זכרון דברים הוא מסמך משפטי בעל חשיבות רבה בעולם העסקים והמשפט הישראלי. מסמך זה משמש כהסכם מקדמי בין צדדים, המתווה את עקרונות העסקה או ההתקשרות העתידית ביניהם. למרות שלעיתים נתפס כשלב ביניים בלבד, זכרון דברים הנו בעל השלכות משפטיות משמעותיות. זכרון הדברים (או “הסכם ביניים”) הנו הסכם משפטי מחייב, הכובל את שני הצדדים לעסקה, וזאת מבלי שביצעו את כל הבדיקות כדי להבין את כדאיותה. בנוסף, הוא מאפשר לאחד הצדדים, לרשום “הערת אזהרה”, על הנכס. ולכן – לא חותמים על זכרון דברים. לא משנה אם אתם המוכרים, הרוכשים, השוכרים או החוכרים. מבחינה משפטית, חתימה על זכרון דברים עלולה לסבך אתכם בעסקה, שאינכם יכולים לסגת ממנה, או לסגת ממנה לאחר תשלומי פיצויים גבוהים לצד השני. לפני שמקבלים החלטה כלשהי בנוגע לעסקת מקרקעין, פנו לעורך דין מקרקעין מומחה, בעל ידע וניסיון.
מה זה זכרון דברים?
רבים חושבים כי זכרון דברים (או “הסכם ביניים”) הנו סיכום ראשוני, קצר ותמציתי, בלתי מחייב בין הצדדים, שנערך ישירות וללא ייצוג משפטי, שניתן לסגת ממנו עד חתימת הסכם. על פניו, התפיסה הרווחת בקרב הציבור, הגיונית. הסכם קצר, בשפה ברורה ופשוטה, המתווה את העקרונות הראשוניים של העסקה, בין שני הצדדים עצמם. אלא שמבחינה משפטית, זכרון דברים במקרקעין הוא מסמך משפטי מחייב, חוזה, ה”כובל” את הצדדים לתנאים המופיעים בו, ללא יכולת לבצע בדיקות נוספות וללא יכולת לשפר עמדות או תנאים. לא זאת בלבד, אלא שאם לא הושג הסכם סופי – ייתכן ויראו בו חוזה מחייב, בר-תוקף משפטי. בפסיקת רבות של בתי המשפט נקבע, כי למסמך זכרון דברים יש תוקף מחייב, כהסכם לכל דבר ועניין.
תוקף משפטי של זכרון הדברים
בית המשפט העליון, ב-ע“א 158/77 חוה רבינאי נ’ חברת מן שקד בע”מ, פסק כי על מנת שזכרון הדברים ייחשב כחוזה, עליו לעמוד ב-2 מבחנים, מצטברים:
- גמירות הדעת. האם הצדדים גמרו בדעתם ובליבם להתקשר בחוזה מחייב או שמא הם אך בשלבי המשא ומתן לקראת כריתתו של הסכם וכוונתם הינה כי זכרון הדברים יהווה רק שלב ביניים במו”מ. יסוד גמירות הדעת, נבחן באופן אובייקטיבי: בית המשפט בוחן האם אדם סביר היה מסיק כי נכרת חוזה מחייב בנסיבות העניין, כפי שהן נלמדות מנוסח ההסכם, תוכנו, ומהתנהגות הצדדים לפני ובעת עריכת זכרון הדברים.
- מסוימות. כלומר, האם הפרטים המהותיים של העסקה (דוגמת שמות הצדדים, תיאור הנכס, התמורה הכספית וכו’) הוסכמו על הצדדים. כאשר הפרטים החסרים הם כאלה שניתן להסיק לגביהם, כי הצדדים לא ראו בהם תנאים מהותיים לעסקה, ניתן לקבוע כי בעצם החתימה על זכרון הדברים נכרת חוזה, ולהשלים את הפרטים. אם לא הושגה הסכמה לגבי פרטים אלו, אזי ניתן לראות את זכרון הדברים, כשלב נוסף במשא ומתן, אולם שאינו סופי.
