התנהלות מול עורכי דין המייצגים בעלי דירות בהתחדשות עירונית

מורכבותו של תהליך התחדשות עירונית מביא עימו החלטות חשובות ומהותיות בחייו של בעל דירה. בשל כך, פרסמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ביום 26/12/2022, המלצות לבעלי דירות בתהליכי התחדשות עירונית, כיצד להתנהל עם עורכי הדין המייצגים אותם בתהליכים אלו. זהו פרסום ראשון מסוגו, המקבץ את כל ההנחיות וההמלצות של ועדת האתיקה בלשכת עורכי הדין, ומנגיש אותם לבעלי הדירות. זאת, במטרה להבהיר את היחסים בין בעלי הדירות לעורך דינם ולמנוע מצבים של ניגודי עניינים. הרשות קוראת לבעלי הדירות בהתחדשות עירונית, לבחור בעצמם את עורך הדין שמייצג אותם ולא במי שהוצע על ידי מארגן או יזם. קראו כאן את המלצות הרשות הממשלתית.

• אסור לעורך דין לפנות לבעל דירה ולשכנע אותו לשכור את שירותיו. פנייה אישית ויזומה כזו של עורך דין לבעל דירה, גם אם היא נעשית באמצעות אחר, מכונה “שידול”.
• בעלי הדירות הם הבוחרים בעצמם את עורך הדין. מומלץ כי בעלי הדירות יבחרו בעורך דין לאחר פנייה למספר עורכי דין ובחינת הניסיון והשירותים המוצעים על ידם. מומלץ לבעלי הדירות לבחור בעצמם או באמצעות נציגות בעלי הדירות את עורך הדין, ולהימנע מהתקשרות עם עורך דין אך ורק על פי המלצה של מארגן, יזם או כל גורם אחר.
• לאחר בחירת עורך הדין, על בעלי הדירות להתקשר עמו בהסכם למתן שירותים אשר יפרט את מלוא התחייבויותיו כלפיהם, ואת שכר טרחת עורך הדין. ניתן להסמיך את נציגות בעלי הדירות לחתום על הסכם השירותים מול עורך הדין. אין לחתום על “הסכם בלתי חוזר”.
• על בעלי הדירות להסמיך את עורך הדין לפעול בשמם, באמצעות ייפוי כוח. ניתן לחתום על ייפוי הכוח במסגרת ההתקשרות עם עורך הדין בהסכם למתן שירותים, או במסגרת החתימה על העסקה עם היזם.
• עורך הדין יפעל לטובת לקוחותיו בנאמנות ובמסירות, וישמור על זכויותיהם כקבוצה המבקשת לקדם עסקה. חובה זו היא רק כלפי בעלי הדירות שחתמו על הסכם או ייפוי כוח.
• עורך הדין יימנע מייצוג בעלי הדירות בתביעה שתוגש מטעמם כנגד בעל דירה המסרב סירוב בלתי סביר לעסקה (“דייר סרבן“).
• עו”ד יספק שירותים אך ורק לבעלי הדירות בפרויקט, והיזם רשאי להעביר לעו”ד תשלום אך ורק בגין השירותים הניתנים לבעלי הדירות. אסור לעורך הדין לספק ליזם, שהתקשר עם בעלי הדירות בפרויקט או מבקש להתקשר עמם בהסכם, שירותים מכל מין וסוג, או לקבל ממנו תשלום אחר מעבר לשכר הטרחה בגין ייצוג בעלי הדירות.
• בעלי הדירות רשאים להפסיק את ההתקשרות עם עורך הדין ולהעביר את הטיפול בעניינם לעורך דין אחר, ובלבד שהוסדר התשלום המגיע לו.

בחירת עורך הדין באמצעות נציגות

כפי שסקרנו במדריך לועד בית לקראת פרויקט תמ”א 38, מומלץ כי בעלי הדירות יתארגנו ויבחרו נציגות, טרם בחירת עורך הדין. ניתן להסמיך את הנציגות לבחור עורך דין ולהתקשר עמו בהסכם בשם בעלי הדירות, וזאת בפרט כאשר מדובר במתחמים גדולים. מומלץ כי הנציגות תקיים כנס לכלל בעלי הדירות, בו תציג את ההליך שביצעה ואת עורך הדין שבחרה, ועורך הדין הנבחר יציג את משרדו ואת עיקרי השירותים שיספק.

עם זאת, בעלי הדירות רשאים לבחור קודם לכן עורך דין, ולהסתייע בו בארגון הליך בחירת הנציגות והסמכתה. יש לשים לב כי הנציגות תיבחר בהחלטה שתתקבל, באופן עצמאי ובלתי תלוי, על ידי בעלי הדירות, ולא על ידי עורך הדין.

