עורכי הדין במשרד מסייעים ליצור את העסקה המיטבית והבטוחה ביותר. מעוניינים בליווי משפטי מקצועי בעסקת תמ”א 38, שממוקד רק בבעלי הדירות ובוועד הבית? צרו קשר עכשיו.