במילים אחרות ובתמצית: הפסיקה אימצה גישה מהותית, המבקשת לבחון האם זיכרון הדברים, עומד בדרישות המהותיות לכריתת חוזה. דהיינו, בהינתן שהצדדים התכוונו ליצור יחסים משפטיים באמצעות המשא ומתן, האם מתקיימות במסמך הביניים שתי הדרישות הנוספות החיוניות ליצירת חוזה על פי הדין הישראלי: גמירות דעת ומסוימות.
שיקולים בקביעת תוקפו של זכרון דברים
במהלך השנים, בית המשפט “ריכך” את תנאי המסוימות, גם כאשר לא ניתן היה למצוא את כל התנאים העיקריים החיוניים להתקשרות. בית המשפט איפשר השלמת פרטים חסרים על ידי מנגנוני השלמה (פרשנות, על סמך מסמכים חיצוניים, הוראות שבדין או לפי הנוהג המקובל) – ובלבד שהפרטים המהותיים של העסקה מופיעים במסמך: שמות הצדדים, פרטי הנכס והתמורה הכספית. בתוך כך, התגבשה בפסיקה התפיסה לפיה ישנם יחסי גומלין בין שני היסודות, כך שראיות משמעותיות על גמירות הדעת, יכולות “לפצות” על חוסרים מסוימים בדרישת המסוימות, ולהפך. למעשה, הגישה הרווחת במשפט הישראלי היא כי במקרים שהצדדים גמרו בדעתם להתקשר בחוזה, אין לאפשר לאחד מהם להתנער ממנו בטענה שחלק מתנאיו אינם מסוימים דיים. המשמעות היא שככל שנחתם זכרון דברים בין הצדדים, מתוך מחשבה של הצדדים ליצור עסקה – הרי שצד שמבקש לסגת מההסכם, יהיה חשוף לתביעה משפטית ולהפסדים כספיים, על כל המשתמע מכך.
מבחני עזר ייחודיים נוספים לזכרון דברים
לצד המבחנים הכלליים לזיהוי גמירות דעת ומסוימות, כאמור לעיל, קבעה הפסיקה שני מבחני עזר ייחודיים לזכרון דברים. בראש ובראשונה “נוסחת הקשר” שקבעו הצדדים בין זכרון הדברים לבין “החוזה” הפורמלי שייחתם בעתיד. בגדרו של מבחן זה, יש לבחון האם ההתייחסות בזכרון הדברים לחוזה המפורט היא כזו המלמדת על יחס של כפיפות ותנאי (כגון, “כפוף לחתימה על הסכם….“, או “זכרון דברים זה אינו מטיל על הצדדים כל חיוב בטרם יעשה החוזה הפורמלי“). כך יכולים הצדדים להביע את דעתם הברורה כי זכרון הדברים הינו שלב ביניים בלבד, עד לכריתתו של החוזה הפורמלי ביניהם. מבחן עזר נוסף הוא האם אחד הצדדים שילם, במסגרת זכרון הדברים, מקדמה כספית (והיתרה בחתימת החוזה הפורמאלי).
אם נסכם, בתי המשפט מתחשבים במספר גורמים בבואם לקבוע את תוקפו המשפטי של זכרון דברים:
- מידת הפירוט. ככל שזכרון הדברים מפורט יותר ומכיל את רוב הפרטים המהותיים של העסקה, כך גדל הסיכוי שייחשב כמחייב.
- לשון המסמך. ניסוח המסמך, כגון שימוש במונחים כמו “מחייב” או “סופי”, או ציון נוסחת הקשר, עשוי להשפיע על פרשנותו.
- התנהגות הצדדים. פעולות שננקטו על סמך זכרון הדברים עשויות להעיד על כוונת הצדדים לראותו כמחייב.
- נסיבות החתימה. הקשר החתימה על זכרון הדברים, כגון משא ומתן ממושך או דחיפות בביצוע העסקה, עשוי להשפיע על פרשנותו.
- מורכבות העסקה. בעסקאות מורכבות, בתי המשפט מפרשים את זכרון דברים כשלב ביניים ולא כהסכם סופי.
- תשלום תמורה כלשהי.