שכר טרחת עורך דין המייצג את בעלי הדירות

לרוב, היזם משלם את שכר טרחתו של עורך הדין המייצג את בעלי הדירות. תשלום זה הנו חלק מתשלום הוצאות העסקה שמשלם היזם, והתחייבותו לתשלום זה תהיה אך ורק כלפי בעלי הדירות, מכוח העסקה שנחתמה. ככלל, ממליצה הרשות, לקבוע את שכר טרחת עורך הדין כנגזרת של מספר יחידות הדיור הקיימות ו/או של שווי דירות התמורה לבעלי הדירות. עלויות אלה, הן בבחינת “משחק סכום אפס”. היזם מחשב את שכר טרחת עורך הדין של בעלי הדירות, כחלק מעלויות הפרויקט. לכן, ככל שהעלות המושתת על היזם כבדה יותר, הדבר בא על חשבון התמורה לבעלי הדירות. על כן, על אף שאינם נושאים באופן ישיר בשכר טרחת עורך הדין, מומלץ לבעלי הדירות לוודא שמדובר בשכר טרחה המקובל בשוק. מוזמנים לקרוא כאן בהרחבה, בנושא זה.

הרשות ממליצה לקבוע אבני דרך לתשלום שכר הטרחה של עורך הדין, לפי קצב התקדמות הפרויקט. אבני הדרך המרכזיות הן שלב חתימת העסקה עם היזם על ידי הרוב הנדרש, החלטת מוסד התכנון על הפקדת התכנית המפורטת, אישור התכנית, קבלת היתר בנייה, מועד פינוי הדירות ועוד. ככל שאבן הדרך לתשלום תלויה ביזם, ישלם היזם לעורך הדין, רק לאחר שנציגות בעלי הדירות אישרה את התשלום.

עורך הדין יתקשר בהסכם שכר טרחה אך ורק עם בעלי הדירות. אסור לעורך הדין לנהל משא ומתן עם היזם על שכר טרחתו בשם בעלי הדירות או לחתום עימו על הסכם שכר טרחה עצמאי. היזם נושא בשכר הטרחה שבין עורך הדין ובעלי הדירות, כחלק מהתחייבותו לשאת בכל עלויות העסקה שלהם. לכן, נהוג לכלול את ההסכם שנחתם בין בעלי הדירות לעורך דינם כחלק ממסמכי העסקה עם היזם, כאשר היזם מאשר את הסכמתו לתשלום שכר הטרחה של עורך הדין ואת שלבי התשלום, בחתימתו על גבי ההסכם שנחתם בין בעלי הדירות ועורך הדין. ניהול משא ומתן לגבי שכר הטרחה עצמו (כאחוז מהפרויקט), הנו בין נציגות בעלי הדירות לבין היזם.

ניהול משא ומתן בשם בעלי הדירות עם היזם

עורך הדין ינהל עם היזם משא ומתן בשם בעלי הדירות, בהתאם לעקרונות שייקבעו על ידם. עליו לעדכן אותם על התהליכים, על ההתקדמות במו”מ, ועל ההסכמות שיושגו עם היזם, ככל שיושגו.

איסור על קבלת שכר טרחה מבעלי מקצוע

גילוי דעת שהוציאה לשכת עורכי הדין בחודש ספטמבר 2024, ביקש לאסור על פרקטיקה מוכרת ונפוצה. עורכי דין המנצלים מעמדם וסמכותם כדי לכפות על הפרויקט, ועל הדיירים, את בעלי המקצוע הרצויים להם. כך, בנוסף על התמורה שמקבל עורך הדין, הוא מקבל תמורה נוספת מבעלי מקצועות המלווים את הדיירים בפרויקט, לאחר שהמליץ ופעל כי ייבחרו ע”י בעלי הדירות. גילוי הדעת אוסר את מה שאמור להיות מובן מאליו: על עורך דין המייצג להמליץ ללקוחותיו לבחור בעלי מקצוע בהתאם לכישוריהם או לניסיונם, וזאת במסגרת חובתו המקצועית לדיירים. ועדת האתיקה הארצית מבהירה כי התניה זו מהווה הפרה של כללי האתיקה, וכי קבלת שכר טרחה מבעלי מקצוע כנגד שילובם בפרויקט, מהווה ניגוד עניינים ברור.

חתימת בעלי הדירות על הסכם עם היזם

על עורך הדין להסביר לבעלי הדירות את משמעויות ההסכם, עם היזם, באופן מפורט, טרם החתימה. על כל אחד מבעלי הדירות לחתום בעצמו על העסקה, לאחר שהוסברו לו כלל התנאים על ידי עו”ד, בשפה המובנת לו. במקרים מסוימים ניתן להסתייע בייפוי כוח לשם חתימה על העסקה, אולם הדבר אינו מומלץ. במסגרת החתימה על העסקה עם היזם, נהוג לחתום על ייפוי כח המייפה את כוחו של עורך הדין לבצע את השלבים השונים בעסקה.

השתחררות מעסקה עם היזם

על בעלי הדירות לוודא כי עורך הדין מטמיע הוראות להשתחררות מהעסקה. זאת, במטרה למנוע את כבילתם של בעלי דירות בעסקאות התחדשות עירונית, שאינן מתקדמות בזמן סביר. במקרה שבו היזם מתעכב בקידום עסקה, על פי אבני דרך שנקבעו, הדיירים יהיו רשאים להחליט, ברוב קולות, על ביטול העסקה. נציין כי משרד המשפטים אף פרסם בחודש אוגוסט 2024, להערות הציבור, טיוטת תקנות בתחום ההתחדשות העירונית שעניינן תשלום ליזם שעסקה עמו בוטלה (כאן).