חסרונות זכרון דברים
- היעדר די זמן/ יכולת לבצע בדיקות ראויות ויסודיות, של הנכס ושל הצד המוכר. רישום במרשם המקרקעין, פרטים בקשר לנכס, מצבו, חוקיותו, המגבלות החלות עליו וכיוצ”ב.
- היעדר יכולת להגן על העסקה, לשפר את תנאיה או לסגת ממנה, בתנאים מסוימים. לדוגמה, אם קיים צו הריסה; במקרה בו הנכס משועבד; וכו’.
- הכללת עיקרי הסיכום בין הצדדים בלבד. כלומר, מכיוון שרק הפרטים המהותיים ביותר כלולים בזכרון הדברים, פרטים נוספים החשובים לצדדים, ואשר אמורים להיות מסוכמים בחוזה – לא סוכמו. במקרה בו הצדדים לא יצליחו להסכים ביניהם על פרטים אלה, המחלוקת תתברר בבית המשפט.
- ויתור / אי ציון סעיפי בטחונות ונאמנויות, לצורך קיום העסקה והשלמתה.
- מניעות: צד עשוי להיות מנוע מלטעון טענות הסותרות את האמור בזכרון הדברים.
- עצם קיומו של מסמך בכתב בין הצדדים, בהתאם לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969, מאפשר לקונה לרשום הערת אזהרה על הנכס, באופן חד צדדי, בטאבו. ביטול הערת אזהרה, במקרה של מחלוקת בין הצדדים, יהיה בהסכמה או בצו של בית המשפט.
- עלול לחייב בתשלום דמי תיווך מלאים (ככל שבוצע תיווך).
- מועד החתימה על זכרון דברים, הוא התאריך הקובע מבחינת חבויות המס השונות (חובת דיווח בגין העסקה למיסוי מקרקעין, תשלומי מס רכישה ומס שבח).
יתרונות זכרון דברים
אז למה בכל זאת חותמים על זכרון דברים? הסיבה העיקרית היא הצורך בביטחון ושקט נפשי, מצד שני הצדדים, שעסקת הנדל”ן לא “תתפספס”. עבור המוכרים, הידיעה שיש מי שמעוניין לקנות את הנכס, במחיר שהתבקש, משמעותית מאד. גם עבור הרוכשים, הנמצאים בלחץ זמנים, בלחץ נפשי, בלחץ כספי ובתחרות מול רוכשים אחרים, עצם החתימה מעניקה שקט וביטחון, לביצוע כל הבדיקות הנדרשות, מבלי לדאוג שהמחיר יעלה או שהדירה תימסר לרוכש אחר. אך החסרונות של חתימה על מסמך מעין זה, עולים על היתרונות. הנזק הפוטנציאלי כתוצאה מחתימה, גדול מהתועלת, לאין שיעור.
פקיעת זכרון דברים
חתימה על זכרון דברים ב”שעת חירום”
לעיתים, בעקבות לחץ זמנים, או כשנמצאה “דירת החלומות”, לקוחות נוטים לחתום על זכרון דברים, במקום. לכן, אם לא נותרה ברירה, “בשעת חירום” בלבד, יש לרשום על המסמך, מספר משפטים שיבטיחו את זכויותיכם. לדוגמה:
“זכרון הדברים מותנה בכך שבתוך פרק זמן קצר, ייחתם חוזה מחייב בין הצדדים, לאחר שהצדדים יבצעו בדיקות משפטיות ותכנוניות. במקרה בו לא נחתם חוזה, יהיה זכרון הדברים בטל ומבוטל לאלתר, ללא טענות של מי מהצדדים כלפי הצד השני ומבלי שמי מהצדדים יפצה את הצד השני. הקונה לא יהיה רשאי לרשום הערת אזהרה בגין זכרון הדברים”.
אנו ממליצים לא לקבוע פרטים מהותיים (מחיר, מספר התשלומים, מועדי העברת התשלום, מועד המסירה וכו’). בנוסף, בשום מקרה, אין להעביר תשלומים כלשהם או לתת התחייבויות כספיות.
נוסח סטנדרטי של זיכרון דברים
במקרים רבים נוהגים הצדדים להוריד מאתרי אינטרנט שונים “נוסח סטנדרטי” של זכרון דברים. לעיתים, הם מקבלים נוסח מהמתווך (שיש לו אינטרס בעסקה). במקרים אחרים, הצדדים רושמים בכתב יד את עיקרי הדברים. חשוב לזכור כי כל הצורות והדרכים, יהיו תקפים ומחייבים.
היבטי מיסוי מקרקעין
כפי שסקרנו, מועד החתימה על זכרון דברים, הוא התאריך הקובע מבחינת חבויות המס השונות. המשמעות מבחינת מיסוי המקרקעין שבעסקה, עובד לרעת הצדדים, מ-2 סיבות:
קיצור מועד הדיווח לרשויות המס
עצם החתימה מחייבת דיווח על העסקה לרשויות המס, ובמקביל – מקצרת את התקופה לתשלום המס. שהרי, לולא נחתם המסמך, התאריך הקובע היה תאריך חתימת הסכם הרכישה. אם בהמשך הצדדים ישלימו את עסקת המקרקעין, אין לדיווח הנ”ל כל משמעות. ברם, אם הצדדים חתמו על זכרון דברים, אך העסקה לא הושלמה לבסוף – יישאר חוב המס (הצובר ריבית, קנסות והוצאות). ביטול תשלום המס תתאפשר בהודעה משותפת של הצדדים לרשות המיסים, או בנקיטת הליך משפטי.
היעדר יכולת לבצע תכנון מיסוי מקרקעין
עסקת מקרקעין כרוכה בתשלומי מיסים כבדים, לרשות המיסים ולרשות המקומית. תכנון מס, לגיטימי וחוקי, מסייע לרוכשים ולמוכרים להקטין את חבות מס שבח ומס רכישה. כך גם לגבי החבויות בהיטלים ובאגרות. אלא שלצורך הקטנת חבות המס בעסקה, יש צורך בנקיטת מספר פעולות משפטיות, האורכות זמן. כך לדוגמה, יש צורך לבצע העברת דירה במתנה לקרוב, להגיש דוח לפי סעיף 131 לצורך פריסת מס שבח, להוציא צו קיום צוואה, וכו’. חתימה על זכרון דברים, מקצרת את לוחות הזמנים, ועלולה לפגוע באפשרות תכנון המס.
תפקיד עורך דין מקרקעין
תפקיד עורך הדין הוא לסייע, לטפל וללוות את הלקוח, בעסקת המקרקעין, לאורך כל שלביה, עד לסיומה ורישומה כדין. זכרון דברים, טיוטות הסכמים, הערות אזהרה, ייפוי כח בלתי חוזר, מנגנונים להבטחת תשלומים, מנגנונים לביטול העסקה ושאר המסמכים והבטוחות הנדרשים בעסקה – חייבים להתבצע באמצעות עורך דין. לפני שמקבלים החלטה משמעותית בנוגע לעסקת מקרקעין, חשוב לפנות לעורך דין לענייני מקרקעין מומחה, בעל ידע וניסיון. בעסקת מקרקעין, אין מקום לטעויות, לפשרות או לשיטת “סמוך” ו”יהיה בסדר”. מגוון הכלים והיכולות שעורך הדין צריך להעמיד לרשותכם, יבטיחו שתהיו מוגנים.
משרד עורכי דין וולר ושות’, נשען על למעלה מ-40 שנות ניסיון במקרקעין, נדל”ן, התחדשות עירונית ודיני התכנון והבניה. המשרד מתמחה בליווי בעלי זכויות בפרויקטי תמ”א 38, פינוי בינוי, הסכמי קומבינציה והפקעות מקרקעין, לאורך כל חיי הפרוייקט. כמו כן המשרד הנו אחד המובילים באזור חיפה והצפון בעריכת חוזים והסכמים לרכישת / מכירת דירה, וקבוצות רכישה, הסכמי שיתוף, ייעוץ במיסוי מקרקעין, טיפול בירושות ועוד. אלפי לקוחות המשרד מעידים על הצלחות, מקצועיות, הוגנות ואמינות. צרו קשר, כבר עכשיו.
